Modifier la loi foncière face à la flambée des prix des terrains

« Peut-être que je n’aurai pas de maison dans cette vie. Peut-être que je devrai m’entraîner pendant encore de nombreuses vies pour espérer en avoir une dans les prochaines, vu le prix exorbitant des maisons. »

Ce soupir résigné venait d'une jeune journaliste – qui a un emploi stable et un revenu moyen – mais qui n'ose toujours pas rêver d'un endroit où s'installer dans la capitale.

Cette obsession devient une réalité courante pour des millions de jeunes dans les grandes villes comme Hanoï ou Hô Chi Minh-Ville, où les prix moyens des appartements ont atteint des sommets inimaginables.

Selon le ministère de la Construction , les prix des appartements à Hanoï ont augmenté de 40 à 50 % en 2024 par rapport à l'année précédente, et de nombreux projets ont même connu des hausses plus importantes. À Hô Chi Minh-Ville, la situation n'est guère plus réjouissante, avec une augmentation moyenne de 20 à 30 %.

Six mois seulement après, les appartements construits il y a dix ans, de superficie modeste, ont également vu leur prix grimper jusqu'à 70-80 millions de VND/m². Les appartements de luxe peuvent coûter jusqu'à 150 millions de VND, et certains affichent même des prix supérieurs à 200 millions de VND/m².

Ce prix est non seulement hors de portée pour les jeunes, mais il pénalise également la classe moyenne.

Il est nécessaire de clarifier la notion de « prix du marché foncier » et de la distinguer du « prix spéculatif » ou du « prix bulle ». Photo : Hoang Ha

Selon un économiste , cette situation a porté à 60 ans le temps d'accumulation nécessaire pour acheter une maison, soit le double du seuil de 30 ans que le FMI considère comme un signe de bulle immobilière.

Autrement dit, avec le revenu moyen actuel, un Vietnamien passera toute sa vie à travailler sans pouvoir posséder de maison, sans parler des frais de subsistance, de l'éducation des enfants ou de tout autre aléa financier de la vie.

Début juillet, le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement a averti que des « fluctuations importantes » des prix fonciers étaient à prévoir dans les prochains mois, car de nombreuses localités publieraient de nouvelles listes de prix fonciers, conformément à la loi foncière de 2024.

Où la frénésie des prix fonciers va-t-elle se poursuivre ?

Pourquoi les prix de l'immobilier augmentent-ils si rapidement ?

La loi foncière de 2024 exige que les listes de prix fonciers locales soient « proches des prix du marché ». Or, cette liste, nouvel outil censé refléter fidèlement les valeurs marchandes, légalise malheureusement la spéculation foncière et les ventes aux enchères manipulées.

Pourquoi?

Quel est le prix qui se rapproche le plus du prix du marché ? Le soi-disant « prix du marché » est aujourd’hui souvent établi à partir de transactions virtuelles, de spéculations à court terme, de prix d’enchères anormalement élevés et de prix individuels gonflés – et sert ensuite de base pour l’imposer à l’ensemble du secteur.

De plus, la flambée des prix fonciers a entraîné une hausse de toutes les taxes, redevances et charges y afférentes. Les entreprises qui demandent un changement de destination de leurs terrains, les particuliers qui souhaitent diviser ou fusionner des parcelles, ou même ceux qui construisent simplement des maisons, sont tous soumis à la taxe foncière.

Il existe de nombreux cas où il est impossible de changer la destination d'un terrain sur lequel on se trouve, faute de pouvoir supporter l'énorme différence financière.

Tout le monde est pris dans l'engrenage de la flambée des prix fonciers : les gens ne peuvent plus acheter de logements ; les entreprises n'ont plus intérêt à investir. De ce fait, l'économie se prive d'une importante source d'énergie, tant pour la consommation que pour la production.

La flambée des prix fonciers a supprimé toute incitation au développement, au lieu de devenir une ressource pour celui-ci.

Lors de la conférence d'examen des trois années de mise en œuvre de la résolution 18 et de la première année de mise en œuvre de la loi foncière de 2024, qui s'est tenue le matin du 10 juillet, le Premier ministre Pham Minh Chinh a souligné d'importants points de blocage : les procédures de récupération, d'attribution et de location des terres sont encore lentes ; l'évaluation foncière manque de transparence ; les ventes aux enchères sont exploitées pour manipuler les prix ; les politiques de financement foncier n'ont pas été pleinement institutionnalisées.

En particulier, selon le Premier ministre, le rôle de l’État en tant que représentant de la propriété foncière pour l’ensemble du peuple n’a pas été clairement établi, ce qui conduit à une situation où « celui qui détient le pouvoir détient la terre » et où « celui qui fixe le prix détermine tout le marché ».

Lors de cette conférence, les délégués ont également admis franchement que la connaissance du régime de propriété publique des terres « reste limitée ».

En réalité, la propriété collective des terres n'a pas été clairement définie. L'État est le propriétaire représentatif, mais dans les faits, seuls quelques organismes – voire un simple groupe de fonctionnaires – ont le pouvoir de décider directement de toutes les questions foncières : planification, attribution des terres, changement de destination, évaluation. Faute d'un contrôle strict de ce pouvoir, la terre peut facilement devenir un instrument au service d'intérêts locaux.

La discrimination dans les prix fonciers constitue également une injustice majeure. Les investisseurs étrangers ou les entreprises « favorisées » peuvent se voir attribuer des terrains à bas prix, même assortis d'incitations importantes. Parallèlement, la plupart des entreprises privées nationales doivent acquérir des terrains à des prix exorbitants et supporter toutes sortes de coûts liés au marché. Cette situation fausse l'environnement des affaires, entraînant une utilisation inefficace des terres – une ressource précieuse – et un gaspillage considérable.

Que faire lors de la modification du droit foncier ?

Il convient tout d'abord de clarifier la notion de « prix de marché foncier » et de la distinguer des « prix spéculatifs » ou des « prix de bulle ». Les listes de prix fonciers ne peuvent provenir d'enchères irrégulières ou de transactions manipulées, mais doivent se fonder sur des données de transactions réelles, une moyenne à long terme et faire l'objet d'un contrôle indépendant.

Deuxièmement, le rôle de l’État – en tant que représentant de la propriété foncière populaire – doit être spécifiquement institutionnalisé. L’État n’est pas seulement celui qui fixe les prix, mais aussi celui qui garantit l’équité. Les politiques d’attribution et de tarification des terres doivent être publiques, transparentes et assorties d’un mécanisme de contrôle social clair.

Troisièmement, une réforme en profondeur des politiques de financement foncier s'impose. La hausse des prix fonciers ne saurait servir à accroître les recettes budgétaires. Si l'État souhaite tirer profit des ressources foncières, il doit impérativement mener des réformes globales de l'évaluation, de la taxe foncière et des incitations à l'investissement, dans le respect des principes d'équité et d'efficacité.

Quatrièmement, la planification de l’utilisation des sols devrait être établie selon un modèle de gouvernance à deux niveaux, avec une vision à long terme et en étroite cohérence avec la stratégie de développement socio-économique. Les bases de données foncières devraient être complètes et interconnectées, afin de permettre un suivi et une prise de décision éclairée.

Enfin, et surtout, il s'agit de rendre à la terre la place qui lui revient : une ressource précieuse, non soumise à la spéculation marchande, non sujette à des distorsions dues aux décisions de demande et d'octroi.

La récente 12e Conférence centrale, 13e législature, a clairement affirmé que la réforme de la loi foncière devait viser à « garantir la transparence, l’équité, l’efficacité et l’harmonie des intérêts entre l’État, le peuple et les entreprises ». Il ne s’agit pas seulement d’une orientation politique, mais aussi d’une promesse de justice pour des millions de personnes qui aspirent à un avenir meilleur.

Sans une action rapide et décisive, le rêve de posséder une maison restera un luxe pour toute une génération ; l'accès à la terre pour la production et le commerce restera hors de portée pour les entreprises vietnamiennes.

Il s'agit d'un problème lié à l'ensemble du système d'allocation inéquitable et non marchande des ressources, et non pas seulement au marché immobilier. La loi foncière révisée doit prendre en compte ces exigences.

Vietnamnet.vn

Source : https://vietnamnet.vn/sua-doi-luat-dat-dai-truoc-bai-toan-gia-dat-tang-vot-2425800.html