Zone immobilière en construction dans le district 7 (HCMV) - Photo : QUANG DINH
Le déséquilibre entre l’offre et la demande rend le « rêve » de s’installer de plus en plus inaccessible pour de nombreuses personnes...
Et pour corriger le déséquilibre entre l'offre et la demande, lors d'une récente réunion sur la situation du marché immobilier, le Comité permanent du gouvernement a demandé au ministère de la Construction , à la Banque d'État et aux ministères et localités concernés de mettre en œuvre une série de solutions pour éliminer les obstacles tels que la création de fonds fonciers, la recherche de packages de crédit à moyen terme, des taux d'intérêt stables pour les projets de logements commerciaux à des prix appropriés et des packages de crédit pour que les jeunes puissent emprunter pour acheter des maisons.
Dans le même temps, nous devons gérer de manière stricte l’inflation des prix et créer une véritable fièvre pour contrôler les prix de l’immobilier.
Les prix de l'immobilier augmentent « en flèche »
Selon le ministère de la Construction, dans les premiers mois de 2025, le marché immobilier connaîtra de nombreuses améliorations, avec une offre et des transactions immobilières en augmentation par rapport à la même période en 2024.
Cependant, l'offre reste limitée et ne répond pas à la demande du marché. La structure des produits est déséquilibrée. Il manque de logements adaptés aux besoins des travailleurs et des jeunes. Il y a un excès de villas et de maisons basses. Les prix de l'immobilier et des logements ne sont pas adaptés aux besoins des personnes dans le besoin. La spéculation, la manipulation, l'inflation des prix et les perturbations du marché persistent.
À Ho Chi Minh-Ville, la plupart des projets ouverts à la vente entre la fin de l'année dernière et le deuxième trimestre de cette année se sont concentrés sur le segment des appartements haut de gamme et de luxe, avec des prix allant de 100 à 150 millions de VND/m², voire plus dans la zone centrale.
Selon une étude réalisée par Tuoi Tre dans l'est de Hô-Chi-Minh-Ville, les appartements des nouveaux projets de Thu Duc sont proposés à des prix supérieurs à 100 millions de VND/m². Certains projets situés près du carrefour d'An Phu (Thu Duc) proposent des prix allant jusqu'à 120 à 150 millions de VND/m².
Dans la zone sud de la ville, dans les districts de Binh Chanh et de Nha Be, les projets sont vendus aux clients à des prix allant de 64 à 80 millions de VND/m².
Dans le seul arrondissement 1, seuls quelques immeubles d'appartements ont encore des appartements dans leur « panier », mais le prix de vente est de 200 à 300 millions de VND/m², dans certains endroits jusqu'à 400 à 500 millions de VND/m².
Sur le marché primaire comme sur le marché des appartements anciens, les prix restent exorbitants. Même dans certains projets en exploitation depuis près de dix ans, le prix de vente des appartements a doublé, se négociant actuellement entre 4 et 5 milliards de VND/appartement.
Selon les études de marché, le prix des appartements abordables dans les banlieues de Hô-Chi-Minh-Ville oscille entre 45 et 55 millions de VND/m². À ce prix, un appartement de 50 m² coûte environ 2,2 milliards de VND.
Immeubles d'habitation le long de la rue Vo Nguyen Giap, ville de Thu Duc, Hô Chi Minh-Ville - Photo : QUANG DINH
À Hanoi , les prix de l'immobilier ont augmenté de manière « vertigineuse » depuis le second semestre 2024 jusqu'à présent, les appartements commerciaux à moins de 50 millions de VND/ m2 ont presque disparu, même dans les zones situées en dehors du périphérique 3.
Dans un parquet immobilier du quartier de Nam Tu Liem (l'investisseur ouvre un projet à vendre à Hung Yen , dans les quartiers de Hanoi, notamment : Dong Anh, Gia Lam et Nam Tu Liem), bien que ce soit un jour de semaine, il y a beaucoup de voitures, de motos de courtiers et de gens qui viennent voir la maison modèle.
Selon une enquête menée dans la région de Nam Tu Liem, certains projets d'appartements commerciaux sont ouverts à la vente par des investisseurs à des prix allant de 120 à 160 millions de VND/ m2 .
Mme Minh Huong, agent immobilier, a déclaré qu'à Nam Tu Liem, il n'y avait plus d'appartements à moins de 50 millions de VND/m². Un projet situé près de la rue Le Quang Dao propose également des prix compris entre 120 et 150 millions de VND/ m² , hors TVA et frais d'entretien.
Pour les appartements avec de belles vues, le prix est d'environ 150 millions de VND/ m² . Un appartement de trois chambres d'environ 100 m² coûte également entre 13 et 15 milliards de VND.
En outre, certains appartements mis en service dans la région de Thanh Xuan (Hanoï) sont proposés à la vente par des courtiers à 74 millions de VND/ m2 ou des appartements dans le complexe d'appartements commerciaux de la rue Pham Van Dong (Bac Tu Liem) sont également proposés à 67 millions de VND/ m2 .
Les prix de l'immobilier augmentent en raison de goulots d'étranglement procéduraux
S'adressant à Tuoi Tre , M. Nguyen Hoang Minh, directeur général adjoint de la société par actions de développement immobilier Saigon 5, a déclaré que les prix de l'immobilier dans les grandes villes comme Ho Chi Minh-Ville sont poussés trop haut, en partie à cause de la congestion des procédures administratives.
Prenons l’exemple d’un projet d’entreprise en développement depuis 2018 mais qui est « bloqué » dans les étapes procédurales, ce qui fait que le prix attendu de la maison augmente d’au moins le double par rapport au prix initial.
M. Minh a indiqué que le projet de la société dans le district 8 avait été initialement lancé sur le marché à un prix de 26 à 28 millions de VND/m² avant 2020.
Cependant, en raison de problèmes juridiques, le projet a été temporairement suspendu jusqu'à présent, ce qui a obligé l'entreprise à supporter des intérêts bancaires supplémentaires de plus de 51 milliards de VND, sans parler de nombreux autres coûts financiers qui ont également augmenté.
Par conséquent, si le projet est mis en œuvre et ouvert à la vente cette année, le côté commercial prévoit également de recalculer le prix de vente au moins pour le doubler car en plus des coûts financiers, d'autres coûts augmenteront également tels que les matériaux de construction, les coûts de construction, les coûts commerciaux...
« Si les procédures n'étaient pas compliquées, nous aurions construit et vendu rapidement, et les gens se seraient installés dans les maisons pendant 4 à 5 ans. Mais maintenant que le projet tarde à se développer, ces frais financiers finiront par s'ajouter au coût de vente, et les acheteurs devront les supporter, ce qui rendra les prix des maisons moins attractifs que les particuliers et les entreprises le souhaiteraient », a expliqué M. Minh.
Selon Mme Duong Thanh Thuy, vice-présidente du groupe Trung Thuy, pour les projets d'appartements, le prix du terrain ne représente que 30 %, les coûts financiers représentent 30 % si le projet est achevé dans les trois ans et les coûts de construction étaient auparavant de seulement 15 %, mais ont maintenant augmenté à 20 - 25 %.
Selon elle, il s'agit de coûts « durs », donc si le projet est lent dans les procédures juridiques entraînant des retards, s'il est prolongé de quatre ans, les coûts financiers augmenteront de 40 % ou plus, ce qui signifie que les coûts financiers vont également « gonfler ».
Il n’y aura pas de logements abordables si les coûts du terrain sont élevés et si les coûts de financement augmentent au fil du temps, comme c’est le cas dans de nombreux projets de logements.
Partageant le même point de vue, M. Tran Khanh Quang, directeur de la société Viet An Hoa, a déclaré que le facteur le plus important pour que les prix de l'immobilier soient abordables est le faible coût des terrains. Le coût des matériaux de construction n'a pas beaucoup d'impact sur le prix global de l'immobilier.
Pour un appartement de 50 m² au prix de 5 milliards de VND dans le centre de Ho Chi Minh-Ville, le coût des matériaux n'est que d'environ 1 milliard de VND, ce qui représente une petite partie d'environ 15 à 20 % du prix de vente.
Construction d'une maison dans le district de Binh Thanh, Ho Chi Minh-Ville - Photo : HUU HANH
Les nouveaux propriétaires ont besoin d'aide
Pour surmonter la pénurie, les entreprises et les experts s’accordent tous à dire que des solutions sont nécessaires pour augmenter rapidement l’offre de logements, en particulier dans le segment des logements abordables.
En outre, il faudrait mettre en place une politique de soutien aux nouveaux propriétaires, quel que soit leur âge, la forme de soutien la plus évidente étant une politique de taux d’intérêt.
Compte tenu de la rareté des fonds fonciers dans les zones centrales de Hanoi et de Ho Chi Minh-Ville, M. Nguyen Van Dinh, vice-président de l'Association immobilière du Vietnam, a déclaré qu'il était nécessaire de planifier et de réserver des fonds fonciers dans les zones suburbaines des deux villes pour développer des logements abordables.
Dans un avenir proche, la priorité devrait être donnée aux terrains disposant de connexions d’infrastructures de transport disponibles vers les centres des deux villes pour construire des logements abordables.
Pour les zones restantes, la planification des terrains destinés à la construction de logements commerciaux abordables doit être synchronisée avec les investissements dans les infrastructures de transport de connexion afin de créer un lieu de vie pour les gens.
En outre, pour développer des logements abordables, une stratégie spécifique est nécessaire, dans laquelle le gouvernement doit s’asseoir avec les localités pour planifier le développement de logements abordables pour les habitants des provinces voisines de Hanoi et de Ho Chi Minh-Ville.
M. Nguyen Hoang Minh a déclaré que si les agences d'État éliminent rapidement les difficultés dans les procédures juridiques, les entreprises commenceront bientôt la construction, les projets réduiront les coûts financiers et réduiront les coûts qui composent les prix des logements.
Dans le même temps, le vice-président du groupe Trung Thuy a déclaré qu'il était nécessaire d'ajuster les coûts fonciers et les coûts financiers, dans lesquels l'État peut ajuster les coûts fonciers pour représenter environ 20% au lieu du coût foncier actuel qui peut atteindre 30%.
Il est notamment possible de promouvoir des mesures non financières (qui sont essentiellement des solutions financières) en accélérant les procédures, évitant ainsi que les projets ne tombent dans un état de mise en œuvre lente.
Par exemple, au lieu de coûts financiers à 30% pendant trois ans, l'Etat devrait accompagner les entreprises pour franchir les étapes en un an seulement, alors les coûts financiers seront également réduits à seulement 10%.
« Si nous parvenons à mettre en œuvre ces deux mesures, il est clair que la forte réduction des coûts de développement des projets aura un impact sur les prix de l'immobilier. Les entreprises conserveront alors des marges bénéficiaires acceptables, tandis que les prix de l'immobilier diminueront et que l'accès à l'immobilier sera facilité », a ajouté Mme Thuy.
Il est nécessaire de résoudre rapidement les procédures administratives afin de réduire les coûts financiers des entreprises. Sur la photo : zone immobilière de la rue Nguyen Huu Tho (Nha Be, Hô-Chi-Minh-Ville) – Photo : TU TRUNG
* M. Nguyen Quoc Hiep (Président de l'Association vietnamienne des entrepreneurs en construction) :
L'acheteur obtient ce qu'il mérite.
Le marché immobilier traverse une situation où « les prix des terrains suivent ceux des maisons et ceux des maisons suivent ceux des terrains », créant un cercle vicieux qui, au final, pénalise les acheteurs. Cette situation s'explique en partie par le flottement des prix, qui fait grimper les prix des terrains, avec un risque élevé de figurer parmi les plus élevés au monde.
Dans le même projet, quelques mois seulement entre la décision d'attribution du terrain précédente et la décision suivante peuvent entraîner une augmentation du prix de 20 %, ce qui est déraisonnable et entraînera une augmentation du prix de vente de la maison.
Il est donc temps que les autorités interviennent, gèrent et contrôlent les prix des terrains de manière harmonieuse.
De plus, les procédures administratives telles que l'évaluation foncière entraînent pour les entreprises des coûts financiers supplémentaires, tels que des intérêts ou des frais fonciers supplémentaires pouvant atteindre des dizaines, voire des centaines de milliards de VND. Ces coûts s'ajoutent au prix de vente.
Pour contrôler les prix de l’immobilier, il est nécessaire de disposer prochainement d’un mécanisme de gestion étatique des prix du foncier, d’éviter la situation de flottement actuelle et de résoudre rapidement les procédures administratives pour réduire les coûts financiers pour les entreprises.
* Dr. Nguyen Quoc Hung (Vice-président et secrétaire général de l'Association des banques du Vietnam) :
Les prêts préférentiels doivent être versés aux bonnes personnes
L’ajout d’un ensemble de prêts à moyen terme avec des taux d’intérêt stables pour les prêts au logement abordables permettant aux jeunes d’acheter des maisons est la bonne politique.
Mais pour que ce programme de prêt soit vraiment efficace, il est nécessaire d’examiner si les acheteurs actuels de maisons sur le marché achètent pour y vivre ou pour investir ou spéculer.
La plupart des transactions actuelles concernent des investisseurs qui achètent et vendent à d'autres investisseurs. Si cette situation n'est pas maîtrisée, les prêts ne parviendront pas aux personnes ayant réellement besoin d'acheter un logement.
De plus, il est nécessaire de définir clairement les bénéficiaires du prêt, ainsi que les critères et normes d'emprunt. Idéalement, ce prêt devrait être réservé aux primo-accédants.
Les maisons commerciales au prix de 35 à 40 millions de VND/m2 conviennent.
Selon M. Nguyen Van Dinh, vice-président de l'Association immobilière du Vietnam, les logements commerciaux abordables sont accessibles aux personnes à revenus moyens et faibles. Par conséquent, le prix d'un logement commercial abordable se situera entre 35 et 40 millions de VND/m².
Selon les calculs du ministère de la Construction, le prix unitaire actuel pour la construction d'un immeuble d'appartements de grande hauteur de 1 m2 est d'environ 20 millions de VND/m2, donc avec un prix de vente de 35 à 40 millions de VND, les investisseurs ont réalisé un bénéfice.
Quant au coût du terrain, dans la structure actuelle des prix des appartements, il représente généralement 20 à 25 % du prix des appartements situés hors du centre de Hanoï. Pour les projets situés dans le centre, le coût du terrain peut atteindre 50 % du prix.
Marché immobilier de Hanoi - Photo : NAM TRAN
S'inquiéter de ne pas avoir la chance d'acheter une maison
Le rêve de s’installer devient de plus en plus lointain pour des millions de personnes, en particulier les jeunes et les personnes à revenus moyens dans les grandes villes comme Hanoï et Hô-Chi-Minh-Ville.
Les prix de l'immobilier, déjà élevés, continuent d'augmenter « de manière fulgurante » tandis que les revenus des travailleurs sont « au ralenti », ce qui a « ruiné » les projets d'« accession à la propriété » de nombreux employés de bureau et fonctionnaires.
« Je travaille comme huissier de justice dans le quartier et ma femme est notaire. Nous avons économisé un peu d'argent, mais avec la hausse actuelle des prix de l'immobilier, ma femme et moi n'avons plus la possibilité d'acheter une maison. Nous avons investi l'argent gagné, mais notre famille est toujours locataire », a déclaré Hoang Van Minh (40 ans, originaire de Thanh Hoa).
Mme Nguyen Thu Trang (34 ans, de Phu Tho) a déclaré qu'après plus de 10 ans d'économies, elle avait un peu d'argent mais après enquête, ce n'était toujours pas suffisant pour acheter un appartement d'environ 30 mètres carrés.
« Je suis célibataire et je souhaite acheter un appartement, mais après avoir regardé les prix, un bel appartement coûterait environ 2 milliards de VND. J'ai dû louer une maison, car un appartement de 30 m² en zone urbaine ne coûte qu'environ 8 millions de VND par mois », a expliqué Trang.
Selon un expert de l'Association immobilière du Vietnam, le marché immobilier connaît une pénurie d'appartements abordables, de sorte que les investisseurs vendent leurs produits à des prix élevés.
La plupart des acheteurs de maisons ces derniers temps sont des investisseurs qui ont pour mentalité d'acheter des maisons et d'attendre que les prix augmentent pour réaliser un profit, de sorte que les prix des maisons sur le marché ne sont pas réels.
Raisons de l'augmentation de la structure des prix de l'immobilier telles que le prix du terrain, le prix des matériaux de construction, les intérêts des prêts - Photo : TU TRUNG
Réduire les procédures, réduire les coûts d'investissement dans le logement
L’une des solutions importantes proposées par le Comité permanent du gouvernement pour promouvoir le développement du marché immobilier dans une direction sûre, saine et durable est d’accroître la décentralisation, la délégation d’autorité et de minimiser les procédures administratives.
Parallèlement à la demande de revoir et de clarifier les causes de l'augmentation de la structure des prix de l'immobilier, tels que le prix du terrain, le prix des matériaux de construction, le taux d'intérêt des prêts..., le Comité permanent du gouvernement a également demandé aux ministères, aux branches et aux localités de se concentrer sur la minimisation des procédures administratives inutiles et redondantes, et d'éliminer immédiatement les exigences compliquées en matière de paperasserie et de dossiers.
S'assurer de réduire d'au moins 30 % le temps de traitement et de 30 % les coûts de conformité des procédures administratives. En particulier, des recherches seront menées pour simplifier les procédures d'approbation des politiques d'investissement, d'évaluation des projets, de conception (notamment les procédures d'autorisation de construction), d'inspection des travaux de réception, de réduction des inspections préalables et d'augmentation des inspections postérieures.
De plus, c’est une solution pour augmenter l’offre, réduire les prix et développer des segments immobiliers diversifiés pour répondre aux besoins réels de logement, notamment pour les personnes à revenus faibles et moyens.
En particulier, le Gouvernement exige la recherche et le développement de politiques visant à soutenir les jeunes et les personnes ayant de réels besoins en matière de logement, à accroître l’accès au logement et à contribuer à la réalisation du droit au logement tel que prescrit par la Constitution.
La Banque d'État est chargée d'orienter et d'inciter les banques à participer au programme de prêts préférentiels de 120 000 milliards de VND. Parallèlement, les ministères et les agences sont chargés d'étudier et de proposer le modèle de « Centre de transactions immobilières et de droits d'usage du sol gérés par l'État » sur une plateforme électronique.
Il s'agira d'un système intégrant toutes les étapes : transactions, notarisation, impôts, enregistrement… à l'instar des transactions sur titres. Ce modèle garantira la transparence de l'information et évitera l'inflation des prix, les pertes fiscales et la fraude sur le marché.
Source : https://tuoitre.vn/giam-gia-nha-thao-go-phap-ly-co-hoi-dang-sang-dan-20250622092058922.htm
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