À Hanoï, les appartements à moins de 60 millions de VND/m² sont quasiment introuvables.

Photo : Ngoc Hien

Lors de l'annonce des points saillants du marché immobilier pour le troisième trimestre 2025, Mme Nguyen Hoai An, directrice principale de CBRE Vietnam, a déclaré : « Le marché des appartements à Hanoï entre dans une période de forte croissance, tant en volume qu'en prix, reflétant une évolution claire de la structure des produits et des comportements d'achat de logements. »

Selon CBRE, au troisième trimestre 2025, l'offre totale d'appartements neufs à Hanoï a dépassé les 10 300 unités, ce qui représente le deuxième trimestre en cinq ans où l'offre dépasse les 10 000 unités. Sur les neuf premiers mois de l'année, l'offre totale a atteint près de 21 100 unités, soit une hausse de 10 % par rapport à la même période en 2024. Notamment, près de 2 000 appartements étaient proposés à un prix de vente supérieur à 120 millions de VND/m² (hors TVA, charges et remises), un record depuis le début du suivi du marché par CBRE.

Le prix de vente des appartements neufs dépasse 90 millions de VND/m².

Le rapport indique que le prix de vente moyen des appartements neufs à Hanoï a dépassé 90 millions de VND/m², un niveau supérieur à celui de Hô Chi Minh-Ville sur la même période. Il s'agit du prix le plus élevé jamais enregistré sur le marché immobilier de la capitale. Comparé au deuxième trimestre, ce prix est en hausse d'environ 14 % par rapport au trimestre précédent et de 40 % par rapport à la même période l'an dernier.

Un représentant de CBRE a déclaré que la hausse des prix de vente reflète clairement l'évolution de la structure du marché, la majeure partie de la nouvelle offre étant concentrée dans des zones bénéficiant d'une situation géographique favorable, d'infrastructures de qualité et développées par des investisseurs à fort potentiel.

Non seulement les quartiers centraux comme Tay Ho, Cau Giay et Long Bien, mais aussi les zones périurbaines telles que Dan Phuong (Hanoï) et Van Giang ( Hung Yen ) ont enregistré des prix courants de 70 à 110 millions de VND/m². Les zones plus éloignées du centre ont également approché le seuil de 70 à 80 millions de VND/m². L'écart de prix entre le centre et la périphérie se réduit de plus en plus, ce qui indique que le niveau général des prix du marché est entré dans une nouvelle phase.

Malgré la forte hausse des prix, l'activité d'achat et de vente reste soutenue. Au troisième trimestre, le volume total des transactions a dépassé les 11 100 appartements, un niveau jamais atteint depuis 2018. Le taux d'absorption moyen s'est établi entre 70 et 80 %, témoignant d'une demande d'investissement et d'accumulation de patrimoine toujours stable et sans signe de ralentissement.

Selon CBRE, de nombreux investisseurs ont profité de la conjoncture favorable pour commercialiser rapidement leurs portefeuilles immobiliers existants, notamment dans des projets situés à proximité du centre-ville et le long des nouveaux axes de circulation. Cette situation a entraîné une hausse continue des prix, en particulier dans des zones autrefois considérées comme abordables.

Risques potentiels liés à la durabilité

Sur le marché secondaire, le prix moyen de transfert a atteint environ 58 millions de VND/m², soit une hausse de 19 % par rapport à la même période l'an dernier. Bien que cette augmentation soit plus modérée que lors de l'année record de 2024, les prix de l'immobilier ont tout de même eu tendance à progresser au cours des deux derniers trimestres, signe d'une demande toujours stable, notamment de la part des acquéreurs ayant des objectifs d'investissement à long terme.

Les experts expliquent cette hausse des prix par trois raisons principales. Premièrement, la rareté des logements neufs dans les segments moyen et bas de gamme a contraint de nombreux acheteurs à se tourner vers le marché de la seconde main, où l'on trouve des appartements déjà livrés, bien situés et dont le statut juridique est clair. Deuxièmement, la prudence des investisseurs après la période de flambée des prix a entraîné une baisse du volume des transactions, tandis que les prix affichés ont augmenté. Enfin, troisièmement, la demande d'investissements à long terme reste stable grâce aux faibles taux d'intérêt, incitant de nombreux investisseurs à privilégier l'immobilier comme valeur refuge.

Hà Nội gần như — Mme Nguyen Hoai An, directrice principale de la succursale CBRE de Hanoï. Photo de : Ngoc Hien

Toutefois, si les prix sur le marché secondaire continuent d'augmenter rapidement tandis que la demande réelle reste faible, le marché risque de se déséquilibrer. Il est donc important de diversifier l'offre et d'élargir le segment des prix raisonnables afin d'assurer sa pérennité.

CBRE prévoit qu'au quatrième trimestre 2025, Hanoï comptera environ 11 000 nouveaux appartements, portant l'offre annuelle totale à plus de 32 000 unités. Ces logements, situés en périphérie, afficheront des prix de 50 à 60 millions de VND/m², contribuant ainsi à un ralentissement du marché l'année prochaine.

Le déficit de logements abordables s'accroît.

« Si la période 2023-2024 a été marquée par une pénurie d'approvisionnement et une forte demande, 2025 connaîtra un renversement de situation : l'offre sera abondante, mais les prix seront prohibitifs par rapport au pouvoir d'achat moyen. C'est le cycle de restructuration du marché, où les segments haut de gamme et de luxe domineront largement, tandis que les segments milieu de gamme et abordables disparaîtront presque complètement », a commenté Mme Hoai An.

Concrètement, 95 % de l'offre actuelle est proposée à un prix supérieur à 60 millions de VND/m², tandis que le segment inférieur à 60 millions ne représente que moins de 5 % du marché. Par conséquent, cet écart exerce une forte pression sur la demande réelle de logements, notamment auprès des jeunes et des ménages à revenus moyens.

Globalement, le marché immobilier d'Hanoï reste dynamique grâce à des taux d'intérêt bas, un accès accru au crédit et une conjoncture macroéconomique stable. Toutefois, la flambée des prix et le déséquilibre entre les différents segments constituent des défis majeurs pour les agences immobilières et les entreprises.

À l’horizon 2026-2027, si les politiques de crédit, de planification et fiscales sont correctement encadrées, Hanoï pourra entrer dans un cycle de développement sain où la qualité des produits et la durabilité seront les priorités absolues.

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