Hanoï suspend continuellement les ventes aux enchères de terrains ; les investisseurs hésitent face aux parcelles et aux conditions de reconnaissance de la propriété.

À Hanoï , la suspension inattendue des ventes aux enchères de nombreux terrains entraîne une baisse de la confiance des acheteurs sur le marché foncier. L'application du « coefficient K » aux prix des terrains pourrait entraîner l'échec de nombreux projets d'envergure… Voici les dernières nouvelles du secteur immobilier.

D'après de récents rapports de plusieurs cabinets d'études immobilières, le marché des terrains à bâtir a continué de souffrir d'un intérêt très faible entre le deuxième trimestre 2022 et le deuxième trimestre 2023. (Source : Journal Tien Phong)

Les ventes aux enchères de terrains sont suspendues à plusieurs reprises.

Récemment, le district de Dong Anh (ville de Hanoï) a publié à plusieurs reprises des avis suspendant temporairement l'organisation des enchères de droits d'utilisation des terres pour le projet de construction d'infrastructures techniques pour la zone d'enchères de droits d'utilisation des terres dans la commune de Van Ha, district de Dong Anh.

Plus précisément, le 21 juillet, Lac Viet Auction Company et Vietnam Auction Company ont simultanément publié des avis suspendant la vente aux enchères des droits d'utilisation des terres pour 28 parcelles dans le bloc LK1 et 20 parcelles dans le bloc LK3 du projet de construction d'infrastructures techniques pour la zone de vente aux enchères des droits d'utilisation des terres dans la commune de Van Ha, district de Dong Anh.

La raison de la suspension est basée sur la lettre officielle n° 1778/UBND-TNMT du 21 juillet et la lettre officielle n° 755/QLDA-KHTH du Comité populaire du district de Dong Anh et du Conseil de gestion des projets d'investissement et de construction du district de Dong Anh concernant la suspension temporaire de la vente aux enchères des droits d'utilisation des terres sur les parcelles LK1 et LK3.

Auparavant, 28 parcelles de terrain du bloc LK1, d'une superficie allant de 130,8 à 276,65 m², devaient être mises aux enchères le 22 juillet, avec des mises à prix comprises entre 29,7 et 34,4 millions de VND/m². L'enchère a donc été suspendue de manière inattendue la veille de sa date prévue.

Vingt autres parcelles de terrain dans le bloc LK3 ont été annoncées pour une vente aux enchères le 29 juillet, avec des superficies allant de 126 à 270 m2 par parcelle et des prix de départ de 29,7 à 34,4 millions de VND/m2.

Selon l'annonce, les clients qui ont acheté des documents de participation à la vente aux enchères et versé un acompte (le cas échéant) se verront rembourser leurs frais de documents dans les deux jours ouvrables suivant la date de l'annonce (21 juillet).

Fin avril de cette année, le district de Dong Anh a également annoncé la suspension temporaire des ventes aux enchères de terrains pour 44 parcelles de terrain dans la zone X6 du village de Ha Lo, commune de Lien Ha.

En conséquence, 44 parcelles de terrain seront mises aux enchères en deux phases, le district proposant 22 parcelles par phase. Conformément au calendrier initial, la première phase se tiendra le 23 avril et la seconde le 6 mai. La superficie des parcelles varie de 90 à 154 m², avec des prix de départ compris entre 30,3 et 33,3 millions de VND/m².

Auparavant, la vente aux enchères de 44 parcelles de terrain, temporairement suspendue, avait été annoncée le 18 mars. Cependant, ces parcelles ont ensuite été de nouveau mises aux enchères fin avril et début mai avant d'être à nouveau suspendues.

Le marché immobilier reste atone en raison du manque de confiance des acheteurs.

Des rapports récents de plusieurs sociétés d'études immobilières indiquent que, du deuxième trimestre 2022 à aujourd'hui, le segment des terrains à bâtir a continué de connaître un intérêt très faible.

Lorsque le marché est en plein essor, les terrains à bâtir suscitent un vif intérêt et se vendent très rapidement. En revanche, lorsque le marché ralentit, leur valeur chute considérablement. Cela s'explique par le fait que les terrains à bâtir représentent un segment davantage axé sur la spéculation que sur la génération de revenus.

Certains experts immobiliers estiment que la faiblesse persistante du marché foncier s'explique par le manque de confiance des acheteurs. Les difficultés liées aux plafonds de crédit et aux taux d'intérêt des prêts, toujours non résolues, freinent les acheteurs.

Selon M. Nguyen Quoc Anh, directeur général adjoint de Batdongsan.com.vn, les transactions immobilières sont difficiles à mener à bien car il existe encore un écart important entre les attentes des vendeurs et celles des acheteurs.

Plus précisément, selon l'enquête, parmi les raisons pour lesquelles les investisseurs doivent vendre des biens immobiliers, 49 % sont liées à une restructuration de leur portefeuille d'investissement ; 23 % sont dues au fait qu'ils n'ont plus besoin du bien et le vendent donc ; et seulement 22 % sont dues à des difficultés financières, les obligeant à transférer la propriété pour résoudre des problèmes économiques .

« Comme le nombre de vendeurs contraints de se séparer de leurs biens immobiliers en raison de difficultés financières n’est pas élevé, la plupart espèrent tout de même réaliser un bénéfice, avec des rendements avoisinant les 10 % », a expliqué M. Quoc Anh.

En matière de liquidités, de nombreux experts estiment que si les taux d'intérêt tombent en dessous de 10 % par an et que le marché se redresse, la vague d'investissements immobiliers pourrait refaire surface et les entreprises pourraient disposer de davantage de liquidités.

À l'inverse, si les taux d'intérêt sur les prêts restent élevés et que le marché immobilier continue d'être atone, il est probable que l'argent restera dans les banques.

L'application d'un « coefficient K » aux prix fonciers pourrait-elle « passer à côté » de nombreux projets de grande envergure ?

En réponse à la demande d'observations et d'améliorations du ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement concernant le projet de décret modifiant et complétant le décret n° 44/2014/ND-CP relatif aux prix fonciers, l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville (HoREA) a déclaré que la réglementation exigeant l'application de la méthode du coefficient d'ajustement des prix fonciers (coefficient K) aux parcelles et zones dont le prix d'évaluation est inférieur à 200 milliards de VND par rapport à la liste des prix fonciers n'est pas réaliste.

Le président de HoREA, Le Hoang Chau, a déclaré que l'Association venait d'envoyer un document au Premier ministre, au ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement et à la Commission économique de l'Assemblée nationale proposant l'application de la « méthode du coefficient d'ajustement du prix des terrains » pour calculer les redevances d'utilisation des terrains et les redevances de location de terrains pour tous les projets immobiliers et urbains, sans se limiter aux « parcelles de terrain dont la valeur calculée selon le tableau des prix des terrains est inférieure à 200 milliards de VND ».

Selon M. Chau, l'article 4 du projet de décret modifiant et complétant le décret n° 44/2014/ND-CP (projet de décret n° 44) prévoit trois méthodes d'évaluation foncière : la méthode comparative, la méthode du revenu et la méthode du coefficient d'ajustement du prix foncier. Par ailleurs, le projet de décret ne prévoit plus la « méthode du surplus ».

Plus précisément, la clause 3 de l'article 5 du projet stipule que « la méthode du coefficient d'ajustement du prix des terrains doit être appliquée à l'évaluation des terrains » dans le cas de : Détermination du prix d'un terrain ou d'une zone lorsque la valeur calculée selon le tableau des prix des terrains est inférieure à 200 milliards de VND.

Toutefois, HoREA a constaté que la réglementation appliquant la « méthode du coefficient d'ajustement du prix foncier » aux parcelles et zones nécessitant une évaluation « inférieure à 200 milliards de VND » par rapport à la liste des prix fonciers est irréaliste car elle « omet » de nombreux projets immobiliers, de logements et de développement urbain de grande envergure.

« Parce qu'il n'existe aucune méthode appropriée pour appliquer l'évaluation foncière aux cas susmentionnés, le projet de décret 44 ne stipulant que 3 méthodes d'évaluation foncière, et il n'est pas possible d'appliquer la méthode comparative ou la méthode du revenu pour évaluer les terrains afin de calculer les redevances d'utilisation des terres et les redevances de location des parcelles et des zones dont la valeur dépasse 200 milliards de VND », a expliqué M. Chau.

Par conséquent, de l'avis de M. Chau, la réglementation de l'application de la méthode du coefficient d'ajustement du prix des terrains à tous les projets, que la parcelle ou la zone soit évaluée à « moins de 200 milliards de VND selon le barème des prix des terrains » ou à « plus de 200 milliards de VND », contribuera à garantir la transparence, l'équité et à prévenir les pertes de recettes pour le budget de l'État.

Sur la base de cette analyse, le président de HoREA a souligné que, pour répondre aux exigences pratiques et appliquer la méthode du coefficient d'ajustement des prix fonciers à tous les projets immobiliers, aux logements commerciaux et aux zones urbaines, le projet de loi devait supprimer la disposition « moins de 200 milliards de VND » et appliquer la méthode du coefficient d'ajustement des prix fonciers à tous les projets, que la « parcelle ou la zone dont la valeur calculée selon le barème des prix fonciers est inférieure à 200 milliards de VND » ou « supérieure à 200 milliards de VND ».

« Si la réglementation stipule toujours que la méthode du coefficient d'ajustement du prix foncier doit être appliquée aux parcelles et zones d'une valeur inférieure à 200 milliards de VND, alors la méthode du surplus devrait être conservée pour déterminer le prix foncier spécifique et calculer les redevances d'utilisation et de location des parcelles et zones à potentiel de développement ; les grandes parcelles et zones d'une valeur supérieure à 200 milliards de VND seraient quant à elles évaluées selon le prix foncier indiqué dans le tableau des prix fonciers », a proposé M. Chau.

L’article 7 de la loi sur le logement de 2014 stipule clairement qu’il existe trois catégories d’entités habilitées à posséder un logement au Vietnam : les organisations, les ménages et les particuliers vietnamiens ; les Vietnamiens résidant à l’étranger ; et les organisations et particuliers étrangers, tels que spécifiés à l’article 159, paragraphe 1, de ladite loi. (Source : Ministère de la Construction)

Conditions de reconnaissance de la propriété du logement

L’article 8 de la loi de 2014 sur le logement stipule clairement les conditions de reconnaissance des droits de propriété sur le logement.

Qui peut devenir propriétaire d'un logement au Vietnam ?

L'article 7 de la loi sur le logement de 2014 stipule clairement qu'il existe trois catégories d'entités habilitées à posséder un logement au Vietnam : les organisations, les ménages et les particuliers nationaux ; les Vietnamiens résidant à l'étranger ; et les organisations et les particuliers étrangers tels que spécifiés à l'article 159, paragraphe 1, de cette loi.

Conditions pour être reconnu comme ayant des droits de propriété sur une maison.

Pour être reconnu comme propriétaire, le demandeur doit être une personne morale, un ménage ou un particulier vietnamien. Les citoyens vietnamiens résidant à l'étranger doivent être autorisés à entrer au Vietnam ; les personnes morales et les particuliers étrangers doivent satisfaire aux conditions prévues à l'article 160 de la loi sur le logement de 2014.

En outre, un logement légal doit être obtenu par les moyens suivants : pour les organisations nationales, les ménages et les particuliers, cela peut se faire par le biais d’un investissement dans la construction, d’un achat, d’une location-achat, d’un don, d’un héritage, d’un apport en capital, d’un échange de logements et d’autres formes prévues par la loi.

Pour les Vietnamiens résidant à l'étranger, cela peut se faire par l'achat ou la location-acquisition de logements commerciaux auprès d'entreprises ou de coopératives immobilières (ci-après dénommées « entreprises immobilières ») ; par l'achat, la réception en cadeau, l'échange ou l'héritage d'un logement auprès de ménages ou de particuliers ; ou par la réception du transfert des droits d'utilisation des terres dans le cadre de projets d'investissement dans la construction de logements commerciaux autorisés à vendre des parcelles de terrain pour l'autoconstruction de logements conformément à la loi.

Pour les organisations et les particuliers étrangers, les procédures sont celles stipulées à l'article 159, paragraphe 2, de la loi de 2014 sur le logement.

Vingroup crée une filiale avec un capital social de plus de 1,2 billion de VND à Nghe An.

Vingroup Corporation (code boursier : VIC) vient d'annoncer une résolution concernant la séparation d'une filiale et la création d'une nouvelle société.

Plus précisément, le conseil d'administration de Vingroup a approuvé la séparation de Vinpearl Joint Stock Company, une filiale du Groupe, et la création d'une nouvelle filiale basée sur la séparation de l'activité susmentionnée, dans le but de restructurer l'actionnariat interne.

La société nouvellement créée est Vinpearl Cua Hoi Joint Stock Company, dont le siège social est situé rue Binh Minh, quartier Nghi Hai, ville de Cua Lo, province de Nghe An.

Le capital social prévisionnel de Vinpearl Cửa Hội s'élève à 1 263,8 milliards de VND, dont 99,99 % sont détenus par Vingroup. L'activité principale de la société est l'hôtellerie et les services touristiques.

Avant la séparation et la création de la nouvelle société, la succursale de Nghe An de Vinpearl Joint Stock Company a été créée en 2017. La représentante de la succursale était Mme Vo Thi Phuong Thao.

À Nghe An, Vingroup développe des projets immobiliers tels que Vinpearl Cua Hoi, Vincom Shophouse Vinh et le projet de rénovation du complexe d'appartements Zone B - Quang Trung, dans la ville de Vinh.

En 2022, Vinpearl Joint Stock Company s'est associée à Melía Hotels International pour annoncer une feuille de route de coopération stratégique. Le Melía Vinpearl Cửa Hội est l'un des douze projets pour lesquels Vinpearl a cédé les droits de gestion à Melía pour une durée minimale de dix ans.

Ce complexe hôtelier s'étend sur 38,7 hectares et comprend 184 chambres d'hôtel réparties sur une superficie de 5 000 mètres carrés. L'investissement total pour ce projet s'élève à près de 900 milliards de VND. La construction a débuté en juin 2016 et le complexe a été inauguré en avril 2017.

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