Hanoi suspend continuellement les ventes aux enchères de terrains, les investisseurs « hésitent » devant les terrains, les conditions de reconnaissance de la propriété immobilière

Hanoi suspend soudainement les enchères de nombreux terrains, la confiance des acheteurs rend le segment foncier morose, l'application du « coefficient K » sur les prix des terrains peut « rater » de nombreux projets à grande échelle... sont les dernières nouvelles de l'immobilier.

Des rapports récemment publiés par de nombreux cabinets de recherche immobilière montrent que, du deuxième trimestre 2022 au deuxième trimestre 2023, le secteur foncier connaît toujours un intérêt très faible. (Source : Tien Phong)

Suspension consécutive des ventes aux enchères de terrains

Récemment, le district de Dong Anh (ville de Hanoi) a publié en continu des avis visant à suspendre temporairement l'organisation des enchères de droits d'utilisation des terres dans le cadre du projet de construction d'infrastructures techniques pour la zone d'enchères de droits d'utilisation des terres dans la commune de Van Ha, district de Dong Anh.

Plus précisément, le 21 juillet, la société par actions Lac Viet Auction et la société par actions Vietnam Auction ont publié simultanément des avis de suspension temporaire des enchères de droits d'utilisation des terres pour 28 parcelles de terrain dans le bloc LK1 et 20 parcelles de terrain dans le bloc LK3 du projet de construction d'infrastructures techniques pour la zone d'enchères de droits d'utilisation des terres dans la commune de Van Ha, district de Dong Anh.

La raison de la suspension est basée sur le communiqué officiel n° 1778/UBND - TNMT daté du 21 juillet et le communiqué officiel n° 755/QLDA - KHTH du Comité populaire du district de Dong Anh et du Conseil de gestion du projet d'investissement en construction du district de Dong Anh sur la suspension de la vente aux enchères des droits d'utilisation des terres sur les parcelles LK1 et LK3.

Le 22 juillet, 28 parcelles de terrain du bloc LK1, d'une superficie comprise entre 130,8 et 276,65 m², avaient été mises aux enchères à un prix de départ compris entre 29,7 et 34,4 millions de VND/m². La vente aux enchères a donc été suspendue un jour exactement avant la date officielle annoncée.

Les 20 parcelles de terrain restantes du bloc LK3 ont été annoncées aux enchères le 29 juillet avec une superficie de 126 à 270 m2/parcelle et un prix de départ de 29,7 à 34,4 millions de VND/m2.

Selon l'annonce, les clients qui ont acheté des documents d'enchères et payé à l'avance (le cas échéant) recevront le remboursement de leurs documents dans les deux jours ouvrables à compter de la date de l'annonce (21 juillet).

Fin avril de cette année, le district de Dong Anh a également annoncé la suspension temporaire des enchères foncières pour 44 parcelles de terrain dans la zone X6, village de Ha Lo, commune de Lien Ha.

Ainsi, 44 parcelles seront mises aux enchères en deux phases, chacune portant sur 22 parcelles. Comme prévu, la première phase aura lieu le 23 avril et la seconde le 6 mai. Les parcelles auront une superficie de 90 à 154 m² et le prix de départ sera compris entre 30,3 et 33,3 millions de VND/m².

Auparavant, les 44 parcelles de terrain dont les enchères avaient été suspendues avaient été annoncées pour être mises aux enchères le 18 mars. Cependant, les parcelles ont été annoncées pour être à nouveau mises aux enchères fin avril et début mai, puis ont été à nouveau annoncées comme suspendues.

Les prix des terrains restent faibles en raison de la confiance des acheteurs

Les rapports récemment publiés par de nombreuses unités de recherche immobilière montrent que depuis le deuxième trimestre 2022 jusqu'à aujourd'hui, le segment foncier connaît toujours un niveau d'intérêt très sombre.

Lorsque le marché est en pleine effervescence, le foncier est le segment qui attire le plus d'attention et est rapidement absorbé. En revanche, lorsque le marché ralentit, c'est le foncier qui connaît la plus forte baisse. En effet, le foncier est un segment plus spéculatif que celui qui répond à la nécessité d'exploiter les flux de trésorerie.

Certains experts immobiliers estiment que le marché foncier reste calme grâce à la confiance des acheteurs. Les difficultés liées aux limites de crédit et aux taux d'intérêt n'ont pas été complètement résolues, ce qui incite les acheteurs à hésiter.

Selon M. Nguyen Quoc Anh, directeur général adjoint de Batdongsan.com.vn, les transactions immobilières sont difficiles à réussir car les attentes entre vendeurs et acheteurs sont encore très éloignées.

Concrètement, selon l'enquête, parmi les raisons pour lesquelles les investisseurs doivent vendre des biens immobiliers, 49% sont pour restructurer leur portefeuille d'investissement ; 23% sont parce qu'ils n'ont pas besoin de l'utiliser, donc ils le revendent ; seulement 22% sont dues à des difficultés financières, devant transférer pour résoudre des problèmes économiques .

« Étant donné que le groupe de vendeurs qui doivent « se débarrasser de leurs biens » en raison de difficultés financières n'est pas élevé, la plupart d'entre eux espèrent toujours vendre leurs biens avec un bénéfice, les bénéfices fluctuant autour de 10 % », a partagé M. Quoc Anh.

En ce qui concerne la liquidité, de nombreux experts estiment que si les taux d’intérêt tombent en dessous de 10 % par an et que le marché se réchauffe, la vague d’investissement immobilier pourrait se raviver et les flux de trésorerie des entreprises pourraient être plus abondants.

Au contraire, si les taux d’intérêt des prêts restent élevés et que le marché immobilier continue de stagner, les flux de trésorerie resteront probablement dans la banque.

L’application du « coefficient K » sur les prix des terrains risque-t-elle de « manquer » de nombreux projets à grande échelle ?

En réponse à la demande de commentaires et de complément du projet de décret modifiant et complétant le décret n° 44/2014/ND-CP réglementant les prix des terrains du ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement , l'Association immobilière de Ho Chi Minh-Ville (HoREA) a déclaré que la réglementation sur l'application de la méthode du coefficient d'ajustement du prix des terrains (coefficient K) pour les terrains et les superficies de terrains devant être évalués à moins de 200 milliards de VND par rapport à la liste des prix des terrains n'est pas proche de la réalité.

Le président de l'HoREA, Le Hoang Chau, a déclaré que l'Association venait d'envoyer un document au Premier ministre, au ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement et à la Commission économique de l'Assemblée nationale proposant d'appliquer la « méthode du coefficient d'ajustement du prix du terrain » pour calculer les frais d'utilisation du terrain et les loyers fonciers pour tous les projets immobiliers et urbains sans limiter « les parcelles de terrain dont la valeur calculée selon le prix du terrain dans la liste des prix du terrain est inférieure à 200 milliards de VND ».

Selon M. Chau, l'article 4 du projet de décret modifiant et complétant le décret n° 44/2014/ND-CP (projet de décret n° 44) stipule 3 méthodes d'évaluation foncière, dont : la méthode de comparaison, la méthode du revenu, la méthode du coefficient d'ajustement du prix du terrain, et le projet de décret ne stipule plus la « méthode de l'excédent ».

Dans lequel, l'article 5, clause 3, du projet stipule que « la méthode du coefficient d'ajustement du prix du terrain est appliquée pour déterminer les prix du terrain » dans les cas suivants : Détermination des prix du terrain des parcelles et des superficies de terrain lorsque les parcelles et les superficies de terrain ont une valeur calculée selon le prix du terrain dans la liste des prix du terrain inférieure à 200 milliards de VND.

Cependant, HoREA a constaté que la réglementation d'application de la « méthode du coefficient d'ajustement du prix du terrain » aux terrains et aux zones de terrain qui doivent avoir un prix « inférieur à 200 milliards de VND » par rapport à la liste des prix du terrain n'est pas proche de la réalité car elle « omet » de nombreux projets immobiliers, logements et zones urbaines à plus grande échelle.

« Parce qu'il n'existe pas de méthode appropriée pour appliquer l'évaluation foncière dans les cas ci-dessus, car le projet de décret 44 ne stipule que 3 méthodes d'évaluation foncière, dans lesquelles la méthode de comparaison ou la méthode du revenu ne peuvent pas être appliquées pour évaluer les terres afin de calculer les frais d'utilisation des terres et le loyer foncier pour les parcelles et les zones de terrain d'une valeur supérieure à 200 milliards de VND », a expliqué M. Chau.

Par conséquent, selon M. Chau, la réglementation de l'application de la méthode du coefficient d'ajustement du prix du terrain à tous les projets, indépendamment des « parcelles et superficies de terrain dont la valeur calculée selon le prix du terrain dans la liste des prix du terrain est inférieure à 200 milliards de VND » ou « supérieure à 200 milliards de VND », contribuera à garantir la transparence, l'équité et à ne pas entraîner de perte de recettes budgétaires de l'État.

Sur la base de l'analyse, le président de l'HoREA a souligné que pour répondre aux exigences pratiques et appliquer la méthode du coefficient d'ajustement du prix du terrain à tous les projets immobiliers, logements commerciaux et zones urbaines, le projet doit supprimer la réglementation « moins de 200 milliards de VND » pour appliquer la méthode du coefficient d'ajustement du prix du terrain à tous les projets, indépendamment des « parcelles de terrain et des superficies de terrain dont la valeur calculée selon le prix du terrain dans la liste des prix du terrain est inférieure à 200 milliards de VND » ou « supérieure à 200 milliards de VND ».

« Si la méthode du coefficient d'ajustement du prix des terrains est toujours appliquée aux terrains et aux zones de terrain d'une valeur inférieure à 200 milliards de VND, il est nécessaire de conserver la méthode de l'excédent pour déterminer les prix spécifiques des terrains et calculer les frais d'utilisation des terrains et les loyers fonciers pour les terrains et les zones de terrain à potentiel de développement et à grande échelle avec des valeurs calculées en fonction des prix des terrains dans la liste des prix des terrains de plus de 200 milliards de VND », a proposé M. Chau.

L'article 7 de la loi sur le logement de 2014 stipule clairement que trois personnes sont autorisées à posséder un logement au Vietnam, à savoir : les organisations, ménages et particuliers ; les Vietnamiens résidant à l'étranger ; les organisations et particuliers étrangers visés à l'article 159, clause 1, de la présente loi. (Source : BXD)

Conditions de reconnaissance de la propriété du logement

L’article 8 de la loi sur le logement de 2014 stipule clairement les conditions de reconnaissance du droit à la propriété du logement.

Sujets éligibles à la propriété d'un logement au Vietnam

L'article 7 de la loi sur le logement de 2014 stipule clairement qu'il existe 3 sujets autorisés à posséder des maisons au Vietnam, à savoir : les organisations nationales, les ménages et les particuliers ; les Vietnamiens résidant à l'étranger ; les organisations et les particuliers étrangers spécifiés dans la clause 1 de l'article 159 de cette loi.

Conditions de reconnaissance de la propriété du logement

Pour être reconnu comme propriétaire, la première condition est que l'organisation, le ménage ou l'individu soit national. Les Vietnamiens résidant à l'étranger doivent être autorisés à entrer au Vietnam ; les organisations et les individus étrangers doivent remplir les conditions spécifiées à l'article 160 de la loi sur le logement de 2014.

En outre, il est nécessaire d'avoir un logement légal à travers les formes suivantes : Pour les organisations domestiques, les ménages et les particuliers, c'est sous la forme d'investissement dans la construction, d'achat, de location-vente, de réception de dons, de réception d'héritage, de réception d'apports en capital, de réception d'échange de logement et d'autres formes conformément aux dispositions de la loi.

Pour les Vietnamiens résidant à l'étranger, sous forme d'achat ou de location de logements commerciaux auprès d'entreprises et de coopératives immobilières (ci-après dénommées entreprises immobilières) ; achat, réception en cadeau, réception en échange, réception en héritage de logements auprès de ménages et de particuliers ; réception du transfert des droits d'utilisation des terres dans des projets d'investissement en construction de logements commerciaux qui sont autorisés à vendre des terrains pour organiser eux-mêmes la construction de logements conformément aux dispositions de la loi.

Pour les organisations et les particuliers étrangers, cela se fait par le biais des formulaires prescrits à l’article 159, clause 2, de la loi sur le logement de 2014.

Vingroup a créé une filiale avec un capital social de plus de 1 200 milliards de VND à Nghe An

Vingroup Corporation (code boursier : VIC) vient d'annoncer une résolution visant à séparer une filiale et à créer une nouvelle société.

Plus précisément, le conseil d'administration de Vingroup a approuvé la séparation de Vinpearl Joint Stock Company, une filiale du groupe, et la création d'une nouvelle filiale, sur la base de la séparation de l'entreprise susmentionnée, dans le but de restructurer la propriété interne.

La société nouvellement créée est Vinpearl Cua Hoi Joint Stock Company, dont le siège social est situé rue Binh Minh, quartier Nghi Hai, ville de Cua Lo, province de Nghe An.

Le capital social prévu de Vinpearl Cua Hoi s'élève à 1 263,8 milliards de VND. Le ratio d'apport de Vingroup s'élève à 99,99 %. L'activité principale de cette entreprise est l'hôtellerie et le tourisme.

Avant de se séparer et de créer une nouvelle société, la succursale de Nghe An de Vinpearl Joint Stock Company a été créée en 2017. La représentante de la succursale est Mme Vo Thi Phuong Thao.

À Nghe An, Vingroup développe des projets immobiliers tels que Vinpearl Cua Hoi, Vincom Shophouse Vinh et le projet de rénovation de la zone B - complexe d'appartements Quang Trung, ville de Vinh.

En 2022, Vinpearl Joint Stock Company a collaboré avec le groupe Melía Hotels International pour annoncer une feuille de route de coopération stratégique. Melía Vinpearl Cua Hoi est l'un des 12 projets avec lesquels Vinpearl a coopéré pour transférer les droits de gestion à Melía pour une durée minimale de 10 ans.

Ce complexe hôtelier de 38,7 hectares, comprenant 184 chambres et une superficie de 5 000 mètres carrés, est composé de villas et d'hôtels. Le projet a nécessité un investissement total de près de 900 milliards de dôngs. Démarré en juin 2016, il a été inauguré en avril 2017.

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