Vous pouvez toujours investir dans l'immobilier sans beaucoup de capital

Lors de la conférence de presse régulière du ministère des Finances dans l'après-midi du 18 juin, M. Bui Hoang Hai, vice-président de la Commission des valeurs mobilières de l'État, a déclaré qu'il avait travaillé avec la société de valeurs mobilières VPS et a demandé que cette unité cesse immédiatement de distribuer des certificats de valeurs mobilières sous forme de biens immobiliers subdivisés.

Selon le président de la Commission nationale des valeurs mobilières, il n'existe actuellement aucune réglementation concernant ce type d'investissement immobilier. « L'agence de gestion considère ce type de produit comme présentant de nombreux risques et exige que VPS cesse de le distribuer », a déclaré M. Hai.

Cette personne a également déclaré que les marchés étrangers disposent de réglementations spécifiques pour contrôler et limiter les risques liés à ce type d'activité, mais qu'au Vietnam, il n'y en a toujours pas.

M. Nguyen Duc Chi, vice-ministre des Finances, a également déclaré que le ministère avait donné des instructions à la Commission des valeurs mobilières sur cette question.

Selon M. Chi, les lois actuelles ne comportent aucune interdiction, mais du point de vue d'une agence de gestion d'État, la Commission des valeurs mobilières a la responsabilité de surveiller de près les activités des sociétés de valeurs mobilières.

Les services fournis par ces entreprises doivent relever des secteurs d'activité et des secteurs d'activité autorisés. Si ces services sortent de ce cadre, ils devront cesser leurs activités afin que la direction puisse procéder à une évaluation complète, a affirmé M. Chi.

Le modèle de lotissement immobilier consiste essentiellement à vendre des biens immobiliers à de nombreux investisseurs sous forme de parts. Ce modèle est apparu sur le marché vietnamien il y a 4 ou 5 ans. Parmi les modèles similaires, on trouve Moonka, Houze Invest et Sunshine Homes.

Récemment, Fnest JSC fournit des services d'investissement immobilier via l'application SmartOne de VPS Securities Company.

Pour participer, les clients doivent être des investisseurs VPS. Chaque bien immobilier est ainsi évalué par l'unité commerciale et converti en actions pouvant être vendues aux principaux investisseurs de Fnest. Un Fnest équivaut à 10 000 VND. Par exemple, un bien immobilier évalué à 25 milliards de VND équivaudra à 2,5 millions de Fnest. Le portefeuille immobilier de Fnest est très diversifié, allant des villas aux maisons de ville, en passant par les appartements.

En parlant au journaliste de VietNamNet , l'avocat Mai Thao, le cabinet d'avocats TAT a estimé que la force de ce modèle est qu'il atteint la bonne cible, en touchant la psychologie des investisseurs qui n'ont pas besoin d'investir beaucoup de capital mais peuvent toujours investir dans l'immobilier comme ils le souhaitent pour posséder une partie de l'immobilier.

« En plus d'ajouter un nouveau look au modèle commercial immobilier traditionnel combiné à des plateformes technologiques 4.0 avec la promesse d'apporter plus de valeur aux clients que le modèle commercial immobilier, je pense que la création d'une telle forme « hybride » sur le marché immobilier peut facilement provoquer une instabilité dans cette activité commerciale, et des litiges peuvent facilement survenir lorsqu'il n'y a pas de couloir juridique spécifique pour la réglementer » - a déclaré l'avocat Mai Thao, et estime que c'est l'inconvénient de ce modèle auquel les parties impliquées dans la transaction doivent prêter attention, ainsi que les agences de gestion de l'État doivent avoir les avertissements nécessaires pour les personnes participant à la transaction.

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Fnest propose des biens immobiliers comprenant des appartements, des maisons-boutiques et des villas à Hanoï et Hô-Chi-Minh-Ville, tous actuellement vendus. Les investisseurs souhaitant acquérir devront investir sur le marché secondaire (achat-revente). Capture d'écran du 20 juin.

Les avocats ont analysé que, par essence, ce type d'opération sur le marché immobilier constitue une forme de mobilisation de capitaux pour les entreprises. Ils considèrent l'immobilier comme un canal d'investissement financier permettant d'attirer des capitaux du marché et d'obtenir facilement des fonds de roulement. Par conséquent, sur le plan juridique, outre les conditions requises pour la mise en vente de biens immobiliers, ils ont utilisé le concept d'« actions », qui peut facilement induire les investisseurs en erreur quant à leur propriété.

« En réalité, les investisseurs ne détiennent qu'une partie de la valeur immobilière, convertie en argent sous forme d'actions, conformément à l'accord des parties. Actuellement, la loi ne prévoit aucune réglementation sur le partage de la propriété immobilière en actions, ce qui peut facilement engendrer des litiges concernant la propriété et la gestion futures des biens immobiliers », a déclaré l'avocate Mai Thao.

Concernant la valeur des bénéfices et la liquidité, l'avocat a déclaré que cela ne représente qu'un engagement à sens unique de la part de l'unité vendant le modèle, sans aucune garantie pour les investisseurs. Il est donc difficile pour les petits investisseurs de retirer des capitaux en cas de besoin. De plus, des frais de service doivent être payés, et la gestion du prix d'exploitation de ce modèle est également floue et opaque.

Qui est responsable en cas de litige ?

Concernant la question de savoir qui est responsable en cas de litiges liés à l'immobilier d'investissement, l'avocat Mai Thao a déclaré que la résolution repose sur deux mécanismes : l'accord et la résolution au tribunal ou l'arbitrage.

Plus précisément, la résolution des litiges dans ce cas dépendra des termes du contrat et des autres documents qui y sont joints, le cas échéant. Si les parties disposent de règles claires sur leurs droits et responsabilités, qui ne contreviennent pas aux dispositions légales, elles seront appliquées. En l'absence de règles spécifiques, les dispositions légales pertinentes seront prises en compte pour déterminer les responsabilités des parties participant à ce modèle de transaction.

« Concernant leurs responsabilités, les deux entités, Fnest et la société de valeurs mobilières, doivent assumer la responsabilité principale de la résolution des litiges afin de garantir les droits des investisseurs et de se conformer à la réglementation immobilière et aux autres lois applicables. En cas de violation, celle-ci sera résolue conformément au contrat et, le cas échéant, les investisseurs seront indemnisés en cas de violation de leurs droits », a déclaré l'avocat.

Les experts ont également souligné que l'un des problèmes du modèle réside dans l'évaluation immobilière. Par conséquent, l'évaluation immobilière est une activité indépendante qui aide les parties à disposer d'une base de résolution en cas de litige ou permet aux investisseurs de connaître leur capacité financière à investir de manière appropriée.

Toutefois, pour limiter les litiges, les experts recommandent aux investisseurs de veiller à vérifier les documents juridiques du bien immobilier en demandant directement à l'investisseur de les fournir (Certificat de droits d'utilisation du sol, de propriété du logement, Permis de construire, Procès-verbal d'acceptation du projet, etc.) ; les informations ci-dessus peuvent être consultées auprès des autorités compétentes telles que le Département de la construction, le Département des ressources naturelles et de l'environnement et les études notariales pour vérifier que le bien immobilier n'est pas en litige, hypothéqué ou garanti par l'investisseur.

En outre, les investisseurs doivent également tenir compte des termes du contrat d'investissement, car celui-ci constitue un accord entre les parties conformément aux dispositions du Code civil. En l'absence de réglementation spécifique aux branches du droit, le Code civil s'applique.

De plus, il est nécessaire de consulter des experts, tels que des avocats spécialisés en finance, en investissement et en immobilier, afin d'obtenir un point de vue objectif et d'évaluer le projet. En cas de litige nécessitant un procès ou un arbitrage, il est nécessaire de consolider les preuves nécessaires et d'appliquer des mesures d'urgence pour éviter la dispersion des actifs de l'investisseur.

Des milliers de personnes sont tombées dans le piège des taux d'intérêt exorbitants pratiqués par Vu Thi Thuy, PDG de la société immobilière Nhat Nam. Avec des profits colossaux allant jusqu'à 5 à 7 % par mois, soit 60 à 84 % par an, la société immobilière Nhat Nam a également eu recours à de nombreuses astuces pour gagner la confiance des investisseurs et s'approprier des sommes particulièrement importantes.
Après avoir déposé des milliards pour acheter des maisons de ville à Hanoï, des clients ont découvert que l'investisseur avait arbitrairement « détruit » le plan . Après avoir déposé des fonds pour acheter des maisons de ville dans le projet de zone urbaine Thanh Ha-Cienco 5 (Hanoï) il y a de nombreuses années, des clients ont découvert que ces terrains étaient destinés à la construction de villas.