Vous pouvez toujours investir dans l'immobilier sans beaucoup de capital

Lors de la conférence de presse régulière du ministère des Finances dans l'après-midi du 18 juin, M. Bui Hoang Hai, vice-président de la Commission nationale des valeurs mobilières, a déclaré qu'il avait travaillé avec la société de valeurs mobilières VPS et a demandé à cette unité de cesser immédiatement de distribuer des certificats de valeurs mobilières sous forme de biens immobiliers subdivisés.

Selon le président de la Commission nationale des valeurs mobilières, il n'existe actuellement aucune réglementation concernant ce type d'investissement immobilier. « L'agence de gestion considère ce type de placement comme présentant de nombreux risques et exige que VPS cesse de le distribuer », a déclaré M. Hai.

Cette personne a également déclaré que les marchés étrangers disposent de réglementations spécifiques pour contrôler et limiter les risques liés à ce type d'activité, mais qu'au Vietnam, il n'y en a pas encore.

M. Nguyen Duc Chi, vice-ministre des Finances, a également déclaré que le ministère avait donné des instructions à la Commission des valeurs mobilières sur cette question.

Selon M. Chi, les lois actuelles ne comportent aucune interdiction, mais du point de vue d'une agence de gestion d'État, la Commission des valeurs mobilières a la responsabilité de surveiller de près les activités des sociétés de valeurs mobilières.

La prestation de services par ces entreprises doit s'inscrire dans les domaines et secteurs d'activité autorisés. Si elles sortent de ce cadre, elles devront cesser leurs activités afin que la direction puisse procéder à une évaluation complète, a affirmé M. Chi.

Le modèle de lotissement immobilier consiste essentiellement à vendre des biens immobiliers à de nombreux investisseurs sous forme de parts. Ce modèle est apparu sur le marché vietnamien il y a quatre ou cinq ans. Parmi les modèles similaires, on trouve Moonka, Houze Invest et Sunshine Homes.

Récemment, Fnest JSC fournit des services d’investissement immobilier via l’application SmartOne de VPS Securities Company.

Pour participer, les clients doivent être des investisseurs VPS. Ainsi, chaque bien immobilier est évalué par l'unité commerciale et converti en actions pouvant être vendues aux principaux investisseurs de Fnest. Un Fnest équivaut à 10 000 VND. Par exemple, un bien immobilier évalué à 25 milliards de VND équivaudra à 2,5 millions de Fnest. Le portefeuille immobilier de Fnest est très diversifié, allant des villas aux maisons-boutiques en passant par les appartements.

En parlant au journaliste de VietNamNet , l'avocat Mai Thao, du cabinet d'avocats TAT, a estimé que la force de ce modèle est qu'il atteint la bonne cible, en touchant la psychologie des investisseurs qui n'ont pas besoin d'investir beaucoup de capital mais peuvent toujours investir dans l'immobilier comme ils le souhaitent pour posséder une partie de l'immobilier.

« En plus d'ajouter un nouveau look au secteur immobilier traditionnel combiné aux plateformes technologiques 4.0 avec la promesse d'apporter plus de valeur aux clients que le secteur immobilier lui-même, je pense que la création d'une telle forme « hybride » sur le marché immobilier peut facilement provoquer une instabilité dans cette activité commerciale, et des litiges peuvent facilement survenir lorsqu'il n'existe pas de couloir juridique spécifique pour la réglementer », a déclaré l'avocat Mai Thao, ajoutant que c'est l'inconvénient de ce modèle auquel les parties impliquées dans la transaction doivent prêter attention, ainsi que les agences de gestion de l'État qui doivent également mettre en place les avertissements nécessaires pour les personnes participant à la transaction.

fnest vietnamnet.png
Fnest propose des biens immobiliers à Hanoï et Hô-Chi-Minh-Ville, notamment des appartements, des maisons-boutiques et des villas, actuellement vendus. Les investisseurs souhaitant acquérir devront investir sur le marché secondaire (achat-revente). Capture d'écran du 20 juin.

Les juristes analysent que ce type d'opération sur le marché immobilier constitue essentiellement une forme de mobilisation de capitaux pour les entreprises. Ils considèrent l'immobilier comme un canal d'investissement financier permettant d'attirer des capitaux du marché et d'obtenir facilement des fonds de roulement. Par conséquent, juridiquement, outre les conditions requises pour introduire des biens immobiliers sur le marché, ils ont utilisé le concept d'« actions », qui peut facilement induire en erreur les investisseurs quant à leur propriété.

« En réalité, les investisseurs ne détiennent qu'une partie de la valeur immobilière, convertie en argent sous forme d'actions, conformément à l'accord des parties. Actuellement, la loi ne prévoit aucune réglementation sur le partage de la propriété immobilière en actions, ce qui peut facilement engendrer des litiges concernant la propriété et la gestion futures des biens immobiliers », a déclaré l'avocate Mai Thao.

Concernant la valeur des bénéfices et la liquidité, l'avocat a déclaré que cela ne représente qu'un engagement unilatéral de la part de l'entité vendant le modèle, sans aucune garantie pour les investisseurs. Le retrait de capitaux en cas de besoin est donc difficile pour les petits investisseurs. De plus, des frais de service doivent être acquittés, et la gestion des prix d'exploitation de ce modèle manque également de clarté et de transparence.

Qui est responsable en cas de litige ?

En ce qui concerne la question de savoir qui est responsable en cas de litiges liés à l'immobilier d'investissement, l'avocat Mai Thao a déclaré que la résolution repose sur deux mécanismes : l'accord et le règlement au tribunal ou l'arbitrage.

Plus précisément, le fondement du règlement des litiges dépendra des clauses du contrat et des autres documents qui y sont joints, le cas échéant. Si les parties disposent de règles claires sur leurs droits et responsabilités, conformes aux dispositions légales, elles seront appliquées. En l'absence de règles spécifiques, les dispositions légales pertinentes seront prises en compte pour déterminer les responsabilités des parties participant à ce modèle de transaction.

Concernant leurs responsabilités, les deux entités, Fnest et la société de valeurs mobilières, sont les principales responsables de la résolution des litiges afin de garantir les droits des investisseurs et de se conformer à la réglementation immobilière et aux autres lois applicables. En cas de violation, celle-ci sera résolue conformément au contrat et, le cas échéant, les investisseurs seront indemnisés pour les dommages causés par la violation de leurs droits.

Les experts ont également souligné que l'un des problèmes du modèle réside dans l'évaluation immobilière. Par conséquent, l'évaluation immobilière est une activité indépendante qui aide les parties à disposer d'une base de résolution en cas de litige ou permet aux investisseurs de connaître leur capacité financière à investir de manière appropriée.

Toutefois, pour limiter les litiges, les experts recommandent aux investisseurs de veiller à vérifier les documents juridiques du bien immobilier en demandant directement à l'investisseur de les fournir (Certificat de droits d'utilisation du sol, de propriété du logement, Permis de construire, Procès-verbal d'acceptation du projet, etc.) ; les informations ci-dessus peuvent être consultées auprès des autorités compétentes telles que le Département de la construction, le Département des ressources naturelles et de l'environnement et les études notariales pour vérifier que le bien immobilier n'est pas en litige, hypothéqué ou garanti par l'investisseur.

En outre, les investisseurs doivent également tenir compte des termes de leur contrat, car celui-ci constitue un accord entre les parties conformément aux dispositions du Code civil. En l'absence de réglementation spécifique à chaque branche du droit, le Code civil s'applique.

De plus, il est nécessaire de consulter des experts, tels que des avocats spécialisés en finance, en investissement et en immobilier, afin d'obtenir un point de vue objectif et d'évaluer le projet. En cas de litige nécessitant un procès ou un arbitrage, il est nécessaire de consolider les preuves nécessaires et d'appliquer des mesures d'urgence pour éviter la dispersion des actifs de l'investisseur.

Des milliers de personnes sont tombées dans le piège des taux d'intérêt exorbitants pratiqués par Vu Thi Thuy, PDG de la société immobilière Nhat Nam. Avec des profits colossaux allant jusqu'à 5 à 7 % par mois, soit 60 à 84 % par an, la société immobilière Nhat Nam a également eu recours à de nombreuses astuces pour gagner la confiance des investisseurs et s'approprier des sommes particulièrement importantes.
Après avoir investi des milliards pour acheter des maisons de ville à Hanoï, des clients ont découvert que l'investisseur avait arbitrairement « détruit » le plan d'urbanisme . Après avoir investi il ​​y a de nombreuses années pour acheter des maisons de ville dans le projet de zone urbaine Thanh Ha-Cienco 5 (Hanoï), des clients ont découvert que ces terrains étaient destinés à la construction de villas.