Pas de loi sur les mini-appartements

Erreur juridique

Les mini-appartements ont fleuri à Hanoi en 2010 et la construction a explosé en 2013-2015, alors que le marché immobilier était en plein essor, que l'offre était limitée et que la demande d'achat et de location augmentait fortement.

Bien que non reconnu par la loi sur le logement de 2005 et le décret 90/2006/ND-CP, en raison des nombreuses fluctuations du marché, le décret 71/2014/ND-CP (décret spécifiant la loi sur le logement de 2014) comporte des points plus « ouverts » concernant le type de logement construit par des particuliers. Dans ce texte, la réglementation « Pour les logements construits par des particuliers/ménages de deux étages ou plus, chaque étage comprenant deux pièces conçues et construites de manière fermée, la surface au sol minimale doit atteindre 30 m²… »

Conformément au décret 71 du gouvernement et à la circulaire 16 du ministère de la Construction , l'octroi de certificats (livrets roses) pour les mini-appartements est possible. Cette procédure relève de la compétence des districts. Concernant les procédures, la ville de Hanoï dispose d'une réglementation spécifique, définie dans la décision 117/2009 du Comité populaire de la ville. Les mini-appartements autorisés mais construits sans autorisation, par exemple en dépassant le nombre d'étages ou en excédant la superficie minimale réglementaire de 30 m², ne peuvent pas obtenir de certificat de propriété. Si un immeuble d'appartements autorisé pour 6 étages est construit sur 7 ou 8 étages, tous les appartements de cette zone, y compris ceux construits correctement sur 6 étages ou moins, ne recevront pas de certificat de propriété.

Il s'agit d'une faille permettant aux mini-appartements de contourner massivement la loi entre 2010 et 2020, notamment dans les quartiers surpeuplés d'écoles, de bureaux et d'hôpitaux, comme Cau Giay, Thanh Xuan, Hoang Mai et Bac Tu Liem. Les acheteurs ont des raisons de croire que les mini-appartements bénéficient de certificats. Cependant, en raison de constructions illégales, très peu d'appartements obtiennent ce type de certificat.

M. Nguyen Van Dinh, vice-président de l'Association immobilière vietnamienne, a déclaré que les mini-appartements sont des « produits défectueux » en phase de développement. L'association a publié de nombreux documents demandant aux agences de gestion de renforcer la construction de mini-appartements. Cette construction galopante exerce une pression sur les infrastructures routières et sociales. Parallèlement, les normes de sécurité en matière de prévention et de lutte contre les incendies font défaut. En particulier, les mini-appartements sont généralement construits sans permis et sans respect des normes, de sorte que de nombreux appartements ne bénéficient pas de la certification « livre rose ». Cela porte gravement atteinte aux droits des acquéreurs.

« La loi prévoit des règles concernant l'octroi de permis de construire pour les mini-appartements, mais celles-ci restent floues. Or, dans la réalité, la plupart des appartements privés comportent des erreurs dans les documents juridiques, comme la demande de permis de construire pour une maison individuelle. Or, une fois construits, ils se transforment « comme par magie » en mini-appartements, avec des étages supplémentaires, des pièces supplémentaires, des modifications de conception et sans protection contre les incendies… Par conséquent, l'octroi de permis de construire est très difficile à mettre en œuvre », a souligné M. Dinh.

Insuffisances de la réglementation relative au développement de logements individuels et familiaux. La situation de construction illégale, qui transforme des logements individuels en mini-appartements, résulte des insuffisances et des limitations dans la gestion et l'application de la loi par les organismes de gestion de l'État, notamment au niveau local, en l'absence d'inspection et de supervision rigoureuses. De nombreux avis recommandent aux municipalités de renforcer l'inspection, la détection et la répression rigoureuse des infractions à la loi sur les ordres de construction, notamment en ce qui concerne la construction de logements individuels à plusieurs étages et à plusieurs appartements, construits sans permis, sans autorisation préalable, ou non conformes au plan d'urbanisme approuvé par les autorités compétentes, etc.

Gestion de mini-appartements

Face aux lacunes du modèle des mini-appartements, selon les recherches du journaliste, dans certaines localités comme Hô-Chi-Minh-Ville, l'octroi de licences pour ces types d'appartements n'est pas assuré. En effet, la réglementation exige que tout type de développement immobilier soit réalisé conformément au projet ; les projets de logements commerciaux doivent être approuvés par les autorités compétentes en matière de politique d'investissement et reconnus par les investisseurs ; les investisseurs doivent être des organisations ou des entreprises disposant d'un capital légal pour assurer la mise en œuvre du projet et exercer des activités immobilières.

L'avocat Nguyen Hong Truong (Barreau de Hanoi) a déclaré que, conformément aux dispositions du décret 71, les personnes exerçant ce type d'activité doivent créer une entreprise. Cependant, des courtiers et des particuliers illégaux profitent de cette situation pour transformer des projets immobiliers individuels en mini-appartements destinés à la vente et au commerce illégaux.

Le projet de loi sur le logement (modifié) prévoit qu'il n'est pas nécessaire de créer une entreprise ni de préparer un projet d'investissement pour mettre en œuvre ce modèle de logement. Il s'agit là d'un autre inconvénient. Cela signifie que les investisseurs n'auront pas à effectuer les procédures liées à l'approbation de la politique d'investissement, à l'attribution/location de terrains, à l'évaluation foncière et aux obligations financières liées au terrain, à l'évaluation des rapports d'études de faisabilité/plans de base, à l'évaluation de la prévention et de la lutte contre les incendies, à la délivrance du permis de construire, à la réception des travaux de prévention et de lutte contre les incendies, à la réception des ouvrages éligibles à l'exploitation et à l'exploitation, etc.

Par ailleurs, le projet prévoit une nouvelle réglementation permettant aux propriétaires de choisir d'émettre un « livret rose » distinct pour chaque appartement, ce qui légalisera le type de mini-appartement et le rendra identique à un appartement classique. Cette pratique doit être strictement encadrée, notamment en interdisant l'achat et la vente de mini-appartements. Il est impératif de ne pas émettre de « livret rose » distinct pour chaque mini-appartement afin d'éviter l'apparition de ce type de situation, ainsi que le risque d'insécurité et de surcharge du réseau d'infrastructures urbaines.

Si un ménage ou un particulier a le droit d'utiliser un terrain résidentiel et souhaite construire un immeuble d'appartements, il doit créer une entreprise/coopérative et préparer un projet d'investissement pour mener à bien les procédures d'investissement conformément à la loi sur l'investissement, à la loi sur le logement et à la loi sur les affaires immobilières.

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