Hausse des taux d'intérêt et évolution des stratégies d'investissement immobilier.

Alors que de nombreuses banques ajustent leurs taux d'intérêt sur les prêts immobiliers à environ 10-14 % par an selon la durée, et durcissent simultanément leurs conditions d'octroi, le marché entre dans une phase de consolidation plus marquée. Les investisseurs fortement endettés commencent à subir des pressions, tandis que les capitaux tendent à se diriger vers des produits présentant une réelle valeur d'investissement et un potentiel de rendement stable.

Pression sur les taux d'intérêt

Après une période de politique monétaire accommodante visant à soutenir la reprise économique , les taux d'intérêt ont eu tendance à remonter depuis début 2026, parallèlement aux pressions exercées pour maîtriser l'inflation et réguler le crédit. Concrètement, à partir d'avril 2026, les taux d'intérêt des prêts immobiliers proposés par de nombreuses banques commerciales sont restés élevés, notamment pour les prêts à moyen et long terme. Nombre de ces prêts appliquaient des taux variables de 11 à 14 % par an, exerçant ainsi une forte pression sur les emprunteurs ayant recours à l'effet de levier.

En conséquence, certaines banques appliquent les taux d'intérêt suivants pour les prêts immobiliers : VietcomBank propose un taux fixe d'environ 9,6 % par an pendant les six premiers mois et d'environ 10,5 % par an pendant les douze premiers mois. Après cette période préférentielle, le taux variable est calculé comme le taux d'intérêt d'un compte d'épargne à 24 mois majoré d'une marge d'environ 3,3 %, sans toutefois pouvoir être inférieur à 11,1 % par an. BIDV propose des prêts immobiliers avec des taux d'intérêt d'environ 9,7 % par an pendant les six premiers mois, d'environ 10 % par an pendant les douze premiers mois et d'environ 13,5 % par an pour les prêts à taux fixe sur une durée plus longue.

Les taux d'intérêt des prêts immobiliers continuent d'augmenter dans de nombreuses banques. Photo : Nguyen Quang

VietinBank a ajusté son taux d'intérêt fixe pour les prêts immobiliers à plus de 12 % par an pendant les 24 premiers mois, après quoi un taux variable s'appliquera, sans toutefois descendre en dessous d'environ 14 % par an. De même, VPBank propose de nombreux prêts immobiliers et offres d'investissement immobilier avec des taux préférentiels d'environ 8 à 10 % par an pendant la période initiale, puis fluctuant autour de 12 à 14 % par an en fonction du profil de crédit et de la durée du prêt.

Dans ce contexte, l'investissement immobilier ne se résume plus à « acheter et attendre la hausse des prix ». La hausse du coût du capital a considérablement réduit les marges bénéficiaires des activités spéculatives. Si, auparavant, de nombreux investisseurs pouvaient emprunter jusqu'à 60 à 70 % de la valeur de leur bien auprès des banques pour des opérations à court terme, cette stratégie est devenue beaucoup plus risquée. Quelques mois de faible liquidité sur le marché peuvent suffire à engendrer des frais d'intérêt importants, et donc une érosion du capital. Nombre d'investisseurs qui espéraient des rendements élevés grâce à la flambée des prix des terrains en périphérie des villes sont désormais confrontés à une stagnation prolongée de leur capital, conséquence du ralentissement des transactions.

Un changement notable se dessine : les investisseurs privilégient désormais la sécurité des flux de trésorerie plutôt que la croissance rapide. Au lieu de rechercher des terrains dans des zones dépourvues d’infrastructures, ils s’intéressent davantage à des produits immédiatement exploitables, tels que les appartements locatifs, les immeubles commerciaux de ville dans les zones urbaines denses ou l’immobilier industriel lié à des besoins de production concrets.

Parallèlement, le secteur immobilier modifie également ses stratégies. Auparavant, nombre d'entreprises étendaient rapidement leur patrimoine foncier, développaient des projets d'envergure et dépendaient fortement des emprunts. Cependant, la hausse des taux d'intérêt et le durcissement des conditions d'accès au crédit engendrent des difficultés financières. Au lieu de diversifier leurs activités, de nombreux promoteurs se concentrent désormais sur des segments présentant une bonne liquidité, une demande réelle et une capacité d'absorption stable.

Cette tendance est particulièrement visible chez les entreprises qui développent des logements abordables, des logements sociaux ou des projets à fort potentiel opérationnel à long terme. En effet, le gouvernement propose actuellement des programmes de crédit préférentiels pour le logement social, assortis de taux d'intérêt nettement inférieurs à la moyenne du marché, certains programmes affichant des taux d'environ 4,6 % à 5,4 % par an.

Les experts estiment que le marché actuel entre dans une phase d'assainissement, et que les entreprises dotées de solides capacités financières, d'une gestion des risques rigoureuse et d'un développement de projets répondant à des besoins réels bénéficieront d'un avantage considérable. À l'inverse, celles qui dépendent trop des emprunts ou qui mettent en œuvre des projets inefficaces pourraient être soumises à d'importantes pressions en faveur d'une restructuration.

Opportunités pour les investisseurs à long terme

Selon le Dr Tran Xuan Luong (directeur adjoint de l'Institut vietnamien de recherche sur le marché immobilier), la hausse des taux d'intérêt modifie la perception qu'ont les investisseurs de la valeur des biens immobiliers. Auparavant, la marge de plus-value était le critère le plus souvent évoqué, mais désormais, l'efficacité d'exploitation réelle, le potentiel de génération de revenus et le potentiel opérationnel à long terme deviennent des critères plus importants. Toutefois, si la hausse des taux d'intérêt exerce une pression à court terme, elle contribue également à un développement plus sain du marché. Lorsque les flux de capitaux spéculatifs diminuent, le marché a l'opportunité de renouer avec la valeur et la demande réelles.

« Malgré les nombreux défis auxquels le marché est confronté, l'immobilier demeure une classe d'actifs importante à long terme, notamment dans les grandes villes à forte urbanisation. Le problème réside dans le fait que les investisseurs doivent changer de perspective. Au lieu de rechercher des profits rapides en quelques mois, une stratégie plus judicieuse consiste désormais à choisir des actifs résilients aux fluctuations économiques, générant des flux de trésorerie stables et présentant un potentiel d'appréciation en fonction des infrastructures, de la population et des besoins réels d'utilisation », a analysé le Dr Tran Xuan Luong.

Les experts estiment que malgré la hausse des taux d'intérêt, de nombreuses opportunités subsistent pour les investisseurs immobiliers à long terme disposant de solides ressources financières. Photo : Doan Thanh

En outre, le Dr Tran Xuan Luong estime également que, dans un contexte de taux d'intérêt élevés et d'un marché entrant dans une phase de consolidation importante, les investisseurs doivent passer d'une mentalité de « spéculation sur les tendances » à un investissement basé sur la valeur réelle et la capacité à générer des flux de trésorerie stables, tout en étant contraints de prendre en compte avec soin les pressions financières à long terme.

Les investisseurs devraient privilégier les biens immobiliers répondant à de réels besoins en logement, disposant d'une documentation juridique complète, d'infrastructures claires et d'un potentiel de développement immédiat, car ces actifs sont considérés comme plus résilients sur un marché très différencié. C'est également le moment opportun pour restructurer les portefeuilles, en privilégiant les stratégies à long terme plutôt que la spéculation à court terme. Les biens immobiliers répondant à de réels besoins en logement, situés dans des zones dotées d'infrastructures intégrées ou présentant un potentiel commercial stable conserveront probablement mieux leur valeur dans le nouveau cycle de marché.

« La période 2026-2027 sera marquée par un passage du marché d'une croissance rapide à un développement plus sélectif, où les capitaux tendront à se concentrer sur des produits ayant une valeur d'utilisation pratique plutôt que de courir après des hausses de prix à court terme », a commenté le Dr Tran Xuan Luong.

Source : https://hanoimoi.vn/lai-suat-leo-cao-va-cach-dau-tu-bat-dong-san-thay-doi-936065.html