Les réglementations « déroutent » les entreprises
Non seulement en restreignant les conditions de mise en œuvre des projets comme dans l'article « Les entreprises abandonnent des projets en raison de la réglementation foncière résidentielle » publié par le journal VietNamNet ; Le projet de loi foncière (modifié) restreint toujours la possibilité pour les entreprises de recevoir des transferts de terres pour la mise en œuvre de projets.
Parce que les dispositions du projet de loi n'autorisent que le transfert de terrains résidentiels et de terrains non agricoles qui ne sont pas des terrains résidentiels pour lesquels des frais d'utilisation du sol ont été payés ou un loyer foncier a été payé une fois pour la mise en œuvre du projet.
En réalité, les investisseurs sont actuellement encouragés à négocier le transfert des droits d’utilisation des terres pour mettre en œuvre des projets de logements urbains et commerciaux. Toutefois, selon les entreprises, l'obligation de disposer de terrains résidentiels et de terrains non agricoles ayant payé un loyer foncier en même temps, comme dans le projet de loi foncière (amendé), rendra impossible la conversion et la mise en œuvre de nombreux projets.
S'adressant au journaliste de VietNamNet , M. Nguyen Quoc Hiep, président du conseil d'administration de Global Real Estate Investment Joint Stock Company (GP.Invest), a déclaré que l'introduction d'une telle réglementation est un « casse-tête » pour les entreprises.
Car selon lui, aucune entreprise en train d’utiliser un terrain à des fins commerciales ou de services ne paierait de frais d’utilisation du terrain pendant toute la durée de vie du projet, soit 50 ans.
« Près de 100 % des terrains destinés aux entreprises de services paient un loyer annuel. Le prix des terrains peut également fluctuer : très peu de projets paient un loyer unique pour toute leur durée de vie, et les entreprises n'ont pas les moyens de le faire. L'application de la réglementation sera donc très difficile », a déclaré M. Hiep.
M. Vu Cuong Quyet, directeur général de Dat Xanh Mien Bac, a en outre analysé que lorsque les entreprises développent des projets, elles devront collecter des terrains. Si les règlements sont tels que dans le projet, ceux qui ont des terres à transférer devront payer une fois l'impôt, comment auront-ils de l'argent pour payer ?
De plus, déterminer l’impôt foncier n’est pas chose facile car lorsque les agences d’État leur demandent de déterminer le montant de l’impôt à payer en une seule fois sur 50 ans, elles osent le déterminer. Mais créer une agence spécialisée pour évaluer les prix des terrains est très compliqué et inapproprié. Cela rendra également très difficile l’obtention de terres de taille suffisante pour établir des projets pour de grandes entreprises.
« Il devrait y avoir une réglementation simple pour les entreprises et les cédants fonciers, et la procédure devrait être unifiée dans toutes les lois. Sinon, une fois mise en œuvre, elle entraînera des difficultés pour les entreprises et les organismes de gestion de l'État », a déclaré M. Quyet.
Besoin d'écouter et de modifier
Face aux lacunes du point b, clause 1 et clause 6, article 128 du projet de loi foncière (amendé), le président de GP.Invest Nguyen Quoc Hiep a suggéré que la Commission économique et la Commission des lois de l'Assemblée nationale écoutent tous les avis des entreprises pour apporter des amendements afin d'harmoniser les intérêts. Si ce problème est résolu, cela sera favorable au développement socio-économique, et pas seulement à un sujet particulier.
« Si nous suivons l'article 128 du projet de loi, cela entravera véritablement tous les projets. Je crains que cela ne freine le développement de l'économie et de la société, car si l'immobilier ne le permet pas, de nombreux secteurs en pâtiront », a déclaré M. Hiep.
Selon l'avocat Nguyen Thanh Ha, le projet de règlement peut être modifié dans le sens du développement de projets de logements commerciaux sur la base de terrains résidentiels et d'autres types de terrains, conformément à l'aménagement du territoire , qui sera plus flexible. Cette réglementation soutient à la fois les investisseurs ; conforme à la politique des autorités visant à supprimer les obstacles et à promouvoir le marché immobilier.
En tant que personne « préoccupée » par le projet de loi foncière révisée, M. Le Hoang Chau, président de l’Association immobilière de Ho Chi Minh -Ville (HoREA), a estimé que le point b, clause 1 et la clause 6, article 128 du projet de loi foncière (amendé) ne sont pas cohérents avec la politique de suppression des obstacles juridiques aux projets immobiliers et ne sont pas aussi « ouverts » que la loi foncière de 2013.
La raison est qu'avant la loi foncière de 2013, il existait une réglementation selon laquelle les investisseurs de projets utilisant des terres non agricoles étaient tenus de payer des frais d'utilisation des terres, mais depuis la loi foncière de 2023, il existe uniquement une réglementation selon laquelle les investisseurs de projets utilisant des terres non agricoles doivent payer un loyer foncier et peuvent choisir de payer un loyer foncier une fois pour toute la durée du bail ou de payer un loyer foncier annuellement.
Par conséquent, M. Chau a proposé de modifier le projet de loi foncière dans le sens où les entreprises sont agréées pour les politiques d’investissement ; Approuver les investisseurs de projets de logements commerciaux s’ils ont des droits d’utilisation des terres ou reçoivent des droits d’utilisation des terres, y compris des terrains résidentiels et d’autres terrains (qui peuvent être des terres agricoles ou des terrains non agricoles loués avec un paiement unique ou annuel) ; peut être utilisé pour réaliser des projets de logements commerciaux si les conditions de changement d'affectation du sol sont remplies (conformément aux types de planification...).
La loi foncière joue un rôle important, affectant de nombreuses autres lois ; Les entreprises et les associations s’attendent donc à ce que cette modification de la loi fournisse des réglementations adaptées à la réalité et harmonise les intérêts des parties concernées.
Les besoins en logements des habitants des grandes villes sont très importants. Si les problèmes juridiques ne sont pas résolus, il sera difficile de résoudre la pénurie actuelle de logements.
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