Les réglementations « déroutent » les entreprises
Non seulement il limite les conditions de mise en œuvre des projets comme dans l’article « Les entreprises abandonnent des projets en raison des réglementations d’utilisation des terres » publié par le journal VietNamNet ; le projet de loi foncière (amendé) restreint également les entreprises de recevoir des transferts de terres pour mettre en œuvre des projets.
Parce que les dispositions du projet de loi n'autorisent que le transfert de terrains résidentiels et de terrains non agricoles qui ne sont pas des terrains résidentiels pour lesquels des frais d'utilisation du sol ont été payés ou un loyer foncier a été payé une fois pour la mise en œuvre du projet.
En réalité, les investisseurs sont actuellement encouragés à négocier le transfert des droits d'utilisation des terres pour la réalisation de projets de logements urbains et commerciaux. Cependant, selon les entreprises, l'obligation de posséder des terrains résidentiels et des terrains non agricoles ayant déjà payé un loyer foncier, comme le prévoit le projet de loi foncière (modifié), rendra impossible la conversion ou la réalisation de nombreux projets.
S'adressant au journaliste de VietNamNet , M. Nguyen Quoc Hiep, président du conseil d'administration de Global Real Estate Investment Joint Stock Company (GP.Invest), a déclaré que l'introduction d'une telle réglementation est un « casse-tête » pour les entreprises.
Car selon lui, aucune entreprise en train d’utiliser un terrain à des fins commerciales ou de services ne paierait de frais d’utilisation du terrain pendant toute la durée de vie du projet, soit 50 ans.
« Près de 100 % des terrains destinés aux entreprises de services paient un loyer annuel. Le prix des terrains peut également fluctuer : très peu de projets paient un loyer unique pour toute leur durée de vie, et les entreprises n'ont pas les moyens de le faire. L'application de la réglementation sera donc très difficile », a déclaré M. Hiep.
M. Vu Cuong Quyet, directeur général de Dat Xanh Mien Bac, a également expliqué que les entreprises qui développent des projets devront acquérir des terrains. Si la réglementation reste inchangée, ceux qui possèdent des terrains à transférer devront payer des impôts immédiatement. Comment pourront-ils financer ces dépenses ?
De plus, déterminer l'impôt foncier est complexe, car lorsque les agences d'État leur demandent de déterminer le montant de l'impôt à payer sur 50 ans en une seule fois, elles osent le faire. De plus, créer une agence spécialisée pour évaluer le prix des terrains est très complexe et inapproprié. Il sera également très difficile d'obtenir des terrains de taille suffisante pour implanter des projets de grandes entreprises.
« Il devrait y avoir une réglementation simple pour les entreprises et les cédants fonciers, et la procédure devrait être unifiée dans toutes les lois. Sinon, une fois mise en œuvre, elle entraînera des difficultés pour les entreprises et les organismes de gestion de l'État », a déclaré M. Quyet.
Besoin d'écouter et de modifier
Face aux lacunes du point b, alinéa 1 et de l'alinéa 6 de l'article 128 du projet de loi foncière (modifié), le président de GP.Invest, Nguyen Quoc Hiep, a suggéré que la Commission économique et la Commission des lois de l'Assemblée nationale écoutent l'avis des entreprises afin d'apporter des modifications visant à harmoniser les intérêts. La résolution de ce problème sera bénéfique pour le développement socio-économique, et non pour un domaine particulier.
« Si nous suivons l'article 128 du projet de loi, cela entravera véritablement tous les projets. Je crains que cela ne freine le développement de l'économie et de la société, car si l'immobilier ne le permet pas, de nombreux secteurs en pâtiront », a déclaré M. Hiep.
Selon l'avocat Nguyen Thanh Ha, le projet de règlement pourrait être modifié afin de favoriser le développement de projets de logements commerciaux sur la base de terrains résidentiels et d'autres types de terrains, conformément à un aménagement du territoire plus flexible. Un tel règlement soutiendra les investisseurs et sera cohérent avec les politiques des autorités visant à lever les obstacles et à promouvoir le marché immobilier.
En tant que personne « préoccupée » par le projet de loi foncière révisée, M. Le Hoang Chau, président de l’Association immobilière de Ho Chi Minh -Ville (HoREA), a estimé que le point b, clause 1 et la clause 6, article 128 du projet de loi foncière (amendé) ne sont pas cohérents avec la politique de suppression des obstacles juridiques aux projets immobiliers et ne sont pas aussi « ouverts » que la loi foncière de 2013.
La raison est qu'avant la loi foncière de 2013, il existait une réglementation selon laquelle les investisseurs de projets utilisant des terres non agricoles étaient tenus de payer des frais d'utilisation des terres, mais depuis la loi foncière de 2023, il existe uniquement une réglementation selon laquelle les investisseurs de projets utilisant des terres non agricoles doivent payer un loyer foncier et peuvent choisir de payer un loyer foncier une fois pour toute la durée du bail ou de payer un loyer foncier annuellement.
Par conséquent, M. Chau a proposé d'amender le projet de loi foncière dans le sens où les entreprises sont approuvées pour les politiques d'investissement ; les investisseurs dans les projets de logements commerciaux sont approuvés s'ils ont des droits d'utilisation des terres ou reçoivent des droits d'utilisation des terres, y compris des terres résidentielles, une partie d'autres terres (qui peuvent être des terres agricoles, des terres non agricoles louées avec un paiement unique ou un paiement annuel) ; alors tous peuvent être utilisés pour mettre en œuvre des projets de logements commerciaux s'ils remplissent les conditions d'autorisation de changer les fins d'utilisation des terres (conformément à tous les types de planification...).
La loi foncière joue un rôle important, affectant de nombreuses autres lois ; par conséquent, les entreprises et les associations s'attendent à ce que cet amendement fournisse des réglementations adaptées à la réalité, harmonisant les intérêts des parties concernées.
Les besoins en logements des habitants des grandes villes sont considérables. Si les problèmes juridiques ne sont pas résolus, il sera difficile de remédier à la pénurie actuelle de logements.
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