2022 est à bout de souffle, 2023 est pleine de promesses

2022 est à bout de souffle

Dans le contexte de la pandémie de Covid-19, la plupart des secteurs ont chuté, et seuls quelques-uns ont réussi à traverser la tempête. Outre le secteur pharmaceutique, l'immobilier industriel constitue un rare point positif. Il a notamment bénéficié de la guerre commerciale entre les États-Unis et la Chine et de la délocalisation d'usines au Vietnam.

En raison de la forte croissance enregistrée en 2020 et 2021, il est compréhensible que les valeurs immobilières industrielles se corrigent en 2022.

Selon les statistiques de la société SSI Securities, en 2022, les prix des actions de l'immobilier industriel ont diminué de 38,6 %, soit 6,7 % de moins que l'indice VN.

L'immobilier industriel en 2022 est en vogue en 2023, photo 1 — L'immobilier industriel est à bout de souffle en 2022 mais devrait bien croître en 2023. Photo d'illustration

La plupart des actions du secteur de l'immobilier industriel (comme IDC, KBC, GVR, LHG, SZC) ont enregistré une baisse significative, notamment parmi les moyennes et petites capitalisations. La performance du secteur en 2022 serait affectée par de nombreux facteurs, notamment la lenteur des transferts de terrains (en raison de la longueur du processus d'approbation) ou la restructuration de la direction.

ITA est l'action avec la performance la moins positive (en baisse de 75,3% par rapport au début de l'année) car cette action a été placée sur la liste d'avertissement par la Direction Générale des Impôts.

Parallèlement, BCM a été l'action la plus performante, avec une augmentation de 25,7 % en glissement annuel en 2022, grâce à la vente réussie d'un terrain dans la nouvelle ville de Binh Duong à CapitaLand (18,9 hectares d'une valeur totale de 242 millions USD) et à une forte croissance du bénéfice net de 60 % en glissement annuel au cours des 9 premiers mois de 2022).

Selon SSI Securities Company, le P/E et le P/B des sociétés de développement de parcs industriels seront respectivement de 12,8x et 1,8x en 2022, en légère baisse par rapport aux 13,6x et 2,1x de 2021 en raison de l'amélioration du bénéfice net avec l'augmentation des prix de location dans les parcs industriels (pour les zones louables restantes) et l'enregistrement de bénéfices rétroactifs et de bénéfices de réévaluation des parcs industriels occupés à 100 %.

2023 est une année prometteuse

Malgré un « essoufflement » en 2022, l'immobilier industriel reste très valorisé en 2023. SSI Securities Company prévoit qu'en 2023, le bénéfice net des sociétés cotées en bourse de développement de parcs industriels devrait croître d'environ 12 % sur la même période.

Ce signal optimiste s'explique principalement par deux raisons : la superficie totale des terrains à louer augmente d'environ 10 % par an et le prix des loyers devrait augmenter de 3 % sur la même période dans les parcs industriels du Sud et de 2 % sur la même période dans les parcs industriels du Nord en 2023.

Par ailleurs, SSI a également analysé plus en détail l'avenir de l'immobilier industriel. Selon SSI, dans un contexte de ralentissement des nouveaux capitaux IDE enregistrés fin 2022, 2023 pourrait être une année plus difficile pour les entreprises IDE au Vietnam en raison du risque de récession mondiale.

Cependant, la tendance actuelle au transfert de la production de la Chine vers le Vietnam constituera un moteur de croissance. Le Vietnam est l'un des pays qui attirent de grands fabricants tels que Lego (qui investit 1 milliard de dollars), LG qui prévoit d'investir 4 milliards de dollars supplémentaires au Vietnam dans le but de faire du pays un futur pôle de fabrication de smartphones, ainsi que Foxconn, l'un des principaux fournisseurs d'Apple, qui prévoit d'investir 300 millions de dollars.

Samsung envisage également d'accroître ses investissements au Vietnam à 20 milliards de dollars, en se concentrant sur l'intelligence artificielle, le big data et d'autres domaines. Quanta Computer, troisième plus grande entreprise mondiale d'externalisation de logiciels, envisagerait de construire une usine dans le nord du pays en 2022, où elle devrait répondre aux commandes d'Apple MacBook. BOE Technology Group Co Ltd (Chine), fournisseur d'Apple Inc. et de Samsung Electronics Co Ltd, prévoit d'investir massivement dans la construction de deux usines au Vietnam, en louant 100 hectares de terrain dans le nord.

En outre, selon SSI, l'investissement dans les parcs industriels du Vietnam est considéré comme attractif car le dong s'est moins déprécié que les devises des pays de la région tels que l'Indonésie, la Thaïlande, l'Inde et la Malaisie et d'autres marchés clés de l'Asie- Pacifique tels que le Japon.

Les politiques d’attraction des IDE du Vietnam contribuent également à attirer les investisseurs en offrant de nombreuses incitations telles que l’exonération de l’impôt sur les sociétés pendant les 4 premières années d’exploitation, une réduction de 50 % de l’impôt sur les sociétés pendant les 5 années suivantes et d’autres incitations de soutien aux entreprises.

Les prix de location des terrains industriels au Vietnam restent bas par rapport aux autres pays de l'ASEAN, notamment 30 à 36 % inférieurs à ceux de l'Indonésie et de la Thaïlande. Selon Colliers, dans les parcs industriels indonésiens tels que Bogor-Sukabumi, Tangerang et Bekasi, le prix moyen du terrain oscille autour de 164 USD/m²/cycle de location, soit 36 % de plus que dans les parcs industriels vietnamiens tels que Binh Duong, Dong Nai, Bac Ninh et Hai Phong.

Il y a 2 actions immobilières industrielles que SSI apprécie fortement en 2023. Il s'agit d'IDC d'IDC Group Joint Stock Company et de KBC de Kinh Bac Urban Development Corporation.

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