Les initiés s'expriment

Lors d'une conférence visant à discuter des solutions pour éliminer les difficultés de croissance du crédit pour la production et les entreprises, qui s'est tenue le week-end dernier, le Premier ministre Pham Minh Chinh a déclaré que les entreprises immobilières se plaignaient de la difficulté d'accéder au capital.

Mais ces dernières années, les prix de l'immobilier ont globalement augmenté. Si, malgré des difficultés, les gens souhaitent maintenir le prix de vente au même niveau et exigent une approche unilatérale, existe-t-il une responsabilité partagée ?

Je veux réduire mais ce n'est pas facile

Lors d'une réunion sur le thème « Continuer à mettre en œuvre résolument des solutions pour développer un marché immobilier sûr et sain » en novembre, la gouverneure de la Banque d'État, Nguyen Thi Hong, a également déclaré que les entreprises immobilières devaient envisager de réduire les prix de vente.

« Les entreprises et les sociétés immobilières elles-mêmes doivent suivre la direction du gouvernement dans la résolution n° 33, qui est de bien gérer les entreprises, d'équilibrer les objectifs de profit, la structure des produits, d'envisager de réduire les prix de vente... Ensuite, avec les solutions des ministères, des branches et des localités, cela encouragera la demande d'investissement sur ce marché » - a recommandé le gouverneur.

Un projet de logements en construction à Hô-Chi-Minh-Ville. Photo : TAN THANH

Le directeur général d'une grande banque a également déclaré que les entreprises immobilières devaient faire le point et se réformer afin de vérifier leur bonne santé et leur transparence. Si, par le passé, elles ont accumulé de nombreux projets pendant la période de mobilisation aisée des capitaux, le moment venu, elles doivent vendre des actifs, accepter l'équilibre financier ou une légère perte, et se coordonner avec les banques pour rembourser leurs dettes, au lieu d'attendre passivement que les banques les soutiennent et les prolongent.

Cependant, en parlant avec un journaliste du journal Nguoi Lao Dong, le directeur général d'une société immobilière a déclaré que la société voulait vraiment vendre le projet pour rembourser sa dette, même si elle ne voulait plus faire de l'immobilier, mais ce n'est pas facile, principalement parce que le projet est empêtré dans des problèmes juridiques, des réglementations sur le transfert... Si le projet continue, lorsque le produit sera mis sur le marché, le prix ne pourra pas être bon marché car il devra supporter beaucoup de coûts.

M. Tran Khanh Quang, directeur général de Viet An Hoa Real Estate Company, suit de près l'évolution du marché et du secteur immobilier. Il a déclaré que ces derniers temps, les entreprises immobilières ont déployé d'importants efforts pour se maintenir et survivre. Lorsqu'elles retrouvent un peu de stabilité, elles cherchent également des moyens de relancer le marché afin de trouver une source de revenus.

En réalité, les entreprises ont proactivement réduit les prix des produits et les prix de transfert des projets afin de récupérer leur capital d'une manière ou d'une autre, mais peu d'investisseurs l'ont annoncé publiquement. « À ma connaissance, les prix de transfert de nombreux projets ont diminué de 20 à 30 % par rapport à l'année dernière. Pour certains projets, les investisseurs ont même été contraints de réduire leurs prix de 40 à 50 % en raison des difficultés. »

« Sur le marché primaire, pour les produits vendus directement aux clients, les entreprises ne peuvent pas annoncer de réductions de prix par rapport à avant, mais les mettent en œuvre en proposant des politiques préférentielles telles que des promotions, des remises de prix de 5 à 10 %, des paiements flexibles, des aides aux intérêts des prêts, des remises élevées si les clients paient tôt... En général, ces politiques ont indirectement réduit de 20 à 30 % par rapport aux prix du marché », a reconnu M. Quang.

M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Ho Chi Minh-Ville, a également déclaré que les baisses de prix de l'immobilier ne sont pas rares, mais qu'il y a eu un phénomène de « vautours » à la recherche de « cadavres » et rachetant des projets à des prix très bas.

Trop de barrières

Cependant, à long terme, les experts estiment qu'il est très difficile de faire baisser les prix de l'immobilier, car le marché compte non seulement des entreprises nationales, mais aussi de nombreux investisseurs étrangers. Par conséquent, les entreprises étrangères qui investissent dans des projets privilégient souvent des segments haut de gamme, des emplacements de choix, des documents juridiques complets et une qualité de produit supérieure à celle des projets des investisseurs nationaux, ce qui empêche les prix de baisser.

Lorsqu'elles commercialisent leurs produits, elles calculent toujours la production sur deux ou trois ans, ce qui entraîne des prix souvent très élevés. Les entreprises étrangères bénéficient d'avantages en termes de capital et de coûts d'investissement, ce qui les rend peu contraintes de réduire leurs prix de vente.

Selon M. Tran Khanh Quang, l'un des principaux obstacles à la baisse des prix de l'immobilier réside dans les coûts d'investissement trop élevés. « Dans la structure actuelle des coûts des projets, les coûts de construction ont presque doublé par rapport à il y a quatre ou cinq ans, passant de 7 à 7,5 millions de VND/m³ à plus de 12 millions de VND/m². »

Les prix des terrains peuvent augmenter ou diminuer, mais ne représentent que 15 à 20 % du coût total, tandis que les coûts de construction représentent près de 40 % du coût total, en plus de nombreux autres types de coûts », a cité M. Quang.

Parallèlement, le directeur général d'une société immobilière dont le projet est inachevé à Hô-Chi-Minh-Ville a reconnu que le flou juridique qui perdure depuis quelques années a rendu les projets immobiliers achevés assez rares. Les entreprises aux prises avec des projets anciens, avec une pénurie quasi totale de nouveaux produits à vendre alors que la demande reste très forte, expliquent également la forte hausse des prix de l'immobilier.

De plus, l'inflation et les taux d'intérêt élevés expliquent également la difficulté de réduire les prix de l'immobilier. « Une baisse des prix entraînerait assurément une perte très importante, car l'entreprise ne pourrait pas supporter l'augmentation des coûts du projet », a déclaré le directeur général de l'entreprise.

M. Le Huu Nghia, directeur général de Le Thanh Construction Trading Company, a évoqué la réalité du projet de logements sociaux de son entreprise. Bien que les dirigeants de Hô-Chi-Minh-Ville aient décidé d'ajuster la planification, l'entreprise a demandé à plusieurs reprises l'autorisation d'ajuster la planification, mais ce service a transmis la demande à un autre service, et jusqu'à présent, le projet n'a pas été mis en œuvre. « Si les procédures du projet se prolongent et que les coûts augmentent, il sera difficile pour l'entreprise de baisser les prix », a déclaré M. Nghia.

(*) Voir le journal Lao Dong du numéro du 12 décembre

Concentrez-vous sur l'élimination des obstacles

M. Hoang Hai, directeur du département de gestion du marché du logement et de l'immobilier ( ministère de la Construction ), a déclaré que pour éliminer les difficultés du marché et des entreprises immobilières, dans les temps à venir, les ministères, les branches et les localités doivent encore se concentrer sur l'examen et l'élimination des obstacles pour achever les procédures de préparation des investissements, sélectionner les investisseurs pour mettre en œuvre des projets immobiliers, des projets de logements commerciaux, des projets de logements sociaux conformément aux dispositions de la loi sur le foncier, de la loi sur le logement, de la loi sur l'investissement pour augmenter l'offre de logements, promouvoir le développement du marché immobilier dans la région.

Se concentrer sur la résolution des difficultés et promouvoir le développement du marché immobilier, tant pour les vendeurs que pour les acheteurs. Suivre et maîtriser les informations et les évolutions du marché, et prendre des mesures opportunes pour le stabiliser.

V. Duan

Source : https://nld.com.vn/gia-nha-van-cao-ngat-nguong-nguoi-trong-cuoc-len-tieng-19623121220570056.htm