Les petites maisons sont en hausse, les grands terrains sont une préoccupation

La Loi sur les affaires immobilières (modifiée), adoptée le 28 novembre, stipule que les droits d'usage du sol ne peuvent être transférés aux personnes qui construisent des maisons ou divisent des terrains en lots destinés à la vente dans les quartiers, districts et villes des zones urbaines de classe spéciale, de classes I, II et III. Cette loi entrera officiellement en vigueur le 1er janvier 2025.

Selon les investisseurs et les experts, cette réglementation aura un impact important sur le marché immobilier.

M. Giang Anh Tuan, directeur de Tuan Anh Trading Floor, prédit que dans les temps à venir, les petites maisons seront rares, tandis que les grandes maisons et les terrains seront difficiles à vendre.

Pendant longtemps, les maisons de ville d'une superficie de plus de 30 m2 et au prix de 2 à 3 milliards de VND ont toujours attiré les clients car leurs finances conviennent à la majorité des personnes, en particulier celles qui ont de réels besoins en matière de logement.

« Les maisons de 30 à 40 mètres carrés ont toujours été rares. Maintenant qu'il existe une réglementation visant à renforcer le lotissement, les maisons d'environ 30 mètres carrés deviendront rares et recherchées par de nombreuses personnes, notamment celles qui ont besoin d'y vivre et les investisseurs », a déclaré M. Tuan.

Les petites maisons de 30 mètres carrés devraient devenir de plus en plus populaires. (Photo : Ngoc Vy).

Pendant ce temps, les grandes parcelles de terrain seront très difficiles à vendre car si elles ne sont pas divisées en lots, il faudra vendre la totalité de la grande parcelle de terrain, avec un prix total élevé, alors que le nombre de clients disposant de finances abondantes n'est pas très élevé.

Ces derniers temps, de nombreux investisseurs se sont mis en quête de terrains de plusieurs centaines de mètres carrés, dans l'espoir de les diviser en lots plus petits pour les vendre à ceux qui en ont réellement besoin. Nombre de propriétaires fonciers ont réalisé de gros bénéfices grâce à cette astuce : « diviser des parcelles pour vendre des terres ». Cependant, si la réglementation sur le renforcement du lotissement entre en vigueur, cette pratique deviendra impossible.

M. Nguyen Huu Cau, agent immobilier du district de Hoang Mai ( Hanoï ), a déclaré qu'un durcissement du morcellement foncier pourrait entraîner des terrains invendables, car les grandes parcelles nécessitent des ressources financières importantes. Or, tous les clients ne sont pas disposés à investir dans de grandes parcelles en raison de ressources financières importantes et d'une faible liquidité. Ce type de projet ne convient qu'à ceux qui souhaitent ouvrir des maisons d'hôtes, des complexes hôteliers ou des fermes. Cependant, cette clientèle est limitée.

Parallèlement, de nombreux clients souhaitent acquérir de petites parcelles de terrain, avec des financements allant de plusieurs centaines de millions à deux milliards. Ils souhaitent conserver le terrain, attendre des informations positives et une hausse du prix, puis le revendre.

« Un terrain de 200 m² coûte environ 8 à 10 milliards de VND. Divisé en parcelles plus petites d'environ 40 m², il est facile pour les investisseurs de vendre à un grand nombre de personnes, car leurs moyens financiers ne sont que d'environ 3 milliards de VND. C'est pourquoi les grandes parcelles sont souvent invendues. Les investisseurs qui possèdent de grandes parcelles et n'ont pas encore eu le temps de séparer le certificat d'utilisation foncière auront des difficultés à les vendre ou seront contraints de les vendre à bas prix », a déclaré M. Cau.

Selon M. Cau, le rendement de l'achat de grandes parcelles de terrain, puis de leur division en parcelles plus petites destinées à la vente, varie de 30 à 50 %. C'est pourquoi de nombreux investisseurs privilégient ce mode de division.

« Le prix des petites parcelles de terrain va certainement augmenter dans un avenir proche », a déclaré M. Cau.

En analysant cette question, M. Dinh Minh Tuan, directeur de Batdongsan dans la région du Sud, a prédit que le secteur foncier sera confronté à des difficultés lorsque cette loi entrera officiellement en vigueur.

M. Tuan a expliqué qu'actuellement, 90 % des transactions foncières sur le marché proviennent de produits de lotissement libre de particuliers et de petites sociétés immobilières développant des modèles de terrains auto-divisés.

Selon M. Tuan, il est toujours plus facile pour les particuliers de demander un lotissement que pour les entreprises de mettre en œuvre des projets et de demander des permis. Comme ce type de terrain présente une grande variété de prix et de petites superficies, il est facile à liquider. Pour les investisseurs qui achètent de grandes parcelles et les divisent, ce type de terrain est très populaire, car la procédure d'achat et de vente est libre et les projets formels sont rares.

M. Tuan a déclaré que le resserrement du lotissement signifie également que ce type de terrain sera confronté à des difficultés en raison de la rareté et de la restriction de l'offre. Les acheteurs auront également du mal à y accéder en raison de la rareté de l'offre.

Cet individu prédit que les investisseurs détenant de grandes parcelles de terrain pourraient être contraints de vendre à des prix réduits. Les biens à prix réduits proviendront d'investisseurs qui détiennent des terres dans l'intention de les diviser en parcelles pour en tirer profit. Lorsque la liquidité est faible, les propriétaires fonciers sont contraints de baisser les prix.

Cependant, en raison de leur valeur élevée, les terrains de grande taille auront du mal à trouver des acquéreurs, et les acheteurs pourraient tenter de faire pression sur les propriétaires fonciers. La liquidité réduite des terrains rendra également le marché plus difficile dans le contexte de la récession prolongée.

Chau Anh

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