La loi sur l'immobilier (modifiée), adoptée le 28 novembre, stipule que les droits d'usage du sol ne peuvent être transférés aux personnes qui construisent des maisons ou divisent des terrains en parcelles destinées à la vente dans les quartiers, districts et villes des zones urbaines de classe spéciale, de classes I, II et III. Cette loi entrera officiellement en vigueur le 1er janvier 2025.
Selon les investisseurs et les experts, cette réglementation aura un impact important sur le marché immobilier.
M. Giang Anh Tuan, directeur de Tuan Anh Trading Floor, prédit que dans les temps à venir, les petites maisons seront rares, tandis que les grandes maisons et les terrains seront difficiles à vendre.
Pendant longtemps, les maisons de ville d'une superficie d'environ 30 m2 et d'un prix de 2 à 3 milliards de VND ont toujours attiré les clients car leurs finances conviennent à la majorité des personnes, en particulier à celles qui ont de réels besoins en matière de logement.
« Les maisons d'une superficie de 30 à 40 mètres carrés ont toujours été rares. Maintenant qu'il existe une réglementation visant à renforcer le lotissement, les maisons d'environ 30 mètres carrés deviendront véritablement rares et recherchées par de nombreuses personnes, y compris celles qui ont besoin d'y vivre et les investisseurs », a déclaré M. Tuan.
Les petites maisons de 30 mètres carrés devraient devenir de plus en plus populaires. (Photo : Ngoc Vy).
Pendant ce temps, les grandes parcelles de terrain seront très difficiles à vendre car si elles ne sont pas divisées en lots, il faudra vendre la totalité de la grande parcelle de terrain, le prix total est élevé, tandis que le nombre de clients disposant de finances abondantes n'est pas très élevé.
Ces derniers temps, de nombreux investisseurs se sont mis en quête de terrains de plusieurs centaines de mètres carrés, dans l'espoir de les diviser en lots plus petits pour les vendre à ceux qui en ont réellement besoin. Nombre de propriétaires fonciers ont réalisé de gros bénéfices grâce à cette astuce : « diviser des parcelles pour vendre des terres ». Cependant, si la réglementation sur le renforcement du lotissement entre en vigueur, cette pratique deviendra impossible.
M. Nguyen Huu Cau, agent immobilier du district de Hoang Mai ( Hanoï ), a déclaré qu'un resserrement du morcellement pourrait entraîner des invendus, car les grandes parcelles nécessitent des financements importants. Tous les clients ne sont pas disposés à investir dans de grandes parcelles en raison de ressources financières importantes et d'une faible liquidité. Ce type de projet ne convient qu'à ceux qui souhaitent ouvrir des maisons d'hôtes, des complexes hôteliers ou des fermes. Cependant, cette clientèle est restreinte.
Parallèlement, de nombreux clients souhaitent acquérir de petites parcelles de terrain, avec des financements allant de quelques centaines de millions à deux milliards. Ils souhaitent conserver leurs terres, attendre des informations positives et une hausse des prix, puis revendre leurs biens.
« Un terrain de 200 m² coûte environ 8 à 10 milliards de VND. Divisé en parcelles plus petites d'environ 40 m², les investisseurs peuvent facilement vendre à de nombreuses personnes, car leurs moyens financiers ne sont que d'environ 3 milliards de VND. C'est pourquoi les grandes parcelles sont souvent invendues. De plus, les investisseurs détenant de grandes parcelles et n'ayant pas encore obtenu le certificat d'utilisation foncière auront des difficultés à les vendre ou seront contraints de les vendre à bas prix », a déclaré M. Cau.
Selon M. Cau, le rendement de l'achat d'un grand fonds foncier, puis de sa division en parcelles plus petites destinées à la vente, varie de 30 à 50 %. C'est pourquoi de nombreux investisseurs privilégient ce mode de division foncière.
« Le prix des petites parcelles de terrain va certainement augmenter dans un avenir proche », a commenté M. Cau.
En analysant cette question, M. Dinh Minh Tuan, directeur de Batdongsan dans la région du Sud, a prédit que le secteur foncier sera confronté à des difficultés lorsque cette loi entrera officiellement en vigueur.
M. Tuan a expliqué qu'actuellement, 90 % des transactions foncières sur le marché proviennent de produits de lotissement libre de particuliers et de petites sociétés immobilières développant des modèles de terrains auto-divisés.
Selon M. Tuan, il est toujours plus facile pour les particuliers de demander un lotissement que pour les entreprises de mettre en œuvre des projets et de demander des permis. Étant donné la diversité des prix et la petite taille de ce type de terrain, il est facile à liquider. Pour les investisseurs qui achètent de grandes parcelles et les divisent, ce type de terrain est très populaire, car la forme d'achat et de vente est libre et les projets formels sont rares.
M. Tuan a déclaré que le resserrement du lotissement signifie également que ce type de terrain sera confronté à des difficultés en raison de la rareté et de la restriction de l'offre. Les acheteurs auront également du mal à y accéder en raison de la rareté de l'offre.
Cet individu prédit que les investisseurs détenant de grandes parcelles de terrain pourraient être contraints de vendre à des prix réduits. Les biens à prix réduits proviendront d'investisseurs détenant des terres dans l'intention de les diviser en parcelles pour réaliser un profit. Lorsque la liquidité est faible, les propriétaires fonciers sont contraints de baisser les prix.
Cependant, en raison de leur valeur élevée, les produits fonciers à grande échelle auront du mal à trouver des clients, et les acheteurs pourraient être en mesure de « faire pression sur les prix » auprès des propriétaires fonciers. La liquidité réduite des terres rendra également le marché plus difficile dans le contexte de la récession prolongée.
Chau Anh
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