Les petites maisons sont en hausse, les grands terrains sont une préoccupation

La loi sur les affaires immobilières (amendée) adoptée le 28 novembre stipule que les droits d'utilisation des terres ne peuvent pas être transférés aux personnes qui construisent des maisons ou divisent des terres en parcelles à vendre dans les quartiers, districts et villes des zones urbaines de classe spéciale, de classe I, II et III. Cette loi entrera officiellement en vigueur à partir du 1er janvier 2025.

Selon les investisseurs et les experts, cette réglementation aura un impact important sur le marché immobilier.

M. Giang Anh Tuan, directeur de Tuan Anh Trading Floor, prédit que dans les temps à venir, les petites maisons seront rares, tandis que les grandes maisons et les terrains seront difficiles à vendre.

Pendant longtemps, les maisons de ville d'une superficie d'environ 30 m2 et d'un prix de 2 à 3 milliards de VND ont toujours attiré les clients car leurs finances conviennent à la majorité des personnes, en particulier à celles qui ont de réels besoins en matière de logement.

« Les maisons d'une superficie de 30 à 40 mètres carrés ont toujours été rares. Maintenant qu'il existe une réglementation visant à renforcer le lotissement, les maisons d'environ 30 mètres carrés deviendront véritablement rares et recherchées par de nombreuses personnes, y compris celles qui ont besoin d'y vivre et les investisseurs », a déclaré M. Tuan.

Les petites maisons de 30 mètres carrés devraient attirer de plus en plus de clients. (Photo : Ngoc Vy).

Pendant ce temps, les grandes parcelles de terrain seront très difficiles à vendre car si elles ne sont pas divisées en lots, il faudra vendre la totalité de la grande parcelle de terrain, le prix total est élevé, tandis que le nombre de clients disposant de finances abondantes n'est pas très élevé.

Ces derniers temps, de nombreux investisseurs sont à la recherche de terrains d’une superficie de plusieurs centaines de mètres carrés avec l’intention de les diviser en lots plus petits pour les vendre à des personnes ayant de réels besoins. De nombreux propriétaires fonciers ont gagné gros grâce à l'astuce ci-dessus consistant à « diviser les terres pour les vendre ». Toutefois, si la réglementation sur le renforcement du morcellement des lots entre en vigueur, cette façon de faire des affaires ne sera plus possible.

M. Nguyen Huu Cau, courtier immobilier du district de Hoang Mai ( Hanoï ), a déclaré que si le lotissement est renforcé, le risque de terrains « invendus » pourrait survenir, car les grandes parcelles de terrain entraînent des coûts financiers importants. Tous les clients ne sont pas disposés à dépenser de l’argent pour de grandes parcelles de terrain en raison de ressources financières importantes et d’une liquidité lente. Ce type convient uniquement à ceux qui souhaitent faire des affaires en ouvrant des maisons d'hôtes, des complexes hôteliers ou des fermes. Mais ce fichier client est petit.

Parallèlement, de nombreux clients souhaitent acheter de petites parcelles de terrain avec des financements allant de plusieurs centaines de millions à 2 milliards. Ils veulent conserver des terres, attendre des informations positives, une augmentation des prix et ensuite vendre.

« Un terrain de 200 m² coûte environ 8 à 10 milliards de VND. Divisé en parcelles plus petites d'environ 40 m², les investisseurs peuvent facilement vendre à de nombreuses personnes, car leurs moyens financiers ne sont que d'environ 3 milliards de VND. C'est pourquoi les grandes parcelles sont souvent invendues. De plus, les investisseurs détenant de grandes parcelles et n'ayant pas encore obtenu le certificat d'utilisation foncière auront des difficultés à les vendre ou seront contraints de les vendre à bas prix », a déclaré M. Cau.

Selon M. Cau, le bénéfice tiré de l’achat d’un grand fonds foncier, puis de sa division en plus petites parties à vendre, varie de 30 à 50 %. C’est la raison pour laquelle de nombreux investisseurs « préfèrent » cette forme de subdivision.

« Le prix des petites parcelles de terrain va certainement augmenter dans un avenir proche », a commenté M. Cau.

En analysant cette question, M. Dinh Minh Tuan, directeur de Batdongsan dans la région du Sud, a prédit que le secteur foncier sera confronté à des difficultés lorsque cette loi entrera officiellement en vigueur.

M. Tuan a expliqué qu'actuellement, 90 % des transactions foncières sur le marché proviennent de produits de lotissement libre de particuliers et de petites sociétés immobilières développant des modèles de terrains auto-divisés.

Selon M. Tuan, il est toujours plus facile pour les particuliers de demander un lotissement de terrain que pour les entreprises de mettre en œuvre des projets et de demander des licences. Étant donné que ce type de produit présente une variété de prix et une petite superficie, il est facile à liquider. Pour les investisseurs qui achètent de grandes parcelles de terrain et les divisent, leur vente est très populaire car la forme d’achat et de vente est libre et il y a peu de planification formelle du projet.

M. Tuan a déclaré que le resserrement du lotissement signifie également que les parcelles de terrain seront confrontées à des difficultés en raison d'une offre rare et restreinte. Les acheteurs sont également difficiles à atteindre en raison de la rareté de l’offre.

Cette personne prédit que les investisseurs détenant de grandes parcelles de terrain pourraient être contraints de vendre à des « prix réduits ». La source des biens à prix réduits proviendra d’investisseurs qui ont acheté des terrains dans le but de diviser et de subdiviser les parcelles à des fins lucratives. Lorsque la liquidité est faible, les propriétaires fonciers sont obligés de baisser les prix.

Cependant, en raison de leur valeur élevée, les produits fonciers à grande échelle auront du mal à trouver des clients et pourront amener les acheteurs à « arracher les prix » aux propriétaires fonciers. En raison de la diminution de la liquidité foncière, le marché sera également confronté à davantage de difficultés dans le contexte de la récession prolongée.

Chau Anh

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