Inquiétudes concernant la proposition d'augmentation des prix des terres agricoles

Il est nécessaire d’ajuster les prix des terres agricoles, mais il faudrait les augmenter à un niveau approprié pour que les gens puissent payer leurs impôts et que l’État puisse percevoir des recettes budgétaires tout en encourageant le développement.

L’ajustement des prix des terres agricoles est nécessaire mais devrait augmenter à un niveau approprié pour que les gens puissent payer leurs impôts et que l’État puisse collecter des recettes budgétaires tout en encourageant le développement.

L'Institut des ressources naturelles et de l'économie de l'environnement de Ho Chi Minh-Ville (IEER) vient d'envoyer un document demandant au Comité populaire de Ho Chi Minh-Ville d'ajuster le prix des terres agricoles dans la liste des prix des terrains à un niveau équivalent de 65 à 70 % du prix des terrains résidentiels.

Les prix des terres agricoles sont trop bas

Selon le Dr Pham Viet Thuan, directeur de l'IEER, le prix des terres agricoles à Hô-Chi-Minh-Ville est actuellement trop bas, dépourvu de fondement scientifique et ne respectant pas les principes du marché. Cette situation entraîne de faibles recettes fiscales sur les transferts de droits d'usage, un marché immobilier atone et un recul du marché des matériaux de construction en raison de la baisse de la demande.

L'IEER estime que, pour être cohérent avec la nouvelle grille tarifaire foncière, prévue pour entrer en vigueur le 1er janvier 2026, une augmentation des prix des terres agricoles à 65-70 % de ceux des terrains résidentiels serait raisonnable. Cependant, M. Thuan a également souligné que cette mesure ne s'applique qu'aux terres agricoles dont l'usage est prévu.

Approuvant la proposition de l'IEER, Mme Nguyen Hien, résidant dans le quartier de Hiep Binh à Hô-Chi-Minh-Ville, a déclaré qu'elle prévoyait de convertir plus de 1 000 mètres carrés de terres agricoles en terrains résidentiels. Cependant, après avoir reçu l'avis d'imposition, elle a temporairement suspendu ses travaux, faute de moyens. Selon les estimations actuelles, le prix des terrains dans le quartier de Hiep Binh est d'environ 28 millions de VND/m², contre seulement 600 000 VND/m² pour les terres agricoles. Cette différence porte le montant de la taxe que Mme Hien doit payer à plus de 27 milliards de VND, soit près de 500 % de plus qu'auparavant.

Selon Mme Hien, si le prix des terrains agricoles augmente à environ 20 millions de VND/m², comme le recommande l'IEER, la différence d'impôt ne sera que d'environ 8 milliards de VND, soit une augmentation d'environ 150 % par rapport à l'ancien niveau, ce qui est plus raisonnable. Cependant, Mme Hien a fait remarquer que l'augmentation de 70 % du prix des terrains résidentiels est excessive ; elle devrait se limiter à 50-55 % afin que les habitants puissent facilement équilibrer leurs dépenses. De plus, elle craint qu'un changement d'affectation des terres n'entraîne des coûts importants pour les infrastructures, les routes et le déblaiement des routes.

M. Do Linh Dan, directeur de la société de conseil immobilier Linh Dan, a également indiqué que le prix des terrains agricoles à Hô-Chi-Minh-Ville est actuellement trop bas par rapport au prix réel du marché. De ce fait, lors de la conversion en terrains résidentiels, les impôts fonciers sont trop élevés, presque égaux, voire supérieurs, au prix de vente du terrain, ce qui dissuade les habitants de modifier l'affectation des terrains pour y construire des logements.

Pour les entreprises, l'achat de terres agricoles et leur conversion en terrains résidentiels à des fins de lotissement est quasiment impossible en raison des coûts élevés, ce qui freine la réalisation de nouveaux projets. De fait, après l'annonce de la nouvelle grille tarifaire foncière, quasiment personne n'a acheté de terres agricoles pour développer des projets à Hô-Chi-Minh-Ville.

M. Dan a déclaré que Hô-Chi-Minh-Ville devait adapter les prix des terrains agricoles à la réalité, encourager les habitants et les entreprises à modifier l'affectation des sols et promouvoir la construction. Actuellement, le prix des terrains agricoles sur le marché se situe entre 10 et 20 millions de VND/m², alors que le prix catalogue n'est que de quelques centaines de milliers de VND, ce qui ne reflète pas la valeur réelle.

Si Hô Chi Minh-Ville n'augmente pas les prix des terrains agricoles, M. Dan propose qu'il y ait un mécanisme de calcul des impôts plus raisonnable pour réduire l'écart important avec les prix des terrains résidentiels, évitant ainsi de « geler » le marché.

L'IEER a noté que la proposition d'augmentation des prix des terres agricoles ne s'applique qu'aux zones où un changement d'affectation des terres est prévu. Photo : TRANG NGUYEN

Peut entraîner de nombreuses conséquences

Pendant ce temps, M. Tran Khanh Quang, directeur général de la société par actions d'investissement immobilier Viet An Hoa, a déclaré que la proposition de l'IEER n'était pas vraiment raisonnable et nécessitait des études plus détaillées.

Selon M. Quang, les prix des terres agricoles doivent se rapprocher de ceux du marché. En effet, les prix des terres agricoles varient considérablement entre le centre-ville et la périphérie de Hô-Chi-Minh-Ville. Si les prix des terres agricoles augmentent à un rythme fixe dans toutes les zones, comme le propose l'IEER, ce serait déraisonnable.

M. Quang a déclaré que pour encourager les gens à changer d'affectation, passant des terres agricoles aux terres résidentielles, il était nécessaire d'appliquer un coefficient d'ajustement, au lieu de prélever 100 % de la différence de prix selon la liste des prix fonciers. Ce taux devrait se situer autour de 0,4 % à 0,5 % afin d'éviter que la taxe soit supérieure au coût de construction d'une maison, ce qui découragerait les gens à construire.

Parallèlement, un expert immobilier s'inquiète des nombreuses conséquences que pourrait entraîner une augmentation des prix des terres agricoles à 70 % de ceux des terrains résidentiels. Les terres agricoles, destinées à la production agricole, ne peuvent être considérées comme des « terrains résidentiels secondaires ». La méthode de tarification fixe est non seulement économiquement incorrecte, mais engendre également une mentalité spéculative, consistant à « conserver les terres en attendant une hausse des prix », faussant ainsi l'objectif d'aménagement du territoire conformément à la planification.

Selon cet expert, Hô-Chi-Minh-Ville comptait auparavant environ 88 000 hectares de terres agricoles, contre seulement 18 000 hectares de terres résidentielles. Si le prix des terres agricoles équivalait à 70 % de celui des terres résidentielles, soit 62 000 hectares de terres résidentielles, cela ne refléterait absolument pas la réalité.

Cet expert a souligné que changer la destination des terres ne signifie pas que les terres agricoles auront la même valeur que les terrains résidentiels. En effet, après la conversion de terres agricoles en terrains résidentiels, les particuliers ou les entreprises doivent consacrer la majeure partie de la surface aux infrastructures et aux travaux publics. En effet, il faut environ 10 mètres carrés de terres agricoles pour convertir 4 mètres carrés de terrains résidentiels. Si le ratio est de 70 %, c'est-à-dire que 10 mètres carrés de terres agricoles doivent créer 7 mètres carrés de terrains résidentiels pour atteindre le seuil de rentabilité, cela est totalement irréalisable.

Source : https://nld.com.vn/ban-khoan-ve-de-xuat-tang-gia-dat-nong-nghiep-196250704101740493.htm