Inquiétudes concernant la proposition d'augmenter les prix des terres agricoles

Il est nécessaire d'ajuster les prix des terres agricoles, mais ils doivent être augmentés à un niveau approprié pour que les citoyens puissent payer leurs impôts, que l'État puisse percevoir des recettes budgétaires, tout en encourageant le développement.

Il est nécessaire d'ajuster les prix des terres agricoles , mais l'augmentation doit rester raisonnable afin que les citoyens puissent payer leurs impôts, que l'État puisse percevoir des recettes et que le développement soit toujours encouragé.

L'Institut d' économie des ressources et de l'environnement (IEER) de Hô Chi Minh-Ville a récemment soumis un document au Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville recommandant un ajustement visant à augmenter le prix des terres agricoles dans la liste des prix fonciers à un niveau équivalent à 65 %-70 % du prix des terrains résidentiels.

Les prix des terres agricoles sont trop bas.

D'après le Dr Pham Viet Thuan, directeur de l'IEER, les prix des terres agricoles à Hô Chi Minh-Ville sont actuellement trop bas, sans fondement scientifique et en contradiction avec les lois du marché. Cette situation engendre de faibles recettes fiscales liées aux mutations foncières, un marché immobilier atone et, par conséquent, un recul du marché des matériaux de construction dû à une baisse de la demande dans le secteur du bâtiment.

L'IEER estime que, pour se conformer à la nouvelle grille tarifaire foncière – qui devrait entrer en vigueur le 1er janvier 2026 –, il serait raisonnable de porter le prix des terrains agricoles à 65-70 % du prix des terrains résidentiels. Cependant, M. Thuan a également précisé que cette mesure ne devrait concerner que les terrains agricoles dont la conversion à d'autres usages est déjà prévue.

Approuvant la proposition de l'IEER, Mme Nguyen Hien, habitante du quartier de Hiep Binh à Hô Chi Minh-Ville, a déclaré qu'elle prévoyait de convertir plus de 1 000 mètres carrés de terres agricoles en terrain résidentiel. Cependant, après avoir reçu l'avis d'imposition, elle a temporairement suspendu les travaux, faute de moyens pour s'acquitter de la taxe. Selon les calculs actuels, le prix du terrain dans le quartier de Hiep Binh est d'environ 28 millions de VND/m², tandis que celui des terres agricoles n'est que de 600 000 VND/m². Cet écart important signifie que la taxe que Mme Hien doit payer s'élève à plus de 27 milliards de VND, soit près de 500 % de plus qu'auparavant.

Selon Mme Hien, si le prix des terres agricoles augmentait à environ 20 millions de VND/m² comme le propose l'IEER, la différence d'impôt pour elle ne serait que d'environ 8 milliards de VND, soit une augmentation d'environ 150 % par rapport au taux précédent, ce qui est plus raisonnable. Cependant, Mme Hien a fait remarquer qu'une augmentation de 70 % du prix des terrains résidentiels est excessive ; elle devrait se situer entre 50 % et 55 % afin de faciliter l'équilibre budgétaire des ménages. De plus, elle s'inquiète du fait que, lors d'un changement de destination des terrains, les particuliers devraient supporter eux-mêmes les coûts d'infrastructure, de voirie et de bornage, ce qui représenterait une somme considérable.

M. Do Linh Dan, directeur de la société de conseil immobilier Linh Dan, a également fait remarquer que le prix des terres agricoles à Hô Chi Minh-Ville est actuellement trop bas par rapport à leur valeur marchande. Cette situation engendre des taxes excessivement élevées lors de la conversion de terrains en zones résidentielles – presque égales, voire supérieures, au prix de vente du terrain – dissuadant ainsi les particuliers de procéder à ces changements d'affectation.

Pour les entreprises, l'achat de terrains agricoles pour ensuite les convertir en terrains résidentiels en vue de leur lotissement est devenu quasiment impossible en raison des coûts élevés, ce qui entraîne une pénurie de nouveaux projets. De fait, depuis la publication du nouveau barème des prix fonciers, pratiquement plus personne n'achète de terrains agricoles pour y développer des projets immobiliers à Hô Chi Minh-Ville.

M. Dan a fait valoir que la ville d'Hô-Chi-Minh-Ville devait ajuster les prix des terrains agricoles pour refléter la réalité, inciter les particuliers et les entreprises à modifier la destination des sols et promouvoir la construction. Actuellement, le prix du marché des terrains agricoles se situe entre 10 et 20 millions de VND/m², tandis que le prix officiel n'est que de quelques centaines de milliers de VND, ce qui ne reflète pas leur valeur réelle.

Si la ville d'Hô Chi Minh n'a pas augmenté les prix des terrains agricoles, M. Dan a proposé la mise en place d'un mécanisme de calcul des impôts plus raisonnable afin de réduire l'écart important avec les prix des terrains résidentiels et d'éviter ainsi le « gel » du marché.

L'IEER précise que la hausse proposée des prix des terres agricoles ne concerne que les zones où des plans de conversion d'affectation des sols ont déjà été établis. Photo : TRANG NGUYEN

Cela pourrait entraîner de nombreuses conséquences.

Par ailleurs, M. Tran Khanh Quang, directeur général de la société par actions d'investissement immobilier Viet An Hoa, a indiqué que la proposition d'IEER n'était pas entièrement raisonnable et nécessitait des études plus approfondies.

Selon M. Quang, les prix des terres agricoles doivent se rapprocher des prix du marché. En réalité, il existe un écart considérable entre les prix des terres agricoles dans le centre et la périphérie d'Hô-Chi-Minh-Ville. Si les prix des terres agricoles augmentaient partout à un taux fixe, comme le propose l'IEER, cela serait déraisonnable.

M. Quang a suggéré, afin d'inciter les gens à convertir des terres agricoles en terrains résidentiels, d'appliquer un coefficient d'ajustement plutôt que de percevoir 100 % de la différence de prix selon le barème foncier. Ce taux devrait se situer entre 0,4 % et 0,5 % afin d'éviter que la taxe ne dépasse le coût de construction d'une maison, ce qui dissuaderait les gens de construire.

Parallèlement, un expert immobilier s'inquiète des nombreuses conséquences négatives qu'entraînerait la hausse du prix des terrains agricoles à 70 % de celui des terrains résidentiels. Les terrains agricoles, initialement destinés à la production agricole, ne sauraient être considérés comme des « terrains résidentiels secondaires ». Une tarification basée sur un ratio fixe est non seulement économiquement erronée, mais elle encourage également la spéculation foncière, incitant à « accumuler des terrains en prévision de hausses de prix », ce qui détourne l'objectif d'aménagement du territoire tel qu'il a été planifié.

D'après cet expert, Hô Chi Minh-Ville comptait auparavant environ 88 000 hectares de terres agricoles, contre seulement 18 000 hectares de terres résidentielles. Si l'on attribuait aux terres agricoles la valeur de 70 % de celle des terres résidentielles, soit 62 000 hectares de terres résidentielles, cela ne refléterait pas la réalité.

Cet expert a souligné que le changement d'affectation des sols n'implique pas que les terres agricoles acquièrent la même valeur que les terrains résidentiels. En effet, la conversion de terres agricoles en terrains résidentiels nécessite de consacrer une part importante de la superficie aux infrastructures et aux travaux publics. Concrètement, il faut convertir environ 10 mètres carrés de terres agricoles pour obtenir 4 mètres carrés de terrain résidentiel. Si le ratio est de 70 %, c'est-à-dire si 10 mètres carrés de terres agricoles doivent générer 7 mètres carrés de terrain résidentiel pour atteindre le seuil de rentabilité, cela est totalement irréalisable.

Source : https://nld.com.vn/ban-khoan-ve-de-xuat-tang-gia-dat-nong-nghiep-196250704101740493.htm