Marché immobilier en 2026 : les appartements et les maisons de ville seront en tête.

VTV.vn - La tendance à la transformation des chaînes d'approvisionnement mondiales pousse le Vietnam sur une nouvelle trajectoire de développement, ouvrant un cycle de reprise clair pour les segments des appartements et des maisons individuelles à partir de 2026.

À Hô Chi Minh-Ville, des projets tels que le Centre financier international, le métro et l'autoroute Ben Luc - Long Thanh créent une impulsion majeure pour le développement des villes satellites.

Récupération mais forte différenciation

La période 2022-2025 illustre clairement le décalage du marché face aux chocs de taux d'intérêt. En 2022, le marché immobilier était volatil et la liquidité a diminué. En 2025, malgré une légère hausse des taux d'intérêt en fin d'année, la situation s'était améliorée : les transactions se sont stabilisées, les prix ont augmenté dans les zones où la demande de logements était réelle et le secteur immobilier a bénéficié du développement des infrastructures.

Ces informations ont été présentées lors de la Conférence sur l'immobilier au Vietnam – VRES 2025, organisée par PropertyGuru Vietnam à Hô Chi Minh -Ville les 11 et 12 décembre. En marge de la conférence, des experts ont déclaré, lors d'un entretien avec VTV Times, que le Vietnam devrait devenir, en 2026, une destination privilégiée pour les investissements directs étrangers et un nouveau pôle manufacturier régional. L'immobilier résidentiel, en particulier celui répondant aux besoins réels en logement, constituera un élément essentiel des infrastructures immatérielles de la chaîne d'approvisionnement. Si les usines et les zones industrielles sont le moteur de la production, le logement, quant à lui, permet de fidéliser la main-d'œuvre et les experts.

L'argent est de nouveau investi dans des produits qui répondent à de véritables besoins en matière de logement, ce qui correspond à l'expansion de la classe moyenne.

M. Dinh Minh Tuan, directeur de PropertyGuru Vietnam pour la région Sud, estime que le marché entrera en phase de reprise en 2025, mais avec de fortes disparités. Les données de PropertyGuru Vietnam montrent que l'intérêt manifesté au quatrième trimestre 2025 a augmenté à l'échelle nationale par rapport au premier trimestre 2023, notamment dans les zones bénéficiant d'infrastructures performantes. Cela indique que les flux de capitaux deviennent plus sélectifs et s'orientent vers des zones répondant aux critères de développement durable, une stratégie également adoptée par les multinationales pour étendre leurs chaînes d'approvisionnement.

L'enquête menée auprès des courtiers immobiliers au quatrième trimestre 2025 révèle une nette divergence : 48 % d'entre eux ont constaté une baisse du nombre de transactions, 14 % une hausse et 35 % une stabilité. Les appartements se sont toutefois distingués par leur forte performance, avec 37 % des courtiers faisant état d'une augmentation des transactions. Les maisons individuelles ont également maintenu leur dynamique, 26 % des courtiers signalant une hausse, tandis que plus de la moitié du marché est resté stable. À l'inverse, les terrains et les villas, souvent considérés comme des placements spéculatifs, ont connu un ralentissement, tout comme les maisons de ville.

Ces chiffres indiquent un retour des capitaux vers des produits répondant à de réels besoins en logement, en phase avec l'expansion de la classe moyenne et la demande de logements stables liée aux nouveaux pôles de production. La plupart des courtiers estiment que, durant le second semestre 2026, les appartements et les maisons individuelles resteront les segments les plus dynamiques du marché. Cette prévision est cohérente avec les tendances de développement du Vietnam au sein de la chaîne d'approvisionnement mondiale.

Portes lumineuses pour appartements et maisons de ville.

À Hanoï , les infrastructures, notamment le périphérique et les ponts fluviaux, redessinent le paysage immobilier. Selon PropertyGuru Vietnam, le nombre de projets d'appartements le long des périphériques est passé de 269 avant 2015 à près de 700 actuellement, soit une augmentation de près de 2,6 fois. L'intérêt se porte désormais sur les périphériques 2 et 3. Au cours des onze premiers mois de 2025, Nam Tu Liem (anciennement) était en tête en termes d'intérêt pour les appartements, suivi de Ha Dong, Cau Giay et Hoang Mai.

Les prix ont également connu des hausses impressionnantes dans les zones bénéficiant du développement des infrastructures. Thanh Tri (anciennement) a atteint 74 millions de VND/m², soit une augmentation de 158 % par rapport au premier trimestre 2023 ; Gia Lam (anciennement) a atteint 80 millions de VND/m² et Ha Dong (anciennement) 75 millions de VND/m², soit une augmentation de 143 % pour les deux ; Hoai Duc (anciennement) a enregistré une hausse de 139 %. Cette augmentation dépasse largement celle des districts centraux comme Ba Dinh ou Hai Ba Trung (anciennement), qui n’ont progressé que de 69 à 92 %. Cela reflète la tendance du marché vers de nouvelles mégapoles dotées d’une connectivité régionale optimale, véritables plateformes de transit pour la chaîne d’approvisionnement du nord du pays.

Malgré une baisse d'intérêt pour le segment du logement privé à Hanoï, les prix ont augmenté dans la plupart des districts, notamment à Ha Dong, Hoang Mai, Bac Tu Liem et Long Bien (anciennement), où les prix demandés ont progressé de plus de 110 % par rapport au premier trimestre 2023. Cela témoigne de la résilience des propriétés foncières dans les zones d'accès reliant les pôles industriels et urbains.

Un autre signal notable est l'évolution de la demande. Le pourcentage d'habitants d'Hanoï recherchant un logement dans la capitale a diminué, passant de 81 % (T1 2023) à 59 % (T4 2025), tandis que l'intérêt pour Hô Chi Minh-Ville a augmenté de 6 % à 20 %. Des provinces comme Hung Yen, Bac Ninh et Quang Ninh ont également enregistré des hausses significatives. Cela illustre une tendance à la « multipolarisation » des espaces de vie, en phase avec l'évolution de la main-d'œuvre au sein du modèle de chaîne d'approvisionnement en expansion.

L'offre d'appartements à Hô Chi Minh-Ville a explosé : de 324 projets avant 2015 à environ 1 050 projets actuellement, soit une augmentation de 3,2 fois.

À Hô Chi Minh-Ville, les infrastructures interrégionales, le métro, l'autoroute Ben Luc - Long Thanh et le pont vers Dong Nai favorisent fortement l'essor de villes satellites telles que Thuan An, Di An et Vung Tau (anciennement). L'est de la ville et la zone limitrophe de Binh Duong (anciennement) deviennent des pôles de relance économique.

L'offre d'appartements à Hô Chi Minh-Ville a explosé : de 324 projets avant 2015 à environ 1 050 actuellement, soit une multiplication par 3,2, avec un net déplacement vers le nord-est. Dans de nombreux quartiers, les prix ont augmenté de 32 à 48 % par rapport au premier trimestre 2023.

La demande d'appartements à Thuan An, Di An et Thu Dau Mot (anciennement Binh Duong) a augmenté respectivement de 129 %, 103 % et 65 % au cours des onze premiers mois de 2025, témoignant du fort attrait de ces zones frontalières. Comme l'a souligné M. Dinh Minh Tuan : « Le centre-ville n'est plus le seul centre névralgique », car les voies de contournement créent de nouveaux pôles de développement tels que Thu Duc, Nha Be, Thuan An et Di An…

Le marché du logement privé à Hô Chi Minh-Ville reste stable, avec des prix dans le centre-ville oscillant entre 210 et 286 millions de VND/m², soit 1,4 à 2,2 fois plus élevés que ceux des appartements. À Binh Thanh, Phu Nhuan, dans le 11e arrondissement et dans l'ancien 7e arrondissement, les prix ont baissé pour se situer entre 125 et 204 millions de VND/m². En périphérie et dans l'ancienne ville de Thu Duc, les maisons individuelles ne sont que 1,1 à 1,8 fois plus chères que les appartements, ce qui laisse entrevoir une marge de hausse pour le prochain cycle immobilier.

Les ventes de propriétés en rez-de-chaussée ont légèrement repris, malgré une baisse de 5 % de l'intérêt manifesté. Le district 2 (anciennement) s'est distingué par des prix compétitifs et des rendements supérieurs à ceux des quartiers centraux traditionnels.

L'ensemble des données présentées indique que 2026 sera une année de reprise sélective, où les appartements et les maisons de ville situés dans les pôles de croissance, là où convergent les infrastructures, répondant à une réelle demande de logements et offrant une offre de qualité, joueront un rôle prépondérant. Dans un contexte où le Vietnam se positionne rapidement dans la chaîne de valeur mondiale, l'immobilier n'est plus un simple jeu de spéculation, mais une équation stratégique concernant les espaces de vie et de production. Seuls ceux qui sauront interpréter correctement les données et comprendre le rôle des appartements et des maisons de ville dans cette nouvelle structure de développement pourront tirer leur épingle du jeu sur ce marché.

Source : https://vtv.vn/thi-truong-bds-2026-chung-cu-nha-lien-tho-dan-song-100251211161709143.htm