De nombreux centres commerciaux à Ho Chi Minh-Ville transformés en bureaux

Savills Vietnam a déclaré qu'au deuxième trimestre 2023, les espaces commerciaux à Ho Chi Minh-Ville ont connu une baisse de 7 000 mètres carrés, le plus bas niveau depuis le quatrième trimestre 2022. Dans le contexte du retour de nombreux locataires dans leurs locaux, les propriétaires de projets ont converti la fonction de centres commerciaux en immeubles de bureaux à louer.

Mme Giang Huynh, directrice adjointe, responsable de la recherche et du S22M, Savills HCMC

Convertir en bureau à louer

Récemment, après que la marque Miniso a restitué les locaux, le projet Thao Dien Pearl (Thao Dien, ville de Thu Duc) a enregistré une diminution de 3 000 m2 de surface de plancher consommée et le propriétaire a décidé de convertir la zone de location commerciale en location de bureaux.

Outre Thao Dien Pearl, Savills a également constaté un certain nombre de projets de petite taille de moins de 10 000 m² en périphérie, qui ont dû convertir leurs fonctions d'espaces commerciaux modernes en bureaux ou en espaces de coworking. Mme Giang Huynh, directrice adjointe, responsable de la recherche et de S22M chez Savills Hô-Chi-Minh-Ville, a estimé que cette tendance mettait en lumière une réalité à laquelle de nombreux projets commerciaux à louer sont aujourd'hui confrontés.

Les projets de petite taille peinent souvent à attirer des locataires diversifiés et à fidéliser leur clientèle. La plupart de ces projets sont situés dans de nouveaux quartiers résidentiels éloignés du centre-ville, avec des modèles économiques limités à quelques services tels que la restauration, les commerces de proximité, les salons de coiffure, etc. Ces locataires sont souvent incapables de payer des loyers élevés.

« Ces modèles sont donc généralement inefficaces financièrement pour les investisseurs. Ils ont donc tendance à convertir les fonctions de ces projets en des modèles plus performants sur le plan commercial », a analysé l'expert de Savills.

Les défis des modèles de développement

Selon Savills, l'offre nouvelle au cours des six premiers mois de 2023 est assez limitée. L'offre totale de commerces modernes à Hô-Chi-Minh-Ville a atteint plus de 1,5 million de mètres carrés de surface utile, inchangée par rapport au trimestre précédent. Les prix de location ont atteint près de 3,5 millions de VND/m²/mois pour la zone centrale et environ 1 million de VND/m²/mois pour la zone excentrée. Le taux d'occupation est resté à 91 %, inchangé par rapport au trimestre précédent.

Mme Tran Pham Phuong Quyen, Responsable de la location de commerces de détail, Savills HCMC

« Au cours des six premiers mois de l'année, malgré la situation économique difficile, nous avons enregistré des taux d'occupation et des prix stables. Cela témoigne d'une forte demande sur le marché », a déclaré Mme Giang Huynh.

Au deuxième trimestre, trois nouveaux projets ont été lancés, la plupart situés en périphérie. Le Thiso Mall Sala en est un parfait exemple. Sa taille modeste et son emplacement pratique lui permettent d'attirer une clientèle variée, allant des enseignes de restauration, de mode et d'accessoires aux supermarchés. Il génère ainsi un trafic important et des taux d'occupation élevés.

« Le taux d'occupation de plus de 90 % s'explique en partie par le fait que l'offre de commerces modernes à Hô-Chi-Minh-Ville est encore faible par rapport à sa population totale de 13 millions d'habitants. Comparée à Bangkok ou à d'autres villes de la région, la surface commerciale moderne totale de la ville est d'environ 8 à 9 millions de mètres carrés. On constate que la surface commerciale moderne à Hô-Chi-Minh-Ville est très réduite par rapport à l'important potentiel de consommation de la ville », a analysé Mme Giang Huynh.

Partageant ce point de vue, Mme Tran Pham Phuong Quyen, directrice de la location de commerces de détail chez Savills HCMC, a également déclaré que le principal problème du marché de détail vietnamien aux yeux des locataires étrangers est la pénurie de locaux de qualité. Le Vietnam est souvent comparé aux marchés voisins, qui se sont développés depuis de nombreuses années, comme la Thaïlande et la Malaisie, où l'on trouve de nombreux locaux spacieux et une série de projets de centres commerciaux de qualité.

À Hô-Chi-Minh-Ville, les espaces commerciaux du centre-ville sont généralement recherchés par les grandes marques internationales qui viennent de faire leur entrée sur le marché vietnamien. Ces marques ont souvent des exigences strictes en matière d'emplacement afin de garantir un accès à une clientèle nombreuse et une présence impressionnante dans la rue ou un centre commercial réputé.

« Cependant, le taux d'occupation élevé des centres commerciaux oblige les marques à attendre patiemment l'expiration des contrats avant de pouvoir les reprendre. Parallèlement, les maisons de ville se heurtent à d'autres obstacles, notamment : des immeubles à plusieurs étages qui réduisent l'efficacité de la conception et l'utilisation de l'espace, la sécurité, les places de stationnement, les procédures légales de location… ce qui rend les marques internationales hésitantes lors de la phase d'implantation », a déclaré Mme Quyen.

Au cours des six derniers mois de l'année, le marché comptera trois nouveaux projets situés en zone excentrée, pour une superficie totale d'environ 70 000 m². Cependant, la majeure partie de cette offre étant située en zone excentrée et dans de nouveaux quartiers résidentiels, le problème d'occupation pourrait se répéter.

« Nous espérons que les nouveaux modèles de vente au détail seront en mesure d’attirer des locataires potentiels ainsi que ceux qui ont une bonne capacité financière, en offrant des expériences d’achat intéressantes pour attirer le trafic des consommateurs », ont ajouté les experts de Savills.

Source: https://www.congluan.vn/hoat-dong-khong-hieu-qua-nhieu-trung-tam-thuong-mai-tai-tp-hcm-chuyen-thanh-van-phong-post258549.html