La demande en immobilier de parcs industriels devrait augmenter fortement grâce à l'attraction de nouveaux clients.

SSI Research estime que les flux d'IDE continueront de croître, même après l'application des nouvelles lois fiscales américaines.

La demande en immobilier de parcs industriels devrait augmenter fortement grâce à l'attraction de nouveaux clients.

SSI Research estime que les flux d'IDE continueront de croître, même après l'application des nouvelles lois fiscales américaines.

D'après un récent rapport d'analyse du département d'analyse de SSI Securities Corporation (SSI Research), la croissance des investissements directs étrangers (IDE) au Vietnam s'est maintenue au cours des dix dernières années, grâce à la délocalisation de la production. Singapour, Taïwan et la Chine sont les principaux acteurs de cette croissance. Le Vietnam bénéficie ainsi d'un avantage concurrentiel grâce à des politiques d'investissement favorables, un faible coût du travail et une économie stable.

Selon le ministère du Plan et de l'Investissement , entre 2019 et 2023, le marché de la location de terrains industriels au Vietnam a connu une croissance positive, avec un taux de croissance annuel composé (TCAC) de 35 % pour la superficie des protocoles d'accord et des nouveaux contrats signés. Cette croissance est principalement due aux grands investisseurs étrangers tels que Samsung, LG, Hyundai, Lotte, Luxshare, Lego, Hyosung et Foxconn, qui cherchent à diversifier leur production et à minimiser les risques liés à la chaîne d'approvisionnement mondiale. Les loyers moyens ont également fortement augmenté : de 35 % pour les parcs industriels du Nord et de 67 % pour ceux du Sud, entre 2020 et le deuxième trimestre 2024.

Entreprises disposant de vastes surfaces disponibles à la location telles que SIP, IDC, VGC, SZC, KBC, NTC

Toutefois, en 2024, les investissements directs étrangers (IDE) au Vietnam devraient ralentir. Au cours des dix premiers mois de 2024, le total des IDE enregistrés a atteint 27,26 milliards de dollars, soit une hausse de seulement 1,9 % par rapport à la même période de l'année précédente. À court terme, les entreprises réalisant des IDE pourraient attendre de voir les nouvelles mesures tarifaires du président Trump, notamment les dispositions fiscales affectant les importations en provenance du Vietnam.

Durant sa campagne présidentielle de 2024, M. Trump a mis l'accent sur les mesures commerciales visant à protéger l'économie américaine. Celles-ci comprenaient un droit de douane de 60 % sur les produits chinois afin de réduire le déficit commercial et de promouvoir la production nationale. À cela s'ajoutaient les droits de douane habituels de 10 à 20 % sur les produits d'autres pays, destinés à protéger les industries américaines de la concurrence étrangère.

Les déclarations de la campagne indiquent une orientation vers des politiques plus protectionnistes, ce qui laisse planer le doute sur les mesures concernant les produits importés. À court terme, les entreprises à capitaux étrangers pourraient attendre des informations plus précises sur les nouvelles politiques tarifaires de Trump, notamment les lois fiscales affectant les importations en provenance du Vietnam.

Pour expliquer le ralentissement des flux d'investissements directs étrangers (IDE) dans le secteur immobilier des parcs industriels vietnamiens en 2024, les experts de SSI ont indiqué que les fluctuations du taux de change en étaient un facteur majeur. Ces fluctuations peuvent affecter l'efficacité des projets, incitant ainsi les entreprises à IDE à hésiter à réaliser de nouveaux investissements.

Deuxièmement, SSI Research a également souligné la nécessité de réformer la politique d'IDE afin d'attirer les capitaux étrangers dans les secteurs cibles. Actuellement, le Vietnam est en concurrence avec des pays voisins comme l'Indonésie, qui a promulgué une loi omnibus, et la Thaïlande, qui dispose d'un fonds pour améliorer sa compétitivité et applique un impôt sur les sociétés de 10 %.

Troisièmement, les infrastructures au Vietnam sont limitées, notamment dans le sud du pays. La lenteur des progrès en matière de construction d'infrastructures, qui entraîne des coûts logistiques plus élevés, risque de rendre les investissements moins attractifs.

Enfin, selon les experts de SSI, la surface disponible à la location dans les principales zones industrielles est désormais très réduite. Il devient donc difficile pour les investisseurs de choisir leurs sites d'investissement : d'après CBRE, le taux d'occupation moyen atteignait 81 % dans le Nord et 92 % dans le Sud fin juin 2024.

Il ne reste plus beaucoup d'espace disponible à la location dans les grands parcs industriels.

Toutefois, SSI Research a également souligné que le gouvernement prend des mesures pour lever les obstacles à l'attraction des investissements directs étrangers (IDE), notamment en étudiant et en mettant en place des mécanismes de soutien pour les grandes entreprises affectées par l'impôt minimum mondial, et en proposant une loi sur l'industrie des technologies numériques prévoyant des incitations à l'investissement dans les entreprises de fabrication de semi-conducteurs. Le gouvernement modifiera également certaines dispositions de la loi actuelle sur l'investissement afin que les comités populaires provinciaux puissent délivrer des certificats d'investissement pour les nouveaux parcs industriels. Par ailleurs, l'amélioration des infrastructures reliant les centres industriels, telles que l'autoroute Nord-Sud et la ligne ferroviaire reliant la Chine et le Vietnam, constitue également un facteur positif. En conséquence, SSI Research prévoit que les flux d'IDE continueront de croître, même après l'application des nouvelles lois fiscales américaines.

Indice de performance logistique 2023 dans certains pays

L'application des nouveaux barèmes fonciers dans de nombreuses localités à compter de fin 2024 a entraîné une hausse significative des coûts d'indemnisation pour le déblaiement des terrains dans les nouvelles zones industrielles. Cette augmentation des coûts réduira la marge bénéficiaire des nouveaux projets de zones industrielles à 30-35 %, contre plus de 50 % pour les projets existants.

Source : https://baodautu.vn/batdongsan/nhu-cau-bat-dong-san-khu-cong-nghiep-du-kien-tang-manh-nho-hut-khach-moi-d230006.html