Comment la méthode d'évaluation foncière est-elle réglementée ?

Principes, bases et méthodes d'évaluation foncière

Le président de l'Assemblée nationale, Vuong Dinh Hue, a signé le décret certifiant la promulgation de la loi foncière (loi n° 31/2024/QH15). Cette loi, modifiée, stipule le régime de propriété foncière, les pouvoirs et les responsabilités de l'État représentant la propriété foncière de l'ensemble du peuple et la gestion foncière unifiée, le régime d'aménagement et d'utilisation des terres, ainsi que les droits et obligations des citoyens et des usagers des terres situées sur le territoire vietnamien.

L’article 158 stipule notamment les principes, les bases et les méthodes d’évaluation foncière. Plus précisément, l’évaluation foncière doit respecter les principes suivants : une méthode d’évaluation conforme aux principes du marché ; le respect des méthodes, de l’ordre et des procédures d’évaluation foncière ; l’honnêteté, l’objectivité, la publicité et la transparence ; l’indépendance des organismes de conseil en évaluation foncière, du Conseil d’évaluation des prix fonciers, du Conseil d’évaluation des prix fonciers spécifiques et des organismes ou personnes compétents pour fixer les prix des terrains ; et la convergence des intérêts entre l’État, les utilisateurs des terres et les investisseurs.

L'évaluation foncière repose sur plusieurs éléments : la finalité de l'utilisation du sol ; la durée d'utilisation ; les données nécessaires à l'évaluation selon les méthodes d'évaluation ; les autres facteurs influant sur le prix des terrains ; et la réglementation en vigueur au moment de l'évaluation.

Dialogue - Droit foncier (modifié) : Comment la méthode d'évaluation foncière est-elle réglementée ? — L’évaluation foncière doit garantir l’honnêteté, l’objectivité, la publicité, la transparence… (Photo : Huu Thang).

Les informations nécessaires à l'évaluation foncière selon les méthodes prescrites au point c, paragraphe 2 du présent article comprennent : les prix fonciers enregistrés dans la base de données foncières nationale, la base de données nationale des prix ; les prix fonciers enregistrés dans les contrats de transfert des droits d'utilisation des terres ; le prix d'adjudication des droits d'utilisation des terres après exécution des obligations financières ; les prix fonciers recueillis par le biais d'enquêtes et d'arpentages dans les cas où il n'existe pas d'informations sur les prix fonciers prescrites aux points a et b du présent paragraphe ; les informations sur les recettes, les dépenses et les revenus provenant de l'utilisation des terres.

Les méthodes d'évaluation foncière comprennent : la méthode comparative, qui consiste à ajuster le prix des parcelles de terrain ayant la même finalité d'utilisation, certaines similitudes dans les facteurs affectant le prix des terrains transférés sur le marché, l'obtention d'une enchère de droits d'utilisation des terres lorsque le gagnant de l'enchère a rempli les obligations financières conformément à la décision d'adjudication, en analysant et en comparant les facteurs affectant le prix du terrain après exclusion de la valeur des actifs attachés au terrain (le cas échéant) afin de déterminer le prix de la parcelle de terrain à évaluer ;

La méthode de revenu est mise en œuvre en prenant le revenu net annuel moyen par unité de surface foncière divisé par le taux d'intérêt moyen des dépôts à terme de 12 mois en monnaie vietnamienne auprès des banques commerciales dans lesquelles l'État détient plus de 50 % du capital social ou du nombre total d'actions avec droit de vote dans la zone provinciale de 03 années consécutives jusqu'à la fin du trimestre le plus récent avec des données antérieures à la date d'évaluation foncière ;

La méthode du surplus est mise en œuvre en soustrayant le coût total estimé du développement du revenu total estimé de la parcelle ou de la zone du terrain sur la base de l'utilisation la plus efficace du terrain (coefficient d'utilisation du terrain, densité de construction, nombre maximal d'étages du bâtiment) conformément à la planification de l'utilisation du terrain et à la planification détaillée de la construction approuvées par l'autorité compétente ;

La méthode du coefficient d'ajustement du prix foncier consiste à multiplier le prix du terrain figurant dans le tableau des prix fonciers par le coefficient d'ajustement. Ce coefficient est déterminé en comparant le prix du terrain dans le tableau avec le prix du marché.

Les cas et conditions d'application de la méthode d'évaluation foncière sont stipulés comme suit : La méthode de comparaison est appliquée à l'évaluation dans les cas où il existe au moins 3 parcelles de terrain ayant la même finalité d'utilisation des terres, certaines similitudes dans les facteurs affectant le prix du terrain transféré sur le marché, remporter l'enchère des droits d'utilisation des terres lorsque le gagnant de l'enchère a rempli les obligations financières conformément à la décision de victoire de l'enchère ;

La méthode du revenu est appliquée à l'évaluation dans les cas où la parcelle de terrain, le terrain agricole, le terrain non agricole n'est pas un terrain résidentiel et la parcelle de terrain, la superficie du terrain à évaluer ne remplit pas les conditions d'application de la méthode de comparaison, mais les revenus et les dépenses liés à l'utilisation du terrain peuvent être déterminés en fonction de la finalité de l'utilisation du terrain évaluée ;

La méthode du surplus est appliquée pour évaluer le cas où la parcelle de terrain ou la zone de terrain destinée à la mise en œuvre d'un projet d'investissement ne remplit pas les conditions d'application de la méthode de comparaison ou de la méthode du revenu, mais où les recettes totales et les coûts totaux de développement du projet peuvent être estimés ;

La méthode du coefficient d'ajustement du prix des terrains est appliquée pour déterminer spécifiquement l'indemnisation lorsque l'État récupère des terres dans les cas de récupération de nombreuses parcelles de terrain adjacentes ayant le même but d'utilisation et dont les prix fonciers ont été réglementés dans la liste des prix fonciers mais ne répondent pas aux conditions d'application de la méthode de comparaison.

Les méthodes d'évaluation foncière prévues à l'article 5 servent à déterminer le prix des terrains et à établir les listes de prix fonciers. Si l'application des méthodes d'évaluation foncière mentionnées aux points a, b et d de l'article 5 donne un prix inférieur à celui figurant sur la liste de prix fonciers, ce sont ces derniers qui prévalent.

Le choix de la méthode d'évaluation foncière est proposé par l'organisme chargé de la mise en œuvre de l'évaluation foncière et décidé par le Conseil d'évaluation foncière compétent.

réglementation des prix fonciers

L'article 159 de la loi foncière fixe le barème des prix fonciers. Ce barème s'applique notamment dans les cas suivants : calcul des redevances d'utilisation du sol lorsque l'État reconnaît le droit d'usage des terrains à usage d'habitation des ménages et des particuliers ; changement de destination des terrains des ménages et des particuliers ; calcul du loyer foncier lorsque l'État loue un terrain et perçoit un loyer annuel.

Calcul de la taxe foncière ; calcul de l'impôt sur le revenu provenant du transfert des droits d'utilisation des terres pour les ménages et les particuliers ; calcul des redevances de gestion et d'utilisation des terres ; calcul des amendes pour infractions administratives dans le secteur foncier ; calcul de l'indemnisation de l'État pour les dommages causés dans la gestion et l'utilisation des terres.

Dialogue - Droit foncier (modifié) : Comment la méthode d'évaluation foncière est-elle réglementée ? (Figure 2). — La liste des prix des terrains est établie en fonction de la superficie et de l'emplacement (Photo : Huu Thang).

Calcul des redevances d'utilisation des terres et des loyers fonciers lorsque l'État reconnaît des droits d'utilisation des terres sous la forme d'une attribution de terres avec perception de redevances d'utilisation des terres, d'un bail foncier avec perception d'un loyer foncier unique pour toute la durée du bail pour les ménages et les particuliers ;

Calcul du prix de départ pour la mise aux enchères des droits d'utilisation des terres lorsque l'État attribue ou loue des terres dans les cas où des parcelles ou des zones de terres ont été investies dans des infrastructures techniques conformément à un plan de construction détaillé ; calcul des redevances d'utilisation des terres dans les cas où les terres sont attribuées sans mise aux enchères des droits d'utilisation des terres aux ménages et aux particuliers ; calcul des redevances d'utilisation des terres dans les cas où des maisons appartenant à l'État sont vendues aux locataires actuels.

Le prix des terrains est établi en fonction de la superficie et de la localisation. Pour les zones disposant de cartes cadastrales numériques et d'une base de données sur les prix fonciers, un prix est établi pour chaque parcelle, calculé en fonction de sa superficie et de ses caractéristiques standard.

Le Comité populaire provincial est chargé d'élaborer et de soumettre au Conseil populaire provincial, pour décision, la première liste des prix fonciers qui sera publiée et appliquée à compter du 1er janvier 2026. Chaque année, le Comité populaire provincial est chargé de soumettre au Conseil populaire provincial, pour décision, la liste des prix fonciers à ajuster, modifier et compléter, laquelle sera publiée et appliquée à compter du 1er janvier de l'année suivante.

Si une modification, une amendement ou un complément de la liste des prix fonciers s'avère nécessaire au cours de l'année, le Comité populaire provincial est chargé de la soumettre au Conseil populaire provincial pour décision.

L'autorité provinciale de gestion foncière est chargée d'assister le Comité populaire provincial dans l'élaboration, l'ajustement, la modification et la mise à jour du barème des prix fonciers. Durant cette mise en œuvre, elle est autorisée à faire appel à un cabinet de conseil spécialisé dans l'élaboration, l'ajustement, la modification et la mise à jour dudit barème .

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