Comment la méthode d’évaluation foncière est-elle réglementée ?

Principes, bases et méthodes de l'évaluation foncière

Le président de l'Assemblée nationale, Vuong Dinh Hue, a signé pour certifier la promulgation de la loi foncière (loi n° 31/2024/QH15). La loi foncière (modifiée) stipule le régime de propriété foncière, les pouvoirs et les responsabilités de l'État représentant la propriété foncière de l'ensemble du peuple et gérant uniformément les terres, le régime de gestion et d'utilisation des terres, les droits et obligations des citoyens et des utilisateurs des terres concernant les terres sur le territoire du Vietnam.

L’article 158 stipule notamment les principes, les bases et les méthodes de l’évaluation foncière. Plus précisément, l’évaluation foncière doit garantir les principes suivants : Méthode d’évaluation foncière selon les principes du marché ; se conformer aux méthodes, à l’ordre et aux procédures appropriés en matière d’évaluation foncière ; garantir l’honnêteté, l’objectivité, l’ouverture et la transparence ; Assurer l’indépendance entre l’organisme de conseil en matière de détermination des prix des terrains, le Conseil d’évaluation des prix des terrains, le Conseil d’évaluation des prix des terrains spécifique et l’agence ou la personne habilitée à décider des prix des terrains ; assurer l’harmonie des intérêts entre l’État, les utilisateurs du territoire et les investisseurs.

La base de l’évaluation foncière comprend : l’usage du sol à des fins d’évaluation ; terme d'utilisation des terres Pour les terres agricoles qui ont été attribuées par l'État aux ménages et aux particuliers conformément au quota d'attribution des terres agricoles, les terres agricoles comprises dans le quota pour recevoir des droits de transfert, le terme d'utilisation des terres n'est pas basé sur ; Saisir des informations pour l'évaluation foncière selon les méthodes d'évaluation foncière ; Autres facteurs affectant les prix des terrains ; dispositions des lois pertinentes au moment de l’évaluation foncière.

Dialogue - Loi foncière (modifiée) : Comment la méthode d'évaluation foncière est-elle réglementée ? — L'évaluation foncière doit garantir l'honnêteté, l'objectivité, la publicité, la transparence... (Photo : Huu Thang).

Les informations d'entrée pour l'évaluation foncière selon les méthodes d'évaluation foncière prescrites au point c, clause 2 du présent article comprennent : les prix des terrains enregistrés dans la base de données foncière nationale et la base de données nationale des prix ; Le prix du terrain est indiqué dans le contrat de transfert des droits d’utilisation du sol ; Prix d'enchères des droits d'utilisation du sol après exécution des obligations financières ; Prix des terrains collectés par enquête et relevé dans les cas où il n'existe pas d'informations sur les prix des terrains spécifiées aux points a et b de la présente clause ; Informations sur les revenus, les dépenses et les revenus provenant de l'utilisation du sol.

Les méthodes d'évaluation foncière comprennent : La méthode de comparaison est mise en œuvre en ajustant le prix des parcelles de terrain ayant le même objectif d'utilisation du terrain, certaines similitudes dans les facteurs affectant le prix du terrain transféré sur le marché, en remportant l'enchère des droits d'utilisation du terrain lorsque le gagnant de l'enchère a rempli ses obligations financières conformément à la décision de gagner l'enchère en analysant et en comparant les facteurs affectant le prix du terrain après avoir exclu la valeur des actifs attachés au terrain (le cas échéant) pour déterminer le prix du terrain à évaluer ;

La méthode du revenu est mise en œuvre en prenant le revenu net annuel moyen par superficie divisé par le taux d'intérêt moyen de l'épargne des dépôts à terme de 12 mois en dong vietnamien dans les banques commerciales dans lesquelles l'État détient plus de 50 % du capital social ou du total des actions avec droit de vote dans la zone provinciale pendant 03 années consécutives jusqu'à la fin du trimestre le plus récent avec des données avant le moment de l'évaluation foncière ;

La méthode de l'excédent est mise en œuvre en prenant le total des recettes de développement estimées moins le total des coûts de développement estimés du terrain ou de la superficie du terrain sur la base de l'utilisation du sol la plus efficace (coefficient d'utilisation du sol, densité de construction, nombre maximal d'étages du bâtiment) conformément à l'aménagement du territoire et à la planification détaillée de la construction approuvés par l'autorité compétente ;

La méthode du coefficient d’ajustement du prix du terrain est réalisée en multipliant le prix du terrain dans le tableau des prix du terrain par le coefficient d’ajustement du prix du terrain. Le coefficient d'ajustement du prix du terrain est déterminé en comparant le prix du terrain dans la liste des prix du terrain avec le prix du terrain sur le marché.

Français Les cas et conditions d'application de la méthode d'évaluation foncière sont stipulés comme suit : La méthode de comparaison est appliquée pour évaluer le cas où il y a au moins 03 parcelles de terrain ayant la même destination d'utilisation du sol, certaines similitudes dans les facteurs affectant le prix du terrain transféré sur le marché, remportant l'enchère des droits d'utilisation du sol lorsque le gagnant de l'enchère a rempli les obligations financières conformément à la décision de gagner l'enchère ;

La méthode des revenus est appliquée à l'évaluation dans les cas où le terrain ou le terrain agricole ou non agricole n'est pas un terrain résidentiel et le terrain ou le terrain à évaluer ne remplit pas les conditions d'application de la méthode de comparaison, mais les revenus et les dépenses liés à l'utilisation du terrain peuvent être déterminés en fonction de l'usage du terrain évalué ;

La méthode du surplus est appliquée pour évaluer les terrains et les superficies de terrains destinés à des projets d'investissement qui ne remplissent pas les conditions d'application de la méthode de comparaison ou de la méthode du revenu mais qui permettent d'estimer le revenu total de développement et le coût total de développement du projet ;

La méthode du coefficient d'ajustement du prix des terrains est appliquée pour déterminer spécifiquement l'indemnisation lorsque l'État récupère des terrains dans les cas de récupération de plusieurs terrains adjacents ayant la même destination d'utilisation et dont les prix des terrains ont été spécifiés dans la liste des prix des terrains mais ne remplissent pas les conditions d'application de la méthode de comparaison.

Les méthodes d’évaluation foncière prescrites à l’article 5 du présent article sont utilisées pour déterminer les prix spécifiques des terrains et élaborer des tableaux de prix des terrains. Dans le cas où les méthodes d'évaluation foncière des points a, b et d, clause 5 du présent article sont appliquées pour déterminer les prix fonciers spécifiques et que les résultats sont inférieurs aux prix fonciers du tableau des prix fonciers, les prix fonciers du tableau des prix fonciers doivent être utilisés.

Le choix de la méthode d'évaluation foncière est proposé par l'organisme qui effectue l'évaluation foncière et décidé par le Conseil d'évaluation foncière spécifique.

Réglementation des prix des terrains

L'article 159 de la loi foncière stipule la liste des prix des terrains. En conséquence, la liste des prix des terrains s’applique aux cas suivants : Calcul des redevances d’utilisation des terres lorsque l’État reconnaît les droits d’utilisation des terres des ménages et des particuliers ; changement d’affectation des sols des ménages et des particuliers ; calculer le loyer foncier lorsque l’État loue des terres et perçoit un loyer foncier annuel ;

Calcul de la taxe d'utilisation du sol ; Calcul de l’impôt sur le revenu provenant du transfert des droits d’utilisation des terres pour les ménages et les particuliers ; Calcul des frais de gestion et d'utilisation des terres; calcul des amendes administratives pour les infractions dans le secteur foncier ; Calculer l’indemnisation à verser à l’État pour les dommages causés dans le cadre de la gestion et de l’utilisation des terres.

Dialogue - Loi foncière (modifiée) : Comment la méthode d'évaluation foncière est-elle réglementée ? (Figure 2). — La liste des prix des terrains est établie en fonction de la zone et de l'emplacement (Photo : Huu Thang).

Calcul des droits d'utilisation des terres et des loyers fonciers lorsque l'État reconnaît des droits d'utilisation des terres sous forme d'attribution de terres avec perception de droits d'utilisation des terres, de bail foncier avec perception d'un loyer foncier unique pour toute la durée du bail pour les ménages et les particuliers ;

Calculer le prix de départ pour la vente aux enchères des droits d'utilisation du sol lorsque l'État attribue des terres ou loue des terres dans les cas où le terrain ou la superficie du terrain a été investi dans des infrastructures techniques selon une planification de construction détaillée ; Calcul des frais d'utilisation des terres pour les cas d'attribution de terres sans vente aux enchères de droits d'utilisation des terres aux ménages et aux particuliers ; Calcul des frais d'utilisation du sol dans le cas de la vente de logements appartenant à l'État à des locataires.

La liste des prix des terrains est établie en fonction de la superficie et de l'emplacement. Pour les zones disposant de cartes cadastrales numériques et de bases de données sur les prix des terrains, établissez un tableau des prix des terrains pour chaque parcelle de terrain en fonction de la zone de valeur et de la parcelle de terrain standard.

Le Comité populaire au niveau provincial doit élaborer et soumettre au Conseil populaire du même niveau pour décision la première liste des prix des terrains à publier et à appliquer à partir du 1er janvier 2026. Chaque année, le Comité populaire provincial est chargé de soumettre au Conseil populaire provincial pour décision d'ajuster, de modifier et de compléter la liste des prix des terrains pour promulgation et application à partir du 1er janvier de l'année suivante.

S'il s'avère nécessaire d'ajuster, de modifier ou de compléter la liste des prix des terrains au cours de l'année, le Comité populaire provincial est chargé de la soumettre au Conseil populaire provincial pour décision.

L'autorité provinciale de gestion des terres est chargée d'aider le Comité populaire provincial à organiser l'élaboration, l'ajustement, la modification et la mise à jour des listes de prix des terres. Au cours du processus de mise en œuvre, l'autorité provinciale de gestion des terres est autorisée à engager un organisme de conseil en prix des terrains pour élaborer, ajuster, modifier et compléter la liste des prix des terrains .

Source