Ce contenu se reflète dans la résolution visant à améliorer en continu l'efficacité et l'efficience de la mise en œuvre des politiques et des lois relatives à la gestion du marché immobilier et au développement du logement social, qui vient d'être votée et approuvée par les députés de l'Assemblée nationale, avec 421 voix pour sur 423 députés participants (soit 87,89 % du nombre total de députés) lors de la séance de travail de cet après-midi, le 23 novembre, à la 8e session.
Les retards dans l'évaluation foncière constituent le principal obstacle à l'arrêt de nombreux projets.
L'Assemblée nationale approuve en substance le contenu du rapport n° 681/BC-ĐGS du 23 octobre 2024 de la délégation de surveillance de l'Assemblée nationale sur les résultats de la supervision de « la mise en œuvre des politiques et des lois relatives à la gestion du marché immobilier et au développement du logement social de 2015 à fin 2023 ».
Outre les réalisations, l'Assemblée nationale a constaté que certains textes juridiques se chevauchent, sont incohérents et ne sont pas synchronisés ; que certains règlements d'application détaillés des lois sont lents à être publiés, sont de faible qualité et n'anticipent pas pleinement les problèmes qui se posent dans la pratique ; que certains règlements ne correspondent pas à la réalité, sont lents à être révisés, modifiés ou complétés, sont imprécis et manquent de règlements correctifs ou d'orientation.
Les députés ont appuyé sur le bouton pour voter sur le projet de résolution lors de la séance de l'après-midi du 23 novembre.
L’élaboration des documents de planification est lente, leur qualité laisse à désirer et des contradictions subsistent entre les plans ; la réglementation relative à l’évaluation de la conformité des projets d’investissement aux plans et au traitement des cas de conflit entre plans est insuffisante ; et le processus d’ajustement des plans est long.
« Le retard dans l’évaluation foncière dans de nombreuses localités constitue le principal obstacle à la stagnation de nombreux projets immobiliers. Nombre d’entre eux n’ont pu finaliser leurs procédures d’investissement et de construction, faute de pouvoir attendre que les organismes de gestion étatiques examinent les aspects juridiques et déterminent la valeur des terrains… », indique la résolution.
Entre 2022 et 2023, le marché immobilier a connu un repli ; l'offre a fortement diminué par rapport à la période précédente ; les prix de l'immobilier ont augmenté beaucoup plus vite que le revenu moyen de la majorité de la population ; de nombreux projets immobiliers résidentiels ont rencontré des obstacles, des retards, une mise en œuvre lente et une stagnation, entraînant un gaspillage de terrains et de capitaux, une augmentation des coûts pour les investisseurs et une hausse des prix des produits ; le secteur de l'immobilier touristique et d'hébergement a été quasiment paralysé, continuant de se heurter à des obstacles juridiques.
En matière de logement social, outre les résultats obtenus, le système juridique manque encore de stabilité ; certaines réglementations relatives au développement du logement social n’ont pas été suffisamment encadrées ; des contradictions et des chevauchements persistent entre les textes de loi, ce qui engendre des difficultés de mise en œuvre ; l’application des réglementations demeure complexe, sujette à différentes interprétations, et des orientations sont souvent nécessaires, notamment pour l’application des réglementations transitoires.
De nombreux objectifs de développement du logement social fixés dans la Stratégie nationale de développement du logement à l'horizon 2020 et la Vision à l'horizon 2030 n'ont pas été atteints. L'offre de logements sociaux demeure limitée, les prix de vente sont élevés et la réglementation relative à l'accès des citoyens à ce service est complexe et difficile à mettre en œuvre.
Dans de nombreuses localités, l'affectation de terrains indépendants au développement du logement social ne répond pas aux besoins ; certaines localités n'ont pas accordé suffisamment d'attention ni alloué de ressources adéquates au développement du logement social.
« Les lacunes et limitations susmentionnées ont des causes à la fois objectives et subjectives, mais les principales causes sont subjectives », a estimé l'Assemblée nationale.
Augmenter l'offre de logements abordables pour la majorité de la population.
Compte tenu de la situation décrite ci-dessus, l'Assemblée nationale a chargé le gouvernement de mettre en œuvre immédiatement plusieurs mesures et solutions. Il s'agit notamment d'enjoindre les ministères, les agences de niveau ministériel et les collectivités locales à finaliser la publication de règlements et de directives détaillés pour l'application, dans le cadre de leurs compétences respectives, des nouvelles lois relatives à la gestion du marché immobilier et au développement du logement social, telles que la loi de 2023 sur les transactions immobilières, la loi de 2023 sur le logement, la loi de 2023 sur les appels d'offres et la loi de 2024 sur le foncier.
L’Assemblée nationale exige des solutions appropriées pour résoudre définitivement les difficultés, les obstacles juridiques et la stagnation des projets immobiliers ; pour éviter de « criminaliser » les relations économiques et civiles ; et pour clarifier le sens de « ne pas légitimer les violations ».
8e session, 15e Assemblée nationale
La résolution souligne également la nécessité de poursuivre et d'appliquer efficacement les programmes d'aide au logement dans le cadre du Programme national ciblé et du programme d'investissement public dans le logement. Elle appelle à la mise en œuvre de solutions concrètes pour mener à bien le projet « Investissement dans la construction d'au moins un million de logements sociaux pour les personnes à faibles revenus et les travailleurs des zones industrielles entre 2021 et 2030 », en garantissant le progrès, la qualité et l'adéquation aux besoins et aux conditions de vie des bénéficiaires.
Il existe des solutions pratiques pour rénover les vieux immeubles d'appartements délabrés ; pour examiner les projets de logements à des fins de relogement et pour trouver des solutions appropriées afin de remédier rapidement aux retards dans leur mise en service, évitant ainsi le gaspillage.
L'Assemblée nationale a également chargé le gouvernement d'ordonner aux ministères, aux directions et aux collectivités locales de prendre des mesures réglementaires pour diversifier les produits du marché immobilier, harmoniser l'offre et la demande, accroître l'offre immobilière adaptée aux revenus de la majorité de la population, répondre aux besoins en logement et garantir la sécurité sociale.
« Il existe des solutions fondamentales et durables pour ramener les prix de l'immobilier à leur valeur intrinsèque, en empêchant toute manipulation et le recours aux enchères de droits d'utilisation des sols pour créer des bulles spéculatives », souligne la résolution. Parallèlement, elle insiste sur la nécessité de privilégier le développement du logement social locatif en milieu urbain grâce à des fonds d'investissement publics et d'allouer des fonds du budget de l'État à la mise en œuvre de politiques favorisant l'acquisition et la location-accession de logements sociaux.
« Étudier, proposer des amendements et des compléments, et promulguer rapidement de nouvelles lois fiscales, prévoyant des taux d’imposition plus élevés pour ceux qui exploitent de vastes superficies, possèdent de nombreuses maisons, exploitent lentement leurs terres ou laissent des terres en jachère, en assurant la cohérence avec le contenu novateur des lois foncières, en améliorant l’efficacité de la gestion et de l’utilisation des terres, en atteignant l’objectif de redistribution des revenus et en mobilisant des sources de revenus raisonnables et stables pour le budget de l’État, sur la base des pratiques internationales et conformément aux conditions socio-économiques du Vietnam », stipule la résolution.
En outre, des mesures résolues seront prises contre les cas où des terrains ont été attribués ou loués par l'État mais tardent à être mis en service, ne sont pas utilisés du tout, sont utilisés de manière abusive ou à des fins autres que celles prévues, en violation de la loi, ou lorsque l'investisseur a une faible capacité ou est incapable de mener à bien le projet.
L’Assemblée nationale charge le Gouvernement d’établir, au cours du premier trimestre 2025, un plan de mise en œuvre de la présente résolution, identifiant clairement l’organisme chef de file, les organismes de coordination, le calendrier et assurant le financement des tâches ; et de transmettre ce plan au Comité permanent de l’Assemblée nationale et aux autres organes de l’Assemblée nationale pour suivi.
Conformément au plan du gouvernement, les ministères, les secteurs et les collectivités locales doivent élaborer des programmes et des plans spécifiques afin d'assurer la mise en œuvre synchronisée, opportune et complète des tâches et des solutions stipulées dans la présente résolution.
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