La réglementation sur la durée de propriété d'un appartement affectera de nombreux sujets.
Cet article représente le point de vue de l'avocat Tran Xuan Tien, directeur du cabinet Dong Doi (Barreau de Hanoi ), et non celui de Dan Tri. Les lecteurs peuvent réagir dans la section commentaires sous l'article.
Selon l'expert juridique et avocat Tran Xuan Tien, la réglementation sur la durée de propriété des appartements affectera de nombreux sujets de la société, en particulier les trois parties directement impliquées dans la relation d'achat et de vente d'appartements, à savoir l'acheteur, le vendeur et le gestionnaire.
L'avocat Tran Xuan Tien - Chef du cabinet d'avocats Dong Doi (Photo : Le Mai).
Au vu de la réalité vietnamienne de ces dernières années, devenir propriétaire d'un appartement est devenu une tendance, notamment dans les grandes villes à forte densité de population comme Hanoï et Hô-Chi-Minh-Ville. Les avantages évidents des appartements sont leur prix nettement inférieur à celui des maisons individuelles, leur commodité et, surtout, la possibilité de rester propriétaire à long terme.
Il convient toutefois de noter que la propriété d'un immeuble d'habitation est une propriété à long terme, mais que son utilisation est limitée, car il s'agit d'un actif naturellement amorti qui doit être rénové ou reconstruit après un certain temps. Or, la rénovation et la reconstruction d'immeubles d'habitation dégradés se heurtent actuellement à de nombreuses difficultés, notamment en matière de relogement des résidents.
En réalité, de nombreuses personnes refusent de quitter leur appartement délabré, estimant avoir le droit d'en être propriétaire indéfiniment. Par conséquent, des appartements gravement dégradés subsistent, ce qui représente non seulement un risque potentiel pour la sécurité des résidents, mais affecte également l'urbanisme et le paysage.
Cependant, cette proposition aura du mal à recueillir le consensus de la majorité de l'opinion publique, car la notion de propriété à long terme est profondément ancrée dans l'esprit de la majorité des citoyens. Ils souhaitent tous posséder un logement stable et durable pour eux-mêmes et pour la génération suivante. De plus, de nombreuses questions restent à résoudre concernant la délivrance de cartes grises aux ménages vivant en appartement.
Les réglementations sur la durée de propriété des appartements dans le projet de loi sur le logement (modifié) reçoivent une attention particulière de la part de la population (Photo d'illustration : Tran Khang).
Le gouvernement vient de soumettre à la Commission permanente de l'Assemblée nationale un projet de loi sur le logement (amendé), qui propose notamment une durée d'accession à la propriété. Contrairement aux projets précédents qui proposaient de nombreuses options, le gouvernement propose dans ce projet de loi une seule option : l'accession à la propriété à durée déterminée.
En conséquence, la durée d'utilisation d'un immeuble d'habitation est déterminée en fonction des documents de conception et de la durée d'utilisation réelle, telle qu'évaluée et constatée par l'autorité compétente. Le propriétaire doit mettre fin à son droit de propriété lorsque l'immeuble est soumis à démolition. Il peut continuer à utiliser le terrain avec l'immeuble, mais doit prendre en charge les frais de construction d'une nouvelle zone.
Ainsi, conformément à la réglementation juridique actuelle sur les conditions de propriété des appartements, le contenu spécifique sur la propriété d'appartements à durée limitée dans la dernière proposition du ministère de la Construction dans le projet de loi sur le logement (modifié) est-il réalisable ?
Des appartements à durée déterminée sont disponibles dans de nombreux pays.
Actuellement, les dispositions de la loi sur le logement et le foncier reconnaissent toutes la propriété légale d'un logement, assortie du droit d'usage du sol de manière stable et durable, y compris le droit de posséder un appartement. De plus, la propriété d'un logement et l'usage du sol pour une durée limitée ne s'appliquent qu'aux personnes physiques étrangères, aux maisons construites sur des terrains attribués par l'État, aux terrains loués pour une durée limitée et à certains autres cas prévus.
Concernant la propriété d'appartements à durée déterminée, il s'agit d'une réglementation appliquée depuis longtemps dans de nombreux pays afin de garantir la sécurité des personnes. Par exemple, dans un pays d'un milliard d'habitants comme la Chine, certaines grandes villes comme Pékin et Shanghai stipulent que les appartements sont vendus pour une durée de 50 à 70 ans. À l'expiration de cette durée, l'État les reprend sans indemnisation.
En Corée, les immeubles d'appartements et autres bâtiments sont réaménagés conformément au plan à l'expiration de leur durée de vie utile. Cependant, la Corée stipule également qu'après plus de 20 ans de construction, si des problèmes de sécurité sont découverts, un immeuble peut être reconstruit. Les critères d'évaluation de la sécurité reposent sur quatre facteurs : l'environnement résidentiel, le vieillissement du bâtiment et des équipements internes, la sécurité structurelle et l'analyse des coûts.
En Asie du Sud-Est, la Thaïlande propose deux formes de propriété : la propriété permanente ou la propriété d'une durée maximale de 30 ans, le prix d' achat d'une maison avec une durée déterminée ne représentant que 30 % à 70 % du prix d'une maison avec une propriété permanente. Singapour propose également les deux formes de propriété, la durée maximale étant de 99 ans pour une propriété à durée déterminée.
Dans les pays occidentaux, comme aux États-Unis, tous les types de logements, y compris les appartements, sont vendus sur la base de baux à durée déterminée. Selon les dernières statistiques, jusqu'à 85 % des biens immobiliers américains sont vendus sur la base de baux à durée déterminée. La durée maximale d'utilisation peut atteindre 99 ans.
Les immeubles d'appartements poussent comme des champignons dans le district de Thanh Xuan (Hanoï) (Photo : Tran Khang).
Au Vietnam, certaines entreprises ont récemment construit des appartements en copropriété limitée, à des prix très raisonnables. Par exemple, à Hô-Chi-Minh-Ville, de nombreux modèles de logements à court terme ont été mis en œuvre : C&T International Joint Stock Company vend plus de 300 appartements dans le district de Tan Binh, d'une superficie de 30 à 65 m², avec une durée de propriété de 12 ans et un prix de départ de 347 millions de VND ; Le Thanh Company, dans le district de Binh Tan, a également achevé le projet Le Thanh Twin Tower, proposant plus de 3 000 appartements d'une superficie de 30 à 45 m², avec un prix de départ de 240 millions de VND pour une durée de propriété de 15 ans et de 350 millions de VND pour une durée de propriété de 49 ans.
S'inspirant de la réglementation et de l'expérience législative des pays développés, et compte tenu de la réalité actuelle, lorsque les immeubles d'habitation sont situés dans des zones densément peuplées, leur utilisation prolongée dégrade la qualité du bâtiment et compromet la sécurité des résidents, proposer une réglementation sur la durée de propriété des appartements constitue une solution progressiste. Cependant, la pertinence et l'efficacité de cette réglementation doivent être examinées attentivement.
Les conditions de propriété en copropriété ne sont pas les mêmes.
En ce qui concerne la période de construction, selon la loi actuelle sur la construction, la construction a une certaine période d'utilisation déterminée selon les documents de conception ou la période d'utilisation réelle.
Grâce à cette compréhension, les critères de classification des ouvrages de construction selon leur échelle et leur structure sont clairement définis, notamment : les immeubles de plus de 50 étages (constructions de niveau spécial) et les immeubles de 25 à 50 étages (constructions de niveau I) auront une durée de vie supérieure à 100 ans. Pour les immeubles de 8 à 24 étages (constructions de niveau II), la durée de vie est de 50 à 100 ans ; les immeubles de 2 à 7 étages (constructions de niveau III) auront une durée de vie de 20 à moins de 50 ans.
Les immeubles d'appartements ont des durées de vie différentes (Photo : Hanoi).
Il est évident que la durée de propriété d'un immeuble d'habitation dépend de la réglementation relative à la classification des ouvrages de construction. Si la durée d'utilisation prévue par les documents de conception expire, l'État procède à une inspection et à une évaluation de la qualité de la construction afin d'autoriser sa poursuite d'utilisation ou de procéder à sa démolition pour reconstruction. Ainsi, la durée de propriété d'un immeuble d'habitation peut être de 50, 70 ou 80, 90 ou 100 ans, selon la qualité de la construction.
Si cette proposition est approuvée et mise en œuvre, la délivrance de livres roses aux personnes signifie confirmer le droit de posséder et d’utiliser des biens sur le terrain pendant une période de temps limitée ; en même temps, le droit de décider, de posséder et d’utiliser des biens dépend également de la période de construction.
Cela affectera un certain nombre de sujets
Pour évaluer la nouvelle politique dans la pratique, il est possible de regarder dans deux directions pour voir à la fois les aspects positifs et les difficultés.
Du côté positif, la réglementation relative aux conditions d'utilisation des immeubles d'habitation est cohérente avec la réalité, comme en témoigne notamment la sécurité des résidents assurée par le contrôle de la qualité des travaux de construction. Parallèlement, cette réglementation contribue à réduire les prix des appartements, créant ainsi les conditions permettant aux résidents de diversifier leurs modes de propriété en fonction de leurs besoins et de leurs moyens financiers.
L’établissement de normes pour évaluer la durée de vie des immeubles d’habitation contribue également à faciliter la rénovation et la reconstruction des anciens immeubles d’habitation, les changements d’urbanisme et la reconstruction des infrastructures, garantissant ainsi la sécurité de la vie et des biens des personnes.
Selon l'avocat Tran Xuan Tien, la réglementation sur la durée de propriété des appartements affectera de nombreux sujets (Illustration : Ha Phong).
Le problème réside dans la mise en œuvre (avec le mécanisme actuel) et les procédures qui en découlent (octroi de permis, évaluation des constructions et démolition des anciennes constructions) et dans le changement de la nature des actifs, d'un type d'actif (propriété immobilière) reconnu indéfiniment, désormais transformé en un type d'actif qui ne peut être utilisé et acheté et vendu que pendant 50 à 70 ans, sans compter l'amortissement dans le temps.
Par conséquent, cette politique aura des répercussions sur de nombreux acteurs de la société, notamment sur les trois parties directement impliquées dans l'achat et la vente d'appartements, à savoir l'acheteur, le vendeur et le gestionnaire. Plus précisément, les points suivants :
Du côté des investisseurs qui mettent en œuvre des projets immobiliers : la nouvelle politique, susceptible de supprimer le caractère indéfini de la propriété, réduit la valeur des biens immobiliers tels que les appartements. En effet, dans le cadre de l'achat et de la vente d'appartements, outre la valeur d'usage qu'ils procurent, la stabilité et la pérennité des relations entre les grandes villes sont des facteurs qui incitent de nombreux acheteurs à devenir propriétaires.
Avec cette nouvelle proposition, à l'avenir, les prix des appartements pourraient diminuer, en partie à cause de la baisse de valeur elle-même, et en partie parce que les gens ne seront pas intéressés par ce type de biens immobiliers qui s'est déjà fortement déprécié et qui n'ont désormais qu'une durée de vie d'environ une vie.
Cela favorisera la concurrence entre les investisseurs de projets immobiliers, les incitant à optimiser les problèmes économiques, afin d'utiliser efficacement le capital d'investissement, ainsi qu'à optimiser les prix et les services juridiques pour attirer les gens.
Du côté des gens qui ont, sont et seront propriétaires d'appartements : Parce que les prix des appartements dans les grandes villes sont actuellement assez élevés, c'est la conséquence lorsque la majorité des milliardaires du pays viennent du secteur immobilier avec la mentalité de « s'enrichir en divisant et en vendant des terrains », poussant les prix des logements trop haut par rapport aux revenus des gens.
En fait, pour posséder un appartement dans les grandes villes (en fait, c'est seulement dans les grandes villes qu'il y a une demande et une offre d'appartements), les gens doivent dépenser une somme d'argent énorme par rapport à leurs revenus, et la majorité doivent même emprunter de l'argent pour acheter une maison, ce qui crée une grande pression sur la vie.
Si la nouvelle politique est mise en œuvre, elle accentuera la pression sur les particuliers, à court et à long terme. En effet, les propriétaires d'appartements doivent supporter, outre la dépréciation physique, une dépréciation légale. Lorsque la qualité et la valeur du logement diminuent progressivement au fil du temps et deviennent inutilisables, le propriétaire risque de perdre la propriété du bien acquis.
Pour ceux qui sont sur le point d'acheter une maison, parce que le caractère indéfini de la propriété du logement n'est plus là, ils auront tendance à acheter des maisons sur le terrain pour optimiser les ressources financières et rechercher la sécurité, ce qui fera à nouveau grimper les prix des terrains et le fardeau retombera finalement sur les gens.
Sans compter que la limitation du droit à la propriété immobilière peut affecter d'autres droits civils, notamment le droit d'hériter. Dans la pensée des Vietnamiens, d'hier à aujourd'hui, le logement est un lieu où l'on peut s'installer et gagner sa vie, avec un caractère durable et stable. Les appartements sont donc considérés comme des biens importants, souvent transmissibles à la génération suivante. L'application de la nouvelle politique pourrait engendrer des difficultés dans ce domaine.
Du côté de l'Agence de gestion de l'État : La proposition créera un nouveau mécanisme, entraînant de nombreuses nouvelles activités dans la gestion administrative du logement par l'État, ce qui présente de nombreuses difficultés et lacunes potentielles. Plus précisément, l'autorisation et l'évaluation des travaux de construction sont une source potentielle de nombreux aspects négatifs : l'autorisation et la gestion des travaux de construction ont toujours présenté de nombreuses lacunes, et des travaux de construction illégaux et dangereux existent dans la réalité.
Si la procédure d’évaluation de l’âge d’un bâtiment en vue de sa démolition est mise en œuvre, qui peut garantir que ces tâches seront réalisées de manière impartiale, sans profit et sans l’intervention d’investisseurs immobiliers pour prolonger l’existence d’un bâtiment dégradé ?
La construction, l'entretien et la démolition d'immeubles d'habitation sont extrêmement complexes sur le plan juridique et dangereux sur le plan pratique, la plupart des immeubles étant construits dans de grandes villes, zones densément peuplées. Sans compter que le déblaiement et le déplacement des terrains pour démolir d'anciens appartements peuvent engendrer de nombreux problèmes sociaux complexes, comparables à ceux liés à la démolition des terrains pour l'obtention de droits d'usage, et entraîner des conséquences souvent imprévisibles.
Concernant la gestion, en raison de la durée limitée de la propriété, les logements sont soumis à une durée déterminée, ce qui entraîne une différence de prix et de valeur. Plus précisément, les logements en fin de durée seront bas, tandis que les appartements neufs, dont la durée est longue, seront proposés à la vente à un prix élevé.
Fondamentalement, la propriété immobilière est considérée comme une valeur mobilière dont la valeur est évaluée selon de nombreux critères tels que la qualité de la construction, la réputation de l'investisseur, les documents juridiques et surtout la durée d'utilisation. Cette caractéristique peut engendrer de nombreux problèmes complexes, comme l'exploitation de la durée pour augmenter les prix de l'immobilier ou la cession intentionnelle à bas prix pour échapper à l'impôt.
De même, l'évaluation des appartements bénéficiant de cette nouvelle fonctionnalité se heurte à de nombreuses difficultés, notamment lorsque la dépréciation est stabilisée, l'âge pouvant être un facteur déterminant dans l'évolution des prix de l'immobilier. Comme indiqué précédemment, l'évaluation de l'âge dépend de l'organisme public et de ses propres normes, ce qui peut engendrer de nombreux problèmes liés à la gestion des achats et des ventes d'immeubles d'habitation, ainsi qu'à la fiscalité.
La proposition ci-dessus vise à créer une base juridique pour surmonter les difficultés et les obstacles à la rénovation et à la reconstruction des immeubles d'habitation, à faciliter l'urbanisme et à garantir la sécurité des personnes en milieu urbain. Cependant, la mise en œuvre effective de cette réglementation dépend de nombreux autres facteurs.
Outre l'évolution des réglementations politiques, il est nécessaire de mettre en œuvre simultanément des mesures visant à modifier les infrastructures sociales, à développer l'économie nationale et à améliorer les conditions de vie de la population. Lorsque les conditions réelles seront pleinement réunies, de nouvelles politiques juridiques pourront être mises en œuvre et promouvoir les objectifs fixés.
Tran Xuan Tien
15 mars 2023
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