Après le 1er août, les prix de l’immobilier vont-ils augmenter ou diminuer ?

À compter d'aujourd'hui (1er août), trois lois relatives à l'immobilier, notamment la loi foncière, la loi sur le logement et la loi sur les affaires immobilières, entrent officiellement en vigueur, assorties de nombreuses nouvelles réglementations. Outre l'espoir que des centaines de projets seront résolus et transparents, de nombreuses inquiétudes subsistent quant à une hausse des prix de l'immobilier en raison de l'impact sur l'offre.

La loi n’est pas encore entrée en vigueur, mais les prix ont augmenté.

Depuis début 2024 et jusqu'à aujourd'hui, alors que les trois lois ne sont pas encore entrées en vigueur, les prix de certains segments du marché immobilier n'ont cessé de grimper. Dans les deux grandes villes de Hanoï et Hô-Chi-Minh-Ville, en particulier, si les besoins sont un peu lents, les prix peuvent avoir évolué. Le segment des appartements a notamment enregistré la plus forte hausse. À Hanoï, le rapport de Savills sur le marché immobilier du deuxième trimestre 2024 montre que depuis 2020, le prix moyen des appartements primaires a augmenté de 18 % par an, tandis que celui des appartements secondaires a augmenté de 14 % par an. M. Huynh Thanh Khiet, directeur adjoint du département de la construction de Hô-Chi-Minh-Ville, a indiqué que le segment des appartements connaît une hausse des prix plus régulière que les autres segments. Durant cette période, les prix ont augmenté de manière continue à un rythme moyen de 15 à 20 % par an. Même dans le segment bas de gamme, le mètre carré coûtait entre 25 et 35 millions de VND en 2015, mais en 2023, ce prix a augmenté pour atteindre 40 à 60 millions de VND. Les appartements milieu de gamme coûtaient entre 50 et 70 millions de VND/m² en 2023, contre seulement 35 à 50 millions de VND/m² en 2015. Le segment haut de gamme coûte actuellement entre 70 et 100 millions de VND/m². Les appartements du centre-ville affichaient le prix le plus élevé l'année dernière, entre 80 et 200 millions de VND/m², tandis qu'en banlieue, il se situait entre 30 et 60 millions de VND/m².

Les prix de l’immobilier devraient continuer à augmenter, ce qui affectera l’accès des populations au logement.

PHOTO : NGOC DUONG

Concernant le secteur foncier, Mme Pham Thi Mien, directrice adjointe de l'Institut vietnamien de recherche immobilière, a déclaré que les immeubles de faible hauteur et les terrains de faible hauteur ont également commencé à susciter des signaux de reprise positifs, certains projets enregistrant de bons résultats de ventes et de transferts. À Hanoï, les prix des terrains ont également augmenté de 10 à 20 % en périphérie par rapport au début de l'année. Avant l'entrée en vigueur des trois lois, le marché immobilier de Hô-Chi-Minh-Ville était particulièrement effréné lorsque la liste des prix des terrains ajustés de la ville devait entrer en vigueur le 1er août, avec une augmentation de 5 à 50 fois, ce qui a permis de rapprocher les prix des terrains du marché, mais a également entraîné de nombreuses difficultés pour des dizaines de groupes de personnes. Hier, l'Association immobilière de Hô-Chi-Minh-Ville a publié un document proposant de reporter la date limite de dépôt des demandes afin d'éviter de mettre la pression sur les taxes foncières. La raison de cette hausse des prix de l'immobilier est la rareté de l'offre. Des problèmes juridiques compliquent la mise en œuvre des projets, et de nombreux investisseurs sont bloqués sur leurs obligations d'entreprises, les obligeant à réduire leurs investissements. La faiblesse de l'offre et la forte demande font que, malgré la faible liquidité, les prix restent élevés. Des milliers de projets bloqués attendent actuellement d'être résolus pour compléter l'offre du marché. Par conséquent, on s'attend à ce que les trois nouvelles lois, une fois mises en œuvre, contribuent à réduire les prix de l'immobilier et à faciliter l'accès au logement. Cependant, rien n'indique que cela se produise.

Le marché est chaud, les prix vont augmenter…

Selon l'expert économique Dr Vu Dinh Anh, l'entrée en vigueur prochaine des trois lois susmentionnées permettra de surmonter de nombreuses limitations légales, de résoudre des difficultés, de faciliter la relance des projets suspendus et de créer les conditions propices à la création de nouveaux projets. « En principe, lorsque l'offre augmente, l'équilibre entre l'offre et la demande s'équilibre, les prix de l'immobilier en général et des terrains en particulier baissent, mais en réalité, c'est l'inverse qui se produit. Il s'agit d'une manifestation naturelle et inévitable du retour à la normale du marché ; en même temps, cela correspond aux motivations et aux réalités des acheteurs comme des vendeurs », a-t-il expliqué.

Les prix de l’immobilier vont beaucoup changer à partir d’aujourd’hui, lorsque 3 lois entreront en vigueur.

PHOTO : NGOC DUONG

Cet expert a analysé qu'au cours des deux dernières années, le marché immobilier était quasiment gelé. Une fois le marché rétabli, il reprendra son activité, et l'un des premiers signes est la hausse des prix. De plus, bien que de nombreux projets aient la possibilité de redémarrer, du point de vue de l'investisseur, pendant cette période de blocage, leurs coûts ont fortement augmenté. Le terrain est laissé sur place, le projet est toujours debout, mais doit encore payer des intérêts, des amortissements, sans parler de la dette entre l'investisseur et les entreprises de construction. Le coût augmente, de sorte que lorsque le projet redémarrera, le maître d'ouvrage augmentera le prix pour compenser. En revanche, du point de vue de l'acheteur, il est fort probable qu'il continue d'accepter la hausse des prix, car l'accès au capital est actuellement bien meilleur qu'auparavant et les taux d'intérêt ont baissé. Une partie des coûts calculés pour un investissement immobilier, en termes d'accès au capital et d'intérêts, peut évoluer avec la hausse des prix. Cela explique la tendance à la hausse des prix de l'immobilier, comme c'est le cas aujourd'hui. À long terme, le Dr Vu Dinh Anh a déclaré qu'il était impossible de prédire si les prix de l'immobilier augmenteraient ou diminueraient après l'entrée en vigueur des trois lois. En effet, la loi comporte de nombreux changements qui influencent les prix de l'immobilier de diverses manières. La hausse ou la baisse dépend des raisons des fluctuations passées des prix fonciers dans chaque segment. Par exemple, le marché immobilier a récemment été confronté à un problème d'offre limitée. Si l'on se base sur les réglementations des trois nouvelles lois, la probabilité d'une augmentation de l'offre à venir sera très élevée. Ainsi, la cause de la hausse des prix fonciers due au manque d'offre sera résolue, ce qui pourrait entraîner une tendance à la baisse. De même, l'autorisation de vente de biens immobiliers constitués sur des terrains avec droits de bail foncier dynamisera le marché. Plus important encore, selon M. Anh, après l'entrée en vigueur de la loi, son impact sur le marché dépendra largement de la manière dont les décrets et réglementations seront définis et mis en œuvre. Par exemple, concernant la réglementation sur la location de logements, la loi actuelle oblige le bailleur à créer une entreprise, ce qui augmentera probablement les obligations du propriétaire envers le budget de l'État. De nombreux avis suggèrent que les conditions de création d'entreprise ne devraient pas être basées sur le nombre ou la superficie du logement à louer, mais sur sa valeur. Les textes réglementaires actuels n'ont pas encore pris en compte ces suggestions. « La finalisation de la réglementation obligeant les propriétaires à créer une entreprise a également un impact sur le marché immobilier, du moins sur la capacité du secteur locatif à se développer. Si le marché locatif se développe alors que la demande de logements diminue, cela aura un impact sur les prix de l'immobilier. Si la situation est trop difficile et que le marché locatif ne peut se développer, cela réduira également la demande de ceux qui souhaitent acheter davantage de logements à louer. Cela dit, l'ampleur de l'impact sur le marché dépend largement de la concrétisation de la réglementation, des orientations contenues dans les textes réglementaires et même des réglementations d'autres lois relatives au marché immobilier », a déclaré M. Vu Dinh Anh.

… mais ne peut pas augmenter immédiatement

Français Évaluant l'impact des trois lois ci-dessus sur le marché immobilier, Maître Ngo Gia Hoang (Université de droit de Hô Chi Minh-Ville) a commenté : La loi foncière de 2024 a supprimé le cadre des prix des terrains publié par le gouvernement tous les 5 ans, ce qui signifie que les localités ne sont pas limitées à publier des prix des terrains qui doivent être inférieurs au cadre des prix du gouvernement comme auparavant, aidant les localités à être proactives dans l'élaboration des listes de prix des terrains en fonction de la situation réelle. En particulier, avec l'application de la méthode d'évaluation foncière selon les principes du marché, les prix des terrains de l'État suivront l'évolution du marché, limitant la situation actuelle de « double prix ». Cependant, avec les dispositions de la loi foncière de 2024, les prix des terrains dans les listes de prix des terrains locaux augmenteront par rapport à la période précédente. L'impact de l'augmentation des prix des terrains de l'État entraîne une augmentation de certaines obligations financières des utilisateurs des terres, telles que les redevances d'utilisation des terres, le loyer foncier, la taxe d'utilisation des terres non agricoles , les frais d'enregistrement ou l'augmentation des indemnisations et des coûts de déblaiement des sites. Parallèlement, les entreprises immobilières pourraient être contraintes d'augmenter leurs coûts d'investissement face à la hausse des prix du foncier, entraînant ainsi une hausse des prix de l'immobilier. Il est également possible d'exclure les facteurs spéculatifs, ce qui fait grimper les prix du foncier dans certaines localités, en profitant de l'inquiétude de la population quant à une hausse des prix de l'immobilier suite à l'entrée en vigueur des lois susmentionnées, pour créer une véritable fièvre, poussant les prix de l'immobilier à la hausse par rapport à leur valeur réelle. Par ailleurs, Nguyen Chi Hieu, MSc. (Directeur adjoint de la Faculté de Comptabilité-Audit, Université d'Économie-Droit), a déclaré : « Les localités publient chaque année de nouvelles listes de prix du foncier, étroitement liées aux prix du marché, ce qui oblige les entreprises à supporter des coûts de location de terrains et de locaux plus élevés, ce qui impacte les bénéfices et peut entraîner une hausse des prix des biens et services, provoquant ainsi des pressions inflationnistes. Des hausses de prix soudaines peuvent entraîner une instabilité du marché immobilier, une hausse trop rapide des prix pouvant créer une bulle immobilière, entraînant des risques financiers et économiques. Non seulement les entreprises, mais aussi les particuliers, en particulier les personnes à faibles ou moyens revenus, seront confrontés à des charges financières plus lourdes lorsqu'ils souhaiteront acheter un terrain ou un logement. » La hausse des prix fonciers renchérit le coût d'acquisition d'un logement, réduisant ainsi l'accessibilité au logement pour de nombreuses personnes, notamment les jeunes et les nouvelles familles. De plus, la loi foncière de 2024 stipule que les investisseurs souhaitant réaliser des projets de logements commerciaux ne peuvent obtenir que le transfert des droits d'usage des terrains résidentiels et négocier avec les particuliers pour l'achat de terrains. Par ailleurs, le projet de résolution sur le pilotage de projets de logements commerciaux sans terrains résidentiels n'a pas encore été approuvé par l'Assemblée nationale. « Le durcissement des conditions de lotissement et de vente des terrains, ainsi que la suppression du cadre des prix fonciers… signifient que les coûts d'entrée de nombreux projets immobiliers commerciaux pourraient augmenter, entraînant une hausse des prix des logements et de l'immobilier. Cependant, la hausse des prix de l'immobilier ne sera pas immédiate, mais différée, car elle dépend de nombreux facteurs. L'offre à court terme sera certainement limitée, condition nécessaire à la hausse des prix de l'immobilier, tandis que la demande immobilière est une inconnue incertaine », a déclaré M. Hieu. Cependant, selon lui, dans le contexte actuel de difficultés générales, les acheteurs spéculatifs n'ont pas encore beaucoup investi et hésitent à emprunter auprès des banques. Les personnes ayant une demande réelle pensent que les prix de l'immobilier restent élevés et attendent donc. Par conséquent, les prix de l'immobilier n'ont pas augmenté de manière spectaculaire à court terme, mais ils augmenteront certainement à long terme. L'entrée en vigueur des trois lois susmentionnées ne permettra pas une hausse immédiate des prix de l'immobilier, ce qui est également l'avis de M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô-Chi-Minh-Ville. En raison du retard dans la mise en œuvre des politiques et de la nécessité d'une feuille de route pour les projets, la mise sur le marché des produits prend beaucoup de temps, voire des années. Cependant, il est évident que la liste des prix des terrains publiée par les localités conformément aux dispositions de la Loi foncière se rapprochera de la réalité, comme l'a récemment annoncé Hô-Chi-Minh-Ville. La forte augmentation de la liste des prix des terrains proposée affectera les coûts des intrants dans de nombreux secteurs de l'économie. Tout d'abord, le coût des indemnisations pour le déblaiement des sites augmentera, ce qui entraînera une réaction en chaîne qui entraînera une hausse des prix de l'immobilier, des loyers des logements, des loyers fonciers, des loyers des usines dans les parcs industriels et des projets d'investissement dans le commerce, les services et le tourisme, entraînant une possible hausse du prix des biens en général. Cela aura un impact négatif sur les projets de logements sociaux dans lesquels les entreprises acceptent de recevoir des droits d’utilisation du sol pour mettre en œuvre le projet.

Il n'existe plus de réglementation sur la durée de propriété d'un appartement

L'article 58 de la loi sur le logement de 2023 stipule que la durée d'utilisation d'un immeuble d'habitation est déterminée sur la base des documents de conception et de la durée effective d'utilisation de l'immeuble, conformément aux conclusions de l'inspection de l'autorité compétente. La durée d'utilisation d'un immeuble d'habitation, conformément aux documents de conception, doit être clairement indiquée dans le document d'évaluation de l'autorité compétente, conformément aux dispositions de la loi sur la construction. La durée d'utilisation d'un immeuble d'habitation est calculée à compter de la date de réception de l'immeuble pour utilisation, conformément aux dispositions de la loi sur la construction. Ainsi, la loi sur le logement de 2023 ne précise pas la durée de propriété, mais uniquement la durée d'utilisation de l'immeuble. Lorsque l'immeuble d'habitation arrive en fin de vie, risque de s'effondrer et doit être démoli, la valeur du logement disparaît, mais la valeur du droit d'usage du terrain pour sa stabilité à long terme subsiste et constitue la base d'indemnisation des personnes concernées.

Les courtiers immobiliers doivent détenir un certificat de pratique

Conformément à l'article 9 de la Loi sur l'immobilier, les organisations et les particuliers exerçant une activité immobilière doivent constituer une entreprise conformément aux dispositions de la loi sur les entreprises, ou une coopérative ou une union coopérative conformément aux dispositions de la loi sur les coopératives exerçant une activité immobilière (collectivement dénommées « entreprises immobilières »). Les particuliers exerçant une activité immobilière de petite envergure ne sont pas tenus de constituer une entreprise immobilière, mais doivent déclarer et payer leurs impôts conformément aux dispositions de la loi. De plus, conformément à l'article 61 de la Loi sur l'immobilier, toute personne exerçant le courtage immobilier doit être titulaire d'un certificat d'exercice et exercer dans une société de services de courtage immobilier. Ainsi, avec cette nouvelle réglementation, les particuliers ne sont plus autorisés à exercer librement le courtage immobilier comme c'est le cas actuellement.

Thanhnien.vn

Source : https://thanhnien.vn/sau-ngay-18-gia-bat-dong-san-tang-hay-giam-185240731233701751.htm