Après le 1er août, les prix de l’immobilier vont-ils augmenter ou diminuer ?

À partir d'aujourd'hui (1er août), trois lois relatives à l'immobilier, notamment la loi foncière, la loi sur le logement et la loi sur les affaires immobilières, entrent officiellement en vigueur avec de nombreuses nouvelles réglementations. Outre l’espoir que des centaines de projets seront résolus et rendus transparents, on craint également que les prix de l’immobilier augmentent en raison de l’impact sur l’offre.

La loi n’est pas encore entrée en vigueur, mais les prix ont augmenté.

Depuis le début de l'année 2024 jusqu'à aujourd'hui, alors que les 3 lois ne sont pas encore entrées en vigueur, les prix des segments du marché immobilier n'ont cessé de « grimper ». Surtout dans les deux grandes villes de Hanoi et de Ho Chi Minh-Ville, si les gens sont un peu en retard, le prix peut avoir changé. Dans lequel, le segment des appartements a enregistré la plus forte hausse des prix. À Hanoï, le rapport sur le marché immobilier du deuxième trimestre 2024 de Savills montre que depuis 2020, le prix moyen des appartements primaires a augmenté de 18 % par an, tandis que le prix secondaire a augmenté de 14 % par an. M. Huynh Thanh Khiet, directeur adjoint du département de la construction de Ho Chi Minh-Ville, a informé que le segment des appartements connaît une augmentation des prix plus régulière que les autres segments. Durant cette période, les prix ont augmenté continuellement à un rythme moyen de 15 à 20 % par an. Même dans le segment bas de gamme, chaque mètre carré coûtait en 2015 entre 25 et 35 millions de VND, mais en 2023, ce prix était passé à 40 et 60 millions de VND. Les appartements de milieu de gamme coûteront en 2023 entre 50 et 70 millions de VND/m2, alors qu'en 2015, ils n'étaient que d'environ 35 à 50 millions de VND/m2. Le segment haut de gamme actuel coûte entre 70 et 100 millions de VND par mètre carré. Les appartements dans la zone centrale avaient le prix le plus élevé, allant de 80 à 200 millions de VND/m2 l'année dernière, tandis que dans les banlieues, ils se situaient entre 30 et 60 millions de VND/m2.

Les prix de l’immobilier devraient continuer à augmenter, ce qui affectera l’accès des populations au logement.

PHOTO : NGOC DUONG

En ce qui concerne le segment foncier, Mme Pham Thi Mien, directrice adjointe de l'Institut vietnamien de recherche immobilière, a déclaré que les types de terrains et de bâtiments de faible hauteur ont également commencé à montrer des signes de reprise positive lorsque certains projets ont enregistré de bons résultats en termes de ventes et de transactions de transfert. À Hanoi, c'est également dans les zones suburbaines que les prix des terrains ont connu une augmentation de 10 à 20 % par rapport au début de l'année. En particulier, avant l'entrée en vigueur des trois lois, le marché immobilier de Ho Chi Minh-Ville était en pleine effervescence lorsque la liste ajustée des prix des terrains de la ville devait être appliquée à partir du 1er août avec une augmentation de 5 à 50 fois, aidant les prix des terrains à être proches du marché mais causant également de nombreuses difficultés en affectant des dizaines de groupes de sujets. Hier, l'Association immobilière de Ho Chi Minh-Ville a publié un document demandant de reporter la date limite de dépôt des candidatures afin d'éviter de mettre la pression sur les frais d'utilisation des terres. La raison pour laquelle les prix de l’immobilier augmentent est due à la rareté de l’offre. Les problèmes juridiques rendent difficile la mise en œuvre des projets, et de nombreux investisseurs se retrouvent coincés avec des obligations d’entreprises et doivent se rétracter. L’offre est faible et la demande est élevée, donc même si la liquidité est faible, les prix restent élevés. Il existe actuellement des milliers de projets bloqués qui attendent d’être résolus pour compléter l’offre du marché. On s’attend donc à ce que lorsque les trois nouvelles lois entreront en vigueur, elles contribueront à réduire les prix de l’immobilier et à faciliter l’accès au logement. Cependant, rien ne laisse présager de cela dans la réalité.

Le marché est chaud, les prix vont augmenter…

Selon l'expert économique , le Dr Vu Dinh Anh, la mise en vigueur prochaine des trois lois mentionnées permettra de surmonter de nombreuses limitations légales, de résoudre les difficultés, de faciliter le redémarrage des projets interrompus et de créer les conditions pour la naissance de nouveaux projets. « En principe, lorsque l'offre augmente et que l'offre et la demande s'équilibrent, les prix de l'immobilier en général, et ceux du foncier en particulier, baissent, mais en réalité, c'est l'inverse qui se produit. Il s'agit d'une manifestation naturelle et inévitable du marché lorsqu'il reprend son activité ; en même temps, cela correspond aux motivations et aux réalités des acheteurs comme des vendeurs », a-t-il expliqué.

Les prix de l’immobilier vont beaucoup changer à partir d’aujourd’hui, lorsque 3 lois entreront en vigueur.

PHOTO : NGOC DUONG

Cet expert a analysé qu’au cours des deux dernières années, le marché immobilier s’est presque gelé. Lorsque le marché sera assaini, il redeviendra actif et l’un des premiers signes sera la hausse des prix. De plus, même si de nombreux projets ont la possibilité de redémarrer, du point de vue de l’investisseur, pendant la période où le projet est « bloqué », ses coûts augmentent considérablement. Le terrain est laissé là, le projet est à l'arrêt mais doit encore payer les intérêts, les amortissements... sans parler de la dette entre l'investisseur et les entreprises de construction. Les coûts augmentent, donc le propriétaire du projet augmentera les prix pour compenser lors du redémarrage. En revanche, du côté des acheteurs, il existe une forte probabilité d’accepter encore des augmentations de prix car, à l’heure actuelle, l’accès au capital est bien meilleur qu’avant et les taux d’intérêt ont baissé. Une partie des coûts calculés pour l’investissement immobilier en termes d’accès au capital et de taux d’intérêt peut être ajustée avec l’augmentation des prix. Cela conduit à une tendance à la hausse des prix de l’immobilier, comme c’est la réalité aujourd’hui. En regardant à long terme, le Dr Vu Dinh Anh a déclaré qu'il n'est pas possible de déterminer si les prix de l'immobilier augmenteront ou diminueront après l'entrée en vigueur des trois lois. Parce que la loi comporte de nombreux changements qui affectent les prix de l’immobilier dans de nombreuses directions différentes. L’augmentation ou la diminution dépend de la raison des fluctuations récentes des prix des terrains dans chaque segment. Par exemple, le marché immobilier est récemment confronté au problème de l’offre limitée. Si l’on se base sur les réglementations des trois nouvelles lois, la possibilité d’augmenter l’offre dans les temps à venir sera très élevée. Ainsi, la cause de l’augmentation des prix des terrains due au manque d’offre sera résolue, créant peut-être une tendance à la baisse des prix. De même, autoriser la vente de biens immobiliers constitués sur des terrains bénéficiant de droits de bail foncier rendra le marché plus dynamique. Plus important encore, selon M. Anh, même si la loi est efficace, le niveau d’impact sur le marché dépend en grande partie de la manière dont les décrets et les règlements sont spécifiés et mis en œuvre. Par exemple, en ce qui concerne la réglementation sur la location de logements, la loi actuelle oblige les propriétaires à créer des entreprises, mais cela entraînera probablement une augmentation des obligations envers le budget de l’État pour les propriétaires. De nombreux avis suggèrent que les conditions de création d’une entreprise ne devraient pas être basées sur le nombre de maisons ou sur la surface locative, mais devraient être considérées en fonction de la valeur des maisons locatives. Les documents de sous-loi actuels n’ont pas encore accepté ces avis proposés. « La finalisation de la réglementation obligeant les propriétaires à créer une entreprise a également un impact sur le marché immobilier, notamment sur la capacité du secteur locatif à se développer. Si le marché locatif se développe alors que la demande de logements en propriété diminue, cela aura un impact sur les prix de l'immobilier. Si la situation est trop difficile et que le marché locatif ne peut se développer, cela réduira également la demande de ceux qui souhaitent acheter davantage de logements à louer. Cela dit, l'ampleur de l'impact sur le marché dépend largement de la concrétisation de la réglementation, des orientations des textes réglementaires et même des réglementations d'autres lois relatives au marché immobilier », a déclaré M. Vu Dinh Anh.

… mais ne peut pas augmenter immédiatement

En évaluant l'impact des trois lois ci-dessus sur le marché immobilier, Maître Ngo Gia Hoang (Université de droit de Ho Chi Minh-Ville) a commenté : La loi foncière de 2024 a supprimé le cadre des prix des terrains publié par le gouvernement tous les 5 ans, ce qui signifie que les localités ne sont pas limitées dans la publication de prix des terrains qui doivent être inférieurs au cadre des prix du gouvernement comme auparavant, aidant les localités à être proactives dans la construction de listes de prix des terrains adaptées à la situation réelle. En particulier, avec l’application de méthodes d’évaluation foncière basées sur les principes du marché, les prix des terrains de l’État suivront l’évolution du marché, limitant ainsi la situation actuelle de « deux prix ». Toutefois, avec les dispositions de la loi foncière de 2024, les prix des terrains dans la liste des prix fonciers des localités augmenteront par rapport à la période précédente. L’impact de l’augmentation des prix des terres domaniales conduit à une augmentation de certaines obligations financières que les utilisateurs des terres doivent payer, telles que les frais d’utilisation des terres, le loyer foncier, la taxe d’utilisation des terres non agricoles , les frais d’enregistrement ou encore l’augmentation des indemnisations et des coûts de déblaiement des sites. Dans le même temps, les entreprises immobilières peuvent avoir augmenté leurs coûts d’investissement lorsque les coûts du terrain augmentent, ce qui entraîne également une hausse des prix de l’immobilier. Nous ne pouvons pas non plus exclure des facteurs spéculatifs, qui font monter les prix des terrains dans certaines localités, profitant de l'inquiétude des gens selon laquelle, lorsque les lois susmentionnées entreront en vigueur, les prix de l'immobilier augmenteront pour créer une fièvre virtuelle, faisant grimper les prix de l'immobilier par rapport à la valeur réelle. Pendant ce temps, MSc. Nguyen Chi Hieu (directeur adjoint de la Faculté de comptabilité et d'audit de l'Université d'économie et de droit) a déclaré : Les localités publient chaque année de nouvelles listes de prix des terrains qui suivent de près les prix du marché, de sorte que les entreprises devront payer des coûts de location de terrains et de locaux plus élevés, ce qui affectera les bénéfices et pourrait entraîner une augmentation des prix des biens et des services, provoquant une pression inflationniste. Les hausses soudaines des prix peuvent provoquer une instabilité sur le marché immobilier, des augmentations de prix trop rapides pouvant potentiellement créer des bulles immobilières, entraînant des risques financiers et économiques. Ce ne sont pas seulement les entreprises qui seront confrontées à des charges financières plus lourdes lorsqu’elles voudront acheter un terrain ou un logement, en particulier celles qui ont des revenus faibles ou moyens. La hausse des prix des terrains rend le logement plus cher, réduisant ainsi l’accès au logement pour de nombreuses personnes, en particulier les jeunes ou les nouvelles familles. De plus, la loi foncière de 2024 stipule que les investisseurs qui souhaitent mettre en œuvre des projets de logements commerciaux ne peuvent recevoir que des transferts de droits d'utilisation des terres et négocier avec des personnes pour acheter des terres. Entre-temps, le projet de résolution sur le pilotage de la mise en œuvre de projets de logements commerciaux sans terrains résidentiels n'a pas encore été approuvé par l'Assemblée nationale. « Le durcissement des règles de lotissement et de vente des terrains, ainsi que la suppression du cadre de fixation des prix fonciers… signifient que les coûts d'entrée de nombreux projets immobiliers commerciaux pourraient augmenter, entraînant une hausse des prix des logements et de l'immobilier. Cependant, la hausse des prix de l'immobilier ne sera pas immédiate, mais différée, car elle dépend de nombreux facteurs. L'offre à court terme sera certainement limitée, condition nécessaire à la hausse des prix de l'immobilier, tandis que la demande immobilière est une inconnue incertaine », a déclaré M. Hieu. Cependant, selon lui, dans la situation actuelle, au milieu des difficultés générales, les acheteurs spéculatifs n'ont pas mis beaucoup d'argent et ont peur d'emprunter auprès des banques. Les gens qui ont de réels besoins pensent que les prix de l’immobilier sont encore élevés et qu’ils attendent donc encore. Par conséquent, les prix de l’immobilier n’ont pas augmenté de façon spectaculaire à court terme, mais à long terme, ils augmenteront certainement. Les trois lois ci-dessus, une fois entrées en vigueur, ne peuvent pas immédiatement augmenter les prix de l'immobilier, c'est également l'avis de M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Ho Chi Minh-Ville. En raison du retard dans l’application des politiques dans la pratique et du fait que les projets nécessitent également une feuille de route, le processus prend beaucoup de temps, voire des années, pour mettre les produits sur le marché. Mais on peut voir que la liste des prix des terrains émise par les localités conformément aux dispositions de la loi foncière sera plus proche de la réalité comme l'a récemment annoncé Ho Chi Minh-Ville. La forte augmentation du prix des terrains aura des répercussions sur les coûts des intrants dans de nombreux secteurs de l’économie. Tout d’abord, le coût des indemnisations pour le déblaiement des sites sera poussé à la hausse, ce qui provoquera une réaction en chaîne qui fera augmenter les prix des logements, les prix de location des maisons, les coûts de location des terrains, les coûts de location des usines dans les parcs industriels et dans les projets d’investissement pour le commerce, les services et le tourisme, conduisant à une éventuelle augmentation du prix des biens en général. Cela aura un impact négatif sur les projets de logements sociaux dans lesquels les entreprises acceptent de recevoir un transfert de droits d’utilisation du sol pour mettre en œuvre le projet.

Il n'existe plus de réglementation sur la durée de propriété d'un appartement

L'article 58 de la loi sur le logement de 2023 stipule que la durée d'utilisation des immeubles d'appartements est déterminée sur la base des documents de conception et de la durée d'utilisation réelle de l'immeuble d'appartements selon la conclusion de l'inspection de l'autorité compétente. La durée d'utilisation des immeubles d'habitation selon les documents de conception doit être clairement indiquée dans le document d'évaluation de l'autorité compétente conformément aux dispositions de la loi sur la construction. La durée d'utilisation d'un immeuble d'habitation est calculée à partir de la date de mise en service de l'immeuble d'habitation conformément aux dispositions de la loi sur la construction. Ainsi, la loi sur le logement de 2023 ne stipule pas la durée de propriété, mais stipule uniquement la durée d’utilisation des immeubles d’habitation. Lorsqu'un immeuble d'habitation s'effondre et risque de s'effondrer et doit être démoli, la valeur de la maison n'existe plus, mais la valeur du droit d'utilisation du terrain pour une stabilité à long terme demeure et sert de base à l'indemnisation des personnes.

Les courtiers immobiliers doivent détenir un certificat de pratique

Conformément à l'article 9 de la loi sur les activités immobilières : les organisations et les particuliers qui exercent des activités immobilières doivent créer une entreprise conformément aux dispositions de la loi sur les entreprises ou créer une coopérative ou une union coopérative conformément aux dispositions de la loi sur les coopératives ayant des activités immobilières (collectivement appelées entreprises immobilières). Si un particulier exerce une activité immobilière à petite échelle, il n'est pas tenu de créer une entreprise immobilière, mais doit déclarer et payer des impôts conformément aux dispositions de la loi. En outre, conformément à l'article 61 de la loi sur les activités immobilières, les personnes exerçant le courtage immobilier doivent posséder un certificat d'exercice et doivent exercer dans une entreprise de services de négociation immobilière ou dans une entreprise de services de courtage immobilier. Ainsi, avec cette nouvelle réglementation, les particuliers ne sont pas autorisés à exercer librement le courtage immobilier comme ils le font actuellement.

Thanhnien.vn

Source : https://thanhnien.vn/sau-ngay-18-gia-bat-dong-san-tang-hay-giam-185240731233701751.htm