Examen de la « santé » des segments immobiliers en 2024

L'appartement est le point lumineux

Selon un rapport de PropertyGuru Vietnam, sur la longue période de 2015 à 2023, l'indice de croissance des prix des appartements à Hanoï et à Hô-Chi-Minh-Ville a été respectivement de 82 % et 56 %. Selon les calculs de Savills Vietnam, le taux de croissance des prix des appartements de 2019 au premier semestre 2023 a été de 13 % par an.

Bien que les prix des appartements aient augmenté au fil des ans, selon de nombreux experts, en 2024, ce segment continuera à « se réchauffer ».

M. Nguyen Van Dinh, président de l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS), a déclaré que, bien que les prix des appartements en centre-ville soient déjà élevés, la tendance à la hausse se poursuit en raison d'une forte demande et d'une offre limitée. De plus, la hausse des coûts des matériaux, de la main-d'œuvre et des terrains, entre autres, a eu un impact cumulatif sur les prix des appartements.

Le segment des appartements devrait continuer à augmenter en prix. (Illustration : Cong Hieu).

« La demande de logements dans les grandes villes reste très élevée, tandis que la préparation des projets d'investissement immobilier se prolonge, ce qui rend impossible de répondre immédiatement à l'offre. De nombreux projets sont également bloqués en raison de problèmes juridiques, ce qui fait que les prix des appartements ne peuvent que rester élevés, voire continuer à augmenter », a déclaré M. Dinh.

Partageant le même point de vue, le professeur Dang Hung Vo a également indiqué que les prix des appartements continueraient d'augmenter en 2024. M. Vo a expliqué que cette hausse des prix de l'immobilier, malgré un marché immobilier morose, n'était pas surprenante, car les prix des matières premières et de la main-d'œuvre augmentent régulièrement chaque année, ce qui implique une augmentation conséquente du coût de construction.

Sans compter qu'un groupe de spéculateurs, achetant et revendant sur le marché secondaire, a provoqué une augmentation considérable du prix des maisons destinées aux utilisateurs finaux.

L'immobilier dans les ruelles maintient la hausse des prix

L’un des segments dont les prix devraient à nouveau fortement augmenter en 2024 est celui des maisons et des terrains dans les ruelles.

Les données actuelles montrent que le marché immobilier des ruelles de Hanoï est à nouveau dynamique, le nombre de transactions ayant considérablement augmenté. Les prix ont également augmenté par rapport à l'année précédente.

Concernant l'attrait de l'immobilier foncier, un dirigeant de Savills a déclaré que ces dernières années, malgré les fortes fluctuations du marché, la marge bénéficiaire de l'immobilier foncier a connu une forte hausse des prix, oscillant entre 20 et 25 % par an. Dans certains projets, le prix sur le marché secondaire a même augmenté de 40 à 50 % par an.

Il a également estimé que l'immobilier foncier demeure un canal d'investissement efficace et une valeur refuge dans un contexte d'inflation qui devrait continuer à augmenter. Cette gamme de produits convient aux investisseurs disposant de flux financiers stables et souhaitant investir à moyen et long terme.

M. Tran Minh, président du Club de courtage immobilier VSC, a déclaré que le prix des maisons situées dans les ruelles de Hanoï avait de nouveau augmenté en raison de la forte demande de logements. Après la mi-2023, le prix des maisons situées dans les ruelles a augmenté en moyenne de 200 à 300 millions de dôngs. Ce type de logement devrait continuer à augmenter légèrement, de 10 à 15 % en 2024.

Partageant le même point de vue, selon M. Cao Minh Thanh, directeur général de Milanpro, le marché immobilier dans les grandes villes comme Hanoi montre de nombreux signes positifs et en 2024, ces signes positifs seront encore plus clairs, ce qui signifie également que les prix de l'immobilier augmenteront à nouveau.

L'immobilier industriel attire les capitaux d'investissement

Malgré les effets importants de la récession économique et des troubles politiques dans le monde, les zones industrielles continuent de se stabiliser et de se développer.

Selon l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS), les loyers des biens immobiliers industriels augmenteront d'environ 20 % en 2023, la région du Nord connaissant la plus forte hausse. Le loyer moyen dans cette région est de 135 USD/m²/cycle de location, soit une hausse de 33 % par rapport à 2022. Dans le Sud, le loyer moyen est de 188 USD/m²/cycle de location, soit une hausse de 15 % par rapport à 2022.

Selon Mme Pham Thi Mien, directrice adjointe du département de conseil en études de marché et en promotion des investissements de VARS, en 2024, l'immobilier industriel est toujours considéré comme un bon segment de croissance.

De nombreux projets d'investissement dans des parcs industriels ont reçu une approbation de principe et les prochaines phases commencent à être mises en œuvre. L'offre immobilière de parcs industriels connaît une croissance, tant au Nord qu'au Sud. La demande en immobilier industriel reste très forte…

Par ailleurs, les plans d'urbanisme de nombreuses provinces et villes pour la période 2021-2030 ont été approuvés, ce qui résoudra en partie les problèmes juridiques liés aux parcs industriels. Ces facteurs contribueront à la préservation et à la croissance du secteur immobilier des parcs industriels en 2024.

Le foncier ne devrait être investi qu’à long terme.

Les prix de nombreux segments de l'immobilier devraient augmenter en 2024. (Photo d'illustration : Ngo Tran)

Selon un rapport de PropertyGuru Vietnam, au cours des derniers mois de 2023, la liquidité du marché foncier secondaire a de nouveau montré des signes d'une légère augmentation, les investisseurs commençant à investir dans des projets avec des remises élevées, des documents juridiques complets, des emplacements à proximité de zones résidentielles existantes surpeuplées et des transports pratiques reliant la zone centrale.

Les acheteurs et les investisseurs sont plus exigeants en termes de qualité et de légalité des projets. Ils ont tendance à utiliser davantage de données pour prendre leurs décisions, notamment des données historiques sur les fluctuations de prix, le rendement des investissements et l'équilibre entre l'offre et la demande.

Bien que le terrain soit toujours l'un des types prometteurs qui attirent l'attention des gens, en réalité, à court terme, lorsque la loi sur les affaires immobilières (modifiée) et la loi sur le logement (modifiée) entreront en vigueur, cela entraînera des impacts plus difficiles sur le marché foncier à partir de 2024.

Plus précisément, avec le durcissement actuel de la réglementation sur le lotissement foncier, on prévoit une forte baisse de la demande foncière, en raison des inquiétudes des acheteurs quant aux risques juridiques. Parallèlement, le prix des terrains sera également ajusté à la baisse, notamment pour les grandes parcelles.

Selon M. Dinh Minh Tuan, directeur de PropertyGuru Vietnam dans la région Sud : « À long terme, les prix des terrains pourraient continuer à augmenter car les prix de l'immobilier dépendent d'autres facteurs tels que le développement des infrastructures, la croissance économique et les revenus des populations . »

L'expert immobilier Tran Khanh Quang prévoit une reprise de la demande foncière au moins jusqu'au deuxième trimestre 2024. Cependant, ce segment ne sera pas aussi dynamique qu'auparavant. Les transactions se limiteront principalement à certaines zones et ne se seront pas généralisées. Ce n'est qu'à partir de 2025 que le marché foncier entrera dans un cycle de hausse des prix.

Chau Anh

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