Mouvement du marché

À l’aube du troisième trimestre 2024, le signe le plus évident est que le marché commence à se redresser à mesure que de nouveaux projets sont continuellement lancés par les entreprises. Cependant, au quatrième trimestre, le marché a encore été confronté à de nombreuses difficultés.

Le marché immobilier du Sud devrait être confronté à de nombreuses difficultés au quatrième trimestre.

Le marché commence à se redresser

Au cours des 8 premiers mois de 2024, le marché a enregistré des signes significatifs de reprise par rapport à la période 2022 - 2023, mais de manière inégale selon les segments.

Segment de terrain

Sur le marché de Ho Chi Minh-Ville et ses environs, au cours des 8 premiers mois de 2024, le segment foncier a enregistré 14 projets ouverts à la vente (3 nouveaux projets, 11 projets en phase d'ouverture suivante).

L'offre sur le marché a atteint 787 produits, en baisse de 46% par rapport à la même période en 2023 (1 454 parcelles).

Le taux d'absorption de la nouvelle offre a atteint environ 30%, soit 237 produits négociés avec succès, en baisse de 58% par rapport à la même période en 2023 (559 transactions).

Segment maison de ville/villa

En août 2024, le marché des maisons de ville et villas à Ho Chi Minh-Ville et ses environs a enregistré 16 projets ouverts à la vente (3 nouveaux projets, 13 projets en phase d'ouverture suivante).

L'offre sur le marché a atteint 1 333 produits, enregistrant une augmentation de 2 fois par rapport à la même période en 2023 (659 produits).

Le taux d'absorption de la nouvelle offre a atteint 61%, soit 817 produits commercialisés avec succès, soit une augmentation de 3,5 fois par rapport à la même période en 2023.

Segment d'appartements

Le segment des appartements à Ho Chi Minh-Ville et dans ses environs a enregistré 30 projets ouverts à la vente en 8 mois, dont 7 nouveaux projets, le reste étant les phases suivantes de projets précédemment ouverts.

L'offre nouvelle sur le marché a atteint 5 378 unités, en baisse de 24 % sur un an en 2023, principalement la prochaine phase de projets, concentrée principalement à Ho Chi Minh-Ville et Binh Duong .

Le taux d'absorption a atteint 76 % de l'offre nouvellement lancée, avec 4 086 transactions réussies, en baisse de 22 % sur un an.

Immobilier de villégiature

Pour le segment de l’immobilier de villégiature, le marché n’a pas montré beaucoup de signes d’amélioration à court terme. Bien que l’offre ait augmenté dans certains segments (villas de villégiature et condotels), la consommation reste encore assez modeste et concentrée localement dans quelques projets.

Pour le segment de l'immobilier résidentiel, le niveau des prix de vente primaires n'a pas beaucoup fluctué par rapport au début de l'année. La liquidité du marché secondaire a enregistré des signes de reprise, mais elle se concentre principalement sur les projets qui ont été livrés, ont terminé les procédures légales et sont idéalement situés pour se connecter au centre-ville. Dans le segment de l'immobilier de villégiature, les prix de vente secondaires ont fortement chuté, de nombreux investisseurs acceptent des pertes de 20%, voire 30%, mais il est toujours très difficile de liquider.

Les défis du marché au quatrième trimestre

La croissance économique mondiale en 2024 devrait diminuer par rapport à 2023. La Banque mondiale (BM) prévoit que la croissance économique mondiale en 2024 atteindra 2,4 %, le niveau le plus bas depuis 3 années consécutives. L'Organisation de coopération et de développement économiques (OCDE) prévoit que la croissance du PIB mondial en 2024 atteindra 2,9 %, soit moins que les 3,1 % de 2023.

En ce qui concerne le commerce, le Fonds monétaire international (FMI) prévoit que la croissance du commerce mondial atteindra 3,3 % en 2024, soit moins que la moyenne de 4,9 % de la période 2000-2019. Les tensions commerciales croissantes et la fragmentation géoéconomique devraient continuer à peser sur la croissance du commerce mondial en 2024, les pays ayant imposé environ 3 000 restrictions en 2023 (1 100 en 2019).

Entre-temps, à la fin de 2023, la dette mondiale totale a atteint 313 000 milliards de dollars et le ratio dette mondiale/PIB a atteint 330 %. Il s’agit d’un niveau record et alarmant pour l’économie mondiale.

En termes de marché, le déséquilibre entre l’offre et la demande a été un problème difficile pour le marché au cours de la dernière décennie. L’offre nouvelle se situe principalement dans les segments haut de gamme et de luxe, manquant de logements abordables et de logements sociaux pour répondre aux besoins réels de logement de la majorité de la population. Par ailleurs, la demande du marché a augmenté, mais reste faible (tant sur les marchés primaires que secondaires). Il existe de nombreuses raisons pour lesquelles le marché immobilier s'est redressé plus lentement que prévu, parmi lesquelles la mentalité « d'attente » des investisseurs est considérée comme la principale raison affectant le processus de reprise. Cela est clairement démontré dans la réalité, bien que les taux d'intérêt restent bas, les dépôts bancaires au cours des trois premiers mois de l'année ont tout de même atteint un niveau record, jusqu'à 14 millions de milliards de VND.

En ce qui concerne les politiques juridiques, les difficultés d’octroi de licences de projets continuent de mettre la pression sur les entreprises ainsi que sur l’offre nouvelle sur le marché, généralement au cours des trois premiers mois de l’année. En outre, le règlement juridique n’a pas connu de progrès notable ces derniers temps, notamment pour les projets comportant des terrains intercalés. Selon les statistiques, à Ho Chi Minh-Ville seulement, 126 projets sont actuellement affectés dans leur avancement juridique et dans leur construction en raison du problème des terrains publics intercalés. Bien que cette question ait été réglementée par le décret 148/2020/ND-CP ou actuellement par la loi foncière de 2024, elle n'a pas pu être éclaircie et résolue de manière approfondie. En outre, il existe de nombreux problèmes dans le calcul des frais d’utilisation du sol, ce qui est la cause de 60 à 70 % des problèmes juridiques dans les projets réalisés dans le passé à l’échelle nationale.

La loi foncière, la loi sur le logement et la loi sur les affaires immobilières ont été adoptées, mais il est encore nécessaire de disposer de circulaires et de décrets d’orientation pour garantir une mise en œuvre efficace dans la pratique.

En matière de capital, de nombreuses entreprises immobilières sont confrontées à des difficultés, en particulier celles ayant une dette obligataire élevée. Selon les statistiques, le montant des obligations d'entreprises arrivant à échéance en 2024 atteindra plus de 300 000 milliards de VND, dont les obligations immobilières à elles seules représenteront plus de 130 000 milliards de VND.

Il s’agit d’un chiffre très important dans la situation actuelle de liquidité difficile du marché immobilier. De plus, la légalité du projet est bloquée, ce qui rend difficile pour les entreprises l’accès à de nouveaux prêts auprès des banques.

Mouvement du marché

Pour que le marché immobilier se redresse, il est indispensable d’avoir le soutien de signaux positifs de l’économie. En conséquence, la croissance économique du Vietnam en 2024 devrait atteindre 6 à 6,5 %, avec pour objectif d'atteindre 7 % selon la résolution n° 108/NQ-CP de la réunion ordinaire du gouvernement de juin 2024 et la conférence en ligne du gouvernement avec les localités. Cela crée une dynamique pour l’économie en général et pour le marché immobilier en particulier.

En outre, le signal positif du chiffre d'affaires import-export est également un point positif notable lorsque la valeur totale des biens import-export de l'ensemble du pays au cours des 8 premiers mois de 2024 a atteint 511,11 milliards USD, soit une augmentation de 16,7% par rapport à la même période en 2023. Dont les exportations ont atteint 265,09 milliards USD, les importations 246,02 milliards USD, l'excédent commercial 19,07 milliards USD. Cela crée un excédent commercial et augmente les sources de devises étrangères pour le pays.

Sur le marché des capitaux, les taux d'intérêt des prêts intérieurs, bien qu'en légère hausse, restent bas selon les directives de la Banque d'État.

D'un point de vue du marché, le scénario de reprise du marché immobilier peut être observé plus clairement dans les centres-villes, les nouvelles zones urbaines existantes, les zones densément peuplées, les équipements complets ou les types de biens immobiliers commerciaux qui peuvent exploiter les flux de trésorerie provenant de la location...

En observant le marché actuel, le volume des transactions est principalement concentré dans les biens immobiliers à prix abordables répondant à la demande réelle de logements qui est toujours à un niveau élevé dans les grandes villes, idéalement situées au centre, avec des documents juridiques complets, ainsi qu'une progression claire de la construction. Cela se reflète en partie dans le volume exceptionnel de transactions de produits d'appartements de classe B et C à Ho Chi Minh-Ville et dans les provinces voisines, représentant 62 % de la consommation totale de nouvelle offre sur l'ensemble du marché au cours des 5 premiers mois de cette année.

Cela est dû en partie aux investisseurs qui appliquent rigoureusement des politiques de vente avec de nombreuses incitations qui profitent aux clients, des politiques d'espacement des paiements, un soutien aux périodes de grâce du principal et des intérêts, des cadeaux d'ouverture, etc., pour stimuler la demande du marché dans un contexte de difficultés générales.

La faible demande pourrait persister jusqu’à la fin de cette année. En conséquence, l’immobilier résidentiel dans les grandes villes densément peuplées telles que Ho Chi Minh-Ville et Hanoi continuera d’attirer l’attention du marché et de se propager dans les provinces voisines. En particulier, le segment des appartements conservera sa position de leader dans l'offre et la consommation de l'ensemble du marché, tandis que les segments des terrains et des maisons de ville/villas dans les zones résidentielles existantes et surpeuplées avec des infrastructures synchrones devraient également connaître des moments forts notables dans les temps à venir.

Bien que l'industrie du tourisme ait montré des signes positifs, avec un total de 11,4 millions de visiteurs internationaux au cours des 8 premiers mois de 2024, soit une augmentation de 45,8 % par rapport à la même période en 2023, la reprise de l'immobilier de villégiature n'est toujours pas vraiment proportionnelle. Ces segments de l’immobilier seront encore confrontés à de nombreux défis, à une vitesse de reprise lente et à des probabilités de percées à court terme.

Après avoir traversé l’inévitable période d’ajustement de 2020 à début 2023, le marché immobilier a disposé de solides tremplins pour un développement durable dans une vision à long terme. En conséquence, le marché au cours des derniers mois de 2024 continuera probablement à présenter certains points positifs, mais ne se situera toujours qu'à un niveau modéré. Des signes plus clairs d’amélioration devraient apparaître à la mi-2025 ou au début de 2026, lorsque l’arriéré actuel sera complètement résolu.

Source : https://baodautu.vn/batdongsan/bat-dong-san-phia-nam-su-dich-chuyen-cua-thi-truong-d225415.html