Évolutions du marché

À l'aube du troisième trimestre 2024, le signe le plus évident d'une reprise du marché est le lancement continu de nouveaux projets par les entreprises. Cependant, au quatrième trimestre, le marché reste confronté à de nombreuses difficultés.

Le marché immobilier du Sud devrait rencontrer de nombreuses difficultés au quatrième trimestre.

Le marché commence à se redresser.

Au cours des huit premiers mois de 2024, le marché a enregistré des signes significatifs de reprise par rapport à la période 2022-2023, mais de manière inégale selon les segments.

Segment terrestre

Sur le marché de Ho Chi Minh-Ville et des zones environnantes au cours des 8 premiers mois de 2024, le segment foncier a enregistré 14 projets mis en vente (3 nouveaux projets, 11 projets dans la prochaine phase d'ouverture).

L'offre du marché a atteint 787 produits, en baisse de 46 % par rapport à la même période en 2023 (1 454 parcelles).

Le taux d’absorption de la nouvelle offre a atteint environ 30 %, soit 237 produits négociés avec succès, en baisse de 58 % par rapport à la même période en 2023 (559 transactions).

segment maisons de ville/villas

En août 2024, le marché des maisons de ville et des villas à Hô Chi Minh-Ville et dans ses environs a enregistré 16 projets mis en vente (3 nouveaux projets, 13 projets dans la prochaine phase d'ouverture).

L'offre du marché a atteint 1 333 produits, enregistrant une augmentation de 2 fois par rapport à la même période en 2023 (659 produits).

Le taux d'absorption des nouvelles offres a atteint 61 %, soit 817 produits commercialisés avec succès, une augmentation de 3,5 fois par rapport à la même période en 2023.

Segment d'appartements

Le secteur des appartements à Hô Chi Minh-Ville et dans ses environs a enregistré 30 projets mis en vente en 8 mois, dont 7 nouveaux projets, les autres étant les phases suivantes de projets déjà ouverts.

L’offre de nouveaux logements sur le marché a atteint 5 378 unités, en baisse de 24 % en glissement annuel en 2023, correspondant principalement aux prochaines phases de projets, concentrés principalement à Hô Chi Minh-Ville et à Binh Duong .

Le taux d'absorption a atteint 76 % de l'offre nouvellement lancée, avec 4 086 transactions réussies, en baisse de 22 % sur un an.

Immobilier de villégiature

Dans le secteur de l'immobilier de villégiature, le marché n'a pas enregistré de signes d'amélioration significatifs à court terme. Bien que l'offre ait augmenté dans certains segments (villas et résidences hôtelières), la consommation reste modeste et concentrée localement dans quelques projets.

Dans le secteur de l'immobilier résidentiel, les prix de vente sur le neuf sont restés relativement stables par rapport au début de l'année. Le marché de la revente a montré des signes de reprise, mais se concentre principalement sur les projets livrés, dont les formalités juridiques sont achevées et qui bénéficient d'une situation géographique idéale, à proximité du centre-ville. Concernant l'immobilier de villégiature, les prix de vente sur le marché de la revente ont fortement chuté. Si de nombreux investisseurs acceptent des pertes de 20 %, voire 30 %, la revente reste très difficile.

Défis du marché au quatrième trimestre

La croissance économique mondiale devrait ralentir en 2024 par rapport à 2023. La Banque mondiale prévoit une croissance de 2,4 % en 2024, soit le taux le plus bas depuis trois années consécutives. L'Organisation de coopération et de développement économiques (OCDE) anticipe une croissance du PIB mondial de 2,9 % en 2024, contre 3,1 % en 2023.

En ce qui concerne le commerce, le Fonds monétaire international (FMI) prévoit une croissance du commerce mondial de 3,3 % en 2024, inférieure à la moyenne de 4,9 % enregistrée entre 2000 et 2019. L’intensification des tensions commerciales et la fragmentation géoéconomique devraient continuer à peser sur la croissance du commerce mondial en 2024, les pays ayant imposé environ 3 000 restrictions en 2023 (contre 1 100 en 2019).

Par ailleurs, d’ici fin 2023, la dette mondiale totale atteindra 313 000 milliards de dollars et le ratio dette/PIB mondial s’élèvera à 330 %. Il s’agit d’un niveau record et d’un signal alarmant pour l’économie mondiale.

Concernant le marché, le déséquilibre entre l'offre et la demande a constitué un problème majeur au cours de la dernière décennie. L'offre neuve se concentre principalement sur les segments haut de gamme et de luxe, et l'offre de logements abordables et sociaux reste insuffisante pour répondre aux besoins réels de la majorité de la population. Par ailleurs, la demande, bien qu'ayant augmenté, demeure faible (tant sur le marché du neuf que sur celui de l'ancien). Plusieurs facteurs expliquent la lenteur de la reprise du marché immobilier, l'attentisme des investisseurs étant considéré comme le principal frein à ce processus. Ce phénomène est clairement illustré par le fait que, malgré des taux d'intérêt toujours bas, le montant des dépôts bancaires a atteint un niveau record de 14 millions de milliards de VND au cours du premier trimestre.

En matière de politique juridique, les difficultés d'obtention des permis de construire continuent de peser sur les entreprises et de freiner l'offre sur le marché, notamment durant le premier trimestre. Par ailleurs, le règlement des litiges a peu progressé ces derniers temps, en particulier pour les projets impliquant des terrains publics intercalés. Selon les statistiques, à Hô Chi Minh-Ville seulement, 126 projets sont actuellement affectés par des problèmes juridiques et des difficultés de construction liés à l'utilisation de terrains publics intercalés. Bien que cette question soit encadrée par le décret 148/2020/ND-CP, devenu la loi foncière de 2024, elle n'a pas encore été pleinement résolue. De plus, le calcul des redevances d'utilisation des sols présente encore de nombreuses lacunes, ce qui représente 60 à 70 % des problèmes juridiques rencontrés par les projets à l'échelle nationale ces derniers temps.

La loi foncière, la loi sur le logement et la loi sur les transactions immobilières ont été adoptées, mais des circulaires et des décrets d'orientation sont encore nécessaires pour garantir leur mise en œuvre effective dans la pratique.

Sur le plan du financement, de nombreuses entreprises immobilières rencontrent des difficultés, notamment celles fortement endettées. Selon les statistiques, le montant des obligations d'entreprises arrivant à échéance en 2024 dépasse 300 000 milliards de VND, dont plus de 130 000 milliards de VND pour les seules obligations immobilières.

Il s'agit d'un montant considérable compte tenu du contexte actuel de forte liquidité sur le marché immobilier. De plus, le statut juridique du projet est au point mort, ce qui complique l'accès des entreprises à de nouveaux prêts bancaires.

Évolutions du marché

Pour que le marché immobilier se redresse, il est indispensable de bénéficier de signaux économiques positifs. Ainsi, la croissance économique du Vietnam en 2024 devrait atteindre 6 à 6,5 %, avec un objectif de 7 % conformément à la résolution n° 108/NQ-CP adoptée lors de la session ordinaire du gouvernement en juin 2024 et à la visioconférence du gouvernement avec les collectivités locales. Cette situation dynamise l'économie en général et le marché immobilier en particulier.

Par ailleurs, le signal positif des échanges d'import-export constitue un point fort notable : la valeur totale des marchandises importées et exportées du pays a atteint 511,11 milliards de dollars américains au cours des huit premiers mois de 2024, soit une hausse de 16,7 % par rapport à la même période en 2023. Sur ce total, les exportations se sont élevées à 265,09 milliards de dollars américains, les importations à 246,02 milliards de dollars américains, dégageant un excédent commercial de 19,07 milliards de dollars américains. Ce dernier a ainsi permis de générer un excédent commercial et d'accroître les sources de devises étrangères du pays.

Sur le marché des capitaux, les taux d'intérêt des prêts intérieurs, bien qu'en légère hausse, restent maintenus à un niveau bas conformément aux directives de la Banque d'État.

Du point de vue du marché, la reprise du marché immobilier est plus visible dans les centres-villes, les zones urbaines nouvelles existantes, les zones densément peuplées, les immeubles offrant toutes les commodités ou les types de biens immobiliers commerciaux capables de générer des flux de trésorerie grâce à la location...

L'analyse du marché actuel révèle que le volume des transactions se concentre principalement sur le logement abordable, répondant à une forte demande dans les grandes villes. Ce type de logement se caractérise par une situation géographique idéale, un accès facile au centre-ville, des documents légaux complets et un état d'avancement des travaux clairement établi. Cette tendance se reflète notamment dans le volume important de transactions concernant les appartements de catégorie B et C à Hô-Chi-Minh-Ville et dans les provinces voisines, qui représentent 62 % de la consommation totale de l'offre neuve sur le marché au cours des cinq premiers mois de l'année.

Ceci est dû en partie à l'application rigoureuse par les investisseurs de politiques commerciales assorties de nombreuses incitations avantageuses pour les clients, telles que des politiques d'échéancier de paiement, des délais de grâce pour le capital et les intérêts, des cadeaux de bienvenue, etc., afin de stimuler la demande du marché dans un contexte de difficultés générales.

La faible demande pourrait persister jusqu'à la fin de l'année. Par conséquent, le segment de l'immobilier résidentiel dans les grandes villes densément peuplées comme Hô Chi Minh-Ville et Hanoï continuera d'attirer l'attention du marché et de s'étendre aux provinces voisines. Plus précisément, le segment des appartements conservera sa position dominante en termes d'offre et de consommation sur l'ensemble du marché, tandis que le segment des terrains et des maisons de ville/villas adjacentes dans les zones résidentielles existantes, densément peuplées et dotées d'infrastructures adaptées, devrait également connaître une croissance notable dans les prochains mois.

Bien que le secteur du tourisme ait montré des signes positifs, avec un total de 11,4 millions de visiteurs internationaux au cours des huit premiers mois de 2024, soit une augmentation de 45,8 % par rapport à la même période en 2023, la reprise du marché de l'immobilier touristique reste encore timide. Ces segments immobiliers devront encore faire face à de nombreux défis, le rythme de reprise est lent et une percée à court terme est peu probable.

Après avoir traversé l'inévitable période d'ajustement de 2020 à début 2023, le marché immobilier a posé des bases solides pour un développement durable à long terme. Par conséquent, le marché devrait conserver quelques signes positifs au cours des derniers mois de 2024, tout en restant modéré. Des signes d'amélioration plus nets sont attendus entre mi-2025 et début 2026, une fois le carnet de commandes résorbé.

Source : https://baodautu.vn/batdongsan/bat-dong-san-phia-nam-su-dich-chuyen-cua-thi-truong-d225415.html