Hausse des prix des appartements à Hô Chi Minh-Ville : causes et prévisions

La hausse des prix des appartements de seconde main s'explique par le déséquilibre entre l'offre et la demande.

Bien que le marché immobilier d'Hô Chi Minh-Ville ait récemment vu le lancement de nombreux nouveaux projets d'appartements, les prix de vente de nombreux projets secondaires (appartements ayant fait l'objet d'un ou plusieurs transferts de propriété) dans le centre-ville et en banlieue ont encore fortement augmenté, dépassant même largement l'ancien record.

Les prix des appartements à Hô Chi Minh-Ville augmentent rapidement.

Selon une enquête menée par un journaliste du quotidien Lao Dong, dans le complexe Vinhomes Central Park, quartier My Thanh Tay à Hô Chi Minh-Ville, un appartement de deux chambres d'une superficie de 80 m² coûte actuellement entre 8 et 9 milliards de VND (soit une augmentation de 800 millions à 1 milliard de VND par rapport à l'année dernière). Dans le seul quartier de Landmark, un appartement de 90 m² atteint près de 12 milliards de VND, soit environ 15 % de plus qu'en 2024.

Les prix des appartements du projet The Sun Avenue ont fortement augmenté ces derniers mois suite à l'annonce de la levée des obstacles dans le processus du livre rose.

Dans l'ancien 7e arrondissement, le projet de Quoc Cuong Gia Lai a été lancé en début d'année à un prix de 54 à 55 millions de VND/m² (environ 3,6 à 3,7 milliards de VND pour un appartement de deux chambres de 73 m²). Cependant, le prix du marché a désormais dépassé les 64 millions de VND/m², soit 4,3 milliards de VND par appartement (hors TVA). TVA comprise, le prix peut atteindre 4,8 milliards de VND. Certains appartements se négocient autour de 60 à 62 millions de VND/m².

Le quartier de Ben Van Don (ancien 4e arrondissement) suit la même tendance. Le projet Tresor, développé par Novaland , proposait un appartement d'une chambre (50 m²) dont le prix oscillait entre 3,2 et 3,3 milliards de VND en début d'année ; il atteint désormais entre 4 et 4,2 milliards de VND. Un appartement de deux chambres (58 m²) est quant à lui affiché entre 5,4 et 5,5 milliards de VND, soit une hausse d'environ 30 % par rapport à l'année dernière. Parallèlement, le projet Icon 56, également développé par Novaland, affiche un prix plus élevé grâce à son catalogue en ligne : un appartement d'une chambre de 50 m² est proposé à 5,2 milliards de VND, soit une augmentation de 22 % par rapport à l'année dernière.

L'avenue du Soleil (quartier de Binh Trung) a connu la plus forte hausse. M. Pham Minh Nguyen, un habitant du quartier, explique que l'année dernière, un appartement de deux chambres (67 m²) était proposé entre 4,3 et 4,4 milliards de VND, mais n'avait pas trouvé preneur. Actuellement, le prix a grimpé à 6,5-6,7 milliards de VND (environ 82 millions de VND/m²), soit une augmentation de plus de 50 % en un an seulement. Selon M. Nguyen, cette flambée des prix s'explique principalement par l'annonce de la finalisation imminente de la délivrance des titres de propriété (livrets roses).

D'autres projets, dont les prix de départ étaient plus bas mais dont les procédures légales viennent d'être finalisées, ont également connu une augmentation de prix significative, comme : Saigon Gateway (rue Vo Nguyen Giap, quartier Tang Nhon Phu), dont le prix est passé de 30-35 millions de VND/m² l'année dernière à 38-42 millions de VND actuellement ; TDH Riverview (quartier Tam Binh), dont le prix a également augmenté, passant de 30 à 35-36 millions de VND/m² ; et le projet Capella (rue Luong Dinh Cua, quartier An Khanh), qui a enregistré une hausse de 22 % au cours de l'année écoulée, avec un prix moyen de 6 milliards de VND pour un appartement de 2 chambres d'une superficie de 87 m².

M. Phan Quoc Danh, agent immobilier, a indiqué que le prix des appartements d'occasion dans l'est d'Hô-Chi-Minh-Ville a connu une hausse plus marquée ces derniers temps que dans d'autres quartiers, car la plupart des nouveaux programmes immobiliers affichent des prix de départ très élevés. Par exemple, juste à côté de The Sun Avenue, le projet The Prive de Dat Xanh se vend à 120 millions de VND/m², et Eton Park, non loin de là, propose un prix similaire, tandis que Global City atteint désormais 140 millions de VND/m². Cette situation a influencé le marché, entraînant une forte augmentation des prix sur le marché de l'occasion.

Il n'est pas difficile d'expliquer le prix des appartements à Hô Chi Minh-Ville.

M. Ta Trung Kien, directeur de la société immobilière Wowhome, a déclaré qu'il était compréhensible que de nombreux projets d'appartements, une fois livrés et leurs problèmes juridiques résolus, aient vu leur prix augmenter. Concernant The Sun Avenue, la forte hausse récente s'explique non seulement par des facteurs juridiques, mais aussi par l'effet d'entraînement des projets environnants.

D'après M. Kien, de nombreux projets voisins d'autres investisseurs se sont vendus l'an dernier à plus de 100 millions de VND/m². « Cet écart de prix important incite vendeurs et acheteurs des projets livrés à tirer les prix vers le haut pour se rapprocher du nouveau niveau. De plus, l'infrastructure routière de ce secteur est bien connectée à l'est d'Hô-Chi-Minh-Ville et à l'axe routier Ba Ria - Vung Tau (vieille ville), répondant ainsi aux besoins des acquéreurs en matière de mobilité et de travail après la réorganisation administrative », a expliqué M. Kien.

Le Dr Pham Viet Thuan, directeur de l'Institut d'économie et d'environnement de Hô Chi Minh-Ville, a analysé la principale raison de la hausse des prix des appartements sur le marché secondaire, notamment pour les projets dont les procédures légales viennent d'être finalisées : le déséquilibre entre l'offre et la demande. Depuis de nombreuses années, l'offre de logements neufs ne cesse de diminuer et les projets de gamme moyenne et abordable ont quasiment disparu du marché. Parallèlement, la demande de logements reste forte, particulièrement à Hô Chi Minh-Ville.

Parallèlement, la résolution de plusieurs projets bloqués par des problèmes juridiques a permis aux investisseurs d'accélérer les livraisons. Cette évolution a instauré un climat de confiance et stimulé la demande. La délivrance des titres de propriété (ou « livres roses ») pour les projets précédemment immobilisés a également contribué à la valorisation des appartements, notamment ceux livrés depuis de nombreuses années et bénéficiant d'un emplacement privilégié.

Outre les facteurs juridiques, les grands projets d'infrastructure, tels que la ligne 1 du métro, l'élargissement des axes routiers principaux ou la mise en service de nouveaux centres commerciaux, agissent comme des « aimants » pour attirer les capitaux. « Toute zone bénéficiant d'infrastructures a connu une nette hausse des prix. Par exemple, le long de la rue Pham Van Dong ou dans certains quartiers de la vieille ville de Thu Duc, les prix des appartements ont fortement augmenté suite à l'amélioration du trafic. »

Ce contexte, conjugué au fait que les prix de lancement de nombreux programmes immobiliers neufs sont déjà très élevés, a incité de nombreux acheteurs à se tourner vers le marché de l'ancien. Ils y trouvent des appartements bien situés, au statut juridique clair et à des prix encore plus abordables que ceux des programmes neufs. Cette forte demande continue de faire grimper les prix des appartements anciens, créant ainsi un nouveau niveau de prix sur l'ensemble du marché.

La demande de recherche a augmenté de 70 %

D'après les données de Batdongsan.com.vn, la demande d'appartements à Hô Chi Minh-Ville devrait de nouveau augmenter d'ici mi-2025, avec une hausse de 70 % des recherches. Au deuxième trimestre, de nombreux programmes immobiliers ont continué de lancer de nouveaux produits, principalement sur le segment haut de gamme, avec des prix allant de 80 à 100 millions de VND/m² voire plus, comme The Global City, Celadon City, CitiGrand et Alta Height. Le prix des appartements neufs a ainsi progressé de 4 % à 6 %, contre 2 % à 4 % pour les programmes existants.

Source : https://nld.com.vn/gia-chung-cu-thu-cap-leo-thang-196250811200521105.htm