Les défis de l'immobilier d'entrepôt face à une vague de déclin dans le secteur de la logistique

Envisager le potentiel à long terme

D'après un rapport de Savills Vietnam, la demande mondiale d'espaces logistiques est en baisse, notamment en raison du recul des commandes et du volume des transactions à l'échelle mondiale. Les consommateurs réduisent leurs dépenses et la demande se concentre principalement sur les produits et services essentiels. Cette situation entraîne également une diminution des volumes de marchandises manufacturées et en transit, ce qui contribue à l'augmentation du taux de vacance des entrepôts, en particulier sur les marchés portuaires comme Los Angeles et Shanghai.

Parallèlement, la plupart des marchés mondiaux ont connu un ralentissement de la demande logistique après la forte croissance des dernières années. Cette évolution de la demande est considérée comme un facteur déterminant pour les perspectives de croissance des loyers dans les prochains mois.

Le rapport de Savills sur les investissements mondiaux en logistique au premier semestre 2023 montre également que de nombreux marchés ont enregistré de nouvelles capacités logistiques ces derniers temps. Aux États-Unis, par exemple, environ 20 millions de mètres carrés ont été achevés et mis sur le marché au cours de cette période. Le marché madrilène devrait enregistrer plus d'un million de mètres carrés d'entrepôts en 2023, soit environ 9 % de l'offre actuelle. Ces nouvelles capacités devraient entraîner une hausse du taux de vacance.

Cependant, une analyse plus approfondie de ces facteurs révèle que le taux de vacance n'a pas encore atteint un niveau alarmant, les indicateurs n'ayant pas encore chuté à leurs niveaux historiques. Le rapport de Savills montre également que les investisseurs restent optimistes quant aux perspectives du marché de la logistique en Asie- Pacifique .

Les investisseurs restent optimistes quant au marché Asie- Pacifique .

Plus précisément, alors que les investissements totaux dans le secteur de la logistique ont diminué de 50 % au deuxième trimestre 2023 sur l'ensemble du marché européen par rapport à la même période de l'année précédente, en Asie-Pacifique, ils n'ont enregistré qu'une légère baisse d'environ 14 %. Les investisseurs conservent un vif intérêt pour l'Asie, un marché qui présente des facteurs fondamentaux favorables à une croissance à long terme et qui tire parti de la demande croissante en immobilier logistique et en entrepôts.

Par exemple, sur le marché japonais, la logistique demeure un secteur attractif pour les investisseurs, notamment étrangers souhaitant s'implanter au Japon. De même, le marché indien est également très dynamique : le taux d'absorption des nouvelles offres logistiques a atteint 40 à 50 % au deuxième trimestre 2023, grâce à des politiques de soutien à la production telles que le programme d'incitation à la production (PLI). Cette situation encourage les investisseurs à rester optimistes et à rechercher de nouvelles opportunités pour étendre leurs réseaux de distribution à d'autres villes du pays.

De manière générale, la durabilité demeure un critère essentiel dans toute négociation entre bailleur et locataire, notamment sur les marchés développés. Les entrepôts logistiques loués doivent répondre aux exigences d'optimisation énergétique et garantir les engagements ESG des entreprises. Ces éléments sont considérés comme fondamentaux pour rendre le projet attractif et lui conférer un avantage concurrentiel lors de futures locations.

Le Vietnam doit saisir cette opportunité

Au Vietnam, le secteur de la logistique a connu une forte croissance grâce à l'essor du commerce électronique. Le rapport « Vietnam E-commerce Report 2023 », publié par le Département du commerce électronique et de l'économie numérique, indique que le chiffre d'affaires du commerce électronique de détail au Vietnam a atteint 16,4 milliards de dollars en 2022, soit 7,5 % du total des ventes au détail de biens et services aux consommateurs du pays. On estime que ce chiffre d'affaires atteindra 20,5 milliards de dollars en 2023, représentant environ 8 % du total des ventes au détail de biens et services aux consommateurs du pays.

Malgré un développement important, la logistique au Vietnam reste principalement concentrée sur les grands marchés. Cela représente une opportunité pour les investisseurs du secteur de fournir une source d'approvisionnement capable de répondre à la demande croissante en matière de logistique.

Selon Thomas Rooney, directeur principal des services de conseil en immobilier chez Savills Hanoi, le marché de la logistique n'a pas encore exploité tout son potentiel. L'offre ne parvient pas à satisfaire la demande, ce qui oblige les investisseurs à faire preuve de flexibilité en introduisant de nouveaux modèles et en optimisant l'espace d'entreposage disponible.

M. Thomas Rooney, directeur principal, services de conseil en immobilier, Savills Hanoi.

Selon cet expert, l'industrie du e-commerce a besoin de vastes entrepôts pour stocker un grand nombre d'articles et installer des systèmes de préparation et d'emballage des commandes. Par ailleurs, les fabricants internationaux de produits à forte valeur ajoutée prévoient de disposer d'espaces d'entreposage pour stocker leurs marchandises après production.

En réalité, l'offre d'entrepôts sur le marché vietnamien, notamment dans le Nord, reste limitée. Par conséquent, les investisseurs peuvent envisager des entrepôts de grande hauteur ou des entrepôts portuaires intelligents.

« Le Vietnam s’affirme comme l’un des principaux pôles manufacturiers mondiaux, grâce à un environnement d’investissement de plus en plus favorable et à la signature d’accords commerciaux majeurs. De ce fait, le marché industriel vietnamien est devenu plus attractif pour les portefeuilles d’investissement des grandes entreprises internationales de renom. Les investissements dans les infrastructures et les systèmes logistiques renforceront simultanément la chaîne d’approvisionnement des entreprises manufacturières. »

« Parallèlement, les perspectives positives du secteur du commerce électronique et la demande croissante de livraisons rapides devraient permettre au marché de la logistique de se développer davantage dans les prochains mois, grâce à des modèles opérationnels plus efficaces et optimisés », a déclaré M. Thomas Rooney.

Source: https://www.congluan.vn/thach-thuc-cua-bat-dong-san-kho-bai-truoc-lan-song-suy-giam-trong-nganh-logistics-post266672.html