Envisager le potentiel à long terme
Selon un rapport de Savills Vietnam, la demande mondiale d'espaces logistiques a enregistré une tendance à la baisse, en partie due à la baisse des commandes mondiales et du volume des transactions. Les consommateurs réduisent leurs dépenses et la demande se porte principalement sur les produits et services essentiels. Cela entraîne simultanément un faible volume de marchandises produites et transportées, ce qui entraîne une augmentation invisible du taux de vacance des entrepôts, en particulier sur les marchés bénéficiant d'avantages portuaires comme Los Angeles et Shanghai.
Parallèlement, la plupart des marchés mondiaux ont connu un ralentissement de la demande en logistique après l'essor de ces dernières années. Cette diversité de la demande est considérée comme un facteur déterminant pour les perspectives de croissance des loyers à venir.
Le rapport de Savills sur les investissements logistiques mondiaux au premier semestre 2023 montre également que de nombreux marchés ont enregistré une nouvelle offre logistique ces derniers temps. Par exemple, aux États-Unis, environ 20 millions de mètres carrés ont été achevés et mis sur le marché au premier semestre 2023. Le marché madrilène devrait enregistrer plus d'un million de mètres carrés d'espaces d'entreposage en 2023, soit environ 9 % de l'offre actuelle. Cette nouvelle offre devrait faire grimper le taux de vacance.
Toutefois, en examinant ces facteurs de plus près, on constate que le taux de vacance n'a pas encore atteint un niveau alarmant, les indicateurs n'ayant pas encore atteint des niveaux historiques. Le rapport Savills montre également que les investisseurs restent optimistes quant au marché de la logistique en Asie- Pacifique .
Les investisseurs restent optimistes sur le marché Asie- Pacifique .
Plus précisément, alors que l'investissement total dans le secteur logistique a diminué de 50 % sur l'ensemble du marché européen au deuxième trimestre 2023 par rapport à la même période l'an dernier, en Asie-Pacifique, l'investissement total n'a enregistré qu'une légère baisse d'environ 14 %. Les investisseurs maintiennent un fort intérêt pour l'Asie, un marché qui présente des facteurs fondamentaux favorisant le développement à long terme et tirant parti de la demande croissante en immobilier logistique et d'entrepôts.
Par exemple, sur le marché japonais, la logistique demeure un segment attractif pour les investisseurs, notamment les investisseurs étrangers souhaitant s'implanter au Japon. De même, le marché indien est très dynamique : le taux d'absorption de la nouvelle offre logistique a atteint 40 à 50 % au deuxième trimestre 2023, grâce à des politiques de soutien aux activités de production telles que le Programme d'incitation à la production (PLI). Cela incite les investisseurs à rester optimistes et à rechercher de nouvelles opportunités d'expansion de leurs réseaux de distribution dans d'autres villes du pays.
En général, la durabilité reste un facteur important dans toutes les négociations entre propriétaires et locataires, notamment sur les marchés développés. Les locaux logistiques loués doivent répondre aux exigences d'optimisation énergétique et garantir le respect des engagements ESG des entreprises. Ces facteurs sont considérés comme fondamentaux pour l'attractivité du projet et offrent des avantages concurrentiels lors des futures décisions de location.
Le Vietnam doit saisir l’opportunité
Au Vietnam, le secteur de la logistique a connu une forte croissance grâce à la croissance du commerce électronique. Le rapport 2023 sur le commerce électronique au Vietnam, publié par le ministère du Commerce électronique et de l'Économie numérique, indique que le chiffre d'affaires du commerce électronique de détail au Vietnam a atteint 16,4 milliards USD en 2022, soit 7,5 % du total des ventes au détail de biens et de services à la consommation à l'échelle nationale. On estime que le chiffre d'affaires du commerce électronique au Vietnam atteindra 20,5 milliards USD en 2023, soit environ 8 % du total des ventes au détail de biens et de services à la consommation à l'échelle nationale.
Malgré un fort développement, la logistique au Vietnam reste principalement concentrée sur les grands marchés. Les investisseurs de ce secteur ont ainsi l'opportunité de fournir une source d'approvisionnement pour répondre à la demande croissante en logistique.
Selon M. Thomas Rooney, directeur principal des services de conseil immobilier chez Savills Hanoi, le marché de la logistique n'a pas encore pleinement exploité son potentiel. L'offre n'a pas vraiment répondu à la demande, ce qui oblige les investisseurs à faire preuve de flexibilité pour introduire de nouveaux modèles et optimiser les espaces d'entreposage disponibles.
M. Thomas Rooney, directeur principal, services de conseil immobilier, Savills Hanoi.
Analysant la demande en logistique, cet expert a indiqué que le secteur du e-commerce a besoin de vastes entrepôts pour stocker de nombreux articles, ainsi que de systèmes pour soutenir les activités de préparation de commandes et d'emballage. De plus, les fabricants internationaux proposant des produits à forte valeur ajoutée souhaitent disposer d'espaces d'entreposage pour stocker leurs marchandises après la production.
En réalité, l'offre d'espaces d'entreposage sur le marché vietnamien, notamment dans le Nord, reste limitée. Les investisseurs peuvent donc envisager des entrepôts de grande hauteur ou des entrepôts portuaires intelligents.
Le Vietnam s'impose comme l'un des principaux pôles manufacturiers mondiaux, bénéficiant d'un environnement d'investissement de plus en plus favorable et d'accords commerciaux majeurs. Ce contexte a renforcé l'attractivité du marché industriel vietnamien pour les portefeuilles d'investissement des grandes entreprises internationales réputées. Les investissements dans les infrastructures et la logistique renforceront simultanément la chaîne d'approvisionnement des entreprises manufacturières.
« Parallèlement à cela, les perspectives positives du secteur du commerce électronique et la forte demande continue de livraison rapide promettent d'être la prémisse pour que le marché de la logistique se développe davantage dans les temps à venir avec des modèles d'exploitation plus efficaces et optimisés », a déclaré M. Thomas Rooney.
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