Les défis de l'immobilier d'entrepôt face à la vague de déclin du secteur logistique

Envisager le potentiel à long terme

Selon un rapport de Savills Vietnam, la demande mondiale d'espaces logistiques a enregistré une tendance à la baisse, en partie due à la baisse des commandes mondiales et du volume des transactions. Les consommateurs réduisent leurs dépenses et la demande se porte principalement sur les produits et services essentiels. Cela entraîne également un faible volume de biens manufacturés et de transit, ce qui entraîne une augmentation du taux de vacance des entrepôts, en particulier sur les marchés bénéficiant d'avantages portuaires comme Los Angeles et Shanghai.

Parallèlement, la plupart des marchés mondiaux ont connu un ralentissement de la demande logistique après l'essor de ces dernières années. Cette diversité de la demande est considérée comme un facteur déterminant pour les perspectives de croissance des loyers à venir.

Le rapport de Savills sur les investissements logistiques mondiaux au premier semestre 2023 montre également que de nombreux marchés ont enregistré une nouvelle offre logistique ces derniers temps. Aux États-Unis, par exemple, environ 20 millions de mètres carrés ont été achevés et mis sur le marché au premier semestre 2023. Le marché madrilène devrait enregistrer plus d'un million de mètres carrés d'espaces d'entreposage en 2023, soit environ 9 % de l'offre actuelle. Cette nouvelle offre devrait faire grimper le taux de vacance.

Toutefois, en analysant ces facteurs de plus près, on constate que le taux de vacance n'a pas encore atteint un niveau alarmant, les indicateurs n'ayant pas encore atteint des niveaux historiques. Le rapport de Savills montre également que les investisseurs restent optimistes quant au marché de la logistique en Asie- Pacifique .

Défis de l'immobilier d'entrepôt Article précédent Vague de déclin dans le secteur de la logistique Figure 1 — Les investisseurs restent optimistes quant au marché de l’Asie- Pacifique .

Plus précisément, alors que l'investissement total dans le secteur logistique a diminué de 50 % sur l'ensemble du marché européen au deuxième trimestre 2023 par rapport à la même période l'an dernier, en Asie-Pacifique, il n'a enregistré qu'une légère baisse d'environ 14 %. Les investisseurs conservent un vif intérêt pour l'Asie, un marché qui présente des facteurs fondamentaux favorisant une croissance à long terme et tirant parti de la demande croissante d'immobilier logistique et d'entrepôts.

Par exemple, sur le marché japonais, la logistique demeure un segment attractif pour les investisseurs, notamment les investisseurs étrangers souhaitant s'implanter au Japon. De même, le marché indien est très dynamique : le taux d'absorption de la nouvelle offre logistique a atteint 40 à 50 % au deuxième trimestre 2023, grâce à des politiques de soutien aux activités de production telles que le programme d'incitation à la production (PLI). Ceci incite les investisseurs à rester optimistes et à rechercher de nouvelles opportunités d'expansion de leurs réseaux de distribution dans d'autres villes du pays.

En général, la durabilité demeure un élément clé des négociations entre propriétaires et locataires, notamment sur les marchés développés. Les locaux loués à des fins logistiques doivent répondre aux exigences d'optimisation énergétique et garantir les engagements ESG des entreprises. Ces facteurs sont considérés comme fondamentaux pour l'attractivité du projet et offrent des avantages concurrentiels lors des futures décisions de location.

Le Vietnam doit saisir l’opportunité

Au Vietnam, le secteur de la logistique a connu une forte croissance grâce à l'essor du e-commerce. Le rapport 2023 sur le e-commerce au Vietnam, publié par le Département du e-commerce et de l'économie numérique, indique que le chiffre d'affaires du commerce de détail en ligne au Vietnam a atteint 16,4 milliards USD en 2022, soit 7,5 % du total des ventes au détail de biens et de services aux consommateurs du pays. On estime que le chiffre d'affaires du e-commerce au Vietnam atteindra 20,5 milliards USD en 2023, soit environ 8 % du total des ventes au détail de biens et de services aux consommateurs du pays.

Malgré un fort développement, la logistique au Vietnam reste concentrée sur les grands marchés. Les investisseurs de ce secteur ont ainsi l'opportunité de fournir une source d'approvisionnement pour répondre à la demande croissante en logistique.

Selon M. Thomas Rooney, directeur principal des services de conseil immobilier chez Savills Hanoi, le marché de la logistique n'a pas encore pleinement exploité son potentiel. L'offre n'a pas vraiment répondu à la demande, ce qui oblige les investisseurs à faire preuve de flexibilité pour introduire de nouveaux modèles et optimiser l'espace d'entreposage disponible.

Défis de l'immobilier d'entrepôt Article précédent Vague de déclin dans le secteur de la logistique Figure 2 — M. Thomas Rooney, directeur principal, services de conseil immobilier, Savills Hanoi.

Analysant la demande en logistique, cet expert a indiqué que le secteur du e-commerce a besoin de vastes entrepôts pour stocker de nombreux articles, ainsi que de systèmes pour soutenir les activités de préparation de commandes et d'emballage. De plus, les fabricants internationaux proposant des produits à forte valeur ajoutée souhaitent disposer d'espaces d'entreposage pour stocker leurs marchandises après la production.

En réalité, l'offre d'espaces d'entreposage sur le marché vietnamien, notamment dans le Nord, reste limitée. Les investisseurs peuvent donc envisager des entrepôts de grande hauteur ou des entrepôts portuaires intelligents.

Le Vietnam s'impose comme l'un des principaux pôles manufacturiers mondiaux, grâce à un environnement d'investissement de plus en plus favorable et à la signature d'accords commerciaux majeurs. Le marché industriel vietnamien est ainsi devenu plus attractif pour les portefeuilles d'investissement des grandes entreprises internationales de renom. Les investissements dans les infrastructures et les systèmes logistiques renforceront simultanément la chaîne d'approvisionnement des entreprises manufacturières.

« Parallèlement à cela, les perspectives positives du secteur du commerce électronique et l'augmentation continue de la demande de livraison rapide promettent d'être la prémisse pour que le marché de la logistique se développe davantage dans les temps à venir avec des modèles d'exploitation plus efficaces et optimisés », a déclaré M. Thomas Rooney.

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