Les problèmes persistants liés à l'acquisition de terrains, au déblaiement des sites, à l'évaluation foncière, à la conversion de l'usage des sols, etc., ont entraîné la mise en suspens de nombreux projets, le gaspillage de ressources sociales, sans que les droits des populations ne soient garantis.
Dans ce contexte, la présentation par le gouvernement d'un projet de résolution à l'Assemblée nationale selon la procédure simplifiée est considérée comme une mesure opportune et nécessaire pour traiter immédiatement les questions urgentes et éviter un blocage prolongé. L'un des points les plus importants de ce projet concerne le champ d'application de la récupération des terres. Le projet prévoit trois cas supplémentaires dans lesquels l'État récupère des terres pour des raisons d'intérêt national et public ; notamment, le mécanisme permettant au Conseil populaire provincial d'examiner et d'approuver la récupération de la superficie restante (pour l'attribution et la location des terres) lorsque l'investisseur a conclu un accord portant sur plus de 75 % de la superficie et sur plus de 75 % des usagers.
Selon la Commission économique et financière de l'Assemblée nationale, cette proposition vise à lever le blocage qui entrave depuis de nombreuses années la mise en œuvre des projets de développement socio-économique grâce à des accords sur les droits d'utilisation des terres. Ce mécanisme crée des conditions favorables aux investisseurs qui, ayant négocié la majeure partie des terrains mais rencontrant des difficultés pour défricher les parcelles restantes, peuvent ainsi mener à bien leur projet dans les délais impartis. La Commission a toutefois demandé au comité de rédaction d'inclure des dispositions réglementaires afin d'harmoniser les intérêts lors du calcul des indemnisations. Ceci permettrait d'éviter tout litige et toute contestation liés à l'application du barème des prix fonciers et du coefficient d'ajustement pour les cas restants, le prix figurant dans le barème étant souvent inférieur au prix moyen convenu.
Auparavant, commentant le projet de résolution relatif à ce sujet, la Chambre de commerce et d'industrie du Vietnam (VCCI) avait également indiqué que si l'écart de prix d'indemnisation entre le tarif foncier ajusté et le prix du marché – qui sert de base aux négociations entre les investisseurs et la population – ne pouvait être comblé, cela pourrait entraîner des litiges, prolonger le projet et créer des conflits d'intérêts. La VCCI a également proposé que l'État joue un rôle de médiateur, en soutenant les parties dans la négociation du prix. En l'absence de consensus, les terres seront remblayées conformément à la réglementation.
Par ailleurs, de nombreux autres défis sont à prévoir lors de la mise en œuvre de cette résolution, si elle est adoptée. Le premier est la crainte d'être tenu responsable par l'équipe de mise en œuvre, ce qui a ralenti de nombreux projets, les responsables s'inquiétant des risques juridiques. Le second est le risque d'une évaluation foncière erronée en cas de données incomplètes, ce qui pourrait entraîner une hausse injustifiée des prix fonciers ou, à l'inverse, une baisse par rapport au marché, engendrant ainsi de l'insécurité et portant atteinte aux droits légitimes des citoyens.
Malgré les inquiétudes concernant la récupération des terres, les barèmes de prix fonciers et les mécanismes de fixation des prix du marché, l'opinion publique et les experts nourrissent toujours de grands espoirs à l'égard du projet de résolution. Ce dernier constituera un mécanisme de transition important pour la loi foncière de 2024, contribuant à résorber l'arriéré des projets et à minimiser les litiges persistants. La résolution permet non seulement de résoudre les difficultés immédiates, mais aussi de créer un cadre juridique stable pour une application plus durable de la loi foncière. Cependant, une mise en œuvre inadéquate pourrait engendrer de nouveaux risques, notamment pour la confiance du public dans les politiques de récupération et de fixation des prix fonciers. Le principe fondamental de tout ajustement foncier doit demeurer le suivant : le développement économique ne doit pas se faire au détriment de la justice sociale. La pérennité du marché immobilier et l'efficacité de l'utilisation des sols dépendent largement de l'équilibre harmonieux trouvé entre ces deux valeurs.
Source : https://www.sggp.org.vn/thao-go-kho-khan-tao-su-ben-vung-cho-thi-truong-bat-dong-san-post824207.html
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