Lever les obstacles à la mise en œuvre de la loi foncière nécessite un mécanisme transparent et synchrone.

Le 19 novembre, lors d'une discussion au sein du Groupe 15 (comprenant la délégation de l'Assemblée nationale des provinces de Phu Tho et de Dak Lak) sur le projet de résolution de l'Assemblée nationale stipulant un certain nombre de mécanismes et de politiques visant à lever les difficultés et les obstacles à la mise en œuvre de la loi foncière, certains délégués ont souligné que la réglementation relative à la récupération des terres dans le cadre du mécanisme des 75 % comportait encore de nombreuses zones d'ombre, notamment concernant la détermination du nombre d'utilisateurs et le mécanisme d'indemnisation pour la superficie restante. Il est donc nécessaire d'établir une réglementation claire et précise afin de faciliter la mise en œuvre de cette réglementation.

Aperçu de la séance de discussion

Clarification des bases de détermination des ratios de superficie et du nombre d'utilisateurs de terres

Lors des débats sur le projet de résolution de l'Assemblée nationale prévoyant des mécanismes et des politiques visant à lever les difficultés et les obstacles à la mise en œuvre de la loi foncière, la majorité des délégués a reconnu la nécessité de son adoption. En effet, par le passé, la mise en œuvre de la loi foncière (modifiée) a rencontré de nombreuses lacunes. Parmi celles-ci figurent la mise en œuvre de projets relatifs aux accords d'indemnisation et d'aide à la réinstallation, ainsi que des problèmes liés aux prix fonciers et à d'autres aspects qui ont entravé son application.

Le député à l'Assemblée nationale Nguyen Van Manh ( Phu Tho ) a exprimé son opinion selon laquelle, au point b, clause 2, article 3 du projet stipule que dans le cas où des terres sont utilisées pour mettre en œuvre des projets par le biais d'un accord sur l'obtention de droits d'utilisation des terres qui a expiré, l'accord doit être complété ou la période de prolongation doit être complétée, mais que plus de 75 % de la superficie des terres et plus de 75 % du nombre d'utilisateurs des terres ont été convenus, le Conseil populaire provincial doit examiner et approuver la récupération de la superficie restante des terres pour l'attribuer ou la louer à l'investisseur.

Le député à l'Assemblée nationale Nguyen Van Manh (Phu Tho) prend la parole

Le délégué a souligné que ce règlement comporte encore des problèmes qui nécessitent des éclaircissements. Plus précisément, bien que la superficie soit clairement définie, le mécanisme de calcul du nombre d'occupants reste flou. Faut-il se baser sur le nombre de ménages ou sur le nombre d'individus par unité de surface ? En l'absence de réglementation précise, sa mise en œuvre s'avérera difficile.

Par ailleurs, la question de la transition doit être examinée avec soin. Actuellement, de nombreux projets, mis en œuvre depuis des décennies, se heurtent encore à des difficultés avec certains ménages. Il est donc nécessaire de déterminer clairement si ces projets sont appliqués conformément au mécanisme de résolution. Dans le même temps, le prix de l'indemnisation pour les 25 % de superficie restants, lors des reprises de possession par l'État, doit-il être calculé sur la base du prix du terrain fixé par l'État ou sur celle actuellement pratiquée par l'investisseur ? En l'absence de réglementation précise, des conflits et des difficultés risquent d'apparaître lors de la mise en œuvre du projet.

La déléguée à l'Assemblée nationale Nguyen Thi Thu Nguyet ( Dak Lak ) prend la parole

Selon la députée Nguyen Thi Thu Nguyet (Dak Lak), le projet de loi ne précise pas clairement le mécanisme applicable, la méthode d'indemnisation ni le mode de fixation des prix, ce qui risque d'entraîner des difficultés de mise en œuvre. Par conséquent, l'organisme chargé de sa rédaction doit revoir la réglementation afin de garantir la cohérence entre le développement socio-économique local et les droits des populations, tout en créant les conditions permettant aux investisseurs de conclure des accords d'indemnisation de manière raisonnable et transparente, notamment pour les 25 % de la superficie restante après remblaiement.

Concernant le mécanisme des 75 % appliqué aux projets négociés, la députée Dang Bich Ngoc (Phu Tho) a analysé que la définition de ce qui constitue 75 % de la superficie et 75 % du nombre d'usagers des terres reste floue. Si de nombreux projets n'ont atteint que 50 à 70 % de ces seuils, malgré le respect d'autres conditions, la négociation avec la population demeure impossible. De fait, certains ménages peuvent refuser délibérément, ce qui peut prolonger le projet de 5 à 10 ans, voire rendre le défrichement impossible. La députée a souligné que le ratio actuel de 75 % - 25 % n'est pas convaincant et risque de faire de la zone contestée le cœur du projet, entravant ainsi sa mise en œuvre.

La députée à l'Assemblée nationale Dang Bich Ngoc (Phu Tho) prend la parole

Par ailleurs, le délégué a indiqué que la mise en œuvre des projets d'acquisition foncière dépend du prix des terrains, or le Conseil d'évaluation foncière éprouve des difficultés à fixer des prix proches du marché. Si l'indemnisation proposée est insuffisante, le projet risque non seulement de rencontrer des difficultés, mais aussi d'enfreindre la loi. Il est donc indispensable de définir clairement et précisément si l'État est responsable de l'indemnisation ou si la négociation incombe à l'entreprise, afin de créer un mécanisme transparent et favorable aux collectivités locales. À défaut, les projets risquent de continuer à être bloqués.

Réduire l'évaluation foncière spécifique

Commentant la grille tarifaire foncière figurant à l'article 7, le député Le Dao An Xuan (Dak Lak) a indiqué que le paragraphe 4 stipule : si des prix fonciers spécifiques sont appliqués conformément à l'article 160 de la loi foncière, mais qu'à la date d'entrée en vigueur du présent décret, l'autorité compétente n'a pas encore publié de décret relatif à ces prix, le Comité populaire provincial décide d'appliquer les prix fonciers conformément au présent décret ou de continuer à les fixer conformément aux dispositions de la loi foncière. Le député a suggéré à l'organe rédacteur d'examiner attentivement le paragraphe 4 de cet article.

Le député à l'Assemblée nationale Le Dao An Xuan (Dak Lak) prend la parole

Le délégué a souligné que le barème des prix fonciers de ce projet présente un point d'entrée remarquable : la possibilité de l'utiliser pour fixer le prix de départ lors des enchères de droits d'utilisation des sols, une question qui pose problème aux collectivités locales depuis longtemps. En effet, l'application de prix fonciers fixes aux enchères entraîne souvent une hausse des prix, rendant presque impossible la mise en place de sources de revenus fonciers. Le délégué a approuvé cette orientation initiale, mais a également fait remarquer que si une compensation est appliquée entre les projets, certains utilisant des prix fonciers fixes et d'autres des barèmes, cela peut facilement créer des inégalités entre les propriétaires fonciers d'une même zone.

D'après les retours des collectivités locales, lors de la mise en œuvre du système de gouvernement à deux niveaux, nombre d'entre elles ont proposé d'autoriser l'utilisation des barèmes fonciers pour les indemnisations et les relogements. Cette solution permettrait de remédier au décalage actuel entre les prix fonciers et les prix du marché. Les délégués ont souligné que si les barèmes fonciers étaient alignés sur les prix du marché, une évaluation foncière spécifique ne serait plus nécessaire.

Délégués participant à la séance de discussion

Plus précisément, le paragraphe 2 du présent article stipule clairement que le barème des prix fonciers est établi en fonction du type de terrain, de sa superficie et de sa localisation. Dans les zones disposant de cartes cadastrales numériques et de bases de données sur les prix fonciers, il est possible d'établir un barème pour chaque parcelle. Ainsi, dans les zones dotées de bases de données fiables, la détermination des prix fonciers spécifiques peut être simplifiée. Les délégués ont suggéré que l'organisme rédacteur étudie attentivement cette possibilité afin de réduire le nombre d'étapes d'évaluation foncière, créant ainsi un mécanisme favorable aux collectivités locales et aux investisseurs.

Par ailleurs, avec la mise en place d'une administration à deux niveaux, le fonctionnement des centres de développement foncier a également évolué. Leur principale mission est de constituer des fonds fonciers, mais dans les faits, ces fonds ne sont pas pleinement exploités et leur action se limite généralement aux besoins ponctuels des collectivités locales. C'est pourquoi le délégué a souligné que ce projet de loi doit accorder une attention accrue au développement foncier, et plus particulièrement aux activités des fonds de développement foncier, afin de structurer rapidement ce travail et de le rendre cohérent avec la résolution des problèmes actuels. Il s'agit d'une condition essentielle pour garantir une gestion et une exploitation efficaces des terres au niveau local.

Délégués participant à la séance de discussion

Partageant le même avis, le député Nguyen Van Manh (Phu Tho) a déclaré que la réglementation relative aux prix fonciers, prévue à l'article 160 de la loi foncière, se heurte à de nombreux obstacles dus à des données incomplètes et à un manque d'experts en évaluation, ce qui engendre des litiges. L'écart entre les prix d'indemnisation des investisseurs directs et ceux des projets d'investissement public est souvent source de conflits et de difficultés lors des opérations de déblaiement. De nombreux ménages refusent de coopérer à la déclaration car ils exigent que les prix d'indemnisation soient communiqués avant même que l'État n'émette un avis d'expropriation. Le député a proposé d'appliquer la possibilité d'utiliser le barème des prix fonciers, conformément à l'article 1, paragraphe 41, du projet de résolution, comme base de calcul des redevances d'utilisation des sols et des taxes foncières lors de l'attribution, de la location, du changement d'affectation ou de la reconnaissance des droits d'usage, ainsi que du calcul des taxes et redevances liées à l'utilisation des sols. Ceci permettrait aux usagers de s'acquitter de leurs droits et obligations en matière d'indemnisation lors d'une expropriation.

Source : https://daibieunhandan.vn/thao-go-vuong-mac-trong-thi-hanh-luat-dat-dai-can-co-che-minh-bach-dong-bo-10396274.html