« La manipulation immobilière n’est pas moins sophistiquée que celle des actions »

Considérant que la manipulation immobilière n'est pas moins dangereuse que des comportements similaires sur les marchés boursiers, les délégués de l'Assemblée nationale ont proposé de l'interdire pour éviter la manipulation des prix et les bulles sur le marché.

Le projet de loi sur les activités immobilières (modifié) complète un certain nombre d'actes interdits dans le secteur immobilier, tels que la falsification de documents, la falsification intentionnelle et la non-divulgation d'informations sur les biens immobiliers mis en vente ; fraude, fraude client...

S'exprimant lors de la séance de discussion de l'Assemblée nationale le 31 octobre, M. Trinh Xuan An (membre à temps plein du Comité de la défense et de la sécurité nationales) a proposé d'ajouter l'acte de manipulation et de fixation des prix de l'immobilier à la liste des activités interdites dans ce domaine d'activité.

Il a analysé que la manipulation du marché immobilier n’est pas moins dangereuse qu’un comportement similaire sur les marchés boursiers. La manipulation ne consiste pas seulement à soumissionner à des prix élevés puis à annuler les dépôts, mais aussi à utiliser un projet pour « augmenter » le prix d’un autre projet, ce qui conduit à des bulles et crée des prix exorbitants par rapport à la réalité.

« Si cela n'est pas traité de manière approfondie, cela créera une bulle, comme dans le cas de la société immobilière chinoise China Evergrande Group », a déclaré M. An, ajoutant qu'il est nécessaire d'interdire la manipulation et la manipulation des prix de l'immobilier dans la loi et que des cas spécifiques devraient être exclus.

M. Trinh Xuan An (membre à temps plein de la Commission de la défense et de la sécurité nationales) a pris la parole lors de la séance de discussion du projet de loi sur les affaires immobilières (modifié), le matin du 31 octobre. Photo : Médias de l'Assemblée nationale — M. Trinh Xuan An (membre à temps plein de la Commission de la défense et de la sécurité nationales) a pris la parole lors de la séance de discussion du projet de loi sur les affaires immobilières (modifié), le matin du 31 octobre. Photo : *Médias de l'Assemblée nationale*

Partageant le même point de vue, M. Nguyen Huu Thong (chef adjoint de la délégation spécialisée de la province de Binh Thuan) et Trinh Lam Sinh (chef adjoint de la délégation spécialisée de la province d'An Giang ) ont proposé d'ajouter des réglementations interdisant les actes de manipulation et de perturbation du marché immobilier.

M. Thong a souligné que la collusion dans les ventes aux enchères de droits d’utilisation des terres et les ventes aux enchères visant à gonfler les prix dans les zones environnantes sont courantes. Cela entraîne une augmentation des prix des terrains, les personnes qui ont réellement besoin d’un logement ne peuvent pas acheter de terrain et construire des maisons.

Entre-temps, mentionnant également les actes interdits dans le secteur immobilier, M. Nguyen Van Manh (membre du Comité économique ) a déclaré que les réglementations sur la collecte et l'utilisation d'argent pour l'achat et la vente de biens immobiliers à crédit-bail à l'avenir auprès de l'acheteur et du locataire-acquéreur sont illégales. Par rapport à la réglementation actuelle, ce projet de loi élimine l'acte de mobilisation et d'appropriation illégales de capitaux, qui, selon M. Manh, crée involontairement des failles dans l'utilisation des capitaux par les investisseurs, ainsi que d'autres canaux de mobilisation de capitaux.

Il a proposé de maintenir la réglementation relative à l'interdiction de l'occupation illégale afin d'empêcher que ce comportement ne se reproduise dans la réalité.

La réglementation sur les dépôts pour les futures transactions immobilières (logements, biens immobiliers sur papier) a également suscité de nombreux commentaires lors de la séance de discussion. Actuellement, le projet de loi propose deux options. L’une d’elles est que les investisseurs du projet ne peuvent collecter des dépôts que lorsque les maisons et les travaux de construction sont éligibles pour être mis en service. Ou bien, l'investisseur collecte l'acompte conformément à l'accord avec le client lorsque le projet a une conception de base approuvée par une agence d'État et dispose de l'un des documents sur les droits d'utilisation du sol. Le montant maximum du dépôt est prescrit par le gouvernement, mais ne peut pas dépasser 10 % du prix de vente ou de location.

Mme Tran Hong Nguyen (directrice adjointe du Comité juridique) a choisi l’option 1, car elle pensait qu’elle présentait moins de risques pour l’acheteur, la partie faible de la transaction. Les dépôts ne sont effectués que lorsque la propriété est éligible à l'activité commerciale et que les deux parties signent un contrat, limitant ainsi les litiges.

Si l'investisseur reçoit l'acompte alors que le projet a une conception de base qui a été évaluée, ou dispose d'un des documents sur les droits d'utilisation du sol (option 2), selon Mme Nguyen, l'acheteur supportera de nombreux risques, car le temps entre la réception de l'acompte et la construction du projet est long.

En fait, le marché immobilier est récemment devenu complexe, les investisseurs de projets profitant des dépôts et des contrats d’apport en capital pour lever arbitrairement des capitaux. « De nombreux projets qui ont reçu des dépôts après 5 ou 10 ans n'ont pas encore été mis en œuvre, il est donc nécessaire d'avoir des réglementations pour « resserrer » les dépôts pour les projets immobiliers qui seront formés à l'avenir », a exprimé son avis le chef adjoint du Comité juridique.

Entre-temps, M. Nguyen Dai Thang (chef adjoint de la délégation spécialisée de la province de Hung Yen) et M. Pham Van Hoa ont choisi l'option 2, car ils pensaient que la réglementation définissait clairement dans quels cas l'investisseur pouvait collecter le dépôt, le montant du dépôt, et était publique et transparente.

M. Pham Van Hoa a déclaré que l'investisseur ne dispose pas de 100% du capital pour réaliser le projet et doit emprunter auprès de la banque. L'acompte de 10% de la valeur de l'appartement à vendre convient également à la réalité. « Pour une maison à 1 milliard, un acompte de 10 % équivaut à 100 millions. Pour une maison à 4 milliards, un acompte de 400 millions est nécessaire. Je pense que pour les clients, ce montant n'est pas important lors de l'achat d'une maison. Les clients versent un acompte à l'avance, et parfois l'investisseur vend la maison à un prix inférieur », a-t-il déclaré.

De plus, l'investisseur dispose de documents sur les droits d'utilisation du terrain pour recevoir le dépôt, selon lui, « ils ne sont pas malhonnêtes ». Le projet de loi doit donc prévoir des réglementations flexibles pour que les investisseurs puissent mobiliser des capitaux pour mettre en œuvre des projets, créant ainsi un climat de confiance entre les investisseurs et les clients.

Les réglementations relatives à l'accomplissement des obligations financières sur les terrains lors du transfert de projets immobiliers sont également abordées. Lors de la 5e session (juin), le président du Comité économique Vu Hong Thanh, lors de la présentation du rapport expliquant et acceptant le Comité permanent de l'Assemblée nationale, a déclaré que de nombreuses opinions étaient d'accord avec l'exigence de « l'accomplissement obligatoire des obligations » avant de transférer le projet. Certains estiment toutefois qu’il faudrait créer des conditions pour les investisseurs qui n’ont plus suffisamment de capacités.

C'est pourquoi la Commission permanente de l'Assemblée nationale a proposé deux options.

Premièrement , dans le cas où l'investisseur transfère mais n'a pas rempli les obligations financières concernant le terrain du projet ou la partie du projet transférée avec l'État, les deux parties peuvent convenir de continuer à exécuter les obligations financières non remplies.

Deuxièmement , si le cédant dispose d'une décision d'attribution ou de location de terrain pour la mise en œuvre du projet auprès d'un organisme d'État compétent et a rempli les obligations financières concernant le terrain du projet (redevances d'utilisation du terrain, loyer foncier, taxes, frais, etc.), il n'est pas tenu de disposer d'un certificat de droit d'utilisation du terrain pour la totalité ou une partie du projet transféré.

Le Comité permanent de l’Assemblée nationale a choisi l’option 1. Cette option garantit une réglementation stricte et empêche la sélection d’investisseurs incompétents pour transférer des projets et réaliser des bénéfices.

M. Pham Van Hoa a accepté de choisir l'option 1, ce qui signifie que lorsque l'investisseur transfère le projet ou une partie du projet à une autre personne, le bénéficiaire devra remplir des obligations financières envers l'État. M. Hoa a déclaré que l’État ne perd rien car les obligations financières continuent d’être remplies.

« Les investisseurs qui sont « mal nourris » et qui n’ont plus la capacité de continuer le projet doivent le transférer, et les forcer à remplir leurs obligations financières avant de pouvoir effectuer la transaction n’est pas conseillé », a-t-il déclaré.

M. Pham Van Hoa a exprimé son opinion lors de la séance de discussion du projet de loi sur les activités immobilières (modifié), le matin du 31 octobre. Photo : Médias de l'Assemblée nationale — M. Pham Van Hoa a exprimé son opinion lors de la séance de discussion du projet de loi sur les activités immobilières (modifié), le matin du 31 octobre. Photo : *Médias de l'Assemblée nationale*

M. Trinh Xuan An, membre à temps plein du Comité national de défense et de sécurité, a également déclaré qu'il était nécessaire de faire preuve de flexibilité dans le transfert de projets immobiliers. Il a suggéré que les parties soient autorisées à négocier l’exécution des obligations financières envers l’État.

Nguyen Ngoc Son, membre permanent de la Commission des sciences, de la technologie et de l'environnement, s'inquiète du fait qu'il existe actuellement de nombreuses interprétations différentes de la signification de « transférer tout ou partie d'un projet immobilier ».

M. Son a cité le fait que les agences d'enquête et d'inspection sont également confrontées à des difficultés lorsqu'elles gèrent des projets qui changent d'investisseurs par le biais de formes telles que le transfert des droits d'utilisation des terres et des actifs attachés aux terres, et la vente des actifs attachés aux terres. Il a donc suggéré que le projet de loi définisse clairement le concept et la méthode de transfert d’actifs pour éviter l’exploitation.

L'Assemblée nationale devrait voter le 27 novembre pour adopter le projet de loi sur les activités immobilières (modifié).

Monsieur Minh

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