« La manipulation immobilière n’est pas moins sophistiquée que celle des actions »

Considérant que la manipulation immobilière n'est pas moins dangereuse que des comportements similaires sur le marché boursier, les délégués de l'Assemblée nationale ont proposé de l'interdire afin d'éviter la manipulation des prix et la formation de bulles spéculatives.

Le projet de loi sur les transactions immobilières (modifié) complète la liste des actes interdits dans le secteur immobilier, tels que la falsification de documents, la dissimulation intentionnelle d'informations relatives aux biens immobiliers mis en vente, la fraude et l'escroquerie des clients.

Lors de la séance de débat de l'Assemblée nationale du 31 octobre, M. Trinh Xuan An (membre à part entière de la Commission nationale de la défense et de la sécurité) a proposé d'ajouter la manipulation et la fixation des prix de l'immobilier à la liste des activités interdites dans ce secteur.

Il a analysé que la manipulation du marché immobilier n'est pas moins dangereuse que des pratiques similaires sur le marché boursier. La manipulation ne se limite pas aux surenchères suivies d'abandons de dépôts, mais consiste également à utiliser un projet pour faire grimper le prix d'un autre, créant ainsi une bulle et un niveau de prix démesuré par rapport à la réalité.

« Si ce problème n'est pas traité avec la plus grande rigueur, il risque de créer une bulle, comme ce fut le cas pour la société immobilière chinoise China Evergrande Group », a déclaré M. An, ajoutant qu'il est nécessaire d'interdire la manipulation et la fixation des prix de l'immobilier dans la loi et d'exclure spécifiquement certains cas particuliers.

M. Trinh Xuan An (membre permanent de la Commission nationale de la défense et de la sécurité) est intervenu lors de la séance de discussion du projet de loi sur le commerce immobilier (modifié), le matin du 31 octobre. Photo : Médias de l’Assemblée nationale

Partageant le même avis, M. Nguyen Huu Thong (chef adjoint de la délégation de la province de Binh Thuan ) et Trinh Lam Sinh (chef adjoint de la délégation de la province d'An Giang) ont proposé d'ajouter des réglementations interdisant les actes de manipulation et de perturbation du marché immobilier.

M. Thong a constaté que la collusion lors des ventes aux enchères de droits fonciers et les enchères visant à faire grimper les prix dans les zones environnantes sont courantes. Cela entraîne une hausse des prix des terrains, et les personnes qui ont réellement besoin d'un logement ne peuvent pas acheter de terrain ni y construire de maison.

Par ailleurs, évoquant également les pratiques interdites dans le secteur immobilier, M. Nguyen Van Manh (membre de la Commission économique ) a déclaré que la réglementation relative à la collecte et à l'utilisation des fonds destinés à l'achat et à la vente à crédit de biens immobiliers est illégale. Selon M. Manh, ce projet de loi, comparé à la réglementation actuelle, élimine les pratiques de mobilisation et d'appropriation illégales de capitaux, qui créent involontairement des failles dans l'utilisation des capitaux par les investisseurs et ouvrent d'autres voies de mobilisation de capitaux.

Il a proposé de maintenir les réglementations relatives à l'interdiction de l'occupation illégale afin d'empêcher que ce comportement ne se produise dans la réalité.

La réglementation relative aux dépôts de garantie pour les transactions immobilières futures (vente de logements, contrats de vente) a également suscité de nombreuses réactions lors de la séance de discussion. Le projet de loi propose actuellement deux options : soit l’investisseur ne perçoit de dépôts que lorsque le logement et les travaux de construction sont conformes aux normes requises pour la mise en service ; soit il perçoit des dépôts conformément à l’accord conclu avec le client lorsque le projet dispose d’une étude de conception préliminaire approuvée par un organisme d’État et d’un titre foncier. Le montant maximal du dépôt est fixé par le gouvernement, sans toutefois excéder 10 % du prix de vente ou de location.

Mme Tran Hong Nguyen (vice-présidente du Comité juridique) a opté pour la première solution, estimant qu'elle présentait moins de risques pour l'acheteur, partie la plus vulnérable dans cette transaction. Les acomptes ne sont versés que lorsque le bien immobilier remplit les conditions requises et que les deux parties signent un contrat, ce qui limite les risques de litiges.

Si l'investisseur reçoit l'acompte lorsque le projet a une conception de base approuvée, ou possède l'un des documents sur les droits d'utilisation du terrain (option 2), selon Mme Nguyen, l'acheteur supportera de nombreux risques, car le délai entre la réception de l'acompte et la construction du projet est long.

En réalité, le marché immobilier s'est récemment complexifié, certains investisseurs abusant des contrats de dépôt et d'apport en capital pour lever des fonds de manière arbitraire. « Nombre de projets ayant bénéficié de dépôts pendant 5 ou 10 ans n'ont toujours pas été réalisés. Il est donc nécessaire de mettre en place une réglementation pour encadrer les dépôts dans les projets immobiliers à venir », a déclaré le vice-président de la commission juridique.

Entre-temps, M. Nguyen Dai Thang (chef adjoint de la délégation spécialisée de la province de Hung Yen) et M. Pham Van Hoa ont choisi l'option 2, car ils estimaient que la réglementation définissait clairement dans quels cas l'investisseur pouvait récupérer le dépôt, le montant du dépôt, et qu'elle était publique et transparente.

M. Pham Van Hoa a expliqué que l'investisseur ne dispose pas de la totalité du capital nécessaire pour mener à bien le projet et doit contracter un emprunt bancaire. L'acompte de 10 % du prix de vente de l'appartement est par ailleurs réaliste. « Pour une maison d'une valeur d'un milliard, un acompte de 10 % représente 100 millions ; pour une maison d'une valeur de quatre milliards, l'acompte est de 400 millions. Je pense que pour les clients, ce montant n'est pas important au moment de l'achat. Les clients versent un acompte, et il arrive que l'investisseur revende le bien à un prix inférieur », a-t-il précisé.

De plus, l'investisseur possède les documents relatifs aux droits d'utilisation du terrain nécessaires à la réception de l'acompte et, selon lui, « il n'y a pas de fraude ». Par conséquent, le projet de loi doit prévoir une réglementation souple permettant à l'investisseur de mobiliser les capitaux nécessaires à la réalisation du projet, instaurant ainsi un climat de confiance entre l'investisseur et le client.

Les modalités d'exécution des obligations financières foncières lors du transfert de projets immobiliers ont également été abordées. Lors de la 5e session (juin), le président de la Commission économique, Vu Hong Thanh, a présenté le rapport expliquant et acceptant le projet de loi du Comité permanent de l'Assemblée nationale. Il a indiqué que de nombreux avis s'accordaient sur l'exigence d'une « exécution obligatoire des obligations » avant le transfert des projets. Cependant, certains ont estimé qu'il convenait de créer des conditions pour les investisseurs qui ne disposent plus des capacités financières suffisantes.

Par conséquent, le Comité permanent de l'Assemblée nationale a proposé deux options.

Premièrement , si l'investisseur effectue un transfert mais n'a pas rempli ses obligations financières concernant le terrain du projet ou la partie du projet transférée envers l'État, les deux parties peuvent convenir de continuer à exécuter les obligations financières non remplies.

Deuxièmement, si l'investisseur cédant a obtenu d'un organisme d'État compétent la décision d'allouer ou de louer des terres pour la mise en œuvre du projet et a rempli les obligations financières relatives aux terres du projet (redevances d'utilisation des terres, loyer foncier, taxes, frais, etc.), il n'est pas tenu de posséder un certificat de droit d'utilisation des terres pour la totalité ou une partie du projet transféré.

Le Comité permanent de l'Assemblée nationale a choisi l'option 1. Cette option garantit une réglementation stricte et empêche la sélection d'investisseurs non qualifiés pour transférer des projets et réaliser des profits.

M. Pham Van Hoa a accepté l'option 1, ce qui signifie que lorsque l'investisseur cède le projet, en tout ou en partie, à un tiers, ce dernier devra honorer les obligations financières envers l'État. M. Hoa a précisé que l'État ne subit aucune perte puisque ces obligations financières continueront d'être honorées.

« Les investisseurs "mal nourris" qui n'ont plus la capacité de poursuivre de nouveaux projets doivent les céder, et il n'est pas conseillé de les obliger à remplir leurs obligations financières avant de pouvoir effectuer des transactions », a-t-il déclaré.

M. Pham Van Hoa a fait part de son opinion lors de la séance de discussion du projet de loi sur le commerce immobilier (modifié), le matin du 31 octobre. Photo : Médias de l’Assemblée nationale

M. Trinh Xuan An, membre permanent du Comité national de la défense et de la sécurité, a également déclaré qu'une certaine flexibilité était nécessaire dans le cadre des transferts de projets immobiliers. Il a suggéré que les parties soient autorisées à négocier leurs propres obligations financières envers l'État.

Nguyen Ngoc Son, membre permanent de la Commission des sciences, des technologies et de l'environnement, s'inquiète du fait qu'il existe actuellement de nombreuses interprétations différentes de la signification de l'expression « transférer la totalité ou une partie d'un projet immobilier ».

M. Son a souligné que les organismes d'enquête et d'inspection rencontrent également des difficultés lorsqu'ils traitent des projets impliquant des changements d'investisseurs, notamment par le biais de transferts de droits d'utilisation des sols et des biens immobiliers qui y sont rattachés, ou encore par la vente de ces biens. Il a donc suggéré que le projet de loi définisse clairement la notion et les modalités de transfert de biens afin d'éviter tout abus.

L'Assemblée nationale devrait voter le 27 novembre en faveur du projet de loi sur le commerce immobilier (modifié).

Monsieur Minh

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