Cependant, la hausse des prix et du volume des transactions dans les zones susmentionnées est spéculative et représente un risque important pour le marché immobilier. Les autorités de nombreuses localités ont mis en garde contre cette situation et renforcent le contrôle et la gestion du marché.
D'après les statistiques du rapport du ministère de la Construction sur la situation du marché immobilier au premier trimestre 2025, récemment publié, 101 049 transactions foncières ont été conclues à travers le pays, soit une hausse de 16,4 % par rapport au trimestre précédent et de 3 % par rapport à la même période l'an dernier. En revanche, le nombre total de transactions conclues pour les appartements et les maisons individuelles s'est élevé à un peu plus de 33 500 unités.
La comparaison de ces deux segments révèle que le volume des transactions de terrains à bâtir au cours du dernier trimestre a été plus de trois fois supérieur au volume total des transactions de logements traditionnels. Cet écart, inhabituel, témoigne d'un important afflux de capitaux vers le marché foncier.
Parallèlement au volume important des transactions, les prix des terrains ont également connu une forte hausse. Par exemple, à Bac Giang , dans certains quartiers de la ville, les prix ont augmenté de plus de 20 % par rapport à fin 2024. De même, à Phu Tho, dans certaines zones résidentielles, y compris des zones urbaines abandonnées comme Van Phu, Trung Vuong, Tho Son, Thanh Mieu et Gia Cam, les prix demandés ont augmenté de 20 à 30 % par rapport à la même période l'année précédente. Enfin, à Hai Phong, les prix des terrains à Kien Thuy, An Dong et Thuy Nguyen ont grimpé de 15 à 20 % par rapport à fin 2024.
Dans le sud du pays, Nhon Trach (province de Dong Nai ) reste un foyer de spéculation foncière. Au cours des trois premiers mois de l'année seulement, les prix des terrains dans certaines zones de Long Tho, Phu Dong et Phuoc Khanh ont augmenté de 20 à 30 %, et même de plus de 40 % dans certains endroits, par rapport à la même période l'an dernier.
Les experts estiment que la fusion des unités administratives provinciales a un certain impact sur le marché immobilier, avec une flambée des prix dans certaines régions. Cependant, cette situation ne devrait être que temporaire.
Concernant ce phénomène, le Dr Tran Xuan Luong, directeur adjoint de l'Institut vietnamien de recherche sur le marché immobilier, a indiqué que chaque fois qu'une information relative à une fusion d'unités administratives provinciales est divulguée, le marché immobilier des zones concernées connaît de fortes fluctuations. Profitant des anticipations du public et des investisseurs quant aux changements de planification et d'infrastructures, certains groupes spéculatifs s'empressent d'investir le marché en proposant diverses stratégies de profit.
« Le mécanisme de manipulation des prix commence généralement par la diffusion de rumeurs concernant l'urbanisme ou l'emplacement d'un nouveau centre administratif afin de stimuler l'appétit des acheteurs. Ensuite, ces groupes peuvent procéder à des transactions d'initiés pour créer un effet de « fièvre » artificiel, provoquant une flambée des prix fonciers en peu de temps et les faisant dépasser largement leur valeur réelle », a analysé M. Luong.
Cet expert conseille aux consommateurs, afin d'éviter les pièges des bulles spéculatives, de distinguer un marché immobilier à la valeur réelle d'un marché spéculatif. Un marché véritablement sain repose sur le pouvoir d'achat réel des ménages et s'accompagne d'une planification transparente et d'une information juridique claire fournie par les autorités. Par ailleurs, sur un marché immobilier sain, les biens immobiliers doivent avoir le potentiel de générer des revenus locatifs ou commerciaux et bénéficier d'infrastructures de transport et de services clairement définies ou en développement.
Non seulement le foncier et le logement sont concernés, mais la fusion des frontières administratives provinciales dynamise également le secteur de l'immobilier industriel. Les experts prévoient même un coup de pouce au marché immobilier industriel vietnamien durant cette phase de transformation stratégique, en facilitant la création de vastes zones industrielles et urbaines plus attractives pour les investisseurs internationaux.
M. Thomas Rooney, directeur adjoint du département de conseil industriel de Savills Hanoi, a souligné que la fusion des unités administratives ne se limite pas à une simple modification des frontières géographiques, mais vise également à rationaliser l'appareil administratif, à réduire la fragmentation de la planification et à accroître la compétitivité des territoires. Correctement mise en œuvre, cette mesure ouvrira la voie à la formation d'écosystèmes urbains et industriels intégrés, les rendant plus attractifs pour les investissements étrangers, de plus en plus sélectifs quant à leurs destinations.
Par conséquent, les provinces peuvent planifier la création de nouvelles zones industrielles plus vastes, offrant ainsi davantage de possibilités aux entreprises. Grâce à une offre foncière accrue, les entreprises nationales et étrangères trouveront plus facilement des emplacements adaptés pour implanter leurs usines, évitant ainsi la pénurie de terrains industriels dans les zones à forte demande.
De plus, après la fusion, les provinces aux superficies plus importantes ont les moyens de définir plus clairement leurs zones, ce qui leur permet de développer des parcs industriels spécialisés ou des complexes industriels tels que des parcs industriels de soutien ou des parcs industriels de soutien spécialisés qui fournissent des composants et des pièces aux grandes industries manufacturières ou à des industries spécifiques telles que l'automobile ou les semi-conducteurs.
« Les territoires qui attiraient déjà de nombreux investissements, une fois fusionnés et mieux coordonnés dans leur planification, se complèteront en termes d'infrastructures, de main-d'œuvre et d'orientation vers le développement. Cette plus grande échelle leur permettra d'atteindre des normes plus élevées en matière d'infrastructures et de gestion, renforçant ainsi leur position dans la chaîne de valeur mondiale », a analysé Thomas.
Toutefois, des difficultés à court terme se présenteront avant que les avantages à long terme ne se concrétisent. En effet, les modifications des limites administratives auront inévitablement des répercussions sur divers facteurs, allant de l'aménagement du territoire et des autorisations d'investissement aux procédures juridiques liées à l'environnement et à la construction.
Ainsi, selon Thomas Rooney, à court terme, les entreprises pourraient rencontrer des difficultés en raison de changements de direction et de politiques qui n'ont pas encore été harmonisés entre les territoires fusionnés. Toutefois, à long terme, il s'agit d'une excellente opportunité pour reconstruire un cadre juridique plus transparent et efficace. La coordination et l'harmonisation des procédures dans les nouvelles zones administratives permettront de gagner du temps et d'améliorer la confiance des investisseurs.
Pour l'immobilier industriel, où la stabilité et la clarté de la planification sont cruciales, l'unification des procédures et des politiques ouvrira la voie à des parcs industriels de grande envergure, intégrant les infrastructures logistiques, les villes satellites et les liaisons de transport interrégionales.
Si ces fusions s'accompagnent d'investissements dans les infrastructures, notamment les rocades, les ports maritimes, les aéroports et les infrastructures numériques, les zones industrielles ne seront plus limitées par les frontières administratives. Les entreprises pourront alors recruter une main-d'œuvre provenant d'un plus grand nombre de localités, à moindres coûts d'exploitation.
Le développement des infrastructures interrégionales alimente également la tendance au désengagement des marchés industriels traditionnels, où l'offre est limitée et les coûts d'investissement croissants. De nouvelles localités, disposant de terrains abondants et peu coûteux ainsi que d'infrastructures améliorées, auront l'opportunité de devenir de nouveaux pôles industriels.
Source : https://baoninhbinh.org.vn/thi-truong-bat-dong-san-nong-trong-ngan-han-856556.htm
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