Le marché des enchères foncières se refroidit après une fièvre folle il y a plus d'un an

Après les lots vente aux enchères de terrains En 2024, le marché immobilier était très dynamique dans la banlieue de Hanoï . L'attrait de ce marché s'essouffle actuellement. De nombreux investisseurs détenant des terrains vendus aux enchères souhaitent vendre leurs biens, acceptant même de réduire leurs pertes.

Contrairement à l'effervescence de 2024, les ventes aux enchères de terrains dans les banlieues de Hanoï ont connu un ralentissement depuis le début de l'année. Dans de nombreux endroits, les prix ont fortement chuté.

Par exemple, 34 parcelles de terrain dans le district de Thach That (ancien) ont été vendues aux enchères au milieu de cette année avec le prix gagnant le plus élevé de plus de 56 millions de VND/m², en baisse de 3,3 fois par rapport à la session de décembre 2024 (le prix gagnant le plus élevé était de plus de 185 millions de VND/m²).

De même, neuf terrains dans l'ancien district de Phuc Tho ont également été vendus au prix record de 47 millions de VND/m², soit une baisse de près de 40 % par rapport à la session de septembre dernier. Cette session a réuni plus de 100 participants, soit plus d'un tiers de moins que la session précédente.

De nombreux lots vendus aux enchères ont refroidi. (Photo d'illustration)

M. Nguyen Tien Thuat, un courtier immobilier de la commune de Hoai Duc, a déclaré qu'il proposait deux parcelles de terrain appartenant à l'ancien propriétaire, le prix de vente étant seulement légèrement supérieur au prix gagnant de 5 à 10 millions/m², mais depuis plusieurs mois personne ne les a demandées.

Actuellement, la société de M. Thuat possède un certain nombre de terrains mis aux enchères dans les districts de Hoai Duc, Thanh Oai et Quoc Oai (ancien) que les investisseurs ont mis en vente depuis le début de 2025. Cependant, le nombre de transactions est très faible, avec seulement 5 lots échangés au même prix que les investisseurs qui les ont gagnés et rachetés auparavant.

Selon M. Thuat, les investisseurs ont tous proposé une différence de prix de 200 à 300 millions de VND par lot pour une surface de 90 à 110 m², mais les acheteurs ont tous proposé un prix inférieur. Après de nombreuses hausses et baisses, les investisseurs ont finalement décidé de vendre au même prix qu'auparavant. La raison pour laquelle ces investisseurs devaient vendre immédiatement était que la date de paiement des intérêts et du principal à la banque était arrivée, mais qu'ils n'avaient pas encore dégagé de trésorerie. Cette mesure pouvait donc être considérée comme une mesure de réduction des pertes visant à préserver le capital.

Selon M. Thuat, il y a actuellement 4 terrains à Hoai Duc avec un prix d'enchère gagnant d'environ 85 millions de VND/m², le propriétaire veut vendre au même prix, l'acheteur prendra en charge la taxe, mais les clients qui viennent demander se plaignent tous que le prix est trop élevé et veulent le réduire de 200 à 300 millions de VND/terrain.

« Au milieu de l’année dernière, lorsque le marché des enchères foncières s’est réchauffé, de nombreux investisseurs se sont précipités pour acheter à profit, mais quelques mois plus tard, le marché s’est inversé, la liquidité a ralenti et ces investisseurs ont été contraints de vendre pour récupérer du capital afin de rembourser les prêts bancaires », a déclaré M. Thuat.

M. Tran Ngoc Anh, courtier immobilier à Hanoi, a également déclaré qu'actuellement, de nombreux investisseurs qui détiennent des terrains vendus aux enchères depuis août et septembre 2024 ont été contraints de baisser le prix de vente pour se débarrasser des biens.

Par exemple, un terrain de 61 m² dans l'ancien district de Thanh Oai, avec un prix gagnant d'environ 70 millions de VND/m², soit environ 4,25 milliards de VND/parcelle, est actuellement vendu à perte pour environ 4 milliards de VND.

Ou un autre terrain dans l'ancien quartier de Hoai Duc avait un prix gagnant d'environ 85 millions de VND/m², mais maintenant il a également baissé à environ 80 millions de VND/m².

Selon M. Ngoc Anh, de nombreux terrains mis aux enchères disposent d'infrastructures de base, mais il n'existe aucun plan de connexion futur pour étendre la connectivité régionale, il n'y a donc pas beaucoup de potentiel d'augmentation des prix.

Les spéculateurs achètent et attendent que les prix augmentent en fonction des tendances du marché, sans évaluer le potentiel du terrain. Ainsi, lorsque le marché s'effondre, ils se retrouvent dans une situation de « sous-estimation », contraints de baisser les prix pour limiter les pertes.

En réalité, dans les zones entourant les terrains mis aux enchères, le prix du marché est d'environ 50 à 60 millions de VND/m². Dans certaines zones résidentielles, les coûts de construction, y compris, sont de 100 à 110 millions de VND/m², tandis que les terrains mis aux enchères sont vendus entre 80 et 120 millions de VND/m². Si des investisseurs détiennent ces terrains, ils les auront acquis au prix d'au moins trois ans.

Commentant la situation actuelle des ventes aux enchères foncières, le dirigeant d'une société de vente aux enchères a également indiqué que la situation s'était nettement améliorée. Par exemple, auparavant, une vente aux enchères pouvait accueillir 1 000 demandes. Aujourd'hui, ce nombre est tombé à quelques centaines. Ainsi, alors qu'avant, on comptait en moyenne 40 à 50 demandes par parcelle, on ne compte plus que 10 à 20 clients par parcelle. De plus, les prix sont plus proches de la réalité : la suppression des acomptes n'existe plus.

Les enchères foncières sont resserrées

Selon les experts, les ventes aux enchères de terrains sont de plus en plus serrées, de sorte qu'il n'y a plus de fièvre virtuelle.

Concernant le ralentissement des ventes aux enchères foncières, certains experts immobiliers ont analysé les prix des terrains lors des précédentes enchères, qui avaient été poussés à la hausse et qui, lorsqu'ils dépassaient largement leur valeur réelle, posaient un problème majeur de liquidité. Les adjudicataires auraient des difficultés à revendre leurs biens, faute d'acheteurs, notamment dans un contexte de taux d'intérêt bancaires élevés et de difficultés de financement du marché immobilier.

Une autre raison pourrait être que les acheteurs se sont « réveillés » après la flambée des prix fonciers. Les investisseurs ne sont plus intéressés par l'idée de payer un prix trop élevé pour acquérir un terrain et de devoir ensuite se battre pour le revendre avec profit. Constatant que le prix actuel est trop irréaliste, ils devront renoncer à leur acompte s'ils ne trouvent pas d'acheteur dans un délai d'un mois, ce qui les rend plus prudents.

De plus, les zones suburbaines de Hanoï, telles que Hoai Duc, Thanh Oai ou Phuc Tho, présentent généralement un développement inégal des infrastructures. Si ces zones peuvent être attractives à court terme, les prix des terrains y sont trop élevés, ce qui ne correspond pas au pouvoir d'achat réel du marché. Cela conduit à une situation prolongée de « détention des terres en attendant le bon moment », réduisant ainsi l'attrait des terrains mis aux enchères.

En plus, terrains vendus aux enchères Le terrain est intrinsèquement spécial : l'acheteur doit payer la totalité du prix dans un court délai, sans aucun retard de paiement. Lorsque le prix d'adjudication est trop élevé, l'investisseur a peu de marge de manœuvre pour réaliser un profit. Sans projet d'exploitation, de construction ou de développement du projet, le terrain mis aux enchères n'est qu'un simple papier rouge dans un coffre-fort.

Entre-temps, selon M. Nguyen Tien Thuat, l'une des raisons du ralentissement des ventes aux enchères foncières réside dans le durcissement de la réglementation. Outre l'augmentation du dépôt de garantie, la loi révisée sur les ventes aux enchères immobilières, entrée en vigueur au début de l'année, prévoit que les contrevenants peuvent être interdits de participation aux ventes aux enchères pendant une période pouvant aller jusqu'à cinq ans, voire poursuivis pénalement. De ce fait, contrairement à la concurrence qui régnait auparavant, de nombreuses salles de marché et agences de courtage improvisées ont fermé leurs portes sur de nombreux sites de ventes aux enchères.

Par ailleurs, les autorités ont renforcé le contrôle et la répression des comportements spéculatifs et des manipulations d'enchères. De nouvelles réglementations concernant l'augmentation des prix de départ, l'augmentation des dépôts et la gestion rigoureuse des abandons de dépôts sont entrées en vigueur.

M. Pham Duc Toan, PDG d'EZ Propert, a analysé que les prix des terrains lors des précédentes enchères avaient été trop élevés et que, lorsqu'ils excédaient la valeur réelle, la liquidité deviendrait un problème majeur. Les adjudicataires auraient des difficultés à revendre leurs biens, faute d'acheteurs, notamment dans un contexte de taux d'intérêt bancaires élevés et de difficultés de financement sur le marché immobilier.

« Le manque de liquidités pourrait être la cause directe du ralentissement progressif des ventes aux enchères de terrains », a commenté M. Toan.

Une autre raison pourrait être que les acheteurs se sont « réveillés » après la forte hausse des prix fonciers. « Certains investisseurs ne sont plus intéressés par l'idée de payer un prix trop élevé pour acheter un terrain et de devoir ensuite travailler dur pour le revendre avec profit. Constatant tous que le prix actuel est trop irréaliste, s'ils ne trouvent pas d'acheteur dans un délai d'un mois, ils devront perdre leur acompte, ils sont donc devenus plus prudents », a ajouté M. Toan.

Par ailleurs, M. Toan a indiqué que le développement des infrastructures dans les banlieues de Hanoï est inégal. Si ces zones peuvent être attractives à court terme, la hausse excessive des prix fonciers ne correspondra pas au pouvoir d'achat réel du marché, ce qui entraînera une situation prolongée de « détention des terres en attendant le bon moment », réduisant ainsi l'attrait des terrains mis aux enchères.

Source : https://baolangson.vn/thi-truong-dat-dau-gia-ha-nhiet-sau-con-sot-dien-cuong-hon-1-nam-truoc-5063049.html