Le marché foncier de Hoc Mon et Cu Chi semble être une « vague

Passé la phase d'augmentation par fois

Si début 2021, le marché immobilier des districts de Hoc Mon et Cu Chi était plutôt calme, début 2022, cette zone est devenue le centre de l'attention des investisseurs. Début 2022, les terrains de cette zone semblaient générer des profits deux à trois fois supérieurs à leur prix d'achat, devenant ainsi un point fort du marché immobilier de Hô-Chi-Minh-Ville.

Pour expliquer cette effervescence, de nombreux experts ont indiqué que le marché immobilier en général avait été stimulé par la flambée des prix dans le centre de Hô-Chi-Minh-Ville. Depuis, le marché des banlieues s'est également développé, participant à la course à la hausse des prix, car il reste encore des marges de progression.

Par ailleurs, le projet de reclassement du district de Cu Chi en une ville directement rattachée à Hô-Chi-Minh-Ville stimule également le marché immobilier de la ville. Il a immédiatement entraîné une augmentation des prix, dont la plupart ont été multipliés par 1,2 à 1,5 par rapport à plus de six mois auparavant.

Parmi eux, certains « points chauds » de Cu Chi suscitent un intérêt particulier pour de nombreux investisseurs, comme le quartier de la rue Nguyen Thi Ranh (commune d'An Nhon Tay), dont le prix a été multiplié par 2 à 3 pour atteindre 8,2 à 8,5 millions de VND/m² ; celui de la rue Bui Thi Diet (commune de Nhuan Duc) a quadruplé pour atteindre 7,2 millions de VND/m². Selon certaines statistiques, le prix des terrains dans certaines zones bien équipées du district de Cu Chi atteint même environ 17,5 millions de VND/m².

au fil du temps, le marché des terrains a augmenté et le banc de sable est également apparu, photo 1 — L’époque où tout le monde s’invitait à aller voir des terrains dans la banlieue d’Ho Chi Minh Ville est révolue.

À Hoc Mon, les prix des terrains sont en hausse depuis 2020, année où l'information selon laquelle le Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville proposait de reclasser les trois districts de Hoc Mon, Binh Chanh et Nha Be en districts s'est largement répandue. De nombreux investisseurs ont acquis de nombreux terrains à bas prix, puis ont fait grimper les prix grâce à des transactions fulgurantes. Depuis, Hoc Mon est devenu l'un des épicentres de la frénésie foncière. Les prix des terrains à Hoc Mon ont fortement augmenté le long des axes routiers tels que Pham Thi Giay, Dang Thuc Vinh, Trinh Thi Mieng et Nguyen Anh Thu.

En 2020, le prix du terrain le plus bas à Hoc Mon, rue Le Thi Ha, était de 25 à 27 millions de VND/m². Le prix le plus élevé était de 45 millions de VND/m², avec une superficie de près de 3 000 m², ce terrain valait jusqu’à 13,5 milliards de VND. D’autres routes telles que la route parallèle à la route nationale 22, la rue Tran Van Muoi et la rue Nguyen Thi Soc sont les routes où les prix du terrain ont augmenté le plus rapidement à Hoc Mon. En particulier, la route parallèle à la route nationale 22 a enregistré la plus faible augmentation de prix, passant de 13 à 14 millions de VND/m² à 17 à 18 millions de VND/m².

au fil du temps, le marché a gagné en popularité et les dunes de sable sont également apparues, photo 2 — Les terrains d'angle de Cu Chi, une zone dotée d'une bonne infrastructure de transport, étaient autrefois recherchés et disputés par les investisseurs.

Parallèlement à cette hausse des prix, les annonces immobilières dans les régions de Cu Chi et Hoc Mon ont également dominé les résultats de recherche en ligne. Selon les statistiques de certains moteurs de recherche, après le Nouvel An lunaire 2022, les terrains situés dans les 2e et 9e arrondissements, Hoc Mon et Cu Chi sont également des mots-clés très recherchés en bourse.

À cette époque, la surchauffe du marché suscitait de nombreuses inquiétudes quant à un déclin annoncé. S'adressant à la presse, M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô-Chi-Minh-Ville, a déclaré que certains profitaient des informations recueillies lors des réunions. Selon M. Chau, des spéculateurs, des courtiers immobiliers ou des entreprises malhonnêtes ont provoqué une flambée des prix des terrains dans les districts de Cu Chi et Hoc Mon.

Par ailleurs, de nombreux experts ont également mis en garde contre les tromperies du marché, qui pourraient faire avaler des fruits amers aux investisseurs fonciers lorsque la valeur réelle des terrains est surévaluée. Cet avertissement semble s'être vérifié, car de nombreuses informations montrent actuellement que les terres de cette région sont vendues à perte partout.

Réduire les pertes pour de nombreuses raisons

Concernant certains marchés immobiliers et groupes de courtage sur les réseaux sociaux, de nombreux articles abordant les sujets « liquidation de biens à prix exorbitants », « réduction rapide des pertes », « vente de terrains pour rembourser une dette bancaire » sont largement diffusés. De nombreux vendeurs sont prêts à réduire leurs pertes de 30 à 40 % de la valeur du terrain pour récupérer leur argent, et ce pour diverses raisons, comme le remboursement d'une dette bancaire, le versement d'argent à d'autres zones pour éviter une amende ou la liquidation.

Par exemple, rue Nguyen Van Kha, un terrain de 123 m² est vendu par son propriétaire au prix de 1,52 milliard de VND, soit plus de 12 millions de VND/m². Le propriétaire a déclaré qu'il s'agissait d'un prix avantageux de 500 millions de VND, car il s'agit d'un magnifique terrain, proche du parc industriel et d'autres commodités. De plus, les acheteurs peuvent négocier un meilleur prix.

au fil du temps, le marché a gagné en popularité et le sable est également apparu sur la photo 3 — Il n’est pas rare de voir de telles nouvelles annonçant des réductions de pertes dans les régions de Cu Chi et de Hoc Mon.

Un autre terrain d'angle de 90 m², situé sur la route provinciale 8 (ville de Cu Chi), est également vendu avec une perte d'un milliard de VND. Il est situé dans un nouveau quartier résidentiel doté d'infrastructures développées et de nombreux équipements. Le propriétaire explique que, pour rembourser sa banque, il doit vendre ce terrain à bas prix, acceptant même de payer une commission élevée aux courtiers pour trouver rapidement des acheteurs.

À Hoc Mon, des terrains valant plus de 5 milliards de VND pour la période 2021-2022 ont été mis en vente par leurs propriétaires pour 4 milliards de VND au cours des deux derniers mois, mais n'ont suscité aucune demande. C'est également le cas de nombreux autres investisseurs qui ont conservé des terrains pendant la période de forte demande.

Des études ont montré que le marché foncier dans ces zones a diminué de 5 à 15 % entre fin 2022 et janvier 2023. Actuellement, la baisse générale atteint 20 à 35 % et montre des signes d'accélération à venir, car de nombreux propriétaires fonciers subissent la pression des banques. Malgré cela, certaines transactions de « sous-traitance » ont fortement diminué, jusqu'à 50 % dans certains cas. Cependant, la majeure partie du marché est illiquide, notamment pour les grandes parcelles.

Les experts expliquent cette situation en partie par l'influence du marché immobilier en général, où les flux de trésorerie transitent par d'autres canaux d'investissement à forte rentabilité à court terme. De nombreux investisseurs attendent encore de toucher le fond, ce qui freine l'amélioration de la liquidité. La vague de pertes s'est propagée du centre de Hô-Chi-Minh-Ville aux quartiers périphériques et aux provinces voisines, créant ainsi un marché trop diversifié, certaines zones étant même dépourvues de liquidités.

Par ailleurs, le marché de Hoc Mon et Cu Chi a également été fortement impacté par la décision du Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville, fin 2022, de ne pas demander l'agrément des districts ou des villes périphériques. Cette décision a eu un impact psychologique important sur les décisions d'investissement et de négociation dans cette zone, entraînant une forte baisse de la liquidité du marché immobilier.

Cependant, selon les données, compte tenu du prix actuel des biens vendus à perte, de nombreux investisseurs détenant des biens de la période 2019-2020 réalisent encore d'importants profits. Par conséquent, 100 % des terrains mis en vente à perte ne sont pas réellement perdants ; ils réduisent simplement leurs profits pour vendre les biens, préparant ainsi leurs finances pour une nouvelle période d'investissement plus rentable.

Source