Passé la phase d'augmentation par fois
Si début 2021, le marché immobilier des districts de Hoc Mon et Cu Chi était plutôt calme, début 2022, cette zone est devenue le centre de l'attention des investisseurs. Début 2022, les terrains de cette zone semblaient générer des profits deux à trois fois supérieurs à leur prix d'achat, devenant ainsi un point fort du marché immobilier de Hô-Chi-Minh-Ville.
Pour expliquer cette fièvre, de nombreux experts ont expliqué que le marché immobilier en général avait été tiré vers le haut par des hausses de prix spectaculaires dans le centre de Hô-Chi-Minh-Ville. Par la suite, le marché des quartiers périphériques a également pris de l'ampleur, participant à la course à la hausse des prix, car il restait encore des possibilités de développement.
De plus, le projet de reclassement du district de Cu Chi en une ville directement rattachée à Hô-Chi-Minh-Ville stimule également le marché immobilier de la ville, entraînant une croissance rapide. Les prix ont immédiatement augmenté, la plupart d'entre eux étant multipliés par 1,2 à 1,5 par rapport à il y a plus de six mois.
Parmi eux, certains « points chauds » de Cu Chi intéressent particulièrement de nombreux investisseurs, comme le quartier de la rue Nguyen Thi Ranh (commune d'An Nhon Tay), dont le prix a été multiplié par 2 ou 3 pour atteindre 8,2 à 8,5 millions de VND/m² ; le prix des terrains de la rue Bui Thi Diet (commune de Nhuan Duc) a quadruplé pour atteindre 7,2 millions de VND/m². Selon certaines statistiques, les terrains situés dans certaines zones bien équipées du district de Cu Chi sont même vendus à environ 17,5 millions de VND/m².
L'époque où tout le monde s'invitait à aller voir des terrains dans la banlieue d'Ho Chi Minh-Ville est révolue.
À Hoc Mon, les prix des terrains sont en hausse depuis 2020, année où la nouvelle du projet de reclassement des trois districts de Hoc Mon, Binh Chanh et Nha Be par le Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville s'est largement répandue. De nombreux investisseurs ont acquis de nombreux terrains à bas prix, puis ont fait grimper les prix par des transactions éclair. Depuis, Hoc Mon est devenu l'un des épicentres de la frénésie foncière. Les prix des terrains à Hoc Mon ont fortement augmenté le long des axes routiers tels que Pham Thi Giay, Dang Thuc Vinh, Trinh Thi Mieng et Nguyen Anh Thu.
En 2020, le prix du terrain le plus bas à Hoc Mon, rue Le Thi Ha, était de 25 à 27 millions de VND/m². Le prix le plus élevé était de 45 millions de VND/m², avec une superficie de près de 3 000 m², ce terrain valait jusqu’à 13,5 milliards de VND. D’autres routes, telles que la route parallèle à la route nationale 22, la rue Tran Van Muoi et la rue Nguyen Thi Soc, sont celles où les prix du terrain ont augmenté le plus rapidement à Hoc Mon. En particulier, la route parallèle à la route nationale 22 a enregistré la plus faible augmentation de prix, passant de 13 à 14 millions de VND/m² à 17 à 18 millions de VND/m².
Les terrains d'angle de Cu Chi, une zone dotée d'une bonne infrastructure de transport, étaient autrefois recherchés et disputés par les investisseurs.
Parallèlement à cette hausse des prix, les annonces immobilières dans les régions de Cu Chi et Hoc Mon ont également dominé les résultats de recherche sur les marchés immobiliers en ligne. Selon les statistiques de certains moteurs de recherche, après le Nouvel An lunaire 2022, les terrains dans les districts 2 et 9, Hoc Mon et Cu Chi sont également des mots-clés très recherchés sur les plateformes de négociation.
À cette époque, la surchauffe du marché suscitait de nombreuses inquiétudes quant à un déclin annoncé. S'adressant à la presse, M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô-Chi-Minh-Ville, a déclaré que certains profitaient des informations recueillies lors des réunions. Selon M. Chau, des spéculateurs, des courtiers immobiliers ou des entreprises malhonnêtes ont provoqué une flambée des prix des terrains dans les districts de Cu Chi et de Hoc Mon.
Par ailleurs, de nombreux experts ont également mis en garde contre une arnaque du marché, qui pourrait contraindre les investisseurs fonciers à avaler des fruits amers, lorsque la valeur réelle des terrains a été poussée à la hausse. Cet avertissement semble s'être avéré vrai, car de nombreuses sources d'information indiquent actuellement que des terrains dans cette zone sont vendus à perte.
Réduire les pertes pour de nombreuses raisons
Faisant référence à certains marchés immobiliers et à des groupes de courtage sur les réseaux sociaux, de nombreux articles, tels que « liquidation de biens à prix exorbitants », « réduction rapide des pertes », « vente de terrains pour rembourser des prêts bancaires », ont été largement diffusés. De nombreux vendeurs sont prêts à réduire leurs pertes de 30 à 40 % de la valeur du terrain pour récupérer leur argent, et ce, pour diverses raisons, comme le remboursement de prêts bancaires, le versement d'argent à d'autres zones pour éviter les amendes et la liquidation.
Par exemple, rue Nguyen Van Kha, un terrain de 123 m² est vendu par son propriétaire au prix de 1,52 milliard de VND, soit plus de 12 millions de VND/m². Le propriétaire a déclaré qu'il s'agissait d'un prix réduit de 500 millions de VND, car il s'agissait d'un magnifique terrain, proche du parc industriel et d'autres commodités. De plus, les acheteurs pouvaient négocier un meilleur prix.
Il n’est pas rare de voir de telles nouvelles de pertes de coupe dans les régions de Cu Chi et Hoc Mon.
Un autre terrain d'angle de 90 m², situé sur la route provinciale 8 (ville de Cu Chi), est également vendu avec une perte d'un milliard de VND. Il est situé dans une nouvelle zone résidentielle dotée d'infrastructures développées et de nombreux équipements. Le propriétaire explique que, pour payer la banque, il doit vendre ce terrain à bas prix, acceptant même de payer une commission élevée aux courtiers pour trouver rapidement des acheteurs.
À Hoc Mon, des terrains d'une valeur de plus de 5 milliards de VND pour la période 2021-2022 ont été mis en vente par leurs propriétaires pour 4 milliards de VND au cours des deux derniers mois, sans encore trouver preneur. C'est également le cas de nombreux autres investisseurs ayant acquis des terrains pendant la période de forte activité.
Des études ont montré que le marché foncier dans ces zones a diminué de 5 à 15 % entre fin 2022 et janvier 2023. Actuellement, la baisse générale atteint 20 à 35 % et montre des signes d'augmentation à venir, car de nombreux propriétaires fonciers subissent la pression des banques. Des transactions de « pêche au fond » ont toutefois été observées, avec des terrains en forte baisse, parfois jusqu'à 50 %. Cependant, la majeure partie du marché est illiquide, notamment pour les grands terrains.
Pour expliquer cette situation, les experts ont expliqué qu'elle était en partie due à l'influence du marché immobilier en général, où les flux de trésorerie transitent par d'autres canaux d'investissement à forte rentabilité à court terme. En particulier, de nombreux investisseurs attendent encore de toucher le fond, ce qui empêche une amélioration de la liquidité. La vague de pertes s'est également propagée du centre de Hô-Chi-Minh-Ville aux quartiers périphériques et aux provinces voisines, créant ainsi un marché trop diversifié, certaines zones étant même dépourvues de liquidités.
Par ailleurs, le marché de Hoc Mon et Cu Chi a également été durement touché. Fin 2022, le Comité populaire de Hô-Chi-Minh-Ville a demandé aux districts périphériques de ne pas demander l'agrément pour devenir des districts ou des villes. Cette situation a eu un impact psychologique important sur les décisions d'investissement et de négociation dans cette zone, entraînant une forte baisse de la liquidité du marché immobilier.
Cependant, selon les données, compte tenu du prix actuel des biens vendus à perte, de nombreux investisseurs détenant des biens de la période 2019-2020 réalisent encore d'importants profits. Par conséquent, 100 % des terrains mis en vente à perte ne sont pas réellement perdants ; ils réduisent simplement leurs profits pour vendre leurs biens et préparer leurs finances à une nouvelle période d'investissement plus rentable.
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