La phase d'augmentation par fois est passée.
Si le marché immobilier des districts de Hoc Mon et Cu Chi était relativement calme début 2021, il est devenu, début 2022, un véritable centre d'intérêt pour les investisseurs. Dès cette date, les terrains dans ce secteur se revendaient avec des bénéfices deux à trois fois supérieurs au prix d'achat, faisant de cette zone un point fort du marché immobilier d'Hô-Chi-Minh-Ville.
Pour expliquer cette flambée des prix, de nombreux experts ont avancé que le marché immobilier en général avait été stimulé par les hausses spectaculaires des prix dans le centre d'Hô-Chi-Minh-Ville. Depuis, le marché des zones périurbaines s'est également développé, subissant la même course à la hausse des prix, car le potentiel de croissance y est encore important.
Par ailleurs, le projet d'élever le district de Cu Chi au rang de ville directement rattachée à Hô Chi Minh-Ville dynamise le marché immobilier local. Les prix ont immédiatement augmenté, la plupart étant de 1,2 à 1,5 fois supérieurs à ceux d'il y a six mois.
Parmi ces zones, certains secteurs de Cu Chi suscitent un intérêt particulier chez de nombreux investisseurs, comme la rue Nguyen Thi Ranh (commune d'An Nhon Tay), où le prix du terrain a doublé, voire triplé, pour atteindre 8,2 à 8,5 millions de VND/m². Le terrain rue Bui Thi Diet (commune de Nhuan Duc) a quant à lui quadruplé pour s'établir à 7,2 millions de VND/m². Selon certaines statistiques, dans certains quartiers de Cu Chi bénéficiant d'infrastructures de qualité, le terrain se négocie même à environ 17,5 millions de VND/m².
L'époque où tout le monde s'invitait à aller visiter des terrains dans la banlieue d'Hô Chi Minh-Ville est révolue.
À Hoc Mon, les prix des terrains ont flambé depuis 2020, date à laquelle l'information concernant le projet du Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville de transformer les districts de Hoc Mon, Binh Chanh et Nha Be en districts a été largement diffusée. De nombreux investisseurs ont alors acquis un grand nombre de parcelles à bas prix, puis ont fait grimper les prix grâce à des transactions ultra-rapides. Depuis, Hoc Mon est devenu l'un des épicentres de cette spéculation foncière. Les prix des terrains à Hoc Mon ont atteint des sommets le long d'axes routiers tels que Pham Thi Giay, Dang Thuc Vinh, Trinh Thi Mieng et Nguyen Anh Thu.
En 2020, le prix du terrain le plus bas à Hoc Mon, rue Le Thi Ha, oscillait entre 25 et 27 millions de VND/m². Le prix le plus élevé, pour un terrain d'une superficie de près de 3 000 m² avec façade, atteignait 45 millions de VND/m², soit une valeur de 13,5 milliards de VND. D'autres axes, tels que la route parallèle à la route nationale 22, la rue Tran Van Muoi et la rue Nguyen Thi Soc, affichent les hausses de prix les plus rapides à Hoc Mon. La route parallèle à la route nationale 22, en particulier, a connu la plus faible augmentation de prix, passant de 13-14 millions de VND/m² à 17-18 millions de VND/m².
Les terrains d'angle à Cu Chi, une zone bénéficiant d'une bonne infrastructure routière, étaient autrefois très recherchés et convoités par les investisseurs.
Parallèlement à cette hausse des prix, les annonces immobilières dans les quartiers de Cu Chi et Hoc Mon ont également figuré en tête des résultats de recherche sur les plateformes immobilières en ligne. Selon les statistiques de certains moteurs de recherche, après le Nouvel An lunaire 2022, les terrains situés dans les districts 2 et 9, ainsi que les quartiers de Hoc Mon et Cu Chi, font partie des mots-clés les plus recherchés sur les marchés immobiliers.
À cette époque, la surchauffe du marché a suscité de vives inquiétudes quant à un repli prévisible. S'adressant à la presse, M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville, a indiqué que certains avaient profité des informations divulguées lors des réunions pour réaliser des profits. Selon M. Chau, des spéculateurs, des agents immobiliers et des entreprises malhonnêtes ont fait flamber les prix des terrains dans les districts de Cu Chi et Hoc Mon.
De plus, de nombreux experts ont mis en garde contre les manipulations du marché, susceptibles d'induire les investisseurs fonciers en erreur lorsque la valeur réelle des terrains est excessivement surévaluée. Cet avertissement semble se confirmer, car de nombreuses informations montrent actuellement que les terrains de cette région sont vendus à perte.
Limiter les pertes pour de nombreuses raisons
Sur certains marchés immobiliers et groupes de courtiers sur les réseaux sociaux, on trouve de nombreux articles contenant des expressions telles que « liquidation de biens à des prix dérisoires », « limiter rapidement les pertes » ou « vendre un terrain pour rembourser une dette bancaire ». De nombreux vendeurs sont prêts à céder 30 à 40 % de la valeur de leur terrain pour récupérer de l'argent, et ce pour diverses raisons : rembourser une dette bancaire, payer des amendes à d'autres organismes ou faire face à une liquidation.
Par exemple, rue Nguyen Van Kha, un terrain de 123 m² est vendu par son propriétaire au prix de 1,52 milliard de VND, soit plus de 12 millions de VND/m². Le propriétaire explique qu'il s'agit d'une réduction de 500 millions de VND, car le terrain est de belle qualité, proche de la zone industrielle et des commodités. Il précise également que le prix est négociable.
Il n'est pas rare de voir de telles nouvelles annonçant des pertes dans les régions de Cu Chi et Hoc Mon.
Un autre terrain d'angle de 90 m² situé sur la route provinciale 8 (ville de Cu Chi) est également mis en vente à perte, à hauteur d'un milliard de VND. Ce terrain se trouve dans un nouveau quartier résidentiel doté d'infrastructures développées et de nombreux services. Le propriétaire explique qu'il doit rembourser un prêt bancaire et qu'il est donc contraint de vendre à bas prix, allant jusqu'à prendre en charge une commission élevée pour les agents immobiliers afin de trouver rapidement des acheteurs.
À Hoc Mon, certains terrains, dont la valeur dépassait 5 milliards de dongs entre 2021 et 2022, sont mis en vente par leurs propriétaires au prix de 4 milliards de dongs depuis deux mois, sans avoir suscité le moindre intérêt. Cette situation est également fréquente chez de nombreux autres investisseurs qui ont conservé leurs terrains pendant cette période faste.
D'après les recherches, le marché foncier dans ces zones a diminué de 5 à 15 % entre fin 2022 et janvier 2023. Actuellement, le recul général atteint 20 à 35 % et semble s'accentuer prochainement, de nombreux propriétaires fonciers étant soumis à la pression des banques. Bien que certaines transactions spéculatives aient eu lieu, le prix des terrains ayant fortement baissé, parfois jusqu'à 50 %, le marché reste globalement illiquide, notamment pour les grandes parcelles.
Pour expliquer cette situation, les experts l'attribuent en partie à l'influence du marché immobilier en général, les flux de trésorerie s'orientant vers d'autres placements à forte rentabilité à court terme. De nombreux investisseurs, notamment, attendent encore le point bas du marché, ce qui freine l'amélioration de la liquidité. Cette vague de ventes à perte s'est propagée du centre d'Hô-Chi-Minh-Ville aux districts périphériques et aux provinces voisines, créant une offre pléthorique et une pénurie de liquidités dans certaines zones.
Par ailleurs, les marchés de Hoc Mon et Cu Chi ont également été fortement touchés car, fin 2022, le Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville a demandé aux districts de banlieue de ne pas solliciter leur érection en districts ou en villes. Cette décision a eu un impact psychologique considérable sur les investissements et les transactions dans cette zone, entraînant une forte baisse de la liquidité du marché immobilier.
Cependant, d'après les données, malgré les prix actuels de vente à perte, de nombreux investisseurs détenant des biens datant de la période 2019-2020 réalisent encore d'importants bénéfices. Par conséquent, la totalité des terrains mis en vente à perte ne sont pas réellement déficitaires ; il s'agit simplement d'une réduction des profits liée à la vente des biens, permettant ainsi de dégager des fonds pour un prochain investissement plus rentable.
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