Les opportunités des villes satellites

Les personnes ayant de réels besoins en matière de logement ont encore du mal à trouver un endroit où « s’installer » au sens propre du terme en raison de la rareté de l’offre.

Après l'extension des limites administratives de Hô-Chi-Minh-Ville, nombreux étaient ceux qui espéraient un dynamisation du marché immobilier, une augmentation de l'offre et, partant, une accessibilité des prix. Or, la réalité a été tout autre : les prix des appartements ont continué de grimper tandis que l'offre restait rare.

Les tendances en matière d’achat de maisons évoluent

Français Le rapport sur le marché immobilier de Hô-Chi-Minh-Ville et de ses environs d'août 2025 par DKRA Consulting (filiale de DKRA Group) montre que l'immobilier résidentiel à Hô-Chi-Minh-Ville et dans les provinces voisines a reçu des signes positifs de reprise. Il a cité le segment des appartements avec une offre de 28 114 unités mises sur le marché, soit une augmentation de 58 % par rapport à la même période, avec un taux d'absorption de plus de 20 000 unités, soit 3,1 fois plus élevé qu'en 2024. Le segment des maisons de ville et des villas a enregistré une offre de 10 133 produits, soit une augmentation de 71 % par rapport à l'année précédente, avec 4 817 produits consommés, soit 4 fois plus élevé qu'à la même période. Les terrains à eux seuls ont enregistré une offre de 7 167 produits, soit une légère augmentation de 3 %, mais le taux d'absorption a atteint 1 130 produits, soit une augmentation de 2,2 fois.

La zone urbaine commerciale 826 EC est actuellement le centre d'investissement et résidentiel du sud de Ho Chi Minh-Ville avec son avantage d'emplacement - l'intersection de l'extension de Le Van Luong et de Long Hau, avec des livres rouges pour chaque parcelle et des prix raisonnables.

Selon M. Vo Hong Thang, directeur général adjoint de DKRA Consulting, le marché est en nette mutation. La province de Tay Ninh représente actuellement 40 % de l'offre et 67 % de la consommation primaire de maisons de ville et de villas au cours des huit premiers mois de l'année. Le segment des appartements dans le vieux quartier de Binh Duong a même dépassé celui de Hô-Chi-Minh-Ville (vieille ville), représentant 45,5 % de l'offre et 46,7 % de la consommation. Cependant, une forte différenciation subsiste : Hô-Chi-Minh-Ville se concentre principalement sur le segment des appartements haut de gamme de classe A, tandis que les zones voisines dominent le marché dans les segments milieu de gamme et abordable.

Concernant les acheteurs, M. Pham Lam, président du groupe DKRA, a expliqué qu'ils se répartissent actuellement en deux groupes principaux : ceux qui achètent pour vivre et ceux qui achètent pour investir. Le groupe des investisseurs est généralement composé de personnes déjà propriétaires, disposant d'un capital disponible, connaissant le marché et le financement, et s'intéressant à la rentabilité, à la situation géographique, à la planification, aux investisseurs et aux modes de paiement. À l'inverse, le groupe des acheteurs pour vivre est généralement composé de primo-accédants, disposant d'un budget modéré, prenant des décisions réfléchies et accordant une attention particulière à des facteurs tels que l'emplacement, le cadre de vie, les équipements, le prix et le soutien bancaire.

M. Lam a cité des données de DKRA Realty (agence générale de marketing et de distribution du groupe DKRA) montrant que la proportion de clients investisseurs reste prédominante par rapport aux acheteurs résidentiels. La tranche d'âge des acheteurs immobiliers à des fins d'investissement se situe généralement entre 35 et 44 ans, soit 37 %, tandis que la tranche d'âge des acheteurs résidentiels se concentre entre 25 et 34 ans, soit 40 %. Il est à noter que la majorité des clients investisseurs immobiliers résident toujours à Hô-Chi-Minh-Ville.

Selon le président du groupe DKRA, la vague immobilière s'est propagée aux zones satellites et limitrophes de Hô-Chi-Minh-Ville, telles que Can Gio, Can Giuoc et Long Hau. Ces zones deviennent des zones tampons importantes, avec des regroupements de projets de maisons de ville, des services synchrones, une valeur durable et une adéquation aux besoins réels en matière de logement, pour un budget d'environ 3 milliards de dongs. Par exemple, le projet 826 EC, adjacent au parc industriel de Long Hau, mis en œuvre par Hai Thanh Real Estate Trading Company Limited, a suscité un vif intérêt grâce à sa politique de prêts à 70 % sur 30 ans, de financements à taux d'intérêt de 15 mois, de différé de remboursement du capital de 24 mois et de remises préférentielles pour les paiements rapides et les achats en gros. Ce projet comprend 760 maisons de ville d'une superficie de 80 à 120 m², dont 98 % des infrastructures sont achevées et prêtes à être construites.

Une autre tendance observée est que les jeunes choisissent de plus en plus de se loger dans des zones périphériques. Ils apprécient les modes de vie écologiques, associés aux grandes agglomérations qui se développent vers les transports en commun. De plus, la transparence juridique est considérée comme une condition préalable. Pour répondre à cette exigence stricte, de nombreux investisseurs améliorent constamment leurs produits et développent des zones urbaines vertes, intelligentes et durables, associées à des infrastructures performantes.

Nécessité de développer des villes satellites

D'un point de vue macroéconomique, l'économiste Dr Can Van Luc a déclaré que le paysage économique mondial pour la période 2025-2026 restait marqué par de nombreuses zones d'ombre, le taux de croissance devant ralentir de 2,8 % en 2024 à 2,3 % au cours des deux prochaines années, selon les données de la Banque mondiale. Il a souligné que les principales raisons de ce ralentissement étaient les conflits géopolitiques incessants au Moyen-Orient et en Ukraine, la pression inflationniste persistante, les risques croissants liés à la dette publique et le ralentissement de la croissance des trois principales économies que sont les États-Unis, la Chine et l'Union européenne. Cependant, ce paysage présente encore des points positifs, l'investissement public mondial montrant des signes de reprise.

Pour le Vietnam, selon le Dr Can Van Luc, la situation est un peu plus optimiste grâce à de nouveaux moteurs de croissance importants. L'un d'eux est le flux de capitaux d'investissement direct étranger (IDE) enregistré, qui devrait atteindre 26,14 milliards USD en 2025, en hausse de 7,3 % par rapport à l'année précédente et pourrait augmenter à 42-46 milliards USD en 2026, correspondant à une croissance de 12 % à 14 %. Le secteur immobilier représente à lui seul 5 milliards USD, soit environ 20 % du total des capitaux d'IDE au cours des 8 premiers mois de 2025. De manière générale, les points positifs de l'économie vietnamienne résident dans la reprise des investissements, la hausse des IDE, bien qu'en léger ralentissement, et l'essor du secteur du tourisme.

De plus, la nouvelle orientation politique a également un impact évident sur le marché immobilier. Le Dr Can Van Luc a déclaré que la mise en place des institutions foncières, avec la modification de la loi foncière de 2024 et de la loi sur les activités immobilières, ainsi que le processus d'organisation administrative, ont ouvert de grandes opportunités. À Hô-Chi-Minh-Ville, après la fusion, la superficie a été multipliée par 2,4, la population a augmenté de 37 %, le PIB a atteint 2 078 000 milliards de dôngs, soit 67,74 % de la région, et le PIB par habitant a atteint 19,49 millions de dôngs. Ces éléments laissent présager une percée majeure, qui aura un impact considérable sur le marché immobilier.

À cela s'ajoutent une série de politiques clés, telles que l'élaboration d'un ensemble de politiques phares pour promouvoir l'économie verte et la numérisation, la mise en œuvre de la résolution 21/2021/QH15 sur le logement, la diversification des sources de financement via le Fonds national pour le logement, le renforcement de la lutte contre la corruption dans la gestion foncière et la conversion du modèle administratif à deux niveaux pour une meilleure efficacité de gestion. Ces mesures sont considérées comme des moteurs pour favoriser l'essor du marché immobilier, en particulier du segment satellite.

Ngo Viet Nam Son, expert en planification, docteur en sciences et architecte, partage ce point de vue et estime que la fusion des zones voisines pour agrandir Hô-Chi-Minh-Ville fera entrer cette ville dans l'ère de la « super-urbanité » en termes de superficie, de population et de rôle économique. Cette échelle supérieure offre de grands avantages en termes d'espace de développement et de ressources commerciales, mais pose également des défis majeurs en matière de gestion urbaine, d'allocation des infrastructures et de contrôle des déplacements.

Dans ce contexte, cet expert estime que la planification de l'agglomération d'Hô-Chi-Minh-Ville doit s'inscrire dans une vision à long terme, d'ici 2030-2050, avec un modèle multicentrique. Au lieu de tout concentrer dans le centre, la ville élargie doit développer des villes satellites dans la ceinture, chacune assumant des fonctions spécialisées telles que l'industrie, les services, l'éducation et la formation, l'urbanisme intelligent ou les éco-hôtels. Ce réseau multipolaire ne sera véritablement efficace que s'il est relié par un système de transport interrégional moderne, comprenant des lignes de ceinture, des autoroutes et des lignes ferroviaires urbaines, assurant une circulation aisée entre le centre et les zones satellites. « Plus important encore, la planification met l'accent sur le critère des "villes satellites vivables", ce qui signifie que ces villes doivent être véritablement vivables pour attirer les résidents et les inciter à s'y installer durablement. Ce n'est qu'en investissant de manière synchrone dans les infrastructures techniques et sociales, accompagnées de services essentiels en matière de santé, d'éducation et d'emploi, que les habitants se sentiront en sécurité et pourront rester. C'est la clé pour que les villes satellites jouent leur rôle dans la réduction de la pression sur le centre, tout en favorisant un développement équilibré et durable pour l'ensemble de la région », a souligné cet expert.

Forum immobilier résidentiel 2025

Dans le contexte d'un marché immobilier confronté à de nombreux problèmes d'offre et à la hausse des prix de l'immobilier... L'Association vietnamienne de l'immobilier (VNREA), en collaboration avec le journal Nguoi Lao Dong et la communauté des critiques immobilières, a organisé le « Housing Real Estate Forum 2025 » sur le thème « Satellite Waves » dans l'après-midi du 18 septembre au New World Saigon Hotel (HCMC).

Le forum abordera les questions suivantes : Comment les documents juridiques influencent-ils le marché immobilier ? Comment les trois moteurs institutionnels - financiers - des données façonneront-ils le « standard satellite vietnamien » dans les 5 prochaines années ? Quelles solutions les agences de gestion ont-elles pour gérer, soutenir les entreprises, stabiliser le marché et orienter le développement durable de l'immobilier satellite ?

Des dizaines de projets à grande échelle

Selon les statistiques de DKRA Consulting, Ho Chi Minh-Ville et ses environs comptent actuellement environ 18 projets de zones urbaines d'une superficie de plus de 100 hectares, totalisant plus de 16 500 hectares, dont 8 projets ont été et sont en cours de mise en œuvre avec une superficie de plus de 3 500 hectares, fournissant plus de 50 000 produits de logement au marché.

Source : https://nld.com.vn/thoi-co-cua-do-thi-ve-tinh-196250917203234645.htm