Impôt sur les revenus des ventes immobilières : toujours inquiets face à la nouvelle proposition

Les gens viennent faire certifier leur acte au bureau notarial n° 1, arrondissement 1, Hô-Chi-Minh-Ville - Photo : QUANG DINH

Cette politique fiscale devrait augmenter les recettes budgétaires, mais de nombreuses inquiétudes subsistent quant à sa faisabilité.

Tuoi Tre enregistre les avis d'experts sur cette question.

- Délégué HOANG VAN CUONG (membre de la Commission économique et financière de l'Assemblée nationale) :

Des options positives pour l'avenir

Actuellement, l'impôt sur le revenu des personnes physiques est déterminé sur le prix total de transfert immobilier multiplié par le taux d'imposition de 2 %. Cela sera très simple et pratique sans avoir à retracer l’origine des achats précédents.

Cependant, collecter 2 % présente également de nombreux inconvénients. Par exemple, les gens achètent une maison pour y vivre, mais pour une raison quelconque, ils doivent déménager et la vendre, mais le prix n'augmente pas et ils doivent toujours payer 2 % de taxe sur le prix de vente.

Par conséquent, l’option de taxer 20% sur la différence entre le prix d’achat et le prix de vente sera cohérente avec la réalité du marché et optimisera le montant de l’impôt sur le revenu des personnes physiques versé au budget de l’État.

Ce taux de 20 % est également similaire et équitable par rapport au taux d’imposition des organisations et des entreprises payant l’impôt sur les sociétés sur les transferts immobiliers.

Cependant, la gestion des informations sur les prix d'achat et de vente des biens immobiliers n'est actuellement pas possible. Toutes les informations sont basées sur les déclarations des acheteurs et des vendeurs, même si des déclarations erronées et frauduleuses peuvent encore se produire.

Par conséquent, l’option 20 % sera positive à l’avenir lorsque les données seront numérisées et que les informations seront entièrement gérées. Dans le contexte actuel, lorsque cela n’a pas été fait, il est nécessaire de continuer à mettre en œuvre le plan de taux d’imposition de 2 % et éventuellement de combiner le plan de 20 % avec des cas avec des informations complètes.

- Dr NGUYEN NGOC TU (fiscaliste) :

Les gens devraient être autorisés à choisir la méthode de calcul de l’impôt.

La nature de l'impôt sur le revenu des personnes physiques est prélevée sur le revenu, les contribuables individuels ne doivent payer l'impôt que lorsqu'ils réalisent des bénéfices.

La méthode de calcul de l’impôt sur le revenu des personnes physiques à 20 % sur les bénéfices provenant de transferts immobiliers est extrêmement raisonnable. Lors de la vente d'un bien immobilier, le vendeur doit payer l'impôt après que le prix d'achat et les frais ont été déduits du prix de vente. S'il y a un bénéfice, le vendeur doit payer des impôts. Contrairement à avant, même si la vente est à perte, le vendeur doit toujours payer 2% du prix de transfert.

En revanche, il est tout à fait possible d’appliquer cette politique lorsque le prix de transfert est déterminé. En conséquence, le cadre des prix des terrains du Comité populaire provincial s'est rapproché du prix du marché.

De nombreuses transactions via des échanges immobiliers et des paiements sans espèces. Certains coûts de base liés à l’immobilier tels que les intérêts des prêts bancaires, les frais de courtage, les coûts de construction, etc. ne sont pas difficiles à déterminer. Le plus simple est de prouver les intérêts d’un prêt bancaire au moyen d’un contrat de prêt indiquant le montant du prêt, la durée du prêt et le taux d’intérêt.

Les frais de courtage lors de l'achat et de la vente via une bourse immobilière sont également très clairs. En cas d'absence de document pour ce coût, il est nécessaire de fixer des frais communs de 0,5 à 1% du prix du transfert. Ou la base de calcul des coûts de construction est le contrat de construction, les documents d'achat de matières premières... S'il n'y a pas de documents pour déduire les coûts de construction, alors la base de calcul est le prix unitaire de construction du Comité populaire provincial.

La méthode de calcul de l'impôt de 20 % sur les bénéfices de transfert immobilier oblige également les gens à déclarer le prix de vente correct, garantissant ainsi la transparence et l'absence de perte fiscale pour le budget. Personne n'ose déclarer un prix inférieur au prix réel car plus tard, lorsque le bien est vendu, il y a un risque de devoir payer des impôts plus élevés.

Méthode de calcul de l'impôt avec un taux d'imposition fixe sur le prix de transfert dans le cas où le prix d'achat et les frais connexes ne peuvent être déterminés. Il y a des propriétés achetées il y a 15 à 20 ans, le prix d'achat est inconnu, même le prix d'achat à l'époque n'était que de 500 à 700 millions, mais maintenant le prix de vente est de 4 à 5 milliards, donc appliquer une différence de 20 % du prix d'achat moins le prix de vente et les frais connexes est déraisonnable. De nombreuses propriétés sont héritées des parents et non achetées, il n’y a donc pas de prix d’achat à déduire.

Concernant le taux d'imposition fixe, il faudrait appliquer 1% sur le prix de transfert au lieu des 2% actuels. Les prix de l’immobilier ont augmenté rapidement ces dernières années. La liste des prix des terrains du Comité populaire provincial de 2025 est très proche du prix du marché. Un taux d’imposition de 1 % est donc approprié, garantissant la capacité de paiement des citoyens.

Avec ces deux façons de calculer les impôts, les gens devraient être autorisés à choisir la méthode qui leur convient le mieux. Ainsi, la nouvelle politique est humaine, reflète la réalité et s’applique à la vie.

- M. NGUYEN VAN PHUNG (Association vietnamienne des comptables et des auditeurs) :

Éviter de causer des dommages aux détenteurs de longue date ayant de réels besoins en matière de logement

La méthode de calcul de l’impôt garantit l’équité pour les personnes, en particulier celles qui détiennent des biens immobiliers pendant une longue période, en évitant la situation où les détenteurs à long terme doivent payer des impôts plus élevés que les spéculateurs.

Il y a 10 ans, le prix d' ^{un mètre carré} de terrain était de 10 millions, mais aujourd'hui, il est monté à 70 millions. Si le prix de vente moins le prix d’achat est de 60 millions et que le taux d’imposition est de 20 %, ce n’est pas du tout acceptable. Par conséquent, en plus des dépenses déductibles telles que les intérêts des prêts bancaires, etc., il est nécessaire de déduire le coût dû à l'amortissement de l'année d'achat à l'année de vente.

Il faut notamment se demander s’il faut ou non taxer la conversion immobilière pour des besoins réels de logement, et dans quelle mesure.

En fait, de nombreuses personnes transforment leur maison d’une petite ruelle en une maison spacieuse avec des transports plus pratiques. Ils ont dû vendre leur maison actuelle et emprunter davantage d’argent pour en acheter une nouvelle. C’est un besoin légitime.

Si l'on soustrait le prix d'achat et les frais du prix de vente, on obtient une différence et on applique ensuite un taux d'imposition de 20 % sur le bénéfice de transfert, ce qui est déraisonnable. Cette différence n’est pas un profit car ce n’est pas une entreprise.

- M. NGUYEN VAN DINH (Président de l'Association des courtiers immobiliers du Vietnam) :

Il faut soutenir un comportement favorable au marché

Qu'il s'agisse de taxer 2% du prix de vente ou 20% du bénéfice, encore faut-il calculer pour que cet outil puisse fonctionner correctement et réguler le marché pour qu'il évolue dans la bonne direction. Le moment choisi pour proposer l’imposition d’une taxe visant à réguler le marché immobilier doit également être considéré de manière appropriée.

Lorsque le marché a besoin de stimuler les transactions pour surmonter les périodes difficiles, si des taxes sont imposées, les véritables investisseurs réduiront également leur taille commerciale, rendant l'offre du marché plus rare.

Lorsque le marché est actif, il est possible d'envisager d'appliquer des taxes sur les transactions immobilières pour éviter la spéculation, la hausse des prix et le surf.

L’objectif de la taxe foncière est d’aider le marché à se développer de manière plus stable. Il est donc nécessaire de disposer d’une feuille de route appropriée pour taxer l’immobilier afin d’éviter les chocs sur le marché.

La fiscalité des transactions immobilières doit être envisagée pour éviter de taxer ceux qui achètent des maisons pour des besoins réels de logement. La fiscalité immobilière devrait viser à décourager les comportements négatifs du marché tout en soutenant les comportements bénéfiques du marché. Les décideurs politiques devraient donc en tenir compte.

Les gens effectuent des procédures immobilières à la succursale du Bureau d'enregistrement foncier du district 7, à Hô-Chi-Minh-Ville - Photo : TU TRUNG

Comment les pays taxent-ils les transferts immobiliers ?

En Chine, selon Hrone.com, le taux d'imposition courant est de 20 % sur le revenu imposable, qui correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d'achat (après déduction des dépenses raisonnables, le cas échéant). Toutefois, selon le type de propriété, la durée de possession et l’emplacement, le taux d’imposition réel peut varier de 1 à 20 %.

En Thaïlande, les particuliers qui vendent des biens immobiliers seront soumis à une retenue à la source, généralement de 1 % du prix de vente déclaré, ou soumis à un barème progressif d'impôt sur le revenu des personnes physiques. De plus, si le bien est revendu dans les 5 ans, une taxe professionnelle spéciale de 3,3 % sur la valeur de transfert sera imposée. Pour le logement, ce taux d'imposition peut être exonéré si les conditions de durée de propriété et d'enregistrement du ménage sont remplies.

En Corée, le taux d’imposition progressif varie de 6 à 45 % selon la durée de propriété et la valeur du bénéfice. Si le bien est détenu pendant plus de 10 ans, le taux d’imposition le plus bas est de 6 % ; Si vendu dans un délai d'un an, le taux d'imposition peut atteindre 45 %.

Au Japon, les revenus provenant des transferts immobiliers sont également imposés à deux taux fixes, en fonction de la durée de détention du bien. Selon Legal500.com, si vous possédez un bien immobilier depuis plus de 5 ans, le taux d'imposition est de 15,315 % (impôt sur le revenu central/national) 5 % (taxe d'habitation locale), soit un total de 20,315 %. Si la durée de propriété est de 5 ans ou moins, le taux d'imposition passe à 30,63 % (impôt central sur le revenu) 9 % (taxe d'habitation locale), soit un total de 39,63 %.

- M. NGUYEN DUY HA (investisseur immobilier) :

Les transactions immobilières seront plus transparentes

Il y a deux ans, j'ai vendu un terrain de 600 millions de dollars à perte, mais j'ai quand même dû payer 2 % d'impôt, ce qui a entraîné une perte deux fois plus importante. Le calcul d’une taxe de 2 % sur la valeur du contrat révèle des inconvénients lorsque les pertes doivent encore être imposées, alors que la nature de l’impôt sur le revenu des personnes physiques est que les bénéfices sont imposés.

Le marché immobilier devient progressivement plus transparent et les investisseurs sont également plus professionnels. La proposition d’imposer un impôt sur le revenu de 20 % sur les bénéfices de transfert entraînerait des changements.

Les acheteurs et les vendeurs choisiront de traiter par l'intermédiaire des banques pour rendre les flux de trésorerie transparents et déclarer le prix de transfert correct, de signer un contrat de vente avec une unité de courtage avec une facture, et lors de la rénovation ou de la construction de nouveaux bâtiments, ils choisiront également des entreprises qui émettent des factures pour conserver les documents prouvant les coûts pour le calcul des impôts.

Ce calcul est également très adapté aux grands investisseurs disposant de valeurs d'actifs importantes et contribuera également à optimiser. Quant aux particuliers transférant un bien immobilier avec une grande différence entre le prix d'origine et le prix de sortie, ils peuvent toujours choisir la méthode de calcul de 2 %.

Il existe de nombreuses façons de calculer la taxe sur les transferts immobiliers pour aider les gens à choisir de manière proactive la solution optimale, évitant ainsi la situation de vendre à perte tout en devant payer des impôts élevés.

- M. LE QUOC KIEN (conseiller immobilier) :

Besoin de conseils sur les dépenses déductibles

Pour calculer efficacement l'impôt en utilisant le taux d'imposition de 20 % sur les bénéfices de transfert immobilier, il est nécessaire de disposer d'une base de données de l'historique des transactions foncières, garantissant un reflet précis des valeurs réelles des transactions via les transferts.

En outre, il devrait également y avoir un plan visant à contrôler les méthodes de paiement dans les transactions immobilières. Évitez la situation où tous ceux qui vendent des biens immobiliers perdent de l’argent et personne ne paie d’impôts.

Des directives détaillées sur la documentation doivent être émises pour démontrer les dépenses déductibles telles que les coûts de construction, les coûts de réparation, les frais juridiques, les frais de courtage, les frais d'intérêt ou les frais de rémunération des parties liées, le cas échéant. Évitez les situations dans lesquelles les vendeurs ne sont pas autorisés à inclure des dépenses raisonnables lors du calcul du revenu réel des transactions immobilières.

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Source : https://tuoitre.vn/thue-thu-nhap-mua-ban-nha-dat-van-thay-ban-khoan-voi-de-xuat-moi-2025051023265323.htm