Les gens viennent faire certifier leur acte au bureau notarial n° 1, arrondissement 1, Hô-Chi-Minh-Ville - Photo : QUANG DINH
Cette politique fiscale devrait augmenter les recettes budgétaires, mais de nombreuses inquiétudes subsistent quant à sa faisabilité.
Tuoi Tre enregistre les avis d'experts sur cette question.
- Délégué HOANG VAN CUONG (membre de la Commission économique et financière de l'Assemblée nationale) :
Des options positives pour l'avenir
Actuellement, l'impôt sur le revenu des personnes physiques est calculé sur le prix total de transfert immobilier multiplié par le taux d'imposition de 2 %. Son recouvrement sera ainsi très simple et pratique, car il n'est pas nécessaire de retracer l'origine des achats et ventes antérieurs.
Cependant, la taxe de 2 % présente également de nombreux inconvénients. Par exemple, certaines personnes achètent une maison pour y vivre, mais doivent ensuite, pour une raison ou une autre, déménager et la revendre, mais le prix n'augmente pas et doivent tout de même payer la taxe de 2 % sur le prix de vente.
Par conséquent, l’option de taxer 20% sur la différence entre le prix d’achat et le prix de vente sera cohérente avec la réalité du marché et optimisera le montant de l’impôt sur le revenu des personnes physiques versé au budget de l’État.
Ce taux de 20 % est également similaire et équitable par rapport au taux d’imposition des organisations et des entreprises payant l’impôt sur les sociétés sur les transferts immobiliers.
Cependant, la gestion des informations sur les prix d'achat et de vente de biens immobiliers n'est actuellement pas mise en œuvre. Toutes les informations reposent sur les déclarations des acheteurs et des vendeurs, et des déclarations erronées et frauduleuses persistent.
Par conséquent, l'option des 20 % sera bénéfique à l'avenir, lorsque les données seront numérisées et l'information entièrement gérée. Dans le contexte actuel, lorsque cela n'est pas possible, il est nécessaire de poursuivre la mise en œuvre de l'option de collecte de l'impôt à 2 % et de la combiner avec des dossiers contenant des informations complètes.
- Dr NGUYEN NGOC TU (fiscaliste) :
Les gens devraient être autorisés à choisir la méthode de calcul de l’impôt.
La nature de l'impôt sur le revenu des personnes physiques est prélevée sur le revenu, les contribuables individuels ne doivent payer l'impôt que lorsqu'ils réalisent des bénéfices.
La méthode de calcul de l'impôt sur le revenu des personnes physiques à 20 % sur les bénéfices issus de la cession immobilière est extrêmement judicieuse. Lors d'une vente immobilière, le prix de vente est déduit du prix d'achat et des frais. En cas de bénéfice, le vendeur doit s'acquitter de l'impôt. Contrairement à auparavant, même en cas de vente à perte, le vendeur devait payer 2 % du prix de cession.
En revanche, il est tout à fait possible d'appliquer cette politique lors de la détermination du prix de transfert. Ainsi, le cadre de tarification foncière du Comité populaire provincial s'est rapproché du prix du marché.
De nombreuses transactions s'effectuent via des plateformes de négociation immobilière et des paiements non monétaires. Certains coûts de base liés à l'immobilier, tels que les intérêts bancaires, les frais de courtage, les coûts de construction, etc., sont faciles à déterminer. Par exemple, les intérêts bancaires sont plus faciles à prouver au moyen d'un contrat de prêt précisant le montant, la durée et le taux d'intérêt du prêt.
Les frais de courtage pour les achats et les ventes via une salle des marchés immobiliers sont également très clairs. En l'absence de document justifiant ces frais, il est nécessaire de fixer des frais généraux de 0,5 à 1 % du prix de transfert. Le calcul des coûts de construction peut également être basé sur le contrat de construction, les documents d'achat de matières premières… En l'absence de document permettant de déduire les coûts de construction, le prix unitaire de construction du Comité populaire provincial sert de base de calcul.
La méthode de calcul de l'impôt de 20 % sur les plus-values immobilières oblige également les vendeurs à déclarer le prix de vente exact, garantissant ainsi la transparence et l'absence de perte fiscale. Personne n'ose déclarer un prix inférieur au prix réel, car lors de la revente ultérieure du bien, il risque de devoir payer des impôts plus élevés.
Méthode de calcul de l'impôt avec un taux fixe sur le prix de transfert, lorsque le prix d'achat et les frais annexes ne peuvent être déterminés. Certains biens immobiliers acquis il y a 15 à 20 ans ne peuvent être déterminés. Même s'il n'était alors que de 500 à 700 millions, leur prix de vente actuel est de 4 à 5 milliards. Appliquer un taux de 20 % de la différence entre le prix d'achat et les frais annexes est donc déraisonnable. De nombreux biens immobiliers sont hérités des parents et non achetés ; il n'y a donc pas de prix d'achat à déduire.
Concernant le taux d'imposition fixe, il est recommandé d'appliquer 1 % au prix de transfert au lieu de 2 % actuellement. Les prix de l'immobilier ont connu une forte hausse ces dernières années. La liste des prix des terrains du Comité populaire provincial à partir de 2025 est très proche du prix du marché. Par conséquent, un taux d'imposition de 1 % est approprié, garantissant la solvabilité des contribuables.
Avec ces deux méthodes de calcul de l'impôt, il est nécessaire de permettre aux contribuables de choisir celle qui leur convient le mieux. Ainsi, la nouvelle politique est humaine, reflète la réalité et s'applique à la vie.
- M. NGUYEN VAN PHUNG (Association vietnamienne des comptables et des auditeurs) :
Éviter de causer des dommages aux détenteurs de longue date ayant de réels besoins en matière de logement
La méthode de calcul de l’impôt garantit l’équité pour les personnes, en particulier celles qui détiennent des biens immobiliers pendant une longue période, en évitant la situation où les détenteurs à long terme doivent payer des impôts plus élevés que les spéculateurs.
Il y a dix ans, le prix d' un mètre carré de terrain était de 10 millions, mais il est aujourd'hui passé à 70 millions. Si l'on soustrait le prix de vente du prix d'achat, on obtient 60 millions et on applique un taux d'imposition de 20 %, ce n'est plus acceptable. Par conséquent, outre les dépenses déductibles comme les intérêts d'emprunt bancaire, il faut également déduire les coûts liés à l'inflation de l'année d'achat jusqu'à la vente.
Il faut notamment se demander s’il faut ou non taxer la conversion immobilière pour des besoins réels de logement, et dans quelle mesure.
En réalité, de nombreuses personnes ont quitté de petites maisons dans des ruelles pour des maisons plus grandes et plus accessibles par les transports. Elles doivent vendre leur logement actuel et emprunter davantage pour en acheter un nouveau. C'est un besoin légitime.
Si l'on soustrait le prix d'achat et les frais du prix de vente, on obtient une différence, puis on applique un taux d'imposition de 20 % sur le bénéfice de cession, ce qui est déraisonnable. Cette différence ne constitue pas un bénéfice, car il ne s'agit pas d'une activité commerciale.
- M. NGUYEN VAN DINH (Président de l'Association des courtiers immobiliers du Vietnam) :
Il faut soutenir un comportement favorable au marché
Qu'il s'agisse d'imposer 2 % du prix de vente ou 20 % du bénéfice, il est toujours nécessaire de calculer le bon fonctionnement de cet outil et de réguler le marché pour qu'il évolue dans la bonne direction. Le moment opportun pour proposer l'imposition d'une taxe visant à réguler le marché immobilier doit également être mûrement réfléchi.
Lorsque le marché a besoin de stimuler les transactions pour surmonter les périodes difficiles, si des taxes sont imposées, les véritables investisseurs réduiront également leur taille commerciale, rendant l'offre du marché plus rare.
Lorsque le marché est actif, il est possible d'envisager d'appliquer des taxes sur les transactions immobilières pour éviter la spéculation, la hausse des prix et le surf.
L’objectif de la taxe foncière est d’aider le marché à se développer de manière plus stable. Il est donc nécessaire de disposer d’une feuille de route appropriée pour taxer l’immobilier afin d’éviter les chocs sur le marché.
La taxation des transactions immobilières devrait être envisagée afin d'éviter d'imposer ceux qui achètent des maisons pour des besoins réels en matière de logement. Elle devrait permettre de prévenir les comportements négatifs du marché tout en soutenant les comportements bénéfiques, ce que les organismes politiques devraient prendre en compte.
Les gens effectuent des procédures immobilières à la succursale du Bureau d'enregistrement foncier du district 7, à Hô-Chi-Minh-Ville - Photo : TU TRUNG
Comment les pays taxent-ils les transferts immobiliers ?
En Chine, selon Hrone.com, le taux d'imposition habituel est de 20 % sur le revenu imposable, soit la différence entre le prix de vente et le prix d'achat (après déduction des frais raisonnables, le cas échéant). Cependant, selon le type de bien, la durée de détention et la localisation, le taux d'imposition réel peut varier de 1 % à 20 %.
En Thaïlande, les particuliers qui vendent des biens immobiliers sont soumis à une retenue à la source, généralement égale à 1 % du prix de vente déclaré, ou à un barème progressif d'impôt sur le revenu des personnes physiques. De plus, si le bien est revendu dans les 5 ans, une taxe professionnelle spéciale de 3,3 % de la valeur de transfert est également prélevée. Pour les biens résidentiels, cette taxe peut être exonérée si les conditions de propriété et d'enregistrement du foyer sont remplies.
En Corée, le taux d'imposition progressif varie de 6 à 45 % selon la durée de détention et la valeur du bénéfice. Si le bien est détenu plus de 10 ans, le taux d'imposition le plus bas est de 6 % ; s'il est vendu dans l'année, le taux peut atteindre 45 %.
Au Japon, les revenus issus de transferts immobiliers sont également imposés à deux taux fixes, selon la durée de détention du bien. Selon Legal500.com, si le bien est détenu depuis plus de cinq ans, le taux d'imposition est de 15,315 % (impôt national sur le revenu) et de 5 % (impôt local d'habitation), soit un total de 20,315 %. Si la durée de détention est inférieure à cinq ans, le taux d'imposition passe à 30,63 % (impôt national sur le revenu) et à 9 % (impôt local d'habitation), soit un total de 39,63 %.
- M. NGUYEN DUY HA (investisseur immobilier) :
Les transactions immobilières seront plus transparentes
Il y a deux ans, j'ai vendu un terrain de 600 millions de VND avec une perte importante, mais j'ai quand même dû payer 2 % d'impôt, ce qui a entraîné une double perte. Le calcul d'un impôt de 2 % sur la valeur du contrat révèle ses inconvénients lorsque les pertes doivent encore être imposées, alors que la nature de l'impôt sur le revenu des personnes physiques impose les bénéfices.
Le marché immobilier gagne progressivement en transparence et les investisseurs se professionnalisent. La proposition d'instaurer un impôt sur le revenu de 20 % sur les bénéfices de cession entraînera des changements.
Les acheteurs et les vendeurs choisiront de traiter par l'intermédiaire des banques pour rendre les flux de trésorerie transparents et déclarer le prix de transfert correct, de signer un contrat de vente avec une unité de courtage avec une facture, et lors de la rénovation ou de la construction de nouveaux bâtiments, ils choisiront également des entreprises qui émettent des factures pour conserver les documents prouvant les coûts pour le calcul des impôts.
Cette méthode de calcul est également très adaptée aux grands investisseurs disposant d'actifs importants, ce qui contribue à l'optimisation. Quant aux particuliers transférant des biens immobiliers présentant une différence importante entre leur prix d'origine et leur prix de vente, ils peuvent toujours opter pour la méthode de calcul à 2 %.
Il existe de nombreuses façons de calculer la taxe sur les transferts immobiliers pour aider les gens à choisir de manière proactive la solution optimale, évitant ainsi la situation de vendre à perte tout en devant payer des impôts élevés.
- M. LE QUOC KIEN (conseiller immobilier) :
Besoin de conseils sur les dépenses déductibles
Pour calculer efficacement l'impôt en utilisant le taux d'imposition de 20 % sur les bénéfices de transfert de biens immobiliers, il est nécessaire de disposer d'une base de données de l'historique des transactions foncières, garantissant une réflexion précise des valeurs réelles des transactions via les transferts.
De plus, il est nécessaire de mettre en place un plan de contrôle des modes de paiement lors des transactions immobilières. Il faut éviter que tous les vendeurs immobiliers perdent de l'argent et que personne ne paie d'impôts.
Des directives détaillées sur la documentation à fournir devraient être fournies pour justifier les dépenses déductibles, telles que les coûts de construction, les frais de réparation, les frais juridiques, les frais de courtage, les frais d'intérêts ou les frais de rémunération des parties liées, le cas échéant. Il convient d'éviter que les vendeurs ne soient pas autorisés à inclure des dépenses raisonnables dans le calcul du revenu réel des transactions immobilières.
Source : https://tuoitre.vn/thue-thu-nhap-mua-ban-nha-dat-van-thay-ban-khoan-voi-de-xuat-moi-2025051023265323.htm
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