Impôt sur le revenu des ventes immobilières : Je reste inquiet(e) face à la nouvelle proposition

Le ministère des Finances étudie le choix entre deux méthodes de calcul des impôts, y compris l'option d'appliquer un taux d'imposition de 20 % aux bénéfices provenant des cessions immobilières.

Des personnes se rendent à l'office notarié n° 1, 1er arrondissement, Hô Chi Minh-Ville pour faire authentifier leurs documents. - Photo : QUANG DINH

Cette politique fiscale devrait accroître les recettes budgétaires, mais sa faisabilité suscite de nombreuses inquiétudes.

Tuoi Tre recueille les avis d'experts sur cette question.

- Le délégué HOANG VAN CUONG (membre de la Commission économique et financière de l'Assemblée nationale) :

Des perspectives positives pour l'avenir

Actuellement, l'impôt sur le revenu des personnes physiques est calculé sur le prix total de la transaction immobilière, multiplié par un taux d'imposition de 2 %. Ce mode de calcul sera très simple et pratique, car il ne sera plus nécessaire de retracer l'historique des achats et des ventes.

Cependant, la taxe de 2 % présente également de nombreux inconvénients. Par exemple, une personne achète une maison pour y habiter, mais doit ensuite déménager pour une raison ou une autre ; elle la vend, mais sa valeur n’augmente pas et elle doit tout de même payer une taxe de 2 % sur le prix de vente.

Par conséquent, l'option d'imposer à hauteur de 20 % la différence entre le prix d'achat et le prix de vente sera cohérente avec la réalité du marché et optimisera le montant de l'impôt sur le revenu des personnes physiques versé au budget de l'État.

Ce taux de 20 % est également similaire et équitable par rapport au taux d'imposition des organisations et des entreprises qui paient l'impôt sur les sociétés sur les transferts immobiliers.

Cependant, la gestion des informations relatives aux prix d'achat et de vente des biens immobiliers n'est actuellement pas mise en œuvre. Toutes les informations reposent sur les déclarations des acheteurs et des vendeurs, et les cas de déclarations inexactes et frauduleuses persistent.

Par conséquent, l'option à 20 % sera avantageuse à l'avenir, lorsque les données seront numérisées et l'information pleinement gérée. Dans le contexte actuel, lorsqu'elle n'est pas possible, il convient de poursuivre la mise en œuvre de l'option de prélèvement à 2 % et, éventuellement, de combiner l'option à 20 % avec les cas où l'information est complète.

- Dr NGUYEN NGOC TU (fiscaliste) :

Les citoyens devraient avoir la possibilité de choisir la méthode de calcul de leurs impôts.

L’impôt sur le revenu des personnes physiques est prélevé sur le revenu ; les contribuables individuels ne doivent payer d’impôt que lorsqu’ils réalisent un bénéfice.

La méthode de calcul de l'impôt sur le revenu des personnes physiques à 20 % sur les plus-values ​​immobilières est tout à fait raisonnable. Lors de la vente d'un bien immobilier, le prix de vente est calculé en soustrayant le prix d'achat et les frais. S'il y a plus-value, le vendeur est imposable. Auparavant, même en cas de perte, le vendeur devait s'acquitter de 2 % du prix de vente.

En revanche, il est tout à fait possible d'appliquer cette politique une fois le prix de transfert fixé. Par conséquent, le cadre de fixation des prix fonciers du Comité populaire provincial s'est aligné sur les prix du marché.

De nombreuses transactions s'effectuent par le biais d'échanges immobiliers et de paiements non monétaires. Certains frais de base liés à l'immobilier, tels que les intérêts bancaires, les frais d'agence et les coûts de construction, sont faciles à déterminer. Par exemple, les intérêts bancaires sont plus facilement justifiables grâce à un contrat de prêt précisant le montant, la durée et le taux d'intérêt.

Les frais de courtage lors d'une transaction immobilière en salle des marchés sont clairement définis. En l'absence de justificatif, des frais fixes de 0,5 à 1 % du prix de vente sont généralement appliqués. Le calcul des coûts de construction repose sur le contrat de construction, les documents d'achat des matières premières, etc. À défaut de justificatif, le prix unitaire de construction fixé par le Comité populaire provincial fait foi.

Le taux d'imposition de 20 % sur les plus-values ​​immobilières incite à déclarer le prix de vente exact, garantissant ainsi la transparence et évitant tout manque à gagner fiscal. Personne n'ose déclarer un prix inférieur à la réalité, car la revente ultérieure du bien immobilier pourrait entraîner une surimposition.

La méthode de calcul de l'impôt à taux fixe sur le prix de transfert s'applique lorsque le prix d'achat et les frais annexes sont indéterminables. Pour certains biens acquis il y a 15 à 20 ans, le prix d'achat est inconnu, même s'il n'était alors que de 500 à 700 millions, alors que leur prix de vente actuel atteint 4 à 5 milliards. Dès lors, appliquer un taux de 20 % sur la différence entre le prix d'achat et le prix de vente, frais annexes inclus, est injustifié. De nombreux biens sont hérités et non acquis, ne disposant donc d'aucun prix d'achat déductible.

Concernant le taux d'imposition fixe, il est recommandé d'appliquer 1 % au prix de transfert au lieu des 2 % actuellement en vigueur. Les prix de l'immobilier ont connu une forte hausse ces dernières années. Le barème foncier du Comité populaire provincial pour 2025 est très proche des prix du marché. Par conséquent, un taux d'imposition de 1 % est approprié et garantit l'accessibilité financière pour les particuliers.

Avec ces deux méthodes de calcul d'impôt, il est nécessaire de laisser aux contribuables le choix de celle qui leur est la plus avantageuse. Ainsi, la nouvelle politique est humaine, réaliste et concrète.

- M. NGUYEN VAN PHUNG (Association vietnamienne des comptables et des auditeurs) :

Évitez de causer du tort aux détenteurs à long terme ayant de réels besoins en matière de logement.

La méthode de calcul des impôts garantit l'équité pour tous, notamment pour ceux qui détiennent des biens immobiliers depuis longtemps, en évitant que les détenteurs à long terme aient à payer des impôts plus élevés que les spéculateurs.

Il y a dix ans, le prix du ^{mètre carré} de terrain était de 10 millions, mais il a maintenant atteint 70 millions. Si l'on soustrait le prix d'achat du prix de vente, on obtient 60 millions, et qu'on applique un taux d'imposition de 20 %, le résultat est loin d'être satisfaisant. Par conséquent, outre les charges déductibles telles que les intérêts d'emprunt bancaire, il convient également de déduire l'amortissement du bien entre l'année d'acquisition et l'année de vente.

Il convient notamment d'examiner s'il faut taxer ou non la conversion de biens immobiliers destinés à répondre à de réels besoins en logements, et dans quelle mesure.

En réalité, nombreuses sont les personnes qui quittent une petite maison située dans une ruelle pour une maison plus grande et mieux desservie par les transports. Elles doivent vendre leur logement actuel et contracter un nouvel emprunt pour acquérir ce nouveau bien. Il s'agit d'un besoin légitime.

Si l'on soustrait le prix d'achat et les frais du prix de vente, on obtient une différence sur laquelle on applique un taux d'imposition de 20 %, ce qui est injustifié. Cette différence ne constitue pas un profit puisqu'il ne s'agit pas d'une activité commerciale.

- M. NGUYEN VAN DINH (Président de l'Association des courtiers immobiliers du Vietnam) :

Il est nécessaire de soutenir les comportements favorables au marché.

Qu’il s’agisse d’une taxe de 2 % sur le prix de vente ou de 20 % sur le bénéfice, il est indispensable d’effectuer les calculs nécessaires pour que cet outil fonctionne correctement et contribue à l’évolution du marché. Le moment opportun pour proposer une telle taxe afin de réguler le marché immobilier doit également être mûrement réfléchi.

Lorsque le marché a besoin de stimuler les transactions pour surmonter les périodes difficiles, l'imposition de taxes incitera également les véritables investisseurs à réduire la taille de leurs entreprises, ce qui raréfiera l'offre du marché.

En période de forte croissance du marché, il est possible d'envisager l'application de taxes aux transactions immobilières afin de prévenir la spéculation, les hausses de prix et les opérations spéculatives abusives.

L’objectif de la taxe foncière est de contribuer à un développement plus stable du marché ; il est donc nécessaire d’établir une feuille de route appropriée pour sa mise en œuvre afin d’éviter les chocs de marché.

Il convient d'envisager une taxation des transactions immobilières afin d'éviter de pénaliser ceux qui achètent un logement pour répondre à de réels besoins. La taxation immobilière devrait viser à décourager les comportements néfastes du marché tout en encourageant les comportements vertueux ; les instances décisionnelles devraient donc se pencher sur la question.

Des personnes effectuent des démarches immobilières au bureau d'enregistrement foncier du 7e arrondissement d'Hô-Chi-Minh-Ville - Photo : TU TRUNG

Comment les pays taxent-ils les transferts immobiliers ?

En Chine, selon Hrone.com, le taux d'imposition standard est de 20 % sur le revenu imposable, soit la différence entre le prix de vente et le prix d'achat (après déduction des frais raisonnables, le cas échéant). Cependant, en fonction du type de bien immobilier, de la durée de détention et de sa localisation, le taux d'imposition réel peut varier de 1 % à 20 %.

En Thaïlande, les particuliers vendant un bien immobilier sont soumis à une retenue à la source, généralement de 1 % du prix de vente déclaré, ou à un impôt sur le revenu progressif. De plus, en cas de revente du bien dans les cinq ans, une taxe professionnelle spéciale de 3,3 % de la valeur de transfert est également prélevée. Pour les résidences principales, cette taxe peut être exonérée sous certaines conditions de propriété et d'enregistrement du domicile.

En Corée, le taux d'imposition progressif varie de 6 % à 45 % selon la durée de détention et le montant de la plus-value. Si le bien est détenu pendant plus de 10 ans, le taux d'imposition minimal est de 6 % ; s'il est vendu dans l'année qui suit, il peut atteindre 45 %.

Au Japon, les revenus issus des mutations immobilières sont imposés à deux taux fixes, selon la durée de détention du bien. D'après Legal500.com, si le bien a été détenu pendant plus de 5 ans, le taux d'imposition est de 15,315 % (impôt national sur le revenu) plus 5 % (taxe d'habitation locale), soit un total de 20,315 %. Si la durée de détention est inférieure à 5 ans, le taux d'imposition passe à 30,63 % (impôt national sur le revenu) plus 9 % (taxe d'habitation locale), soit un total de 39,63 %.

- M. NGUYEN DUY HA (investisseur immobilier) :

Les transactions immobilières seront plus transparentes.

Il y a deux ans, j'ai vendu un terrain de 600 millions de VND à perte, mais j'ai tout de même dû payer 2 % d'impôt, ce qui a entraîné une double perte. Le calcul de cet impôt de 2 % sur la valeur de la transaction révèle ses lacunes, car les pertes sont également imposées, alors que l'impôt sur le revenu des personnes physiques est, par nature, imposé sur les bénéfices.

Le marché immobilier gagne progressivement en transparence et les investisseurs se professionnalisent. La proposition d'imposer une taxe de 20 % sur les plus-values ​​de cession va engendrer des changements.

Acheteurs et vendeurs privilégieront les transactions bancaires afin de garantir la transparence des flux de trésorerie et de déclarer le prix de transfert exact, signeront un contrat de vente avec un courtier muni d'une facture, et lors de rénovations ou de constructions neuves, ils choisiront également des entreprises qui émettent des factures afin de conserver les justificatifs de coûts pour le calcul des impôts.

Cette méthode de calcul est également très adaptée aux grands investisseurs possédant des actifs importants, ce qui contribue à optimiser leur situation. Quant aux particuliers qui cèdent un bien immobilier avec un écart important entre le prix d'achat initial et le prix de revente, ils peuvent toujours opter pour la méthode de calcul à 2 %.

Il existe de nombreuses façons de calculer les droits de mutation immobilière afin d'aider les particuliers à choisir proactivement la solution optimale, évitant ainsi de se retrouver à vendre à perte tout en devant payer des impôts élevés.

- M. LE QUOC KIEN (conseiller immobilier) :

Besoin de conseils sur les dépenses déductibles

Pour calculer efficacement l'impôt en utilisant le taux d'imposition de 20 % sur les bénéfices des transferts immobiliers, il est nécessaire de disposer d'une base de données de l'historique des transactions foncières, garantissant une représentation précise des valeurs réelles des transactions à travers les transferts.

De plus, il convient de mettre en place un système de contrôle des modes de paiement dans les transactions immobilières. Il faut éviter une situation où tous les vendeurs immobiliers perdent de l'argent et où personne ne paie d'impôts.

Il est nécessaire de fournir des instructions détaillées concernant les documents justificatifs des dépenses déductibles, telles que les frais de construction, de réparation, juridiques, de courtage, d'intérêts d'emprunt ou les indemnités versées aux parties liées, le cas échéant. Il convient d'éviter toute situation où le vendeur ne serait pas autorisé à inclure des frais raisonnables dans le calcul de son revenu réel issu de ses activités de transactions immobilières.

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Source : https://tuoitre.vn/thue-thu-nhap-mua-ban-nha-dat-van-thay-ban-khoan-voi-de-xuat-moi-2025051023265323.htm