Une lueur d'espoir à Hanoï : la création de 5 villas sur des terres gagnées sur la mer à Khanh Hoa entraîne une baisse des prix des appartements. Pourquoi les investisseurs hésitent-ils encore ?

Malgré la baisse des prix des appartements, les investisseurs restent hésitants ; Khanh Hoa récupère des terres pour 5 villas sur le site du palais de Bao Dai ; les terrains de banlieue sont de nouveau très recherchés lorsqu'ils sont divisés en parcelles... sont les dernières nouvelles immobilières.

Dernières nouvelles du marché immobilier : Après un mois de lancement des lotissements et des divisions parcellaires, les terrains en périphérie d’Hanoï commencent à attirer des acheteurs. (Photo : N.Le)

Regrettant le prix, les investisseurs ont encore « peur » des appartements mis en vente à perte.

Récemment, le marché immobilier est inondé d'annonces de vente d'appartements à perte ou en baisse de prix. Dans l'ancien district 9 (aujourd'hui ville de Thu Duc), une zone urbaine de près de 300 hectares, certains appartements sont proposés à des prix attractifs. Un appartement de deux chambres, d'une superficie d'environ 54 mètres carrés, acheté il y a plus de deux ans pour plus de 3 milliards de VND, est désormais mis en vente pour environ 2,7 milliards de VND. De même, un appartement situé dans la zone de relogement du district 2, d'une superficie de 80 mètres carrés, est proposé à environ 2,5 milliards de VND.

Nombreux sont ceux qui souhaitent saisir cette opportunité d'acquérir un appartement à louer et de se constituer ainsi une source de revenus stable. Cependant, les problèmes de trésorerie et de rentabilité de l'investissement les freinent.

D'après les calculs, si l'on achète un appartement à environ 2,7 milliards de VND, une fois le délai de grâce pour le remboursement du capital et des intérêts expiré, l'investisseur devra payer environ 22 à 23 millions de VND par mois. En cas d'achat pour le louer, le loyer mensuel n'est que d'environ 5 à 6 millions de VND, ce qui est insuffisant pour couvrir les intérêts. C'est pourquoi beaucoup hésitent au moment de prendre leur décision.

Le prix moyen actuel des appartements à Hô Chi Minh-Ville se situe entre 60 et 70 millions de VND/m². Parallèlement, l'offre de logements sociaux et à loyer modéré est insuffisante. Les prix des appartements augmentent tandis que les loyers peinent à se redresser, ce qui explique la faible rentabilité de ce type de logement ces derniers temps.

Selon une étude réalisée par un institut d'études de marché, la marge bénéficiaire des locations d'appartements à Hô Chi Minh-Ville n'a atteint que 4,4 % par an au premier trimestre 2023, un chiffre bien inférieur aux 5,9 % enregistrés en 2019. Affecté par la pandémie, ce taux a chuté à 4,9 % par an au cours des trois dernières années (2020-2022), puis s'est stabilisé à 4,1 %, avant de remonter récemment.

Les taux d'intérêt constituent actuellement un frein à l'achat immobilier. Alors qu'ils avoisinaient les 10 % par an ces dernières années, ils se situent aujourd'hui autour de 13-14 %, ce qui rend l'accès au crédit difficile.

M. Vo Hong Thang, directeur des services de conseil et du développement de projets du groupe DKRA, a déclaré que le marché propose actuellement des appartements à prix réduits, voire à perte, et que de nombreux biens d'occasion sont même soldés à -30 %. Cependant, cette opportunité s'adresse aux investisseurs disposant de liquidités suffisantes pour profiter de ces biens immobiliers fortement remisés, bien situés et bénéficiant d'une demande croissante.

Pour ceux qui doivent recourir à l'effet de levier financier et emprunter auprès des banques, la situation est tout autre. Actuellement, les loyers sont stables et tendent à augmenter, la marge bénéficiaire moyenne se situe autour de 4 à 5 % par an, tandis que les taux d'intérêt bancaires atteignent 13 à 14 % par an.

De toute évidence, les recettes ne suffisent pas à couvrir les intérêts de l'emprunt. Par conséquent, si les investisseurs ont recours à l'effet de levier, l'achat d'un appartement à louer n'est pas avantageux actuellement. Bien que la valeur de cet appartement puisse potentiellement augmenter à l'avenir, la charge financière est actuellement très lourde.

Partageant cet avis, M. Dinh Minh Tuan, directeur de Batdongsan.com pour la région Sud, a analysé que, pour investir dans des appartements destinés à la location, les investisseurs doivent prendre en compte l'augmentation annuelle potentielle du prix et la marge bénéficiaire locative par rapport aux taux d'intérêt bancaires. En période de forte croissance du marché (2018-2020), les prix des appartements pouvaient augmenter de 10 à 15 % par an. Entre 2021 et 2023, la hausse moyenne des prix devrait se limiter à environ 8 % par an et rester stable. Pour les appartements de seconde main, l'augmentation devrait être de seulement 3 à 4 % par an.

D'après M. Tuan, le marché connaît actuellement deux tendances distinctes : les appartements neufs voient leur prix augmenter tandis que les appartements d'occasion se vendent à perte.

Les projets de revente sur le marché secondaire se négocient toujours autour de 50 à 60 millions de VND/m², mais recourent souvent à des remises et à des paiements rapides pour ajuster les prix. Le taux de rentabilité locative de ce segment n'a pas atteint le niveau escompté (environ 6 %/an), reste inférieur aux intérêts des prêts bancaires et est alourdi par ces derniers. Par conséquent, pour les investisseurs achetant des appartements destinés à la location, il est difficile de rendre l'opération attractive. « Le plus difficile sur le marché est d'obtenir des capitaux, et y accéder à ce stade est extrêmement difficile », a déclaré M. Tuan.

En conclusion, M. Tuan a indiqué que les loyers des appartements déjà livrés et mis en location augmenteront. Les investisseurs qui achètent à des fins d'investissement doivent prendre en compte les questions de capital et d'intérêts.

Le marché foncier suburbain est en pleine effervescence depuis la libéralisation du lotissement et de la division des parcelles.

Selon Vietnamnet , un mois après le lancement du lotissement, les terrains en périphérie d'Hanoï commencent à attirer des acheteurs. Les enquêtes montrent que la plupart des clients s'intéressent uniquement aux terrains disposant d'un titre de propriété, d'un statut juridique clair et dont le prix se situe entre 1 et 1,5 milliard de dongs.

M. Pham Duc Toan, directeur général de la société par actions EZ Real Estate Investment and Development (EZ Property), a estimé que l'autorisation de subdivision et de division des parcelles à Hanoï aurait un impact positif sur le marché. Bien que modeste, cet impact devrait dynamiser le marché, notamment le secteur foncier.

Le marché immobilier est en crise et ne devrait pas créer de barrières qui le rendent encore plus difficile à gérer. Divisé en petites parcelles, il répondrait aux besoins de la majorité des personnes ayant de réels besoins en logement.

« À partir de là, le secteur immobilier en bénéficiera également. Notamment lors du lotissement, le marché connaîtra des transactions et l’État percevra des droits de mutation », a déclaré M. Toan.

Selon cette personne, des régions comme Tu Liem, Ha Dong, Dong Anh, Me Linh... possèdent de nombreuses parcelles de terre appartenant à leurs habitants, donc lorsque ces parcelles seront divisées, cela créera une bonne offre pour le marché.

Évaluant également l'impact positif sur le marché immobilier depuis la reprise du morcellement et du lotissement des terrains à Hanoï, M. Le Dinh Chung, directeur général de la société par actions SGO Homes Real Estate Investment and Development, a déclaré que les transactions avaient repris sur le marché de la banlieue.

« Comparativement à la période précédant le Têt, le marché a commencé à attirer l’attention des investisseurs, avec certaines transactions. Celles-ci se concentrent principalement dans les zones densément peuplées où les besoins en logements sont réels. Il s’agit de zones répondant à des besoins d’investissement à long terme dans le cadre du développement urbain, comme Lang Hoa Lac… »

« Le lotissement et la division des parcelles contribuent également à la reprise du marché du point de vue des consommateurs, en créant des biens adaptés à un plus grand nombre d'acquéreurs. Parallèlement, ils constituent le moteur et l'élément général de la reprise du marché immobilier », a déclaré M. Chung.

Face à une offre insuffisante, rendant la vente des produits de l'investisseur quasi impossible, M. Chung a indiqué que le morcellement des parcelles permettrait d'accroître l'offre sur le marché. Un marché plus approvisionné favorisera sans aucun doute les transactions.

Concernant les prix des terrains, M. Chung a déclaré qu'en réalité, les prix du marché continuent de baisser par rapport au pic, de l'ordre de 15 à 20 %, et même de 30 % dans certaines régions.

« C’est à ce moment précis que l’offre et la demande ont réellement l’opportunité de trouver de bons produits, l’opportunité d’acheter pour vivre », a ajouté M. Chung.

Concernant le segment foncier d'ici la fin de l'année, M. Chung a déclaré qu'il était peu probable que l'on observe des histoires « brûlantes » ou « fiévreuses » comme par le passé.

M. Le Dinh Hao, directeur des ventes de la région Nord de Batdongsan.com.vn, a estimé que la réouverture des divisions foncières serait une « petite lueur d'espoir » pour le marché foncier de Hanoï.

Selon M. Hao, pour que le marché foncier se développe de manière plus durable, un soutien accru est nécessaire, notamment en favorisant la relocalisation des centres administratifs, des parcs industriels, des projets et des universités en périphérie de Hanoï.

Parallèlement, il convient d'investir davantage dans les zones urbaines satellites de l'ouest, telles que Hoa Lac et Xuan Mai, et au nord du fleuve Rouge, comme Me Linh, Soc Son et Dong Anh.

M. Hao a notamment déclaré que le marché a besoin de formules de prêts immobiliers assorties de taux d'intérêt plus adaptés.

« Les taux d'intérêt sur les prêts sont inférieurs à 10 % au lieu de la moyenne de 11 à 13 %. Parallèlement, il convient de privilégier les prêts immobiliers destinés à la production et à l'exploitation de biens générant des flux de trésorerie, plutôt que les prêts immobiliers spéculatifs », a déclaré M. Hao.

Khanh Hoa : Récupération officielle des terres de 5 villas sur le site du palais de Bao Dai

Le Comité populaire provincial de Khanh Hoa a décidé de récupérer les terres de 5 villas anciennes du projet Bao Dai Luxury Resort, dans le quartier de Vinh Nguyen, ville de Nha Trang.

Dans la décision n° 1125/QD-UBND, datée du 19 mai 2023, le vice-président du Comité populaire provincial de Khanh Hoa, Le Huu Hoang, a signé la révocation de 9 209,4 mètres carrés de terrain de 5 villas reliques de Bao Dai louées par la Khanh Ha Investment Joint Stock Company pour construire le projet de complexe hôtelier de luxe Bao Dai.

Toàn cảnh khu di tích lầu Bảo Đại. (Ảnh: BXD)

Vue panoramique du site archéologique du palais de Bao Dai. (Photo : BXD)

Une fois récupérées, les parcelles de ces 5 villas vestiges seront remises au Centre de conservation des monuments de Khanh Hoa pour gestion conformément aux dispositions légales.

Conformément à la décision de révocation des terres du Comité populaire provincial de Khanh Hoa, le Bureau d'enregistrement foncier de Khanh Hoa est responsable de la révocation et de la réémission du certificat de droit d'utilisation des terres du projet afin que la société par actions d'investissement Khanh Ha puisse corriger le dossier du projet conformément aux dispositions de la loi.

Le site archéologique du palais de Bao Dai est situé dans la baie de Nha Trang et est reconnu comme site touristique national par le ministère de la Culture et de l'Information depuis 2005.

En 2013, le Comité populaire provincial de Khanh Hoa a publié une décision approuvant le plan détaillé au 1/500 et ajustant localement le plan d'utilisation des terres du site relique du palais de Bao Dai.

Par la suite, la société par actions Khanh Ha Investment s'est vu attribuer des terrains, notamment ceux du site archéologique du palais de Bao Dai, pour mettre en œuvre le projet de complexe touristique Bao Dai Nha Trang.

Le site du palais de Bao Dai s'étend sur plus de 12 hectares. Construit par les Français sur le mont Canh Long en 1923, il servait de résidence aux océanographes . De 1940 à 1945, le roi Bao Dai et la reine Nam Phuong y venaient souvent se détendre, d'où le nom de palais de Bao Dai.

Profil de modification des informations personnelles sur le livre rouge

Selon le journal Construction Newspaper , les informations figurant sur le certificat de droits d'utilisation du sol et des biens attachés au terrain de Mme Nguyen Thi Thu Huyen (Hai Duong) et de son époux correspondent à leur carte d'identité nationale. Ils utilisent désormais une autre carte d'identité nationale.

Mme Huyen a demandé si, pour enregistrer une hypothèque auprès des antennes du Bureau d'enregistrement foncier, elle et son mari devaient corriger les informations figurant sur leur carte d'identité nationale, qui sont également indiquées sur le certificat de droits d'utilisation du sol. Si tel est le cas, quelle est la procédure à suivre ?

Le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement a répondu à cette question comme suit :

La confirmation des modifications apportées aux informations concernant les personnes morales, les numéros de carte d'identité, les numéros de carte d'identité de citoyen et les adresses figurant sur les certificats délivrés est effectuée en fonction des besoins des utilisateurs de terres et des propriétaires de biens attachés à des terres et est effectuée au bureau d'enregistrement foncier ou à une succursale du bureau d'enregistrement foncier.

Le dossier soumis est mis en œuvre conformément aux dispositions de l'article 9, paragraphe 16, de la circulaire n° 24/2014/TT-BTNMT du 19 mai 2014 du ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement régissant les données cadastrales (modifiée et complétée par l'article 2, paragraphe 1, de la circulaire n° 09/2021/TT-BTNMT du 30 juin 2021), notamment :

"a) Demande d'enregistrement des modifications apportées aux terrains et aux biens attachés à ces terrains conformément au formulaire n° 09/DK ;

b) Copie originale du certificat délivré ;

c) Une copie de la nouvelle carte d'identité ou de la nouvelle carte d'identité militaire ou de la nouvelle carte d'identité de citoyen ou du livret d'enregistrement de ménage, tout autre document prouvant un changement personnel en cas de changement des informations personnelles de la personne nommée sur le certificat.

Le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement lui fournit des informations à connaître.

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