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| Dernières nouvelles immobilières : Après un mois de mise en application des nouvelles réglementations sur le lotissement et le morcellement des terrains, les parcelles en périphérie d’Hanoï commencent à susciter l’intérêt et la demande des acheteurs. (Photo : N. Lê) |
Malgré le prix élevé, les investisseurs restent hésitants à acheter des appartements proposés à perte.
Récemment, le marché immobilier a été inondé d'annonces de ventes à prix cassés ou de réductions sur les appartements. Dans la zone urbaine de près de 300 hectares de l'ancien district 9 (aujourd'hui ville de Thu Duc), certains appartements sont proposés à des prix considérablement réduits. Un appartement de deux chambres, d'environ 54 mètres carrés, que son propriétaire avait acheté il y a plus de deux ans pour plus de 3 milliards de VND, est désormais mis en vente aux alentours de 2,7 milliards de VND. De même, un appartement de 80 mètres carrés dans une zone de relogement du district 2 est proposé à environ 2,5 milliards de VND.
Nombreux sont ceux qui espèrent saisir cette opportunité d'acquérir un appartement à louer et de se constituer ainsi une source de revenus stable. Cependant, les questions de trésorerie et de rentabilité de cet investissement les rendent hésitants.
D'après les calculs, si vous achetez un appartement d'une valeur d'environ 2,7 milliards de VND, une fois la période de grâce pour le remboursement du capital et des intérêts terminée, le promoteur doit verser environ 22 à 23 millions de VND par mois. Si vous le louez après l'achat, le loyer n'est que d'environ 5 à 6 millions de VND par mois, ce qui est insuffisant pour couvrir les frais d'intérêt. C'est pourquoi beaucoup hésitent et ne prennent pas la décision d'acheter.
Le prix moyen actuel des appartements à Hô Chi Minh-Ville se situe entre 60 et 70 millions de VND/m². Parallèlement, l'offre de logements abordables et sociaux est insuffisante. Les prix des appartements ont fortement augmenté tandis que les loyers commencent seulement à se redresser, ce qui signifie que la marge bénéficiaire de ce type de bien n'a pas progressé de manière significative ces derniers temps.
Selon une enquête d'une société d'études de marché, le rendement locatif des appartements à Hô Chi Minh-Ville n'a atteint que 4,4 % par an au premier trimestre 2023, un chiffre nettement inférieur aux 5,9 % enregistrés en 2019. Affecté par la pandémie, ce rendement a diminué à 4,9 % par an au cours des trois dernières années (2020-2022), puis s'est stabilisé à 4,1 %, avant de commencer à se redresser récemment.
Les taux d'intérêt constituent actuellement un frein à l'achat immobilier. Alors qu'ils avoisinaient les 10 % par an ces dernières années, ils se situent désormais entre 13 et 14 %, rendant l'accès au crédit plus difficile.
M. Vo Hong Thang, directeur des services de conseil et du développement de projets chez DKRA Group, constate que le marché actuel propose des appartements à prix réduits, de nombreux biens sur le marché secondaire affichant même des baisses de prix allant jusqu'à 30 %. Cependant, les meilleures opportunités appartiennent à ceux qui disposent de ressources financières importantes et d'une trésorerie disponible rapidement, capables de tirer profit de biens immobiliers bénéficiant de fortes réductions, d'emplacements locatifs de qualité et d'une demande croissante.
Pour ceux qui doivent recourir à l'effet de levier financier et emprunter auprès des banques, la situation est tout autre. Actuellement, les loyers sont stables et tendent à la hausse, avec un rendement moyen d'environ 4 à 5 % par an, tandis que les taux d'intérêt bancaires s'établissent à 13-14 % par an.
De toute évidence, les revenus générés sont insuffisants pour couvrir les intérêts de l'emprunt. Par conséquent, si les investisseurs ont recours à l'effet de levier, l'achat d'appartements destinés à la location n'est pas avantageux actuellement. Bien que l'appartement puisse potentiellement prendre de la valeur à l'avenir, la charge financière est actuellement très importante.
Partageant cet avis, M. Dinh Minh Tuan, directeur de Batdongsan.com pour la région Sud, a analysé que, pour investir dans des appartements locatifs, les investisseurs doivent prendre en compte l'augmentation annuelle potentielle du prix et le rendement locatif par rapport aux taux d'intérêt bancaires. Durant les périodes fastes du marché (2018-2020), les prix des appartements pouvaient augmenter de 10 à 15 % par an. Cependant, entre 2021 et 2023, la hausse moyenne des prix n'a été que d'environ 8 % par an et est restée relativement stable. Quant aux appartements sur le marché de la seconde main, la hausse n'a été que de 3 à 4 % par an.
Selon l'évaluation de M. Tuan, le marché présente actuellement deux tendances distinctes : les prix des appartements sur le marché neuf augmentent, tandis que ceux du marché secondaire sont vendus à perte.
Les biens immobiliers sur le marché secondaire sont toujours évalués autour de 50 à 60 millions de VND/m², mais des remises et des facilités de paiement permettent souvent d'ajuster les prix. Le rendement locatif de ce segment n'a pas atteint le niveau escompté (environ 6 % par an), restant inférieur aux taux d'intérêt des prêts bancaires et pénalisé par des coûts d'emprunt élevés. Par conséquent, il est difficile pour les investisseurs achetant des appartements à des fins locatives de les rendre attractifs. « Le principal défi du marché est l'obtention de financements, et accéder à des prêts à ce stade est extrêmement difficile », a déclaré M. Tuan.
En conclusion, M. Tuan estime que les loyers des appartements déjà livrés et loués ont augmenté. Toutefois, les investisseurs qui achètent à des fins d'investissement doivent prendre en compte le coût du capital et les intérêts.
Les terrains situés en zone périurbaine connaissent une activité accrue suite à la levée des restrictions sur le lotissement et le morcellement des parcelles.
Selon Vietnamnet , un mois après la mise en application de la réglementation sur le lotissement, les terrains en périphérie d'Hanoï commencent à susciter l'intérêt des acheteurs. Les enquêtes montrent que la plupart d'entre eux ne s'intéressent qu'aux terrains disposant de documents légaux et de titres de propriété, dont le prix se situe entre 1 et 1,5 milliard de dongs.
M. Pham Duc Toan, directeur général de la société par actions EZ Property Investment and Development, a estimé que l'annonce de la reprise du morcellement des terrains à Hanoï aura un impact positif sur le marché. Bien que cet impact ne soit pas encore significatif, il constituera un véritable coup de pouce pour le marché, notamment pour le segment des terrains à bâtir.
« Le marché immobilier est déjà en difficulté, il ne faut donc pas créer d'autres obstacles qui compliqueraient encore davantage la situation. Des parcelles de terrain subdivisées, de plus petite superficie, répondraient mieux aux besoins de la majorité des personnes qui ont un réel besoin de se loger. »
« Par conséquent, le secteur immobilier en bénéficie également. Notamment lors du lotissement de terrains, le marché enregistrera des transactions et l'État percevra des droits de mutation », a déclaré M. Toan.
Selon cette source, des zones comme Tu Liem, Ha Dong, Dong Anh, Me Linh, etc., possèdent de nombreuses terres privées, donc leur subdivision permettrait de créer une offre supplémentaire importante pour le marché.
Évaluant également l'impact positif sur le marché immobilier depuis la reprise du lotissement et du morcellement des terrains à Hanoï, M. Le Dinh Chung, directeur général de la société par actions SGO Homes Investment and Development, a déclaré que les transactions avaient repris dans les zones périurbaines.
« Comparativement à la période précédant le Nouvel An lunaire, le marché a commencé à susciter l’intérêt des investisseurs et à enregistrer certaines transactions. Celles-ci se concentrent principalement dans les zones densément peuplées où la demande de logements est réelle. Des zones répondant aux besoins d’investissement à long terme dans le cadre du développement urbain, comme Lang Hoa Lac… »
« Le lotissement contribue également à la reprise du marché du point de vue du consommateur, en créant de la valeur pour un plus large éventail d'acheteurs. Parallèlement, il constitue un moteur et un facteur d'impact général sur la reprise du marché immobilier », a déclaré M. Chung.
Face à une offre insuffisante et aux difficultés de vente rencontrées par les promoteurs, M. Chung estime que le morcellement des terrains en parcelles plus petites permettra d'accroître l'offre sur le marché. Une offre plus abondante favorisera inévitablement les transactions.
Concernant les prix des terrains, M. Chung a déclaré que les prix du marché continuent en réalité de baisser par rapport à leur pic, d'environ 15 à 20 %, et même de 30 % dans certaines régions.
« C’est une période où l’offre et la demande réelles ont l’occasion de trouver de bons produits, une chance d’acheter à des fins résidentielles », a ajouté M. Chung.
Concernant les perspectives du marché foncier d'ici la fin de l'année, M. Chung estime qu'il est peu probable de revoir les conditions de marché « survoltées » ou « fiévreuses » observées par le passé.
Parallèlement, M. Le Dinh Hao, directeur des ventes pour la région Nord de Batdongsan.com.vn, a estimé que la réouverture des lotissements constituerait une « petite lueur d'espoir » pour le marché foncier de Hanoï.
Selon M. Hao, pour que le marché foncier se développe de manière plus durable, un soutien accru est nécessaire, notamment en favorisant le transfert des centres administratifs, des zones industrielles, des projets et des universités vers la périphérie de Hanoï.
En outre, il faudrait investir davantage dans les zones urbaines satellites de l'ouest, comme Hoa Lac et Xuan Mai, et du nord du fleuve Rouge, comme Me Linh, Soc Son et Dong Anh…
M. Hao estime notamment que le marché a besoin de formules de prêts immobiliers assorties de taux d'intérêt plus adaptés.
« Les taux d'intérêt sur les prêts devraient être inférieurs à 10 % au lieu de la moyenne de 11 à 13 %. Parallèlement, la priorité devrait être accordée aux prêts pour les propriétés mises en production et exploitées commercialement, générant des flux de trésorerie, plutôt qu'aux propriétés spéculatives », a déclaré M. Hao.
Khanh Hoa : Terrains officiellement récupérés sur 5 villas du site historique du palais Bao Dai.
Le Comité populaire de la province de Khanh Hoa a décidé de révoquer les droits d'utilisation des terres de 5 villas historiques du projet de complexe hôtelier haut de gamme Bao Dai, dans le quartier de Vinh Nguyen, ville de Nha Trang.
Dans la décision n° 1125/QD-UBND du 19 mai 2023, le vice-président du Comité populaire de la province de Khanh Hoa, Le Huu Hoang, a signé la décision de révoquer 9 209,4 m2 de terrain appartenant à 5 villas du site historique de Bao Dai, qui avaient été loués par la Khanh Ha Investment Joint Stock Company pour le projet de complexe hôtelier haut de gamme de Bao Dai.
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| Vue panoramique du site historique du palais Bao Dai. (Photo : Ministère de la Construction) |
Après avoir été récupérés, les terrains de ces cinq villas historiques seront remis au Centre de Khanh Hoa pour la conservation des vestiges historiques, qui en assurera la gestion conformément à la loi.
Conformément à la décision de révocation foncière du Comité populaire provincial de Khanh Hoa, le Bureau d'enregistrement foncier de Khanh Hoa est chargé de révoquer et de réémettre le certificat de droit d'utilisation des terres pour le projet afin que la société par actions d'investissement Khanh Ha puisse réviser le dossier du projet conformément à la loi.
Le site historique du palais Bao Dai est situé dans la baie de Nha Trang et est un site touristique national reconnu par le ministère de la Culture et de l'Information en 2005.
En 2013, le Comité populaire de la province de Khanh Hoa a publié une décision approuvant le plan détaillé au 1/500 et apportant des modifications partielles au plan d'aménagement du territoire du site historique du palais de Bao Dai.
Par la suite, la société par actions Khanh Ha Investment s'est vu attribuer des terrains, dont une partie du site historique du palais Bao Dai, pour mettre en œuvre le projet de complexe touristique Bao Dai Nha Trang.
Le complexe du palais de Bảo Đại, s'étendant sur plus de 12 hectares, fut construit par les Français sur le mont Cảnh Long en 1923 pour servir de résidence aux océanographes . De 1940 à 1945, le roi Bảo Đại et la reine Nam Phương y venaient souvent se détendre, d'où le nom de palais de Bảo Đại.
Documents permettant de modifier les informations personnelles figurant sur le certificat de propriété foncière.
Selon le journal Construction Newspaper , les informations figurant sur le certificat de droits d'utilisation du sol et des biens attachés au terrain de Mme Nguyen Thi Thu Huyen et de son époux (Hai Duong) étaient celles de leur carte d'identité nationale. Ils possèdent désormais une nouvelle carte d'identité nationale.
Mme Huyen a demandé si son mari et elle devaient corriger les informations figurant sur leur carte d'identité nationale (CDI) pour pouvoir enregistrer une hypothèque auprès du bureau d'enregistrement foncier. Si oui, quelle était la procédure à suivre ?
Le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement a répondu à cette question comme suit :
La confirmation des modifications apportées aux informations concernant les personnes morales, les numéros de carte d'identité, les numéros de carte d'identité de citoyen et les adresses figurant sur les certificats fonciers délivrés est effectuée à la demande des utilisateurs fonciers et des propriétaires de biens attachés au terrain, et est réalisée au Bureau d'enregistrement foncier ou dans ses succursales.
Les documents soumis doivent être conformes aux dispositions de l'article 9, paragraphe 16, de la circulaire n° 24/2014/TT-BTNMT du 19 mai 2014 du ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement relative aux documents cadastraux (modifiée et complétée par l'article 2, paragraphe 1, de la circulaire n° 09/2021/TT-BTNMT du 30 juin 2021), notamment :
"a) Demande de modifications concernant les terrains et les actifs attachés à ces terrains conformément au formulaire n° 09/DK ;
b) Le certificat original qui a été délivré ;
c) Une copie de la nouvelle carte nationale d’identité, de la nouvelle carte d’identité militaire, de la nouvelle carte d’identité de citoyen, du livret d’enregistrement de ménage ou d’autres documents prouvant le changement des renseignements personnels en cas de changement des renseignements personnels de la personne nommée sur le certificat.
Le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement vous communique ces informations à titre indicatif.
Source
![[Vidéo] L'artisanat de la peinture populaire Dong Ho a été inscrit par l'UNESCO sur la Liste des savoir-faire nécessitant une sauvegarde urgente.](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/402x226/vietnam/resource/IMAGE/2025/12/10/1765350246533_tranh-dong-ho-734-jpg.webp)
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