« Petit rayon de soleil » à Hanoi, assainissement de 5 villas à Khanh Hoa, baisse des prix des appartements, pourquoi les investisseurs hésitent-ils encore ?

Les investisseurs hésitent encore malgré la baisse des prix des appartements, Khanh Hoa récupère des terres pour 5 villas sur le site des vestiges du palais Bao Dai, les terrains de banlieue sont à la mode lorsqu'ils sont à nouveau divisés en parcelles... sont les dernières nouvelles de l'immobilier.

Actualités immobilières : Après un mois de morcellement et de divisions parcellaires, les terrains situés en périphérie de Hanoï commencent à attirer des acheteurs potentiels. (Photo : N.Le)

Regrettant le prix, les investisseurs ont toujours « peur » des appartements annoncés à perte.

Ces derniers temps, le marché est constamment inondé d'informations concernant des ventes d'appartements à perte ou à prix réduits. Certains appartements situés dans la zone urbaine de près de 300 hectares de l'ancien 9e arrondissement (aujourd'hui la ville de Thu Duc) sont proposés à la vente à bas prix. Un appartement de deux chambres, d'une superficie d'environ 54 mètres carrés, a été acheté par son propriétaire pour plus de 3 milliards de VND il y a plus de deux ans, mais il envisage désormais de le vendre pour environ 2,7 milliards de VND. Un appartement situé dans la zone de relogement du 2e arrondissement est également proposé à la vente pour environ 2,5 milliards de VND pour une superficie de 80 mètres carrés.

De nombreuses personnes souhaitent saisir cette opportunité pour devenir propriétaires d'un appartement locatif et ainsi se constituer une source de revenus à long terme. Cependant, les problèmes de trésorerie et d'efficacité de l'investissement les inquiètent.

Selon les calculs, pour l'achat d'un appartement d'environ 2,7 milliards de VND, après expiration du délai de grâce pour les intérêts et le capital, l'investisseur devra débourser environ 22 à 23 millions de VND par mois. En cas d'achat et de location, le loyer mensuel n'atteint que 5 à 6 millions de VND, ce qui est insuffisant pour couvrir les intérêts. De ce fait, de nombreuses personnes hésitent à prendre une décision.

Le prix moyen actuel des appartements à Hô-Chi-Minh-Ville est d'environ 60 à 70 millions de VND/m². Parallèlement, l'offre de logements sociaux et à loyer modéré est insuffisante. Les prix des appartements augmentent tandis que les loyers se redressent, ce qui explique que la marge bénéficiaire de ce type de logement ne s'améliore guère ces derniers temps.

Selon une enquête menée par un bureau d'études de marché, la marge bénéficiaire des locations d'appartements à Hô-Chi-Minh-Ville n'a atteint que 4,4 %/an au premier trimestre 2023, bien inférieure aux 5,9 % de 2019. Affecté par la pandémie, au cours des 3 dernières années (2020-2022), ce taux est tombé à 4,9 %/an puis est resté à 4,1 %, et n'a augmenté que récemment.

Les taux d'intérêt constituent actuellement l'un des obstacles à l'achat immobilier. Auparavant, ils avoisinaient les 10 % par an, contre 13-14 % aujourd'hui, mais les emprunteurs peinent à emprunter.

M. Vo Hong Thang, directeur des services de conseil et du développement de projets du groupe DKRA, a déclaré qu'actuellement, le marché propose des appartements à prix réduits, voire à perte, et que de nombreux biens secondaires sont même soldés de 30 %. Cependant, les investisseurs disposant d'un potentiel financier et de liquidités suffisantes ont la possibilité de profiter de biens immobiliers à prix réduits, bien situés et bénéficiant d'une demande croissante.

Pour ceux qui doivent recourir à l'effet de levier financier et emprunter auprès des banques, la situation est inverse. Actuellement, les loyers sont stables et ont tendance à augmenter, la marge bénéficiaire moyenne est d'environ 4 à 5 % par an, mais les taux d'intérêt bancaires sont de 13 à 14 % par an.

De toute évidence, les revenus ne suffisent pas à couvrir les intérêts du prêt. Par conséquent, si les investisseurs ont recours à l'effet de levier, l'achat d'un appartement locatif n'est pas intéressant actuellement. Bien que le prix de l'appartement puisse augmenter ultérieurement, la charge financière est actuellement très lourde.

Partageant le même point de vue, M. Dinh Minh Tuan, directeur de Batdongsan.com pour la région Sud, a analysé que lorsqu'ils investissent dans des appartements locatifs, les investisseurs doivent tenir compte de l'augmentation annuelle potentielle du prix de l'appartement et de la marge bénéficiaire locative par rapport aux taux d'intérêt bancaires. En période de forte croissance (2018-2020), les prix des appartements peuvent augmenter de 10 à 15 % par an. D'ici 2021-2023, la hausse moyenne des prix des appartements n'atteindra qu'environ 8 % par an et ne fluctuera guère. Pour les appartements secondaires, la hausse des prix ne sera que de 3 à 4 % par an.

Selon M. Tuan, le marché immobilier connaît actuellement deux tendances distinctes : les prix des appartements principaux augmentent, tandis que les appartements secondaires se vendent à perte.

Les projets de second marché sont encore cotés autour de 50 à 60 millions de VND/m², mais des remises et des paiements rapides sont souvent mis en place pour ajuster les prix de manière plus judicieuse. Le taux de rentabilité locative de ce segment n'a pas atteint le niveau attendu (environ 6 % par an), reste inférieur aux taux d'intérêt des prêts bancaires et est grevé par ces derniers. Par conséquent, pour les investisseurs qui achètent des appartements neufs en location, il est difficile de rester attractif. « Le plus difficile sur le marché est d'obtenir des capitaux d'emprunt, et l'accès à ces capitaux est extrêmement difficile à ce stade », a déclaré M. Tuan.

En conclusion, M. Tuan a déclaré que le loyer des appartements déjà loués augmenterait. Si les investisseurs achètent à des fins d'investissement, ils doivent tenir compte des questions de capital et d'intérêts.

Les terrains suburbains regorgent de transactions après le « déchaînement » du lotissement et de la séparation des parcelles

Selon Vietnamnet , après un mois de morcellement et de division des parcelles, les terrains situés en périphérie de Hanoï commencent à attirer des acheteurs potentiels. Les enquêtes montrent que la plupart des clients ne s'intéressent qu'aux terrains bénéficiant d'un statut légal clair et d'un prix compris entre 1 et 1,5 milliard de dongs.

M. Pham Duc Toan, directeur général d'EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company (EZ Property), a estimé que l'annonce de l'autorisation de redécoupage et de division des parcelles à Hanoï aurait un impact positif sur le marché. Bien que modeste, cet effet stimulera le marché, notamment le secteur foncier.

L'immobilier est « malade » et ne devrait pas créer de barrières pour compliquer le marché. Divisé en petites parcelles, il répondra aux besoins de la majorité des personnes ayant de réels besoins en matière de logement.

« À partir de là, l'activité immobilière bénéficiera également d'un impact plus positif. En particulier, lors du morcellement des parcelles, le marché sera dynamique et l'État percevra également les droits de mutation », a déclaré M. Toan.

Selon cette personne, les zones telles que Tu Liem, Ha Dong, Dong Anh, Me Linh... ont beaucoup de terres parmi la population, donc lorsque les parcelles sont divisées, cela créera une bonne offre pour le marché.

Evaluant également l'impact positif sur le marché immobilier depuis que Hanoi a repris la division et la subdivision des terres, M. Le Dinh Chung, directeur général de SGO Homes Real Estate Investment and Development Joint Stock Company, a déclaré que les transactions ont repris sur le marché suburbain.

Par rapport à la période précédant le Têt, le marché a commencé à attirer l'attention des investisseurs, avec certaines transactions. Il se concentre essentiellement dans les zones densément peuplées présentant de réels besoins en logements. Des zones répondant à des besoins d'investissement à long terme en faveur du développement urbain, comme Lang Hoa Lac…

« La subdivision et la séparation des parcelles contribuent également à la reprise du marché du point de vue des consommateurs, créant ainsi des valeurs adaptées à un plus grand nombre de personnes. » Parallèlement, c'est aussi un moteur et un impact général sur la reprise du marché immobilier, a déclaré M. Chung.

Dans un contexte de faible offre et de difficultés d'écoulement des produits des investisseurs, M. Chung a déclaré que la division et la subdivision des parcelles créeraient de nouvelles sources de marchandises pour le marché. L'augmentation du nombre de produits sur le marché entraînera inévitablement des transactions.

Concernant les prix des terrains, M. Chung a déclaré qu'en réalité, les prix du marché sont toujours en baisse par rapport au pic, diminuant d'environ 15 à 20 %, et dans certaines zones de 30 %.

« C'est le moment où l'offre et la demande ont vraiment l'opportunité de trouver de bons produits, l'opportunité d'acheter pour vivre », a ajouté M. Chung.

Commentant le segment foncier d'ici la fin de l'année, M. Chung a déclaré qu'il était peu probable qu'il y ait des histoires « chaudes » ou « fiévreuses » comme auparavant.

M. Le Dinh Hao, directeur des ventes de la région Nord de Batdongsan.com.vn, a estimé que permettre à nouveau la division des terres serait un « petit rayon de lumière » pour le marché foncier de Hanoi.

Selon M. Hao, pour que le marché foncier se développe de manière plus durable, un soutien plus important est nécessaire, notamment en favorisant la relocalisation des centres administratifs, des parcs industriels, des projets et des universités vers la périphérie de Hanoi.

Parallèlement à cela, investir davantage dans les zones urbaines satellites de l'Ouest telles que Hoa Lac, Xuan Mai et au nord du fleuve Rouge telles que Me Linh, Soc Son, Dong Anh...

M. Hao a notamment déclaré que le marché avait besoin de prêts immobiliers avec des taux d'intérêt plus adaptés.

« Les taux d'intérêt des prêts sont inférieurs à 10 %, contre une moyenne de 11 % à 13 %. Parallèlement, il convient de privilégier les prêts aux biens immobiliers destinés à la production et aux entreprises, générant des flux de trésorerie, plutôt qu'à l'immobilier spéculatif », a déclaré M. Hao.

Khanh Hoa : Récupération officielle des terres de 5 villas sur le site des vestiges du palais de Bao Dai

Le Comité populaire provincial de Khanh Hoa a décidé de récupérer les terres de 5 villas reliques du projet Bao Dai Luxury Resort, quartier de Vinh Nguyen, ville de Nha Trang.

Dans la décision n° 1125/QD-UBND du 19 mai 2023, le vice-président du Comité populaire provincial de Khanh Hoa, Le Huu Hoang, a signé la révocation de 9 209,4 mètres carrés de terrain de 5 villas reliques de Bao Dai louées par Khanh Ha Investment Joint Stock Company pour construire le projet Bao Dai Luxury Resort.

Toàn cảnh khu di tích lầu Bảo Đại. (Ảnh: BXD)

Vue panoramique du site archéologique du palais de Bao Dai. (Photo : BXD)

La superficie du terrain de ces 5 villas reliques, après avoir été récupérée, sera remise au Centre de conservation des monuments de Khanh Hoa pour gestion conformément aux dispositions de la loi.

Conformément à la décision de révocation des terres du Comité populaire provincial de Khanh Hoa, le Bureau d'enregistrement foncier de Khanh Hoa est responsable de la révocation et de la réémission du certificat de droit d'utilisation des terres du projet afin que Khanh Ha Investment Joint Stock Company puisse corriger le dossier du projet conformément aux dispositions de la loi.

On sait que le site des reliques du palais de Bao Dai est situé dans la baie de Nha Trang, c'est un site pittoresque national reconnu par le ministère de la Culture et de l'Information en 2005.

En 2013, le Comité populaire provincial de Khanh Hoa a publié une décision approuvant la planification détaillée au 1/500 et ajustant localement l'aménagement du territoire du site des reliques du palais de Bao Dai.

Par la suite, la société par actions d'investissement Khanh Ha s'est vu attribuer des terres, y compris les terres du site des reliques du palais de Bao Dai, pour mettre en œuvre le projet de complexe hôtelier Bao Dai Nha Trang.

Le site archéologique du palais de Bao Dai, d'une superficie de plus de 12 hectares, a été construit par les Français sur le mont Canh Long en 1923 pour servir de résidence aux océanographes . De 1940 à 1945, le roi Bao Dai et la reine Nam Phuong venaient souvent s'y détendre, d'où le nom de palais de Bao Dai.

Profil de modification des informations personnelles sur le livre rouge

Selon le journal Construction Newspaper , les informations concernant Mme Nguyen Thi Thu Huyen (Hai Duong) et son mari figurant sur le certificat de droits d'utilisation du sol et des biens attachés au terrain correspondent à leur carte d'identité de citoyen. Actuellement, ils ont tous deux changé de carte et utilisent cette carte.

Mme Huyen a demandé si, pour enregistrer une hypothèque auprès du bureau d'enregistrement foncier, elle et son mari devaient rectifier les informations figurant sur la carte d'identité de citoyen sur le certificat de droits d'usage du sol. Si les informations figurant sur la carte d'identité de citoyen doivent être rectifiées, quelle est la procédure à suivre ?

Le ministère des Ressources naturelles et de l’Environnement a répondu à cette question comme suit :

La confirmation des modifications des informations sur les personnes morales, les numéros de carte d'identité, les numéros de carte d'identité de citoyen et les adresses sur les certificats délivrés est effectuée en fonction des besoins des utilisateurs fonciers et des propriétaires d'actifs attachés au terrain et est effectuée au bureau d'enregistrement foncier ou dans une succursale du bureau d'enregistrement foncier.

Français Le dossier présenté est mis en œuvre conformément aux dispositions de l'article 9, clause 16, de la circulaire n° 24/2014/TT-BTNMT du 19 mai 2014 du ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement réglementant les registres cadastraux (modifiée et complétée à l'article 2, clause 1, de la circulaire n° 09/2021/TT-BTNMT du 30 juin 2021), notamment :

"a) Demande d'enregistrement des modifications apportées aux terres et aux biens attachés aux terres conformément au formulaire n° 09/DK ;

b) Copie originale du certificat délivré ;

c) Une copie de la nouvelle carte d'identité ou de la nouvelle carte d'identité militaire ou de la nouvelle carte d'identité de citoyen ou du livret de famille, d'autres documents prouvant le changement personnel en cas de changement des informations personnelles de la personne nommée sur le certificat".

Le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement lui fournit des informations à connaître.

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