« Petit rayon de lumière » à Hanoi, remise en état de 5 villas à Khanh Hoa, baisse des prix des appartements, pourquoi les investisseurs hésitent-ils encore ?

Les investisseurs hésitent encore malgré la baisse des prix des appartements, Khanh Hoa récupère des terres pour 5 villas sur le site des reliques du palais Bao Dai, les terrains de banlieue sont à la mode lorsqu'ils sont à nouveau divisés en parcelles... sont les dernières nouvelles de l'immobilier.

Dernières nouvelles immobilières : Après un mois de « déchaînement » de lotissements et de divisions foncières, les terrains situés à la périphérie de Hanoi commencent à attirer des clients intéressés par l'achat. (Photo : N.Le)

Regrettant le prix, les investisseurs ont toujours « peur » des appartements annoncés à perte.

Récemment, le marché a été inondé d’informations sur la vente d’appartements à perte ou à prix réduit. Certains appartements dans la zone urbaine de près de 300 hectares de l'ancien district 9 (aujourd'hui la ville de Thu Duc) sont proposés à la vente à bas prix. L'appartement de 2 chambres, d'une superficie d'environ 54 mètres carrés, a été acheté par le propriétaire pour plus de 3 milliards de VND il y a plus de 2 ans, mais il a maintenant l'intention de le vendre pour environ 2,7 milliards de VND. Ou avec un appartement dans la zone de réinstallation du District 2, le propriétaire accepte de faire de la publicité pour environ 2,5 milliards de VND pour une superficie de 80 mètres carrés.

De nombreuses personnes souhaitent profiter de cette opportunité pour devenir propriétaires d’un appartement à louer, créant ainsi une source de revenus à long terme. Cependant, le problème des flux de trésorerie et de l’efficacité des investissements les fait hésiter.

Selon les calculs, si l'on achète un appartement pour environ 2,7 milliards de VND, après l'expiration du délai de grâce pour les intérêts et le principal, l'investisseur doit payer environ 22 à 23 millions de VND par mois. Si vous l'achetez puis le louez, le prix de location n'est que d'environ 5 à 6 millions de VND/mois, ce qui n'est pas suffisant pour couvrir les frais d'intérêt. Cela fait hésiter et hésiter de nombreuses personnes au moment de prendre une décision.

Le prix actuel des appartements à Ho Chi Minh-Ville est d'environ 60 à 70 millions de VND/m2. En ce qui concerne le segment des logements sociaux et à loyer modéré, l’offre est insuffisante. Les prix des appartements augmentent tandis que les prix des loyers ne font que se redresser, ce qui fait que la marge bénéficiaire de ce type de propriété ne s'améliore pas beaucoup ces derniers temps.

Selon une enquête menée par un bureau d'études de marché, la marge bénéficiaire des locations d'appartements à Ho Chi Minh-Ville n'a atteint que 4,4 %/an au premier trimestre 2023, bien inférieure aux 5,9 % de 2019. Affecté par la pandémie, au cours des 3 dernières années (2020-2022), ce taux est tombé à 4,9 %/an puis est resté à 4,1 %, et n'a augmenté que récemment.

Les taux d’intérêt sont l’un des obstacles actuels sur le marché lorsque les gens décident d’acheter un bien immobilier. Auparavant, les taux d’intérêt étaient d’environ 10 % par an, maintenant ils sont d’environ 13-14 % par an, mais les gens ont du mal à emprunter.

M. Vo Hong Thang, directeur des services de conseil et du développement de projets du groupe DKRA, a déclaré qu'actuellement, le marché propose des appartements à vendre à des prix réduits, à perte, et que de nombreux produits secondaires bénéficient même d'une remise de 30 %. Cependant, l'opportunité appartient à ceux qui ont un potentiel financier et un flux de trésorerie disponible de profiter de biens immobiliers avec des remises importantes, de bons emplacements de location et une demande croissante.

Pour ceux qui doivent recourir à l’effet de levier financier et emprunter auprès des banques, la situation est inverse. Actuellement, les prix de location sont stables et ont tendance à augmenter, la marge bénéficiaire moyenne est d'environ 4-5%/an mais les taux d'intérêt bancaires sont de 13-14%/an.

De toute évidence, les recettes ne suffisent pas à couvrir les intérêts du prêt. Par conséquent, si les investisseurs utilisent l’effet de levier financier, l’achat d’appartements à louer n’est pas intéressant à l’heure actuelle. Même si le prix de l'appartement peut augmenter à l'avenir, la charge financière à ce moment-là est très importante.

Partageant le même point de vue, M. Dinh Minh Tuan, directeur de Batdongsan.com dans la région Sud, a analysé que lorsqu'ils investissent dans des appartements à louer, les investisseurs doivent tenir compte de l'augmentation annuelle du prix de l'appartement et du taux de profit locatif par rapport aux taux d'intérêt bancaires. En période de marché favorable (2018-2020), les prix des appartements peuvent augmenter de 10 à 15 % par an. D’ici 2021-2023, les augmentations de prix des appartements ne seront en moyenne que d’environ 8 % par an et ne fluctueront pas beaucoup. Pour les appartements secondaires, l'augmentation des prix n'est que de 3 à 4 %/an.

Selon M. Tuan, le marché connaît actuellement deux tendances différentes. Autrement dit, les appartements principaux augmentent de prix tandis que les appartements secondaires sont vendus à perte.

Les projets de commerce secondaire sont toujours évalués à environ 50 à 60 millions de VND/m2, mais des remises et des paiements rapides sont souvent utilisés pour ajuster les prix de manière plus appropriée. Le taux de profit locatif de ce groupe n'a pas augmenté au niveau attendu (environ 6%/an), est toujours inférieur aux intérêts des prêts bancaires et est grevé d'intérêts d'emprunt. Par conséquent, dans le cas des investisseurs qui achètent des appartements neufs à louer, il est difficile d'atteindre l'attractivité. « La chose la plus difficile sur le marché est d’obtenir des prêts, et accéder aux prêts à ce stade est extrêmement difficile », a déclaré M. Tuan.

En conclusion, M. Tuan a déclaré que pour les appartements qui ont été remis et loués, le prix de location a augmenté. Si les investisseurs achètent pour investir, ils doivent prendre en compte les questions de capital et d’intérêts.

Les terrains de banlieue regorgent de transactions après le « déchaînement » du lotissement et de la séparation des parcelles

Selon Vietnamnet , après un mois de « déchaînement » de subdivision et de division des terres, les terrains situés à la périphérie de Hanoi ont commencé à attirer des clients intéressés par l'achat. L'enquête montre que la plupart des clients ne s'intéressent qu'aux terrains avec des livres rouges, un statut juridique clair et une fourchette de prix de 1 à 1,5 milliard de VND.

M. Pham Duc Toan, directeur général de la société par actions EZ Real Estate Investment and Development (EZ Property), a estimé que l'information selon laquelle Hanoi autorise la subdivision et la séparation des parcelles aura un impact positif sur le marché. Même si ce n'est pas encore fort, cela constituera un « coup de pouce » pour que le marché s'améliore, en particulier le segment foncier.

L'immobilier est « malade » et ne devrait pas créer de barrières pour rendre le marché plus difficile. Divisé en petites parcelles, il conviendra à la majorité des personnes ayant de réels besoins en matière de logement.

À partir de là, l’activité immobilière a également un impact plus positif. Surtout lorsque la parcelle est divisée, le marché aura des transactions, et l'État collectera également des droits de mutation", a déclaré M. Toan.

Selon cette personne, les zones telles que Tu Liem, Ha Dong, Dong Anh, Me Linh... ont beaucoup de terres parmi la population, donc lorsque les parcelles sont divisées, cela créera une bonne offre pour le marché.

Evaluant également l'impact positif sur le marché immobilier depuis que Hanoi a repris la division et la subdivision des terres, M. Le Dinh Chung, directeur général de SGO Homes Real Estate Investment and Development Joint Stock Company, a déclaré que les transactions ont repris sur le marché suburbain.

Par rapport à la période précédant le Têt, le marché a commencé à attirer l'attention des investisseurs, avec certaines transactions principalement concentrées dans des zones densément peuplées présentant de réels besoins en logements. Des zones répondant à des besoins d'investissement à long terme en faveur du développement urbain, comme Lang Hoa Lac…

La subdivision et la séparation des parcelles aident également le marché à se rétablir du point de vue des consommateurs réels, créant des valeurs adaptées à davantage de sujets. « Dans le même temps, c'est aussi la force motrice et l'impact général sur la reprise du marché immobilier », a déclaré M. Chung.

Dans un contexte de faible offre où il est presque difficile pour les investisseurs de vendre leurs produits, M. Chung a déclaré que la division et la séparation des parcelles créeront davantage de sources de marchandises pour le marché. Lorsqu’il y aura plus de produits sur le marché, il y aura des transactions.

Concernant les prix des terrains, M. Chung a déclaré qu'en réalité, les prix du marché sont toujours en baisse par rapport au pic, diminuant d'environ 15 à 20 %, dans certaines zones de 30 %.

« C'est le moment où l'offre et la demande ont vraiment l'opportunité de trouver de bons produits, l'opportunité d'acheter pour vivre », a ajouté M. Chung.

Commentant le segment foncier d'ici la fin de l'année, M. Chung a déclaré qu'il était peu probable qu'il y ait des histoires « chaudes » ou « fiévreuses » comme auparavant.

M. Le Dinh Hao, directeur des ventes de la région Nord de Batdongsan.com.vn, a estimé que le fait d'autoriser à nouveau la subdivision des terres serait un « petit rayon de lumière » pour le marché foncier de Hanoi.

Selon M. Hao, pour que le marché foncier se développe de manière plus durable, un soutien plus important est nécessaire, notamment en favorisant la relocalisation des centres administratifs, des parcs industriels, des projets et des universités vers la périphérie de Hanoi.

Parallèlement à cela, investir davantage dans les zones urbaines satellites de l'Ouest comme Hoa Lac, Xuan Mai et au nord du fleuve Rouge comme Me Linh, Soc Son, Dong Anh...

M. Hao a notamment déclaré que le marché avait besoin de prêts immobiliers avec des taux d'intérêt plus adaptés.

« Le taux d'intérêt des prêts est inférieur à 10 %, contre une moyenne de 11 à 13 %. Parallèlement, la priorité devrait être donnée aux prêts destinés à la production et aux activités commerciales, générant des flux de trésorerie, plutôt qu'à l'immobilier spéculatif », a déclaré M. Hao.

Khanh Hoa : Récupération officielle des terres de 5 villas sur le site des vestiges du palais de Bao Dai

Le Comité populaire provincial de Khanh Hoa a décidé de récupérer les terres de 5 villas reliques du projet Bao Dai Luxury Resort, quartier de Vinh Nguyen, ville de Nha Trang.

Dans la décision n° 1125/QD-UBND du 19 mai 2023, le vice-président du Comité populaire provincial de Khanh Hoa, Le Huu Hoang, a signé la récupération de 9 209,4 mètres carrés de terrain de 5 villas reliques de Bao Dai louées par Khanh Ha Investment Joint Stock Company pour construire le projet Bao Dai Luxury Resort.

Toàn cảnh khu di tích lầu Bảo Đại. (Ảnh: BXD)

Vue panoramique du site des reliques du palais de Bao Dai. (Photo : BXD)

La superficie du terrain de ces 5 villas reliques, après avoir été récupérée, sera remise au Centre de conservation des monuments de Khanh Hoa pour gestion conformément aux dispositions de la loi.

Conformément à la décision de récupération des terres du Comité populaire provincial de Khanh Hoa, le Bureau d'enregistrement foncier de Khanh Hoa est chargé de récupérer et de réémettre le certificat de droit d'utilisation des terres du projet afin que Khanh Ha Investment Joint Stock Company puisse ajuster les documents du projet conformément aux dispositions de la loi.

Il est connu que le site des reliques du palais de Bao Dai est situé dans la baie de Nha Trang, c'est un site pittoresque national reconnu par le ministère de la Culture et de l'Information en 2005.

En 2013, le Comité populaire provincial de Khanh Hoa a publié une décision approuvant la planification détaillée 1/500 et ajustant localement l'aménagement du territoire du site des reliques du palais de Bao Dai.

Après cela, la société par actions d'investissement Khanh Ha s'est vu attribuer des terres, y compris les terres du site des reliques du palais de Bao Dai, pour mettre en œuvre le projet de complexe hôtelier Bao Dai Nha Trang.

Le site des reliques du palais de Bao Dai s'étend sur plus de 12 hectares et a été construit par les Français sur la montagne Canh Long en 1923 pour servir de lieu de vie aux océanographes . De 1940 à 1945, le roi Bao Dai et la reine Nam Phuong venaient souvent ici pour se détendre, c'est pourquoi le nom de palais Bao Dai remonte à cette époque.

Profil de modification des informations personnelles sur le livre rouge

Selon le journal Construction Newspaper , les informations de Mme Nguyen Thi Thu Huyen (Hai Duong) et de son mari sur le certificat des droits d'utilisation du terrain et des biens attachés au terrain constituent la carte d'identité. Actuellement, les deux pays ont changé et utilisent désormais des cartes d'identité de citoyen.

Mme Huyen a demandé, afin d'enregistrer une hypothèque auprès des bureaux d'enregistrement foncier, si elle et son mari doivent corriger les informations concernant l'identification du citoyen sur le certificat de droits d'utilisation du sol ? En cas de nécessité de corriger des informations sur la carte d'identité du citoyen, quelle est la procédure ?

Le ministère des Ressources naturelles et de l’Environnement a répondu à ce problème comme suit :

La confirmation des modifications des informations sur les personnes morales, les numéros de carte d'identité, les numéros de carte d'identité de citoyen et les adresses sur le certificat délivré est effectuée en fonction des besoins des utilisateurs fonciers et des propriétaires d'actifs attachés au terrain et est effectuée au bureau d'enregistrement foncier ou dans une succursale du bureau d'enregistrement foncier.

Français Le dossier est déposé conformément aux dispositions de l'article 9, clause 16, de la circulaire n° 24/2014/TT-BTNMT du 19 mai 2014 du ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement réglementant les registres cadastraux (modifiée et complétée à l'article 2, clause 1, de la circulaire n° 09/2021/TT-BTNMT du 30 juin 2021), notamment :

"a) Demande d'enregistrement des modifications apportées aux terres et aux biens attachés aux terres conformément au formulaire n° 09/DK ;

b) Copie originale du certificat délivré ;

c) Une copie de la nouvelle carte d'identité ou de la nouvelle carte d'identité militaire ou de la nouvelle carte d'identité de citoyen ou du livret de famille, d'autres documents prouvant le changement personnel en cas de changement des informations personnelles de la personne nommée sur le certificat".

Le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement vous fournit des informations à connaître.

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