VARS : Les appartements abordables « disparaissent » à Hanoï et Hô-Chi-Minh-Ville

ANTD.VN - L'augmentation récente de l'offre immobilière est principalement due au segment haut de gamme, tandis que les logements abordables sont « abandonnés », rendant le déséquilibre entre l'offre et la demande de plus en plus grave.

Il n'y a plus d'offre de nouveaux appartements abordables

Selon l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS), le marché immobilier vietnamien s'est progressivement réchauffé grâce à la nouvelle offre et aux politiques de soutien du gouvernement . Cependant, l'augmentation de l'offre concerne principalement le segment haut de gamme, tandis que les logements abordables sont délaissés.

Les données de recherche de VARS montrent que le segment des appartements abordables (prix inférieur à 25 millions de VND/m2) est devenu « éteint » au cours des dernières années et qu'il est très difficile, voire impossible, de réapparaître à Hanoi et à Ho Chi Minh-Ville.

Plus précisément, à Hanoi, la proportion d'appartements abordables nouvellement lancés a atteint 35 % en 2018, a diminué à 20 % en 2019 et seulement 12 % en 2020. En 2021 et 2022, l'offre d'appartements dans ce segment a continué de diminuer, n'atteignant qu'environ 4 % de l'offre totale d'appartements mis en vente et atteignant 0 % en 2023.

À Hô-Chi-Minh-Ville, le déclin a été encore plus fort : en 2018, la proportion d’appartements abordables nouvellement lancés représentait 20 %, mais est tombée à seulement 0,5 % en 2020 avant de disparaître complètement en 2021.

Jusqu'aux 9 premiers mois de 2024, l'offre d'appartements a connu une reprise significative, mais environ 80 % de l'offre d'appartements ouverts à la vente à Hanoi et à Ho Chi Minh-Ville avaient des prix de vente à partir de 50 millions de VND/m2 ou plus.

L'étude sur l'indice des prix des appartements, reflétant les fluctuations du prix de vente moyen des projets dans l'échantillon de 150 projets sélectionnés et observés par VARS, montre également qu'au troisième trimestre 2024, le prix de vente moyen du groupe de projets échantillonnés à Hanoi est proche de 60 millions de VND/m2, soit une augmentation de 64,0 % par rapport au deuxième trimestre 2019.

Le prix de vente moyen des groupes de projets à Hô Chi Minh-Ville est passé de 49,2 millions de VND/m2 à 64,2 millions de VND/m2, soit une augmentation de 30,6 % par rapport à la même période.

L’offre d’appartements abordables a disparu à Hanoi et à Ho Chi Minh-Ville.

Pourquoi les entreprises ne s’intéressent-elles pas au segment bas de gamme ?

Selon VARS, la principale raison pour laquelle le logement abordable n'a pas reçu beaucoup d'attention de la part des promoteurs immobiliers est que la marge bénéficiaire de ce segment est inférieure à celle du segment haut de gamme. Les calculs des promoteurs montrent qu'avec une marge bénéficiaire d'environ 15 % seulement, si le capital stagne pendant un à deux ans ou si les ventes sont retardées d'un à deux ans, le promoteur perd de l'argent.

De plus, les fonds fonciers centraux sont de plus en plus rares, actuellement et à l’avenir, principalement situés dans les grandes zones urbaines dotées d’une série d’infrastructures et de services publics qui nécessitent des investissements, et les coûts des intrants, en particulier ceux du foncier, augmentent, les prix ne peuvent pas être abordables.

Deuxièmement, malgré les nombreuses politiques mises en place par le gouvernement pour encourager le développement de logements sociaux et abordables, les procédures juridiques liées au foncier et à l'urbanisme demeurent des obstacles majeurs. La complexité et la lenteur du processus d'autorisation, ainsi que la raréfaction des fonds fonciers pour la construction de logements dans les grandes villes, obligent les promoteurs à bien réfléchir avant d'investir dans ce secteur.

De plus, les politiques de soutien au crédit pour les acheteurs de logements dans ce segment n’ont pas été mises en œuvre de manière synchrone.

Troisièmement, les projets haut de gamme offrent des marges bénéficiaires élevées et sont faciles à vendre. Face à la forte demande de logements haut de gamme, tant résidentiels qu'investissements, la clientèle à revenus élevés ne cesse de croître, parallèlement au développement économique et à l'afflux d'investissements étrangers, ainsi qu'aux Vietnamiens résidant à l'étranger, grâce à l'assouplissement des conditions de propriété pour cette clientèle.

En réalité, le nombre de clients prêts à payer plus cher pour acquérir les produits les plus limités et haut de gamme du projet est considérable. Cela rend le segment du logement abordable moins attractif pour les promoteurs.

Nécessité d'une intervention de l'État

Pour remédier à la pénurie de logements abordables, VARS estime qu’une intervention forte de l’État est nécessaire.

En conséquence, l’État doit rechercher et développer des politiques visant à créer des conditions favorables pour que les investisseurs puissent développer des appartements commerciaux abordables (exonération de la taxe foncière, de l’impôt sur les sociétés ou augmentation de la densité de construction ou du coefficient d’utilisation des terres par rapport aux normes pour les projets de logements commerciaux).

Dans le même temps, la priorité est donnée à l’approbation des plans et aux permis de construire, ce qui contribue à raccourcir le temps de développement des projets...

Deuxièmement, l’État devrait promouvoir des projets de coopération entre le gouvernement et le secteur privé pour construire des logements abordables (l’État fournit des incitations foncières et un soutien juridique).

Troisièmement, des politiques devraient être mises en place pour soutenir la demande de logements. Le gouvernement pourrait envisager de créer un fonds pour soutenir le développement et le maintien de l'offre d'appartements à loyer modéré…

En outre, l’État doit mettre en place des politiques visant à limiter les motivations spéculatives et devrait bientôt étudier et appliquer une taxe foncière ciblant les propriétaires immobiliers qui n’investissent pas leurs biens dans des activités commerciales ou qui n’entreprennent pas de construction après avoir reçu le terrain...

Il est nécessaire de créer des agences ou des comités de surveillance du logement et de prendre des sanctions strictes contre les cas de spéculation, de manipulation des prix ou d’augmentation illégale des prix.

Cependant, pour que les politiques de régulation soient réellement efficaces et garantissent un fonctionnement sûr et sain du marché à long terme, l’État doit bientôt compléter le système d’information et de données sur le marché immobilier et le système de gestion des logements identifiés.

Source : https://www.anninhthudo.vn/vars-can-ho-binh-dan-mat-dau-tai-ha-noi-va-tphcm-post596623.antd