Mettre en place un échange de droits d'utilisation des terres n'est pas simple.

Le Premier ministre Pham Minh Chinh vient de publier un décret officiel chargeant le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement de superviser, en collaboration avec le ministère de la Construction et les organismes compétents, l'étude de la mise en place d'une plateforme de négociation des droits d'utilisation des sols (DUS). Cette mesure est tout à fait judicieuse et aura un impact positif sur le marché.

Toutefois, le processus de construction et de perfectionnement du mécanisme opérationnel de cette salle des marchés doit faire l'objet de recherches et d'évaluations approfondies avant d'être soumis à l'autorité compétente pour promulgation au moment opportun, afin d'en garantir la faisabilité et d'apporter un maximum d'avantages aux parties concernées.

Mettre en place un échange de droits d'utilisation des terres n'est pas simple, image 1 — Mettre en place un système d'échange de droits d'utilisation des terres n'est pas simple et ne peut se faire du jour au lendemain. (Photo : TMC)

L'Association vietnamienne des courtiers immobiliers (VAR) a commenté cette situation en indiquant que, pendant longtemps, les transactions immobilières réalisées sur les marchés publics concernaient principalement des contrats à terme, sans droits d'utilisation des terrains. Parallèlement, les droits d'utilisation des terrains étaient généralement échangés librement et sans contrôle entre particuliers.

Parallèlement, ce type de « produit » représente une part importante et une valeur transactionnelle élevée sur le marché immobilier. Il en résulte de nombreuses conséquences, notamment des perturbations du marché et un manque à gagner fiscal pour l’État.

Étudier la mise en place d'une bourse des droits d'utilisation des sols est une politique tout à fait pertinente, qui aura un impact positif sur le marché. En effet, cette bourse permettra une gestion et un suivi plus complets du marché immobilier, au lieu de se limiter aux futurs logements et aux terrains à bâtir, comme c'est le cas actuellement.

En réalité, le marché des droits d'utilisation des sols n'est pas une nouveauté absolue. D'un certain point de vue, il s'agit d'un complément visant à réglementer et contrôler une large part des produits immobiliers, incluant tous les segments du marché, et pas seulement les logements non disponibles.

De même, selon les VAR, et de la même manière que pour les autres bourses, les « produits » qui souhaitent être négociés via la bourse QSDD doivent avoir des informations listées spécifiques et claires, avec une vérification stricte, notamment en ce qui concerne la légalité et le prix public.

Il s'agit d'un élément essentiel pour rassurer les acheteurs lors de leurs transactions. Évitez les transactions immobilières fictives, les activités frauduleuses, les fausses informations, les ventes à deux prix différents et la manipulation des prix.

Un contrôle rigoureux dès la phase de saisie des données et tout au long du processus de transaction contribuera grandement au bon fonctionnement, à la sécurité et à la transparence du marché. Il constitue le fondement et la condition d'un développement plus stable et durable de celui-ci.

Lors du déploiement d'une plateforme de négociation de droits d'utilisation des sols, si elle est combinée à une plateforme de négociation immobilière, celle-ci servira de source pour la fourniture et la mise à jour des données de transaction, de base pour la constitution de données et pour la création d'une carte des prix fonciers à l'échelle nationale.

Parallèlement, il s'agit d'une information extrêmement importante pour les organismes de gestion dans le cadre de la recherche et de la promulgation des politiques réglementaires, de l'orientation de la consommation, de la promotion du marché et de la stimulation de la croissance et du développement économiques .

La mise en œuvre de l'échange de droits d'utilisation des terres permettra de créer des méthodes plus fiables, aidant ainsi les personnes, et notamment les investisseurs nationaux et étrangers, à rechercher plus facilement des informations et à effectuer des transactions.

« Dans un avenir proche, si des mécanismes et des politiques favorables sont appliqués, les transactions via l'échange de droits d'utilisation des terres attireront de nombreux participants, ainsi qu'un important capital social à investir dans l'immobilier, concurrençant ainsi les marchés boursiers et obligataires. »

« Lorsque la capitalisation sera suffisamment importante, avec un grand nombre d'acteurs du marché, l'attraction de capitaux étrangers ainsi que des produits d'investissement efficaces tels que les fonds d'investissement immobilier (REIT), la titrisation immobilière, les fonds d'épargne logement, etc., auront les conditions nécessaires à leur développement », ont commenté les VAR.

M. Nguyen Van Dinh, président de l'Association des courtiers immobiliers, a déclaré que les droits d'utilisation des sols constituent un actif de grande valeur et à large répartition géographique. Par conséquent, la mise en place d'une plateforme de négociation de ces droits n'est pas chose aisée et ne peut se faire du jour au lendemain.

Pour que l'échange de droits d'utilisation des terres soit véritablement efficace, sans chevauchements ni procédures administratives supplémentaires complexes pour la population, un processus de recherche et d'analyse minutieux et rigoureux est nécessaire.

Ce travail requiert la participation et la coordination des organismes de gestion étatiques et des experts de premier plan. En particulier, la participation et les avis des personnes et des organisations possédant une expérience pratique sont essentiels.

M. Dinh a également déclaré que de nombreuses questions restent à résoudre afin de garantir la faisabilité d'un système d'échange de droits d'utilisation des terres et son impact réellement positif sur le marché.

Dans la perspective d'une organisation sociale professionnelle, ayant pour objectif de contribuer au développement du marché immobilier vietnamien de manière toujours plus stable, durable et transparente, VARS soutient pleinement la politique de création d'une plateforme d'échange de droits d'utilisation des sols.

« Toutefois, le processus de construction et de perfectionnement du mécanisme opérationnel de cette salle des marchés doit être soigneusement étudié et évalué avant d'être soumis aux autorités compétentes pour promulgation au moment opportun afin d'en assurer la faisabilité et d'apporter un maximum d'avantages aux parties concernées », a proposé M. Dinh.

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