האם ספקולציות בנדל"ן יהיו מוגבלות?

על פי משרד האוצר, מדיניות מס ההכנסה האישית הנוכחית (PIT) במדינתנו אינה מבדילה לפי תקופת החזקת הנכס על ידי המעביר.

על מנת להגביל את ספקולציות הנדל"ן, מדינות מסוימות בעולם השתמשו בכלי מס כדי להגדיל את עלות ההתנהגות הספקולטיבית ולהפחית את האטרקטיביות שלהן בכלכלה , כולל מס הכנסה אישי.

בנוסף, מדינות מסוימות מיישמות מס גם על רווחים מעסקאות נדל"ן בהתאם לתדירות העסקאות ולזמן הרכישה והמכירה החוזרת של הנדל"ן. ככל שזמן זה מתרחש מהר יותר, כך שיעור המס גבוה יותר, ככל שהעסקה איטית יותר, כך שיעור המס נמוך יותר.

לדוגמה, בסינגפור, קרקע שנרכשה ונמכרה בשנה הראשונה חייבת במס של 100% על הפרש הערך; לאחר שנתיים שיעור המס הוא 50%; לאחר 3 שנים הוא 25%.

בטייוואן (סין), עסקאות נדל"ן שבוצעו בתוך שנתיים לאחר הרכישה חלות שיעור מס של 45%; עסקאות שבוצעו בתוך 2-5 שנים שיעור המס הוא 35%; בתוך 5-10 שנים שיעור המס הוא 20%, ועסקאות שבוצעו לאחר 10 שנים שיעור המס הוא 15%.

תשתית מידע קרקעית צריכה להיות מוכנה ומסונכרנת.

החלטה מס' 06/NQ-TW מיום 24 בינואר 2022 של הפוליטביורו בנושא תכנון, בנייה, ניהול ופיתוח של אזורים עירוניים בווייטנאם עד 2030, עם חזון עד 2045, כוללת את התוכן הבא: "מחקר ושיפור מדיניות המס והאגרות הקשורות לנדל"ן כדי לעודד שימוש יעיל בבתים ובקרקעות".

בהחלטה מס' 18/NQ-TW מיום 16 ביוני 2022 של הוועידה החמישית של הוועד המרכזי של המפלגה ה-13 בנושא "המשך חדשנות ושכלול מוסדות ומדיניות, שיפור האפקטיביות והיעילות של ניהול ושימוש בקרקעות, יצירת מומנטום להפיכת ארצנו למדינה מפותחת בעלת הכנסה גבוהה" נקבע: "לקבוע שיעורי מס גבוהים יותר לאנשים המשתמשים בשטחי אדמה גדולים, בתים רבים, בספקולציות בקרקעות...".

החלטה מס' 62/2022/QH15 מיום 16 ביוני 2022 של האסיפה הלאומית בנוגע לפעילויות החקיקה במושב השלישי של האסיפה הלאומית ה-15 דורשת: "לבחון ולהשלים את התקנות המשפטיות בנוגע למסים הקשורים לעסקים ולהעברת נדל"ן, לחזק את הניהול, למנוע הפסדי מס, להבטיח הכנסות תקציביות אך לא לפגוע בפעילות העסקית, בזכויות הלגיטימיות של הציבור ובפיתוח שוק הנדל"ן".

בהתאם לכך, על מנת למסד את המדיניות והכיוון הנ"ל, לקיים רמה סבירה של רגולציה, למנוע ספקולציות ובועות נדל"ן, הציע משרד האוצר כי "ניתן לחקור כיצד לגבות מס על הכנסה אישית מהעברות נדל"ן בהתאם לתקופת ההחזקה כפי שחווים מדינות מסוימות. יש לחקור את שיעור המס הספציפי ולקבוע אותו בהתאם, תוך המשקף את פעילותו בפועל של שוק הנדל"ן".

משרד האוצר ציין כי יישום מדיניות מס הכנסה אישי על העברת נדל"ן על סמך זמן החזקה צריך להיות מסונכרן גם עם תהליך שכלול המדיניות הקשורה לקרקע ודיור, כמו גם עם הסנכרון והמוכנות של תשתית טכנולוגיית המידע בנושא רישום קרקעות ונדל"ן. בכך, הדבר יכול ליצור תנאים שיאפשרו לרשויות המס לקבל מספיק מידע ובסיס משפטי לקבלת מידע הקשור לזמן החזקה בנדל"ן.

סעיף 247 לחוק המקרקעין משנת 2024 תיקן והשלים גם את סעיף 14 לחוק מס הכנסה אישי, וקבע במפורש: "ההכנסה החייבת במס מהעברת מקרקעין נקבעת כמחיר ההעברה בכל פעם; במקרה של העברת זכויות שימוש במקרקעין, ההכנסה החייבת במס מחושבת לפי מחיר הקרקע ברשימת מחירי הקרקע".

משרד האוצר סבור כי יש צורך לעדכן סעיף זה בטיוטת חוק מס הכנסה אישי (החלפה) כדי להבטיח עקביות במערכת המשפטית.

סעיף 5, סעיף 3, סעיף 14, סעיף 2, סעיף 21, סעיף 23 לחוק מס הכנסה אישי הנוכחי קובע: הכנסה מהעברת מקרקעין, לרבות: הכנסה מהעברת זכויות שימוש במקרקעין ונכסים הצמודים למקרקעין; הכנסה מהעברת בעלות או זכויות שימוש בבתים; הכנסה מהעברת זכויות חכירת קרקע, זכויות חכירת מים עיליים; הכנסה אחרת שהתקבלה מהעברת מקרקעין.

הכנסה חייבת במס מהעברת מקרקעין נקבעת כמחיר ההעברה בכל פעם, שיעור המס החל הוא 2%.