רשימת מחירי הקרקעות צריכה להבחין בבירור בין תעריפי הגבייה עבור קרקע לא חקלאית לבין קרקעות שירות.

ישנם 25 מחוזות וערים שהתאימו ופרסמו רשימות מחירי קרקעות חדשות בהתאם לעקרונות השוק, אך קיבוץ קרקעות שאינן קרקעות למגורים או קרקעות מסחריות ושירותיות לקבוצה אחת לגביית אגרות קרקע מקשה על אנשים ועסקים.

מומחים רבים מאמינים כי יש צורך באמצעים הרמוניים לניהול קרקעות כדי למקסם את יעילות השימוש בקרקע - צילום: B.NGOC

על פי משרד משאבי הטבע והסביבה , מספר היישובים המתקנים ומפרסמים רשימות מחירי קרקעות חדשות ימשיך לעלות בתקופה הקרובה.

הגדירו בבירור את שיעור הגבייה עבור כל סוג קרקע

גב' וו לאן אנה - סגנית המנכ"ל של קבוצת CEO - אמרה כי על פי הוראות חוק הקרקעות משנת 2024, קרקע מסחרית ושירותית היא קרקע לבניית מוסדות עסקיים מסחריים ושירותיים ועבודות אחרות המשרתות עסקים, מסחר ושירותים, לרבות עבודות ומתקנים תיירותיים ואתרי נופש כגון מלונות, וילות תיירותיות ודירות תיירותיות.

"חוק המקרקעין משנת 2024 קובע גם כי בניית רשימות מחירי קרקעות על פי עקרונות השוק חייבת להתבצע על פי עקרון הרמוניזציה של אינטרסים בין המדינה, משתמשי הקרקע, משקיעים ויישום מעשי."

אבל במציאות, יישובים גובים לעתים קרובות דמי שכירות חד פעמיים עבור קרקעות שירותים מסחריות ברמות גבוהות.

"מחירים גבוהים של קרקעות מסחריות ושירותיות אינם מעודדים השקעה בפרויקטים של תיירות ונופש על קרקעות מסחריות ושירותיות. כדי ליישר קו בין האינטרסים בין המדינה למשקיעים, יש צורך לשקול קביעת מחיר של קרקעות מסחריות ושירותיות בכ-20% - 40% בהשוואה למחיר של קרקעות למגורים", הציעה גב' וו לאן אנה.

בדיון בנושא זה, הצהיר מר לה הואנג צ'או - יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי: סעיף 4, סעיף 5, צו 102 משנת 2024 של הממשלה המנחה את יישום חוק הקרקעות משנת 2024 קובע כי קרקע לבניית עבודות ציבוריות מחולקת לסוגים רבים כגון: קרקע לבניית עבודות תרבות, מתקנים חברתיים, שירותי בריאות, חינוך, ספורט...

בנוסף, קרקעות ייצור ועסקים שאינן חקלאיות מחולקות גם הן לסוגים: קרקעות לפארק תעשייה, אשכולות תעשייתיים, קרקעות מסחר ושירותים, קרקעות למתקני ייצור שאינן חקלאיים וקרקעות המשמשות לפעילויות מינרלים.

מר צ'או הוסיף: "זה מראה את הצורך בתקנות ספציפיות לגבי רמות גביית אגרות שימוש בקרקע המתאימות לכל סוג קרקע, במיוחד קרקע המשמשת למטרות חינוך, רפואה וספורט."

אך נכון לעכשיו, יישובים רבים טרם פרסמו את התקנות הללו במלואן, ותקנות פרובינציאליות טרם הושלמו, מה שגורם לקשיים ביישום החוק באופן סינכרוני ויעיל.

פרופ' ד"ר הואנג ואן קואנג, חבר בוועדת הכספים והתקציב של האסיפה הלאומית - צילום: B.NGOC

זה לא נכון לקבץ דברים יחד.

פרופ' ד"ר הואנג ואן צ'ונג, חבר בוועדת הכספים והתקציב של האסיפה הלאומית, שיתף את נושא בניית רשימות מחירי קרקעות מקומיות בתקופה האחרונה ואמר כי חוק הקרקעות שואף לקבוע מחירי קרקע ספציפיים לכל חלקת אדמה, ולכן העובדה שכמה יישובים מקבצים קרקעות לא חקלאיות שאינן קרקעות למגורים עם קרקעות מסחריות ושירותיות לקבוצה אחת כדי לקבוע מחיר משותף ברשימת המחירים אינה נכונה, ואף רשלנית. החוק והצו אינם קובעים זאת.

לדברי מר קואנג, הערכת שווי קרקע חייבת להתבסס על ייעוד השימוש הספציפי בקרקע של כל סוג קרקע. מצד שני, חוק הקרקעות האציל סמכויות ליישובים לא רק בהערכת שווי קרקעות אלא גם בוויסות מימון קרקעות.

"באשר לחכירת קרקעות, אם מחיר הקרקע ברשימת מחירי הקרקעות עולה, מה שמשפיע על עסקים ומושך השקעות, הרשות המקומית יכולה להחיל מחיר שכירות קרקע נמוך לחלוטין, לפחות 0.25% (בהתאם לצו 103/2024/ND-CP של הממשלה) במקרים הכרחיים. פרויקטים שצריכים לתת עדיפות לפיתוח כלכלי יגבו תעריף נמוך, פרויקטים שאין להם עדיפות יגבו תעריף גבוה יותר", הדגיש מר קואנג.

לדברי מר לה ואן בין - סגן מנהל מחלקת הקרקעות, משרד משאבי הטבע והסביבה, חוק הקרקעות משנת 2024 מסיר את מסגרת מחירי הקרקעות כך שרשויות מקומיות יוכלו להוציא רשימות מחירון. בהתאם לכך, חוק הקרקעות משנת 2024 קובע כי ועדת העם המחוזית אחראית על הגשת רשימת מחירי הקרקעות למועצת העם להחלטה. זה מראה שהתקנות הופכות מקצועיות יותר ויותר, ומגדירות בבירור את תחומי האחריות של כל סוכנות.

"הערכת שווי קרקע של פרויקטים של נדל"ן (דיור, נדל"ן נופש) אינה מיישמת את מחירון הקרקע אלא נקבעת לפי מחירי קרקע ספציפיים. באשר לפרויקטים כגון פארקי תעשייה שמשלמים דמי שכירות שנתיים, מיושם מחירון השנתי, במקרים אחרים יוצעו למכירה פומבית ויתוגמלו."

"עבור עסקים השוכרים קרקעות ומשלמים דמי שכירות מדי שנה, כאשר מחיר הקרקע יעלה, עלויותיהם יעלו. עם זאת, סעיף 2, סעיף 153 לחוק הקרקעות משנת 2024 קבע דמי שכירות יציבים למקרים של דמי שכירות עם תשלום שנתי. לפיכך, העלייה בדמי שכירות הקרקע לא תעלה על השיעור שנקבע על ידי הממשלה בכל תקופה", הוסיף מר בין.

מקור: https://tuoitre.vn/bang-gia-dat-can-phan-dinh-ro-muc-thu-cac-loai-dat-phi-nong-nghiep-dat-dich-vu-20250115182901057.htm