מחירי קרקעות בהאנוי: יש צורך בהרמוניה בין "מחיר שוק" לבין אוכלוסייה יציבה

כיתוב לתמונה — טיוטת מחירי הקרקעות של האנוי לתקופה 2026-2030 מושכת תשומת לב רבה. צילום: טואן אנה/VNA

לדברי מומחים כלכליים , מחירי הקרקעות החדשים הם צעד הכרחי ברפורמה בניהול קרקעות, אך הם גם מבחן ליכולת לאזן בין פיתוח כלכלי עירוני לביטחון סוציאלי.

אנשים רבים תומכים בהתאמת מחירי הקרקעות קרוב יותר למחירי השוק, אך ישנם גם קולות רבים המודאגים מהשפעות שרשרת על החיים ועל מחירי הדיור, במיוחד מחירי הדיור הציבורי, שגם הם יעלו, מה שיהפוך את חלום הבעלות על בית עבור אנשים בעלי הכנסה נמוכה לרחוק עוד יותר. לכן, כאשר המספרים מניחים על המשקל, יש להקשיב באופן מלא לקולותיהם של האנשים בפרברים - אלו שנפגעו ישירות ביותר - על ידי הרשויות וקובעי המדיניות. כי אז, רשימת מחירי הקרקעות של האנוי לתקופה 2026-2030 תשקף באמת את הערך האמיתי של הקרקע ואת ערך המחיה של האנשים.

על פי הטיוטה שהגישה משרד החקלאות והסביבה לוועדת העם של האנוי, אזורים פרבריים כמו דונג אן, מה לינה, הואי דוק ותאן טרי עשויים לעלות ב-25-26% בהשוואה לרשימת המחירים הנוכחית, בעוד שהאזור המרכזי יעלה רק במעט ב-1.5-2%. למעשה, רישומים בכמה קומונות באזורי הפרברים של האנוי מראים כי ההצעה להעלות בחדות את מחירי הקרקעות באזורים פרבריים גרמה לדאגה בקרב משקי בית רבים ועובדים לגבי יוקר המחיה וכן מהאפשרות להחזיק בית בעתיד.

אנשים בקהילות פרבריות מאמינים שכאשר מחירי המדינה עולים, מחירי הפיצויים, עלויות ההעברה וסדרה של עמלות נלוות עלולים לעלות, מה שמפחית את היתרון שלהם כאשר עליהם לשנות ייעודי קרקע או לבקש פיצוי בפרויקטים.

בקומונה של טיין פונג (האנוי), גב' נגוין טי לויאן - שבבעלותה יותר מ-3 סאו של אדמה חקלאית, התוודתה כי משפחתה תכננה להמיר חלק מהאדמה לקרקעות שירות. אך כעת, לאחר ששמעה כי מחירי המחירים החדשים עלו ב-25-30%, וגם אגרת השימוש בקרקע עלתה, היא חוששת שלא תוכל לשאת זאת. אנשים אינם מתנגדים לעלייה במחירי הקרקעות, אלא רק מקווים שהממשלה תחשב אותה באופן סביר כדי שאנשים בפרברים לא ייפגעו.

לא רק במה לין, גם בדונג אנה (האנוי) - שם מחירי הקרקעות עלו בעבר "בקדחתנות" כאשר התפרסמו חדשות על תכנון אזור עירוני חדש, גם משקי בית רבים הביעו הסתייגויות. מר טראן ואן ת'וק, סוחר חומרי בניין בקומונת וין נגוק, שיתף כי עליית מחירי הקרקעות הובילה לעלייה במחירי השכירות של מחסנים. עסקים קטנים אינם מרוויחים הרבה, ועכשיו עם העלויות הנוספות, הם חוששים שלא יוכלו לשרוד.

מר נגוין ואן לאם, בעלים של מסעדה קטנה בתאן טרי (האנוי), אמר כי מחיר השכירות של החלל ששכר עלה מעט מאז אמצע 2025, אם כי מחירון המחירים החדש טרם יושם. בעל הבית אמר ששמע שמחירי הקרקע עומדים לעלות, ולכן התאים את מחיר השכירות מוקדם. בכל חודש, מר לאם צריך לשלם כמעט מיליון וונד נוספים בשכר דירה, אך הכנסותיו נותרות זהות.

לדברי מומחה הנדל"ן פאם קוואנג הייפ, מנטליות ה"הגדלה מקדימה" מופיעה באזורים פרבריים רבים, במיוחד בקומונות הקרובות למרכז העיר עם תשתיות טובות. זה מעלה חששות שמחירי הקרקעות החדשים עלולים להעלות את יוקר המחיה של אנשים בתגובת שרשרת, החל משכירות בתים ושטחים ועד מחירי שירותים.

עליית מחירי הקרקע משמעותה שגם מחירי הדיור עולים. מר לה ואן בין - משקיע בשוק הדיור הקטן בהואי דוק (האנוי), אמר כי עלויות פינוי הקרקע הן הדאגה הגדולה ביותר. חברות עוסקות בפרויקטים בקנה מידה קטן, המכוונות לרוכשי דירה ראשונה, אך אם מחירי הקרקע עולים ב-25-30%, עלויות התשומות עולות, אז גם מחיר המכירה חייב לעלות. באותו זמן, הקונה יסבול.

איגוד הנדל"ן של וייטנאם (VNREA) קבע כי מחירי הקרקעות הם הבסיס לחישוב דמי שימוש בקרקע, שכר דירה, פיצויים, מיסים ואגרות וכו', כך שהתאמה חזקה מדי עלולה להשפיע הן על מחירי הדיור המסחרי והן על מחירי הדיור הציבורי. למרות שיש צורך להעלות את מחירי הקרקע קרוב לשוק, יש צורך במפת דרכים כדי למנוע עליות חדות שישפיעו על יציבות חייהם של אנשים, במיוחד באזורים פרבריים.

עורך הדין נגהיים טי האנג - משרד עורכי הדין וו לין (לשכת עורכי הדין של האנוי) העריך כי התאמת מחירי הקרקעות היא בלתי נמנעת כדי לשקף במדויק את מחירי השוק, להגדיל את הכנסות התקציב ולהפוך את העסקאות לשקופות. עם זאת, האנוי זקוקה למפת דרכים סבירה כדי להימנע מגרימת "הלם מחירים" שיפגע קשות באנשים בפרברים ובעסקים קטנים.

בהסבירו את הסוגיה, אמר עורך הדין נגהיים טי האנג כי על מנהלים לאזן בין שתי סתירות. מצד אחד, מחירון המחירים חייב לשקף מקרוב את מחירי השוק בהתאם לרוח חוק הקרקעות החדש כדי להבטיח שקיפות, למנוע הפסדי תקציב ולצמצם את הפער בין מחירי המדינה למחירי העסקאות בפועל. מצד שני, עליות מחירים פתאומיות, במיוחד באזורים חקלאיים/פרברים, עלולות ליצור תגובת שרשרת שמגדילה את עלויות התשומה של הפרויקט, מגדילה את מחירי הדיור המסחרי ומפעילה לחץ על קבוצות בעלות הכנסה נמוכה. לכן, על האנוי ליישם מפת דרכים הדרגתית להעלאות, המשלבת מדיניות תמיכה, פיצוי לאנשים בעלי הכנסה נמוכה והתאמת מנגנון הפיצוי.

מר פאם קוואנג הייפ - מומחה נדל"ן, שחולק את הדעה הזו, אמר כי יש לחלק את עליית מחירי הקרקע לשלבי התאמה. לדוגמה, יש להעלות את מחירי הקרקע ב-10-15% בכל שנה בשנתיים הראשונות, במקום להעלות את כולם בבת אחת. במקביל, יש צורך לפרסם את נתוני ההערכה כדי שאנשים יוכלו לעקוב אחריהם, למנוע חשד או אי הבנה.

בנוסף להעלאת מחירי הקרקעות בהתאם למפת הדרכים, סוכנות הניהול צריכה לפרסם גם נתוני הערכה, שיטות חישוב ומפות מיקום ספציפיות. במקביל, יש למצוא פתרונות לתמיכה במשקי בית בעלי הכנסה נמוכה ובמשקי בית שאדמותיהם החקלאיות הוחזרו באמצעות מדיניות הסבת מקומות עבודה והפחתת אגרות שימוש בקרקע. בפרט, יש צורך לשמור על יציבות מחירים עבור פרויקטים של דיור ציבורי כדי למנוע השפעות זליגה על פלח רוכשי הדירות האמיתיים.

מקור: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/bang-gia-dat-ha-noi-can-hai-hoa-giua-gia-sat-thi-truongva-on-dinh-dan-sinh-20251104095554192.htm