נדל"ן נופש, "הילד הלא חוקי" של השוק

[מודעה_1]

נדל"ן נופש , "הילד הלא חוקי" של השוק

בהחלטה 08/2017, הפוליטביורו קבע להפוך את התיירות לתעשייה מובילה, למשוך משאבים חברתיים להשקעה בפיתוח תיירות, להשקיע בפרויקטים גדולים, מקומות בילוי באזורים מרכזיים...

הודות לכך, לאחרונה, משקיעים רבים הזרימו כסף לפרויקטים של נדל"ן תיירותי, אתרי נופש, מלונות או אתרי נופש יוקרתיים. עם זאת, מגזר הנדל"ן התיירותי מתמודד עם בעיות משפטיות רבות.

בסדנה "תיקון חוק הקרקעות: יצירת קרקעות לתיירות", שהתקיימה בבוקר ה-19 באוקטובר, אמר מר נגוין ואן דין, סגן נשיא איגוד הנדל"ן של וייטנאם, כי נכון לעכשיו, בווייטנאם יושמו יותר מ-200 פרויקטים של נדל"ן תיירותי, ויצרו כמעט 100,000 דירות נופש, 3,000 וילות ו-15,000 חדרי מלון חדשים.

עד שנת 2030, וייטנאם עשויה להפוך למעצמת תיירות, עם 160 מיליון מבקרים מקומיים ו-50-70 מיליון מבקרים בינלאומיים, שתדרוש כ-500,000 חדרי לינה, שלא לדבר על סוגים אחרים של שירותים, במיוחד תיירות יוקרתית, שכמעט ואינה קיימת.

לדברי מר דין, בהקשר הנוכחי, וייטנאם השיגה רק שליש ממערכת התשתיות כדי שתוכל לעמוד בביקוש והאיכות אינה גבוהה בעתיד. ומספר זה נותר ללא שינוי בשנים האחרונות, משום שהבעיות המשפטיות לא נפתרו.

מר דין אמר כי נדל"ן נופש הוא כמו "הילד הבלתי קריא" של השוק. מכיוון שחוק המקרקעין לא הזכיר את שמותיהם של יזמי נדל"ן תיירותיים, קבוצת נושאים זו נעדרת מחוק המקרקעין, חוק ההשקעות ותקנות אחרות הקשורות לשוק הנדל"ן.

"ישנם יותר מ-100 פרויקטים תיירותיים בקנה מידה גדול שמושהים וממתינים לפתרונות משפטיים. אם מצב זה יימשך, הוא ירתיע השקעות תיירותיות, ירתיע משקיעים, ואפילו רשויות מקומיות שרוצות לקדם השקעות יתמודדו עם קשיים", אמר מר דין.

ישנן קשיים רבים אחרים.

בינתיים, עורך הדין נגוין הונג צ'ונג, יו"ר מועצת המנהלים של DVL Ventures וסגן יו"ר מועדון הנדל"ן של האנוי, אמר כי פרויקטים של תיירות ונדל"ן נופש עדיין ניצבים בפני בעיה קשה יותר ו"קשה" במקצת, והיא הסדרת מקרים בהם המדינה תובעת קרקעות לפיתוח חברתי -כלכלי למען אינטרסים לאומיים וציבוריים.

בהתאם לכך, הפרויקט שבו המדינה משיבה קרקע נועד לשדרוג תשתיות טכניות ותשתיות חברתיות משותפות של האוכלוסייה, תוך הבטחת ביטחון סוציאלי לאוכלוסייה, למעט פרויקטים שמטרתם פיתוח תיירות, בידור, נופש או שילוב של דיור מסחרי עם פיתוח תיירות, מתקני שירות, בידור ונופש.

עם זאת, טיוטת חוק הקרקעות המתוקן אינה כוללת הוראות בנוגע להשבת קרקעות עבור פרויקטים חדשים באזור עירוני. לכן, יש צורך להוסיף את התוכן של "פרויקטים חדשים באזור עירוני בהיקף של מעל 300 דונם" לסוגי מוצרי הנדל"ן בחוק הקרקעות המתוקן כדי להבטיח סנכרון בין מערכת התשתית הטכנית והתשתית החברתית.

לדברי מר צ'ונג, בתקופה שבין 2015 ל-2019 התפתחה התיירות בצורה חזקה, מחוזות וערים רבות ראו בפיתוח התיירות כיוון טוב, וזיהו את התיירות כחזית. דבר זה הוביל לכך שלמרות שהחוק קובע כי נדל"ן תיירותי אינו כפוף להשבת קרקעות על ידי המדינה, מכיוון שפרויקטים תיירותיים מזוהים כפרויקטים מרכזיים, מחוזות רבים עדיין השיבו קרקעות והקצו קרקעות לעסקים.

כתוצאה מכך, לאחר 2019 החלו להתעורר סוגיות משפטיות הקשורות לנדל"ן תיירותי. כאשר הוגשה בקשה לבדיקה, סדרה של פרויקטים הושעו עקב תקנות הקצאת קרקעות וכתוצאה מכך, עד כה, פרויקטים אלה עדיין מושעים בהמתנה למסגרת משפטית חדשה.

"כדי שתיירות תהפוך באמת למגזר כלכלי מרכזי, אני חושב שחוק הקרקעות החדש צריך לכלול תקנות ספציפיות לגבי קרקעות תיירותיות. במקביל, חייבות להיות מדיניות ומנגנונים פתוחים באמת בנוגע לקרקעות, מיסים, השקעות וכו' כדי שתיירות תתפתח."

"לפיתוח כלכלי בכל שלב יש סדרי עדיפויות שונים. כאשר זיהינו את התיירות כחזית, יש להוסיף פרויקטים תיירותיים כמו פארקי שעשועים, מתחמי בידור, מתחמים רב-תכליתיים וכו' לרשימת הקרקעות שהמדינה השיבה לפיתוח חברתי-כלכלי", הציע מר צ'ונג.

נגוין ואן דין, מומחה למשפט בתחום הנדל"ן, הצביע גם על ליקוי נוסף בטיוטת חוק הקרקעות (המתוקן), והוא במקרים של השבת קרקעות לצורך פיתוח חברתי-כלכלי למען אינטרסים לאומיים וציבוריים.

הטיוטה קובעת רק השבת קרקעות עבור פרויקטים מעורבים של דיור, מסחר ושירותים, אם יוחלט על ידי מועצת העם המחוזית בהתאם לתנאים המקומיים.

לפיכך, הפרויקט חייב "להיצמד" לחלק מהתפקוד למגורים (ללא תקנה על הרמה או האחוז) כדי שהמדינה תוכל להשיב לעצמה את הקרקע.

"אני מסכים עם הדעה שיש לשחזר קרקעות לפרויקטים של תיירות, בידור ונופש בלבד (ללא פונקציות מגורים). עם זאת, במקומות המתאימים לתיירות, יש לתת עדיפות לשחזר קרקעות לצורך יישום פרויקטים תיירותיים מרכזיים, יצירת מומנטום לפיתוח חברתי-כלכלי עבור היישוב, ואף יצירת מומנטום להתפשטות לכל האזור", הביע מר דין.

מר דין ניתח כי במציאות, אם רכישת קרקעות לא תותר, בלתי אפשרי ליישם פרויקטים בקנה מידה גדול כדי למשוך משקיעים פוטנציאליים ובעלי יכולות. אם הצעת החוק הנוכחית תישמר, יישום פרויקטים מרכזיים של תיירות ייחסם. כדי ליישם פרויקטים של תיירות, בידור ונופש, יישובים נאלצים "להכניס" חלק מקרקע למגורים (אולי חלק קטן מאוד) לתכנית התכנון של הפרויקט כדי לעמוד בתנאים לרכישת קרקע.

צורה זו של "התחמקות" תגרום לתוצאות. קרן הקרקע למגורים אינה מנוצלת, מה שיגרום לבזבוז משאבים, או שאם תשתמש בה, היא תיצור פונקציה למגורים במסגרת פרויקט התיירות. מגורים ארוכי טווח של תושבים בפרויקט תפחית את רמת היוקרה של פרויקט תיירות נופש. לכן, מר דין סבור כי יש צורך להוסיף לסעיף 79 של הטיוטה את המקרה של השבת קרקעות כדי ליישם פרויקטים של תיירות, בידור ונופש בלבד ללא פונקציות דיור.

[מודעה_2]
מָקוֹר