"נדל"ן נופש רוצה להיות בר-קיימא, חייב לפתור את בעיית התפעול"

לאחר תקופה של צמיחה, נדל"ן הנופש של וייטנאם עומד בפני הזדמנות לעצב מחדש את ערכו ואסטרטגיית הפיתוח שלו.

– שוק הנדל"ן של אתרי נופש בווייטנאם נכנס לשלב של ארגון מחדש. לדברי מומחים, כדי להתפתח באופן בר-קיימא ולהביא ערך למשקיעים, נדל"ן של אתרי נופש צריך לשנות את מודל התפעול שלו, במקום לחכות לעליית מחירי הנכסים.

מר הואנג קה לין, מנהל עסקי הנדל"ן בקבוצת פלמינגו הולדינגס, שיתף את התמונה הכוללת של נדל"ן אתרי נופש, יחד עם מגמות תפעוליות חדשות שיכולות להפוך למפתח לפיתוח ארוך טווח.

מר הואנג קה לין, מנהל חטיבת עסקי הנדל"ן, קבוצת פלמינגו הולדינגס (צילום: NVCC).

לאחר תקופת הרה-ארגון, מהם לדעתך הכוחות המניעים שיעזרו לנדל"ן אתרי נופש להחזיר את האטרקטיביות שלו?

אני רואה שלוש מניעים עיקריים.

ראשית, ענף התיירות חווה עלייה מרשימה. בשבעת החודשים הראשונים של השנה בלבד, וייטנאם קיבלה בברכה כמעט 93 מיליון מבקרים מקומיים ו-12.2 מיליון מבקרים בינלאומיים, עלייה חדה בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.

בנוסף, הממשלה הרחיבה את הפטור מוויזה ל-24 מדינות, והאריכה את משך השהייה מ-15 ל-45 יום.

מידע מ-VARS IRE וסטטיסטיקות של מחלקות התרבות, הספורט והתיירות של הפרובינציות והערים מראים כי כיום, שיעורי תפוסת החדרים במלונות 4-5 כוכבים בשווקי תיירות מרכזיים עומדים על 70% עד 90%, אפילו מלאים במהלך חגים ופסטיבלים, כאשר ההכנסות מחדרים גדלות ב-20-30% באותה תקופה.

שנית, שיפור תשתית התחבורה מקל על הנסיעה ליעדי תיירות. לדוגמה, זמן הנסיעה מהאנוי לתאן הואה הצטמצם לכשעתיים בלבד, במקום יותר משלוש שעות כבעבר.

שלישית, תיירים כבר לא מחפשים רק מקום להירגע אלא גם חוויות אמיתיות: פסטיבלים, קולינריה, טיפולים... ובמיוחד את כלכלת הלילה, כלכלת המסיבות.

פלמינגו איביזה האי טיין סולל את הדרך למודל העסקי הראשון של תיירות ים ובידור שיופיע באזור הים האי טיין (צילום: משקיע).

בהקשר של שוק שהופך ריאליסטי יותר ויותר, מהם לדעתך הגורמים המרכזיים להבטחת תזרים מזומנים יציב מפרויקט נופש?

– במקום רק לחכות שמחיר הנכס יעלה, משקיעים רבים מתעניינים כיום יותר ביכולת לנצל ולתפעל. לדעתי, ישנם שלושה גורמים מרכזיים הקובעים את תזרים המזומנים בפועל.

ראשית, קיבולת כרייה, כיצד למזער את זמן ההמתנה של הנכס.

שנית, יכולת ההוצאות הממוצעת של הלקוח תלויה בשאלה האם המערכת האקולוגית של השירותים אטרקטיבית מספיק כדי לשמר אותם ולגרום להם לפתוח את הארנקים. פרויקטים המתקדמות בפיתוח מערכת האקולוגית של הבידור, שירותי היום והלילה, ירוויחו רבות.

ושלישית, איכות הפעילות, החל משירות, כוח אדם ועד טכנולוגיית ניהול. זהו המדד האמיתי להבטחת רווחים בני קיימא למשקיעים, במקום לצפות רק לעליות מחירים ארוכות טווח.

האם מודלים של 24/7 יהיו "קלף המנצח" של נכסי נופש להגדלת ערך הניצול שלהם?

– זה נכון. אם נסתמך רק על מכירת מוצרים, נדל"ן של אתרי נופש ייכנס למעגל קצר טווח. אבל אם נוכל להפעיל את מודל "שתי עונות ים - שתי עונות פסטיבל", המשלב אתרי נופש - בידור ומתקני בריאות, כל מטר רבוע של נכס ייצר שכבות הכנסה מרובות.

כך הופכים עונת תיירות קצרה למחזור ניצול של 365 יום. הנקודה החשובה היא לבנות מערכת אקולוגית מושכת ובעלת זהות משלה.

לדוגמה, כשיש אונסן, ספא, פסטיבלים..., החורף הופך ל"עונת הזהב". במקום להילחם בעונה, אנו יוצרים עונות ניצול רבות ושונות.

בששת החודשים הראשונים של השנה, מספר המבקרים בהאי טיין גדל בחדות בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, עם משיכת דור חדש של יעדי תיירות ים ובידור (צילום: CDT).

מודלים כמו Ibiza Neon Zone או Ibiza Vacation Villas, Mini Hotel שמפתחת Flamingo Holdings הם "ספינת הדגל" של הדור החדש של חשיבה עסקית בתחום תיירות הים באזור הים של האי טיין?

– אנו רואים זאת כדוגמה לפריצת דרך בתחום נדל"ן הנופש באזור החוף של האי טיין. אזור הניאון של איביזה נושא את רוח תיירות החוף והבידור הפועל 24/7, בעוד שווילות הנופש והמיני מלון של איביזה מעוצבים כווילות ומלונות נופש עם שכבות ופונקציות מרובות. שניהם אתרי נופש פרטיים וניתן להשכיר אותם לעסקים.

אנו שואפים לחשיבה חדשה של פיתוח: נדל"ן בר-קיימא באתרי נופש חייב לייצר תזרים מזומנים לאורך כל השנה. וילות נופש אינן מיועדות רק להשכרה, אלא יכולות לשמש גם למזון ומשקאות, ספא וארגון אירועים. גישה זו מגדילה את תזרים המזומנים ועוזרת למשקיעים לא להיות תלויים בעונות שיא.

מקור: https://bds.flamingogroup.vn/blog/tin-tuc/bat-dong-san-nghi-duong-muon-ben-vung-phai-giai-bai-toan-van-hanh/