לנדל"ן בווייטנאם יש פוטנציאל, אך הליכים מנהליים הם כמו רשת של שמיים וארץ.

[מודעה_1]

חפיפה בין חוקים קיימים

בדיון במסגרת הפורום "פיתוח בר-קיימא של שוק הנדל"ן והענקת תעודות פרויקטים ראויים למגורים 2023", ד"ר נגוין ואן דין - יו"ר איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם (VARS) שיתף כי כיום, שוק הנדל"ן מתמודד עם מחסור בדיור ציבורי ובדיור מסחרי בעלות נמוכה.

מלבד בעיית המחסור בדיור בר השגה, ישנן גם כמה בעיות כגון היעדר מנגנון וקביעת יישובים רבים, מה שמוביל למצב בו פרויקטים רבים לא נפתרו, ועסקי נדל"ן עדיין נאלצים להתמודד עם קשיים רבים.

בהתאם לכך, למרות ביקוש טוב מאוד בשוק, עדיין ישנה ירידה בעסקאות נדל"ן, שנרשמה כירידה של יותר מ-90% משום שמשקיעים מתמודדים עם בעיית "קבירת" הון וצורך לפתור אתגרים פיננסיים.

בהקשר זה, אמר יו"ר VARS כי מאמצי הממשלה והמשרדים הרלוונטיים בפרסום מדיניות רבה להסרת קשיים בשוק הנדל"ן השפיעו לטובה על השוק.

לדברי מר דין, ברבעון הראשון של 2023 היו כמעט 3,000 עסקאות נדל"ן מוצלחות וברבעון השני של 2023 מספר זה גדל ב-30%. עד כה, אמון המשקיעים שוקם בהדרגה, פרויקטים חדשים רבים החלו להיפתח למכירה בשוק, מה שהוביל לעלייה במספר עסקאות הנדל"ן.

עם זאת, המומחה העריך כי השיפור בהיצע הדיור החדש ויציבות הפסיכולוגיה של הקונים עדיין מתרחשים באיטיות, ודורשים זמן רב להשלמת פרויקטים חדשים. יחד עם זאת, למרות שהפסיכולוגיה של המשקיעים מתייצבת בהדרגה, היא עדיין זהירה למדי, במיוחד אלו המתמודדים עם לחץ כלכלי מהשקעות קודמות.

בנוגע לסיבות לקשיים הנוכחיים בשוק הנדל"ן, אמר מר נגוין קווק היפ - יו"ר איגוד קבלני הבנייה של וייטנאם (VACC) כי הבעיה הגדולה ביותר שעומדת בפני שוק הנדל"ן היא ההיבט המשפטי.

מר הייפ הסביר שכיום, לתחום הנדל"ן לבדו יש 12 חוקים המשפיעים עליו ישירות, ואם יורחבו כך שישפיעו עליו בעקיפין, ישנם עד 20 חוקים כמו חוק התכנון, חוק מניעת וכיבוי שריפות וכו'. לכן, כדי לפתור קשיים בשוק, חייב להיות פתרון סינכרוני ויסודי כדי להתיר את החוקים.

"בפרט, על פי תקנות המדינה, משרדים אחראים על חקיקת חוקים תחת ניהולם, אך אין מנגנון אחיד בין המשרדים. לכן, למרות שתהליך היישום טוב מאוד, עדיין יש חפיפות בתהליך חקיקת החוקים", אמר מר הייפ.

בנוסף, לדברי מר הייפ, קבלת ההערות במהלך תהליך ניסוח החוק עדיין מוגבלת. כדוגמה מעשית, יו"ר VACC אמר כי חוק המכרזים שאושר לאחרונה הראה כמה ליקויים, ובזמן הקרוב האיגוד יגיש המלצות לסוכנות הניהול.

"עסקים רוצים שחוקים יהיו בעלי תוחלת חיים ארוכה יותר במקום להיות קצרי טווח כמו עכשיו. במיוחד אם החוק שגוי אך לוקח 10 שנים לתקן אותו, לעסקים לא יהיה מסדרון חוקי לבצע פעילויות עסקיות", אמר מר היפ.

בהתאם לכך, מר הייפ הצביע על 4 סוגיות בחוק הדורשות תשומת לב מיוחדת מצד הממשלה: פינוי אתרים; תכנון, הערכת קרקעות והמרת ייעודי קרקע. מר הייפ אמר כי החוק צריך להתמקד רק בנושאים שהוזכרו לעיל כדי לפתור את בעיית השוק.

מר הייפ שיתף את סיפורו האישי ואמר כי פיתח את הפרויקט במשך 12 שנים אך עדיין לא הצליח להשלים את עבודות פינוי האתר. העיכוב הממושך אילץ אותו ללכת שוב ושוב למנהיגי המחוז כדי לעבוד, מספר הפעמים שהלך לעבודה היה כה רב עד שמר הייפ קיבל את האמרה "אני מתבייש כשאני רואה אותך" מהיישוב, אך מנגנון פינוי האתר עדיין לא טופל על ידי איש.

בנוסף, סוגיית ההליכים המנהליים היא גם אחת הבעיות שיו"ר VACC רואה כבעיה מרכזית הגורמת קשיים לעסקים כיום. תוכניתו של משרד הבינוי לטפל בפישוט ההליכים המנהליים ובכמה מדיניות קשורה היא מעשית מאוד.

מר הייפ אישר: "לנדל"ן של וייטנאם יש פוטנציאל גדול, אך הליכים מנהליים הם כמו רשת. ראש הממשלה נתן הוראות לצמצום ופישוט הליכים מנהליים, אך תהליך הטיפול בהליכים מנהליים הנוכחי עדיין ארוך, נדרשת מהפכה... אם ניתן יהיה לעשות זאת, זה יהיה גם אחד הפתרונות המעשיים לתמיכה בעסקים ולקידום שוק הנדל"ן הנוכחי."

חוסר איזון בין היצע לביקוש

ד"ר לה שואן נגיה - חבר במועצה המייעצת הלאומית למדיניות פיננסית ומוניטרית, ששיתף עוד בנושא מקורות ההון לעסקי נדל"ן, אמר כי משבר שוק הנדל"ן נחזה מראש על ידי מומחים אך לא ניתן היה להימנע ממנו.

לדברי המומחה, נדל"ן הוא מוצר חיוני לטווח ארוך, ולכן כאשר היצע וביקוש אינם מאוזנים, יתרחש משבר. עם זאת, המשבר הקודם היה עודף היצע, בעוד שזהו משבר מחסור בהיצע. בנוסף, עסקים מתמודדים עם מחסור חמור בהון, אינם מסוגלים לפתוח פרויקטים נוספים, והשוק "קפא".

"אנו עוקבים אחר התוצאות כדי לראות אם אמון השוק יתאושש כאשר תאגידי ועסקי נדל"ן ינפיקו אג"ח. לאחרונה, תאגיד הנדל"ן הגדול ביותר במדינה הנפיק אג"ח ללא חוב בנקאי. אנו עוצרים את נשימתנו בצפייה, אך התוצאות מראות שהשוק רק "זוחל" ומתאושש "בזהירות" בכ-30% בהשוואה לציפיות", אמר ד"ר לה שואן נגיה.

לדברי המומחה, כל הכלכלה עומדת כעת על שמריה, הנזילות מתמודדת עם קשיים חמורים בתעשיות רבות, לא רק בנדל"ן. עם הערות אלה, מר נגהיה סבור כי שוק הנדל"ן עלול להיקלע בקשיים עד הרבעונים השני והשלישי של השנה הבאה.

"עדיין לא נכנסנו ל"עין הסערה", עדיין לא הגדלנו את היצע הדיור הזול, אז עדיין לא פתרנו את הבעיה. איך עסקים יכולים להיכנס לדיור הזול "בחופשיות"? יש צורך שהממשלה תסדיר את מסגרת המחירים לדיור זול כמו בסין, כדי לא להרתיע משקיעים בדיור זול. עדיין לא יצרנו רמה מסוימת של מחירי דיור בנדל"ן, אז עדיין לא פתרנו את משבר השוק", אמר המומחה .

[מודעה_2]
מָקוֹר