משרד משאבי הטבע והסביבה מסביר את ההצעה לנטוש את שיטת העודפים להערכת שווי קרקעות

[מודעה_1]

משרד משאבי הטבע והסביבה מציע 3 שיטות להערכת שווי קרקע

משרד משאבי הטבע והסביבה מסר כי סוכנות זו שלחה זה עתה הודעה רשמית למשרד המשפטים בבקשה להערכת הצו המתקן ומשלים מספר סעיפים בצו מס' 44/2014/ND-CP על מחירי קרקעות ובצו מס' 10/2023/ND-CP על תיקון ומשלים מספר סעיפי צווים המנחים את יישום חוק הקרקעות.

ראוי לציין כי בתוכן טיוטת הצו, משרד משאבי הטבע והסביבה (TNMT) הציע לתקן ולהשלים את שיטת הערכת הקרקע בכיוון של הסדרת 3 שיטות הערכת קרקע, ביניהן: שיטת ההשוואה, שיטת ההכנסה ושיטת מקדם התאמת מחיר הקרקע.

לפיכך, בהשוואה לצו מס' 44/2014/ND-CP, טיוטת הצו צמצמה שתי שיטות להערכת שווי קרקע. באופן ספציפי, היא משלבת את שיטת הניכוי בשיטת ההשוואה ואינה משתמשת בשיטת העודפים להערכת שווי קרקע.

בהסבר לכך, דו"ח משרד משאבי הטבע והסביבה קבע כי שיטת העודפים היא שיטה להערכת שווי קרקע על ידי חישוב סך הכנסות הפיתוח המשוערות של הנכס פחות סך עלות הפיתוח המשוערת.

בהתאם לכך, חישוב סך הכנסות הפיתוח המשוערות של נדל"ן חייב להתבסס על: מחיר העברה, מחיר שכירות, זמן מכירה, שיעור מכירות, מגמות ותנודות של מחיר העברה, מחיר שכירות עתידי, שיעור תפוסה... ויש להוות את תזרים המזומנים לזמן ההערכה בהתאם לריבית ההלוואות של הבנק; חישוב סך עלות הפיתוח המשוערת של נדל"ן, בנוסף להתבססות על הנורמות ומחירי היחידה שהונפקו על ידי סוכנויות המדינה המוסמכות, תלוי גם בזמן הבנייה, קצב הבנייה לכל שנה, עלויות תנאי, עלויות ריבית הלוואות, רווחי משקיעים תוך התחשבות בגורמי סיכון, עלויות פרסום ומכירות...

על פי משרד משאבי הטבע והסביבה, חישוב הגורמים המשוערים שהוזכרו לעיל על סך הכנסות הפיתוח ועלויות הפיתוח הכוללות הוא מסובך מאוד, תוצאות ההערכה אינן ודאיות, לא מדויקות, ויש בהן שגיאות גדולות (עבור אותה חלקת אדמה, שינוי של אינדיקטור אחד בלבד בגורמים המשוערים ישנה את תוצאות ההערכה), והוא קל לניצול ומהווה סיכונים לעובדי הערכת קרקעות ולאלו המחליטים על מחירי קרקע ספציפיים ביישובים. זהו הגורם העיקרי לקשיים ועיכובים בקביעה, הערכה וקבלת החלטות ספציפיות בעבר.

מצד שני, בעסקי הנדל"ן, קרקע תמיד קיימת ראשונה, ומחירה נקבע לפני תהליך יצירת הנדל"ן, ולכן לא ראוי להניח שניתן להעריך את ערך הנדל"ן בעתיד ולאחר מכן לקבוע את מחיר הקרקע, מה שיגרום למחיר הקרקע להיות תלוי בשיטת העסקים של המשקיע, ולא לשקף את ערך השוק האמיתי של הקרקע.

בהתאם לרוח החלטה 18-NQ/TW, שיטת קביעת מחירי הקרקעות חייבת להבטיח עמידה בעקרונות השוק. לכן, טיוטת הצו אינה מיישמת את שיטת העודפים לקביעת מחירי הקרקעות לחישוב החובות הכספיות של משתמשי הקרקע והפיצויים כאשר המדינה תובעת קרקע, דבר התואם את מדיניות המפלגה.

בהגשת משרד משאבי הטבע והסביבה נאמר כי על מנת להתגבר על המגבלות הנובעות מאי יישום שיטת העודפים, טיוטת הצו תיקנה והשלימה את תוכן שיטת ההשוואה, במסגרתה היא מנחה את הערכת מגרשים ושטחי קרקע שטרם הושקעו בתשתיות טכניות על בסיס שילוב טכניקת הניכוי לצורך ניכוי עלות ההשקעה בתשתיות טכניות, ובמקביל, נוסף לה התקנה לפיה בעת קביעת מחירי קרקעות, יש ליישם את שיטת מקדם ההתאמה השנתי לצורך השוואה ואימות על מנת להבטיח את דיוק תוצאות הערכת הקרקעות.

"הרגולציה של שלוש שיטות הערכת שווי קרקע (השוואתית, הכנסה, מקדם התאמת מחיר קרקע) הבטיחה כיסוי של כל מקרי הערכת שווי קרקע המשרתים את ניהול הקרקעות של המדינה", נכתב בהגשת משרד משאבי הטבע והסביבה.

דעות רבות חוששות מ"חסימה" של הפרויקט אם שיטת העודפים תנטוש לצורך הערכת שווי קרקע.

דעות רבות חוששות שאם שיטת העודפים תנטוש, הדבר עלול להקשות על פרויקטים להעריך קרקעות, ולגרום לעומס.

על פי איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי, לאחרונה, עד 87% מהפרויקטים בעיר הוערכו בשיטת העודפים.

"שיטת העודפים היא שיטה מדעית ומוכרת בינלאומית להערכת שווי קרקעות. אנו ממליצים בחום שמשרד משאבי הטבע והסביבה והממשלה ישמרו על שיטת העודפים להערכת שווי קרקעות", הציע מר לה הואנג צ'או - יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי.

נציג איגוד הערכת השווי של וייטנאם אמר כי שיטת העודפים מתאימה להערכת שווי קרקעות של פרויקטים חדשים להשקעה בפיתוח. שיטות הערכה אחרות אינן כשירות ליישום. אם נטוש אותן, הן עלולות להקשות על הערכת שווי קרקעות לפרויקטים ולגרום לעומס.

"כל שיטה מתאימה לסוגים שונים. לדוגמה, שיטות ההשוואה וההכנסה משמשות לקביעת מחירי קרקע לשימוש נוכחי. שיטת העודפים משמשת לקביעת מחירי קרקע לשימוש עתידי. לא ניתן ליישם את שיטת קביעת מחירי הקרקע הנוכחיים על העתיד. בשוק, לא לכל הפרויקטים יש נכסים דומים כדי ליישם את שיטת ההשוואה. אם שיטת העודפים תנטוש, קביעת מחירי קרקע לפרויקטים של פיתוח תהיה קשה מאוד", אמר מר נגוין טיין טואה, יו"ר איגוד הערכת השווי של וייטנאם.

על פי דיווחים מיישובים, היצע פרויקטים חדשים לדיור ירד באופן מתמיד בחדות בששת החודשים הראשונים של השנה. הסיבה העיקרית לכך היא בעיות משפטיות, כולל הערכת שווי קרקעות. חברות מאמינות כי הודעת ראש הממשלה על הסרת הקשיים בהערכת שווי קרקעות היא בסיס חשוב עבור משרד משאבי הטבע והסביבה והיישובים לבחון מחדש את מערכת המסמכים המשפטיים הרלוונטיים, ובמיוחד שיטות הערכת שווי קרקעות, על מנת לבצע התאמות סינכרוניות המתאימות ביותר לשוק.

בהתבסס על חוות דעת של עסקים ועמותות, גם פדרציית המסחר והתעשייה של וייטנאם (VCCI) חולקת על הדעה כי ביטול שיטת העודפים מקשה על הערכת שווי קרקעות.

VCCI הדגישה כי לשיטת ההשוואה יש מגבלות מבחינת נתונים השוואתיים, משום שלעתים קרובות קשה להתאים מידע על עסקאות לנדל"ן שיש להעריך; היא דורשת מידע עסקי ברור ומדויק רב, בעוד שבמציאות, מחיר העסקה על הנייר ומחיר העסקה בפועל לרוב אינם זהים. גם לשיטת מקדם התאמת מחיר הקרקע יש מגבלות דומות, המבוססות על נתונים השוואתיים, והיא נתקלת גם בחסרונות מבחינת מידע ונתוני קלט.

VCCI מאמינה גם ששיטת העודפים היא אחת משיטות הערכת השווי של נדל"ן המיושמות על ידי ארגוני שווי מקצועיים, במיוחד בעת הערכת קרקעות בעלות פוטנציאל פיתוח. משמעות הדבר היא ששווי הקרקע חושב על מנת להשיג את השימוש הטוב והיעיל ביותר, בהתאם לעקרונות השוק. הסרת שיטת העודפים בטיוטה עלולה לגרום לחוסר עקביות במסמכים משפטיים הקשורים להערכת שווי נדל"ן. במטרה של ניהול המדינה, לשמר את שיטת העודפים בשיטת הערכת השווי של הקרקע המוצעת על ידי VCCI, הסרת שיטת העודפים עלולה לגרום לקשיים בתהליך יישום הערכת השווי של הקרקע.

™

[מודעה_2]
מָקוֹר