משרד הבינוי: "מתווכי מכירות פומביות של קרקעות" מופיעים ויוצרים מחירים וירטואליים כדי לתמרן את השוק

[מודעה_1]

מופיעים "מתווכי מכירות פומביות של קרקעות"

משרד הבינוי שלח זה עתה את דוח מספר 5333 למשרד הממשלה בנוגע לניתוח מבנה העלויות, מחיר המכירה והגורמים לעליית מחירי הנדל"ן, והצעת פתרונות.

בנוסף ליתרונות שהושגו, לדברי המשרד, מכירת זכויות שימוש בקרקע בתקופה האחרונה חשפה מגבלות והיבטים שליליים. במהלך תהליך מכירת הקרקעות, במקומות מסוימים, ישנן גם תופעות של "מתווכי מכירות פומביות", קנוניה... המשפיעות על משתתפי המכרז.

"התופעה של הצעת מחיר גבוהות מאוד עבור חלקות אדמה מסוימות, לאחר מכן ביטול פיקדונות, יצירת רמות מחירים וירטואליות כדי לתמרן את השוק, קנייה ומכירה חוזרת של חלקות אדמה רבות המוצעות למכירה פומבית כדי להפיק רווחים בלתי חוקיים היא די נפוצה במקומות רבים ואף מאורגנת", אמר משרד הבינוי .

המשרד הצביע גם על כמה מכרזים בהאנוי עם תוצאות גבוהות מאוד, כמו מכרז הקרקעות במחוז הואי דוק, כאשר ההצעה הזוכה הייתה גבוהה פי 18 ממחיר ההתחלה.

Bộ Xây dựng: Xuất hiện cò đấu giá đất, tạo giá ảo để thao túng thị trường - 1 — מכירה פומבית של 68 מגרשים בטאנה אואי, האנוי (צילום: דונג טאם).

על פי משרד הבינוי, ישנן שלוש סיבות עיקריות המשפיעות על תוצאות מכרזי הקרקעות לאחרונה.

ראשית, מחיר ההתחלה הנמוך מושך משתתפים רבים. שנית, המקדמה נמוכה. שלישית, במכירות פומביות, ישנן קבוצות השקעה רבות המתמחות בהשתתפות במכירות פומביות ולאחר מכן מכירה מיידית כדי להרוויח. מחוץ לאזור המכירות הפומביות, מתווכים רבים ממתינים לתוצאות, מוכנים לקנות ולמכור קרקעות במכירה פומבית עם הפרש מחירים של 200-500 מיליון דונג למגרש.

השוק הושפע לרעה כאשר מחיר הזכייה היה גבוה פי כמה ממחיר ההתחלה.

תוצאת המכירה הפומבית של הקרקע גבוהה פי כמה ממחיר ההתחלה תשפיע לרעה על רמת מחירי הקרקע והדיור, על שוק הדיור והנדל"ן (היצע וביקוש). בהתאם לכך, מחיר זה ישמש כמידע ייחוס לקביעת מחיר הקרקע ולאחר מכן ייצור רמת מחירים חדשה גבוהה אף בהרבה עבור האזור הסמוך לנקודת המכירה הפומבית.

זה מועיל לפרויקטים שהוקצו להם קרקע ושילמו דמי שימוש בקרקע, אך חיסרון לפרויקטים שאושרו אך לא שילמו דמי שימוש בקרקע.

הסיבה לכך היא שאחת השיטות לקביעת מחירי קרקעות היא שיטת ההשוואה הישירה באמצעות ניתוח מחירי מגרשים ריקים הדומים מבחינת ייעוד הקרקע, מיקום, רווחיות, תנאי תשתית, שטח, צורה, חוקיות זכויות השימוש בקרקע שהועברו בשוק, זכייה במכרזי זכויות שימוש בקרקע לצורך השוואה וקביעת מחיר המגרש שיש להעריך.

בנוסף, המשרד העריך כי זכייה במכרזי קרקע במחירים הגבוהים פי כמה ממחיר הפתיחה משפיעה גם על הפסיכולוגיה של המשקיעים, מה שמוביל לעלייה במחירי מוצרי הדיור והנדל"ן שהוצעו או מוצעים למכירה בסמוך למיקום המכירה הפומבית.

Bộ Xây dựng: Xuất hiện cò đấu giá đất, tạo giá ảo để thao túng thị trường - 2 — מכירה פומבית של 19 מגרשים בהואי דוק, האנוי (צילום: דונג טאם).

למעשה, מחיר הזכייה במכירה פומבית של קרקע הוא לעתים קרובות מחיר הבסיס עבור ארגונים ויחידים לקביעת מחיר הרכישה, המכירה וההעברה בעת עסקאות נדל"ן.

"עליית מחירי הקרקע תגדיל את עלויות התשומות ותוביל לעלייה במחירי הדיור והנדל"ן. לעסקים תהיה הזדמנויות מועטות להשקיע בפרויקטים במחירים נוחים ובעלות נמוכה, והם ייאלצו להשקיע בנדל"ן יוקרתי במיוחד כדי לשרת בעלי הכנסה גבוהה מאוד בחברה על מנת להחזיר הון ולבצע עסקים ביעילות. זה יגרום לקשיים רבים יותר לאנשים, במיוחד לבעלי הכנסה נמוכה ובינונית, ביצירת דיור", ניתח משרד הבינוי.

לא רק עבור האנשים, רמת מחירי הקרקע הגבוהה מדי תבלום את האפשרות של עסקים ומשקיעים לגבש תוכניות השקעה ועסקים יעילות, מה שיוביל לכישלון במשיכת השקעות בבנייה לאזור ולירידה ומגבלה של ההיצע העתידי.

רכישת קרקעות, פיצויים, תמיכה ויישוב מחדש עבור פרויקטים המשתמשים בקרקעות למטרות הגנה לאומית, ביטחון ופיתוח חברתי-כלכלי מושפעים גם כאשר תוצאות מכירות פומביות של קרקעות גבוהות באופן חריג. מצב זה יכול בקלות לעורר אנשים שאדמתם נרכשה וקיבלו או לא קיבלו פיצויים להתלונן ולדרוש סכום גבוה יותר מהתוכנית שאושרה, מה שגורם לחוסר יציבות חברתית.

משרד הבינוי הציע ללמוד ולשפר את התקנות הקשורות למכרזים של קרקעות כדי להבטיח שהן עולות בקנה אחד עם המצב המעשי, בכיוון של הגדלת הפיקדונות, קביעת מחירי קרקע התחלתיים בהתאם למצב בפועל באזור, קיצור משך הזמן לתשלום זכיות במכרזים והגבלת משתתפי המכרזים למטרות ספקולטיביות...

[מודעה_2]
מקור: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/bo-xay-dung-xuat-hien-co-dau-gia-dat-tao-gia-ao-de-thao-tung-thi-truong-20240924142519070.htm