דירות במחיר של 25 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר "נכחדו" בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי

דירות במחירים נוחים "נכחדו" בשוק הנדל"ן של האנוי והו צ'י מין סיטי

דו"ח משרד הבינוי והבנייה על שוק הדיור והנדל"ן ברבעון השלישי קבע כי מספר העסקאות המוצלחות של דירות ובתים פרטיים הגיע ל-38,398 מוצרים, עלייה של 48% בהשוואה לרבעון הקודם.

מבחינת מחירים, מחירי הדירות בהאנוי המשיכו לעלות הן בפרויקטים חדשים והן בפרויקטים ישנים, המחיר הממוצע של פרויקטים חדשים עלה בכ-4-6% רבעוני ו-22-25% מדי שנה. גם מחירי הדירות עלו, במיוחד באזורים מסוימים, עם עלייה מקומית של כ-35% עד 40% בהתאם למיקום בהשוואה לרבעון הקודם.

פלח הדירות במחירים נוחים, עם מחיר מכירה של פחות מ-25 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר, כמעט ואין בהן עסקאות ומוצרים למכירה. דירות בינוניות במחירים של 25 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר ועד פחות מ-50 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר עדיין מהוות חלק גבוה מהעסקאות וההיצע בשוק. השאר הן דירות יוקרה וסופר-יוקרה (עם מחירים מעל 50 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר).

נתוני מחקר של איגוד סוכני הנדל"ן של וייטנאם (VARS) מראים כי קטגוריית הדירות במחירים נוחים (במחיר של מתחת ל-25 מיליון וייטנאם דונג למ"ר) - דיור בר השגה, "נכחדה" בשנים האחרונות וקשה מאוד, או אפילו בלתי אפשרי, להופיע מחדש בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי.

באופן ספציפי, סטטיסטיקות מיחידה זו מראות כי בתקופה שבין 2018 ל-2023, לא רק שהכמות ירדה בהתמדה, אלא שגם מבנה היצע הדירות בשני האזורים העירוניים המיוחדים הפך לבלתי מאוזן יותר ויותר. מבנה ההיצע "נטה" יותר ויותר לכיוון פלחי היוקרה והיוקרה. חלקן של היצע הדירות שנפתחו לאחרונה בפלח המחירים הזולים ירד בהתמדה ו"נעלם" רשמית בהו צ'י מין סיטי בשנת 2021 ובהאנוי בשנת 2023.

בהאנוי, שיעור הדירות במחירים נוחים שהושקו לאחרונה הגיע ל-35% בשנת 2018, ירד ל-20% בשנת 2019 ורק ל-12% בשנת 2020. בשנים 2021 ו-2022, היצע הדירות במחירים נוחים בהאנוי המשיך לרדת, והגיע רק לכ-4% מכלל היצע הדירות למכירה. עד כה, אין עוד דירות במחירים נוחים למכירה.

בהו צ'י מין סיטי, מאז 2018, שיעור הדירות במחירים נוחים ירד בחדות מ-20% בשנת 2018 ל-0.5% בשנת 2020. עד 2021, פלח הדירות במחירים נוחים נעלם בהו צ'י מין סיטי.

פרויקט דיור סוציאלי דונג מו דאי קים ברובע הואנג מאי, האנוי (צילום: הא פונג).

במהלך תשעת החודשים האחרונים, היצע הדירות בהאנוי חווה התאוששות משמעותית. עם זאת, חוסר האיזון בין היצע לביקוש החמיר, שכן כ-80% מהיצע הדירות למכירה בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי מתומחרות ב-50 מיליון וונד רנד למ"ר ומעלה.

מחירי הדירות עלו בהתמדה וקבעו רמה גבוהה חדשה הן בשוק הראשוני והן בשוק המשני, ועולים בהרבה על קצב צמיחת ההכנסה ושיעור הרווחיות של רוב האנשים.

משרד הבינוי סבור כי כיום, שוק הנדל"ן מראה מגבלות וחסרונות, עם סימנים של חוסר יציבות וחוסר בריאות. באופן ספציפי, מבנה מוצרי הנדל"ן אינו סביר כאשר מגזרי הדיור הבינוניים והיוקרתיים ונדל"ן התיירות מראים סימני עודף. בינתיים, קיים מחסור חמור בדיור ציבורי, דיור לעובדים ודיור מסחרי במחירים נוחים לבעלי הכנסה נמוכה ובינונית.

"מחירי הנדל"ן, ובמיוחד מחירי הדיור והקרקע, עולים בהתמדה וגבוהים מהכנסתם של אנשים. זה מקשה על עובדים בעלי הכנסה נמוכה באזורים עירוניים ועל עובדי פארקים תעשייתיים לגשת וליצור דיור. בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי, כמעט ואין דירות במחיר של פחות מ-25 מיליון וונד למטר רבוע", הצהיר משרד הבינוי.

לדברי מר לה הואנג צ'או - יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי (HoREA), שוק הנדל"ן זקוק נואשות להיצע דיור מסחרי עקב בעיות משפטיות ומבנה מוצרי הדיור אינו תואם. בתים רבים נמצאים בפלח היוקרה, אך קיים מחסור בדיור מסחרי בר השגה, מה שמוביל לעלייה מתמשכת במחירי הדיור בשנים האחרונות. זה מקשה על אנשים בעלי הכנסה בינונית ונמוכה באזורים עירוניים שיש להם צורך ממשי לקנות בית למגורים.

פתרונות להשבת דירות במחירים נוחים לשוק

כדי להתמודד עם המחסור בדיור בר השגה, גב' ג'יאנג הוין - מנהלת מחקר ו-S22M בסאבילס - מאמינה כי נדרש פתרון מקיף המשלב את נקודות החוזק של המגזר הציבורי והפרטי כאחד.

"בהקשר של תקציב מדינה מוגבל, מימון פרויקטים של דיור ציבורי ייתקל בקשיים רבים. במקביל, המגזר הפרטי נמצא גם תחת לחץ אינפלציוני על עלויות התשומות. לכן, שיתוף פעולה יעיל בין שני הצדדים הופך הכרחי ביותר. בנוסף, הגדלת צפיפות הבנייה ותכנון סביר ימלאו תפקיד חשוב במתן פתרונות דיור בר השגה", אמרה.

לדברי גב' ג'יאנג הויניה, על ממשלת העיר להנהיג מדיניות תמריצים חזקה כדי למשוך את שיתוף הפעולה של בעלי הקרקעות, ובכך ליצור אזורי מגורים חדשים בני קיימא.

בניין דירות בהאנוי (צילום: הא פונג).

"על ידי אופטימיזציה של שטחי הקרקע, שילוב עם מתקנים ציבוריים ושטחים ירוקים, נוכל לפתור בהדרגה את בעיית הדיור הדחופה יותר ויותר. תיאום הדוק בין הממשלה למשקיעים יהיה המפתח למימוש רעיונות אלה", הדגישו מומחי Savills.

ד"ר נגוין ואן דין - יו"ר VARS - חולק את אותה דעה ואמר כי נדרשת התערבות חזקה מצד המדינה.

ראשית, המדינה צריכה לחקור ולפתח מדיניות ליצירת תנאים נוחים למשקיעים לפיתוח דירות מסחריות במחירים נוחים, כגון יישום מדיניות לפטור ממס קרקע, מס חברות, או הגדלת צפיפות הבנייה או מקדם השימוש בקרקע בהשוואה לסטנדרטים עבור פרויקטים של דיור מסחרי במחירים נוחים.

במקביל, קיימת מדיניות עדיפות באישור תכנון ומתן היתרי בנייה, המסייעת לקיצור זמן פיתוח הפרויקטים, ובכך מפחיתה את עלויות ההשקעה. בנוסף, מוצע "להוסיף נקודות עדיפות" בבחירת משקיעים ליישום פרויקטים של השקעה באמצעות קרקעות עבור משקיעים שיצרו דיור בר השגה.

שנית, יש צורך לקדם פרויקטים של שיתוף פעולה בין הממשלה למגזר הפרטי לבניית דיור בר השגה. באופן ספציפי, המגזר הפרטי יבצע את רוב תהליך הבנייה והפיתוח, בעוד שהמדינה תספק תמריצי קרקע ותמיכה משפטית.

שלישית, על סוכנות ניהול המדינה לגבש מדיניות שתתמוך בביקוש הציבור לדיור. הממשלה יכולה לבחון את הקמתה של קרן לתמיכה בפיתוח ותחזוקה של היצע הדירות בעלות נמוכה. ניתן להשלים קרן זו מתקציב המדינה וממשקיעים פרטיים.

הקרן תפרסם בפומבי ובשקיפות מידע על מחירי מכירה והשכרה, ותסייע לאנשים לגשת ולהשוות בקלות, ובכך לבחור מוצרי דיור המתאימים לצרכיהם וליכולותיהם הפיננסיות. במקביל, הקרן משמשת גם כסוכנות הניהול, הבוחנת אנשים שרכשו/שכרו פרויקטים שפותחו על ידי קרן זו ומחליפה בתים אם יתגלה כי קנו/מכרו תוך הפרת התקנות, זייפו מסמכי הכנסה ולא הצהירו נכון על נכסים.

בנוסף, על המדינה לגבש מדיניות שתגביל את המוטיבציה לספקולציות, ועליה לחקור ולהחיל בקרוב מס נדל"ן, המכוון לבעלים שאינם משקיעים פעילות עסקית בנדל"ן, או שאינם מבצעים בנייה לאחר קבלת קרקע... על המדינה גם להקים סוכנויות או ועדות לפיקוח על הדיור, ולהטיל סנקציות מחמירות נגד מקרים של ספקולציות, מניפולציות מחירים או עליות מחירים בלתי חוקיות.

עם זאת, כדי שמדיניות רגולטורית תהיה יעילה באמת, ותבטיח שהשוק יפעל בצורה בטוחה ובריאה בטווח הארוך, המדינה צריכה להשלים בקרוב את מערכת המידע והנתונים על שוק הנדל"ן ואת מערכת ניהול הדיור שזוהתה.

מערכת המידע והנתונים על שוק הנדל"ן, ובמיוחד נתוני מחירים, יהוו בסיס חשוב לניהול/מעקב אחר מחירי הנדל"ן, תוך הבטחת דירות במחירים נוחים לבעלי הכנסה בינונית ונמוכה, תוך הימנעות מעליות פתאומיות במחירי הדיור עקב ספקולציות או גורמי שוק אחרים.

מערכת ניהול הדיור המשולבת עם מסד הנתונים הלאומי על אוכלוסייה וכן סטטוס תשלומי רווחה לאומית, רישומי משכנתאות וכו' תסייע לסוכנויות לזהות את היסטוריית העסקאות ומצב הדיור של כל אדם, ותבחין בין ספקולנטים לקוני בתים בעלי צרכים אמיתיים לדיור.

מקור: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/can-ho-chung-cu-gia-25-trieu-dongm2-tuyet-chung-tai-ha-noi-va-tphcm-20241126020302836.htm