מומחים: מכירות פומביות של קרקעות בת'אן אואי במחיר של 100 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר מראות צורך נואש בהשקעה מצד האוכלוסייה המקומית.

אנשים צמאים להשקעות.

המכירה הפומבית של 68 מגרשים באזור נגו בה, בכפר ת'אן ת'אן, בקומונה ת'אן קאו (מחוז ת'אן אואי, האנוי ) בבוקר ה-10 באוגוסט עוררה סערה בדעת הקהל. המגרשים שהוצעו במכירה פומבית נעו בגודלם בין 60 מ"ר ל-85 מ"ר, כאשר מחירי המכירה התחלתיים נעו בין 8.6 מיליון וונד למ"ר ל-12.5 מיליון וונד למ"ר. בסוף המכירה הפומבית, המגרש הפינתי נמכר במחיר הגבוה ביותר, כמעט 100.5 מיליון וונד למ"ר, פי שמונה ממחיר המכירה ההתחלתי. למגרשים רגילים היו הצעות זכייה של 63-80 מיליון וונד למ"ר, פי 5 עד 6.4 ממחיר המכירה ההתחלתי.

בסמינר "דינמיקה חדשה, הזדמנויות חדשות ואתגרים מחוק הקרקעות 2024 וחוקים קשורים" שאורגן על ידי מגזין ביזנס בבוקר ה-15 באוגוסט, הצהיר מר נגוין ואן דין - סגן יו"ר איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם - כי תופעה זו היא בעיה של השוק.

לדבריו, התהליך הממושך של תיקון וחקיקת חוקים הוביל לתנודות מועטות בשוק הנדל"ן. אפילו בהאנוי, ב-3-4 השנים האחרונות, כמעט ולא נכנסו לשוק פרויקטים חדשים המוכרים רשמית. גם פרויקטים הקשורים לקרקע כמעט ולא היו קיימים. מכירות פומביות רבות של קרקעות בשנים 2022-2023 לא צלחו.

הוא הצהיר כי בעוד שהיצע הנדל"ן חלש, הביקוש חזק מאוד. נתונים של איגוד הנדל"ן של וייטנאם מראים כי יש ביקוש עצום מצד הציבור הן לדיור והן להשקעה. אנשים ממתינים לפרויקטים עם תיעוד משפטי מלא, כמו המכירה הפומבית האחרונה של הקרקע בת'אן אואי. זו הסיבה שכמה אלפי אנשים מתעניינים בכמה עשרות חלקות קרקע, וכאלף איש רכשו מסמכי השתתפות במכירה פומבית.

סצנות ממכירה פומבית של 68 חלקות אדמה במחוז טאנה קאו (מחוז טאנה אואי, האנוי) (צילום: DT).

"כאשר ההיצע נמוך והביקוש גבוה, אנשים ממהרים להגיע כשיש עודף היצע. הם נואשים להשקעות, נואשים לסחורות", העיר מר דין. הוא מאמין שתופעה זו נורמלית, אך המחירים גבוהים מהממוצע בשוק.

עליות מחירים מונעות על ידי תנועות מחושבות של משתתפי השוק, אך התאמות המבוססות על היצע וביקוש הן בלתי נמנעות. מר דין ציין כי יש אנשים שצמצמו את הפסדיהם בחיפזון בימים האחרונים. לכן, משתתפי השוק זקוקים לידע ומומחיות.

יש ליישם מדיניות מס על נכסי נדל"ן נטושים.

בכנס, ציר האסיפה הלאומית פאן דוק הייאו - חבר קבוע בוועדת הכלכלה של האסיפה הלאומית - העריך כי שלושת חוקי הנדל"ן כוללים תקנות המסייעות להפוך את השוק לשקוף, הוגן ומקיף. עם זאת, הוא טען כי חוק הקרקעות לא יפתור את כל בעיות השוק.

"אמשיך לדון בנושא זה עד שאפרוש. חוק הקרקעות לא יפתור באופן מקיף את סוגיית ערך זכויות השימוש בקרקע", הדגיש מר הייאו.

הוא הצהיר כי חוק המקרקעין הנוכחי נוקט בגישה מקיפה, כאשר מחירי הקרקעות נקבעים על פי עקרונות השוק. עם זאת, אם המנגנון יסתמך אך ורק על חוק המקרקעין, קיימת אפשרות שמחירי הקרקעות רק יעלו ולא יירדו.

מר פאן דוק הייאו, חבר קבוע בוועדה הכלכלית של האסיפה הלאומית (צילום: הוועדה המארגנת).

החלטה 18 קובעת גם כי בנוסף לחוק הקרקעות, על המדינה לגבש מדיניות מס שתטיל מס על שימוש יתר, שימוש איטי ונטישה של קרקעות, הנקראת מס רכוש על קרקעות. אם הממשלה לא תפרסם בקרוב מדיניות מס זו, לא ניתן יהיה לטפל באופן מקיף בבעיות שוק הנדל"ן.

"אני מאמין שבמדינתנו, לא רק הכרחי, אלא דחוף ביותר לחוקק באופן מיידי מדיניות מס על נכסי נדל"ן נטושים", הדגיש מר הייאו. מר הייאו הצהיר כי לא ניתן להשתמש במנגנונים אדמיניסטרטיביים כדי לאלץ את מחירי הקרקעות לעלות או להוריד אותם; במקום זאת, יש צורך בשילוב של מנגנוני שוק ושיטות התערבות חדשות.

אם הממשלה לא תחדש בקרוב את פרויקט מס הנדל"ן להסדרת שוק הנדל"ן באמצעות כלים מבוססי שוק, חוק המקרקעין לא יוכל לפתור את הבעיה הנ"ל. כמובן, הקריטריונים להערכת המס חייבים להבטיח הוגנות.

"אני מאמין שהנפקת מס זה תשפיע באופן מיידי על שוק הנדל"ן. אפילו הטיוטה עצמה, לפני שאושרה רשמית, כבר תשפיע על השוק", טען מר פאן דוק הייאו.

מקור: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/chuyen-gia-dau-gia-dat-thanh-oai-100-trieu-dongm2-dan-rat-doi-dau-tu-20240815143718987.htm