מחירי קרקעות גבוהים במכרזים: ביקוש בשוק או "מתווכים" שמנפחים מחירים?

(Baothanhhoa.vn) - מגרשים רבים שתוכננו בעיר טאנה הואה ובאזורים הסמוכים שהוצעו למכירה פומבית בחודשים הראשונים של 2025 הציגו מחירים גבוהים ממחיר ההתחלה. האם מצב זה משקף את הביקוש בשוק לקרקעות למגורים או שמא זה נובע מספקולציות ומניפוח מחירים של מתווכי קרקע?

אזור מגורים חדש שנוצר במחוז הואנג הואה. צילום: לה הוי

מינואר 2025 ועד תחילת יוני 2025, חברת המכירות הפומביות המשותפת של מניות Nhat An Phu - סניף Thanh Hoa ארגנה בהצלחה 19 מכירות פומביות, כולל 15 מכירות פומביות של זכויות שימוש בקרקע (LUR). מחיר הפתיחה הכולל של הנכסים שהועמדו למכירה פומבית היה יותר מ-429 מיליארד דונג וייטנאמי, בעוד שמחיר הזכייה הכולל היה יותר מ-668 מיליארד דונג וייטנאמי, הבדל של יותר מ-239 מיליארד דונג וייטנאמי בהשוואה למחיר הפתיחה. תוצאה זו משקפת את יעילות ארגון המכירות הפומביות, מגדילה את ההכנסות לתקציב המדינה ומראת איתות חיובי לשוק מכירות הפומביות של זכויות שימוש בקרקע ביישובים במחוז.

מנהל הסניף, נגוין נגוק לין צ'י, הגיב: "בהשוואה לשנת 2024, מספר מגרשים מתוכננים שהועמדו למכירה פומבית ירד עקב גורמים אובייקטיביים כגון תהליך מעבר המדיניות במסגרת חוק הקרקעות משנת 2024, החוק לתיקון והשלמה של מספר סעיפים בחוק מכירות פומביות של נכסים ופרסום מחירון קרקעות חדש על ידי הוועדה העממית המחוזית. עם זאת, שוק המכירות הפומביות של זכויות שימוש בקרקע עבר שינויים חיוביים. באופן ספציפי, מספר משתתפי המכירות הפומביות גדל, מחירי המכירות הפומביות הזוכות עלו בחדות, במיוחד באזורים עם מיקומים נוחים, תשתיות מפותחות וביקוש גבוה לשימוש בקרקע כמו מחוזות טאנה הואה, הואנג הואה, האו לוק וקואנג שואנג".

באמצעות מחקרים, אחת הסיבות המניעות את השוק היא התאמת מחירי הקרקעות לשווי בפועל לאחר תקופת קדחת הקרקעות של 2021-2023. מחיר ההתחלה של מגרשים רבים באזורי התכנון הותאם כעת מ-10% ל-20%. זהו תנאי נוח לאנשים עם ביקוש לקרקע למגורים להשתתף במכרז. בנוסף, הסטת הון השקעות ממגזרי הייצור והעסקים לנדל"ן, בהקשר של קשיי שוק רבים, תורמת גם היא לעניין גובר במכרזי זכויות שימוש בקרקע.

בנוסף לאיתותים החיוביים, עדיין קיימת תופעה של ארגונים ויחידים המשתתפים במכרזים למטרת "ספקולציה", תוך התמקדות באזורים בעלי פוטנציאל רווח גבוה, ניפוח מחירים, ואז מכירה מחדש של קרקעות כדי ליהנות מההפרש. למצב זה יש השלכות פוטנציאליות רבות, הגורמות לקשיים עבור אנשים בעלי ביקוש אמיתי לקרקעות למגורים כאשר הם צריכים לקנות בחזרה קרקעות שנמכרו במכירה פומבית מתווכים במחיר גבוה מהמחיר בפועל.

קרקע למכירה מיד לאחר מכרז זכויות השימוש בקרקע באסיפה הלאומית במחוז הואנג הואה.

סטטיסטיקות מתחילת 2025 ועד היום, במחוז הואנג הואה, ישנם 30 אתרי תכנון למגורים, עם סך של 1,109 מגרשים שהוצעו למכירה פומבית של זכויות שימוש בקרקע. האתרים מרוכזים בקומונות: הואנג דונג, הואנג פו, הואנג ת'ין, הואנג האי, הואנג טיין, הואנג קים, הואנג טאן. תוצאות המכירה הפומבית כללו 1,063 מגרשים, בשטח של 172,187 מ"ר, שהוצעו בהצלחה למכירה פומבית ומחיר המכירה הפומבית הכולל של זכויות שימוש בקרקע הגיע ליותר מ-2,004 מיליארד וונד, פי 1.8 ממחיר ההתחלה. לדוגמה, בקומונת הואנג ת'ין, 35 מגרשים השייכים לאזור המגורים בק דואן וי הוצעו למכירה פומבית באמצע מאי 2025, כאשר מחיר ההתחלה של מגרשים נע בין 5 ל-9 מיליון וונד למ"ר בלבד. עם זאת, מגרשים רבים המוצעים במכירה פומבית עולים בין 14 ל-19 מיליון דונג וייט למ"ר, וחלק מהמגרשים במיקומים טובים עולים עד 20 עד 22 מיליון דונג וייט למ"ר.

במחוז האו לוק, באמצע מאי 2025, הוצעו למכירה פומבית 137 מגרשים באזור המגורים החדש של כפר הואה פו, בקומונה הואה לוק. זהו אזור אדמה יפהפה, נתיבי תנועה חדשים וביקוש גבוה לשימוש בקרקע על ידי תושבים מקומיים. מחיר הקרקע ההתחלתי הכולל נקבע ביותר מ-126 מיליארד וונד; מחיר הזכייה הכולל של מגרשים הגיע ל-222 מיליארד וונד. ראוי לציין כי מכירה פומבית זו משכה 1,212 מסמכי מכר.

על פי דו"ח משרד הבינוי , בחודשים הראשונים של 2025 חל שיפור בשוק הנדל"ן, ההיצע ונפח עסקאות הנדל"ן גדלו בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2024. בטאנה הואה, שוק הנדל"ן שוקק חיים בחודשים האחרונים. מכירות פומביות רבות של זכויות שימוש בקרקע ביישובים משכו מספר רב של אנשים להשתתף, שיעור ההצלחה של המכירות הפומביות גבוה, ואתרים רבים מציעים מחירי זכייה במכירות פומביות גבוהים בהרבה ממחיר ההתחלה. עם זאת, בחלק מהמכירות הפומביות מחירי זכייה במכירות פומביות גבוהים פי כמה ממחיר ההתחלה, מה שגורם לאנשים לא לדעת את הערך האמיתי של הנדל"ן באזור. ראוי לציין, שלאחר מכירות פומביות מוצלחות, רוב מגרשים הוצאו מיד למכירה בקומת המסחר וברשתות החברתיות. זה מראה שאנשים רבים משתתפים במכירה הפומבית למטרת "ספקולציה" ומכירה חוזרת כדי ליהנות מההפרש. אנשים רבים תוהים האם מדובר בתופעת קדחת קרקעות וירטואלית כאשר המחירים עולים גבוה מדי בהשוואה לערך האמיתי.

לאחרונה, פרסמה ועדת העם המחוזית מסמך רשמי המורה להתמקד בתיקון וטיפול במניפולציות מחירים, ספקולציות נדל"ן ובדיקת השקעות נדל"ן ופרויקטים של בנייה. לנוכח תנודות בשוק הנדל"ן, אנשים צריכים להיות ערניים ולחקור בקפידה כל אזור כדי לראות אם עליית המחירים נובעת מפוטנציאל פיתוח או מגל של "קדחת וירטואלית" בעקבות סידור היחידות המנהליות.

כתבה ותמונות: Viet Huong

מקור: https://baothanhhoa.vn/dat-dau-gia-tang-cao-nbsp-nhu-cau-thi-truong-hay-co-thoi-gia-252679.htm