הצעה להדק את ההלוואות לרכישת דירה שנייה: נדרשים נתונים שקופים ומפת דרכים מתאימה

(CLO) ההצעה להגביל הלוואות לרכישת דירה שנייה כדי להילחם בספקולציות נחשבת סבירה, אך יש ללוות אותה בנתונים שקופים ובמדיניות עקבית כדי להבטיח יעילות.

לאחרונה, משרד הבינוי הציע מגבלה חדשה על הלוואות לרכישת דירה שנייה ובתים נוספים כדי לשלוט בספקולציות נדל"ן ולצנן את מחירי הדיור. באופן ספציפי, קוני דירה שנייה יכולים ללוות רק עד 50% משווי החוזה, ועבור דירה שלישית ומעלה, מגבלת ההלוואה לא יכולה לעלות על 30%.

בסמינר "פענוח זרימות הון בנדל"ן והזדמנויות לרוכשי נדל"ן" שאורגן על ידי עיתון לאו דונג, עורך הדין פאם טאנה טואן, עורך דין בלשכת עורכי הדין של האנוי , מומחה למשפט נדל"ן, התייחס להצעה זו.

ההצעה להגביל הלוואות לרכישת דירה שנייה כדי למנוע ספקולציות נחשבת סבירה. (תמונה איור/CP)

מבחינה משפטית, מה דעתך על ההצעה להגביל אשראי לרוכשי דירות שניות ומעלה?

בסך הכל, ההצעה להגביל את האשראי לבעלי נכסים מרובים, כולל בתים שניים, תפגע תיאורטית קשות בבעלי נכסים מרובים.

מכיוון שבדרך כלל קוני דירות, במיוחד משקיעים, צריכים להשתמש במינוף פיננסי ולשלב 3 צדדים כמו המשקיע, הבנק וקונה הדירה.

החלת מגבלות אשראי על בתים שניים ומעלה כפי שהוצע על ידי משרד הבינוי תשפיע על משאבי ההון של הבנקים עבור משקיעים. ראשית, הצעה זו תשפיע על מספר העסקאות בין משקיעים לרוכשי בתים.

עם זאת, ההצעה סבירה מיסודה ונחשבת לצעד שיש ליישם במסגרת מפת דרכים מתאימה ובנסיבות מתאימות. בהתבוננות במציאות השוק, יישום יעיל של המדיניות דורש שני תנאים: תנאים הכרחיים ותנאים מספיקים.

התנאי הנדרש הוא מאגר נתונים של שוק הנדל"ן. הנתונים חייבים להיות נקיים באמת, חיים, שלמים ומעודכנים תמיד.

מכיוון שכאשר אין לנו נתונים מלאים על שוק הנדל"ן, על מספר הבתים שבבעלות כל אדם, אין בסיס לקבוע כמה נכסים בבעלותו של אדם. זה נחשב לתנאי מוקדם.

התנאי המספיק ליישום הוא שהמדיניות שלנו חייבת להיות עקבית. בנוסף למדיניות אשראי, עלינו ליישם מדיניות חדשה בנושא ריביות ומסים נגד ספקולציות. הדבר החשוב ביותר הוא לשפר את ההיצע.

אני חושב שההצעה הנ"ל סבירה באופן עקרוני, אך כאשר היא מיושמת, חייבים להיות תנאים ספציפיים מבחינת נתונים והבטחת סנכרון. רק אז המדיניות הנ"ל תהיה גם מדויקת וגם מכוונת.

האם להצעה זו יש בסיס משפטי ברור, ואם תיושם, אילו תקנות יהיה צורך להוסיף כדי למנוע התנגשויות עם חוקים אחרים כגון חוק הדיור, חוק המקרקעין או חוק מוסדות האשראי, אדוני?

כפי שצוין, ישנם שני גורמים, שהחשוב שבהם הוא סנכרון מדיניות, שמשמעותו הסרת קשיים ומכשולים משפטיים לפרויקטים.

כי הדבר הכי חשוב הוא ליצור מקור אספקה ​​כדי להבטיח את גורמי ההיצע והביקוש. עשינו זאת היטב בעבר, כאשר מספר הפרויקטים שנפתרו ויושמו בשוק הוכיח בבירור.

לדוגמה, בעיית יישום פרויקטים של דיור ללא קרקע, האנוי לבדה פתרה עבור 298 פרויקטים של דיור מסחרי בשטח של כ-1,500 דונם. פתרון כזה דורש תיקון של תקנות משפטיות רבות.

שנית, בנושא מדיניות אשראי. מדיניות אשראי כוללת גורמים משפטיים רבים, לא רק את החוק על מוסדות אשראי וחוקים רלוונטיים אחרים. זה דורש ניהול של מדיניות מוניטרית, מדיניות פיסקלית ומדיניות פיננסית.

בנוסף, אני מציע מס פרוגרסיבי על בעלי נכסים מרובים.

עם זאת, "עמוד השדרה" לשיפור בעיה זו הוא גורם הנתונים. ללא מספיק נתונים, לא ניתן ליישם ביעילות את כל מנגנוני המדיניות. כל מנגנון מדיניות חייב להתבסס על נתונים מלאים ושקופים.

"עמוד השדרה" לשיפור בעיה זו הוא גורם הנתונים. (צילום: VNP)

אם מדיניות זו תיושם, מה לדעתך יהיו הקשיים הגדולים ביותר בתהליך היישום, אדוני?

- זוהי גם דאגה של מדינות רבות, לא רק וייטנאם אלא גם מדינות אחרות, כאשר הן מיישמות מדיניות מס או זיכוי המבוססות על כמות הנדל"ן שכל אדם מחזיק או מנהל.

למעשה, לסוגיה כאן יש שני גורמים חשובים ביותר שיש להעריך. ראשית, עלינו להבחין בבירור בין התנהגות ספקולטיבית לבין התנהגות בעלות אמיתית על מגורים.

זוהי משימה קשה מאוד, כי למשל, ספקולנט יכול לבקש מהוריו, אחיו או קרוביו לרשום נדל"ן על שמם כדי להימנע מהפוליסה. אם רק על סמך מספר הנכסים, הפוליסה לא יכולה להגיע למטרה.

לדוגמה, ספקולנטים המבקשים מהוריהם, אחיהם או קרוביהם לעמוד על שמם על נכסים אלה יזוהו בבירור במקרה זה.

המדיניות הנ"ל, אם היא מבוססת על מספר הנכסים, היא תנאי הכרחי אך לא תספיק. כדי לזהות את היעד הנכון, יש צורך ליישם כלים ואמצעים אחרים כגון החלת מס פרוגרסיבי.

שנית, מסד הנתונים של הנדל"ן נמצא כעת בתהליך של השלמה וסנכרון. מגזר המשאבים מנהל נתוני קרקע, מגזר הבנייה מנהל דיור, מגזר המס מנהל נתוני מס, הנוטריון מנהל נתוני נוטריון והבנק מנהל נתוני אשראי.

עם זאת, תהליך האיחוד, השיתוף והסנכרון של נתונים אלה ליצירת מסד נתונים משותף עדיין נמצא בתהליך של השלמה. לכן, בעת חלוקת הלוואות, לבנקים מסחריים אין מסד נתונים מלא כדי לקבוע כמה נכסי נדל"ן בבעלותו של אדם.

למעשה, בנקים הודו גם שאינם יכולים לקבוע במדויק את מספר הנכסים שבבעלות או בניהול אדם פרטי. לכן, האחריות להערכת הלוואה על סמך מספר הנכסים היא אתגר גדול. זהו כלי הכרחי אך יש לקחת בחשבון את הזמן ואת מפת הדרכים ליישום.

בנוגע לקריטריונים להבחנה בין קוני בתים אמיתיים לספקולנטים, מדינות מפותחות מסתמכות לעתים קרובות על תזרים מזומנים ומקורות כסף כדי לנהל אותן בצורה הדוקה מאוד.

באמצעות נתונים על חשבונות חשמל ומים, מי שילם את העלויות וכו', ניתן לקבוע מי הבעלים האמיתי של הנכס. עם זאת, בתנאים הנוכחיים בווייטנאם, יישום קריטריונים אלה עדיין קשה מאוד עקב נתונים רלוונטיים מוגבלים.

לכן, למרות שאנו שואפים לסטנדרטים כמו של מדינות ה-OECD, בתקופה הנוכחית אנו זקוקים למפת דרכים להשלמה הדרגתית של מסד הנתונים, כך שמדיניות מס וזיכוי המבוססת על בעלות על נדל"ן תוכל להיות יעילה באמת.

תודה רבה!

מקור: https://congluan.vn/de-xuat-siet-cho-vay-mua-nha-thu-hai-can-du-lieu-minh-bach-va-lo-trinh-phu-hop-10315073.html