הצעה להעלות את מחירי הקרקעות החקלאיות ב-65%-70%: חששות רבים

על פי כתבי SGGP, בכמה יישובים בהו צ'י מין סיטי, ישנם מקרים רבים בהם אנשים נאלצים למשוך את בקשותיהם להמרת ייעודי קרקע מכיוון שאגרות השימוש בקרקע המחושבות לפי מחירי הקרקע בהחלטה 79/2024 גבוהות מדי. מומחים מעריכים כי התאמת מחירי הקרקעות החקלאיות נחוצה כדי לסייע לאנשים להפחית את נטל תשלום אגרות השימוש בקרקע בעת המרת ייעוד, אך יש צורך לשקול העלאה סבירה.

להפחית את הלחץ הכלכלי על אנשים

ד"ר פאם וייט תואן, מנהל המכון למשאבי טבע וסביבה של הו צ'י מין סיטי, אמר כי יישום מחירון הקרקע לפי החלטה 79/2024 משפיע לרעה על השוק הכללי בעיר. כלומר, הפחתת הכנסות התקציב מהמרת שימוש בקרקע, הגבלת פיתוח שוק הנדל"ן וצמצום עמוק של שוק חומרי הבניין עקב מגבלת בנייה חדשה מצד הציבור. לאחרונה, המכון למשאבי טבע וסביבה של הו צ'י מין סיטי שלח מסמך לוועדת העם של הו צ'י מין סיטי ובו הצעה להתאים את מחיר הקרקעות החקלאיות עם תכנון קרקע למגורים ל-65%-70% במחירון הקרקע לפי החלטה 79/2024 שהוחלה בעבר באזור הו צ'י מין סיטי.

קרקע במחלקה Binh Quoi, HCMC צילום: THANH HIEN

לדברי ד"ר פאם וייט תואן, היקף ההתאמה יחול על חלקות קרקע חקלאיות מעורבות באזורי מגורים עם תכנון קרקע למגורים, או חלקות קרקע למגורים עם קרקע חקלאית שלא הוסבה לקרקע למגורים כאשר יש צורך להמיר אותה לקרקע למגורים בהתאם להנחיות חוק הקרקעות משנת 2024. בנוסף, קרקע חקלאית ללא תכנון קרקע למגורים לא תותאם לעלייה בהתאם להצעה, על מנת ליצור תנאים לפרויקטים ואזורי תעשייה ואשכולות להתפתח בטווח הארוך. "אם ההצעה תאושר, אנשים יצטרכו לשלם רק פי 2.5-3 יותר מס, שווה ערך ל-250%-300% בהשוואה ליישום מחירון הקרקע לפי החלטה 02/2020 קודם לכן. בינתיים, אם לא יותאם, סכום דמי השימוש בקרקע שאנשים צריכים לשלם יגדל בממוצע פי 5-25, שווה ערך ל-500%-2,500%, עלייה גדולה מדי", אמר ד"ר פאם וייט תואן.

קחו לדוגמה את המקרה של מר NK (קומונה טאן טאן דונג, מחוז קו צ'י). כאשר שמע על מחירי הקרקע החדשים, ב-30 באוקטובר 2024, הוא הגיש בקשה להמרת כמעט ^{960 מ"ר} של קרקע חקלאית לקרקע למגורים. בהתאם למחירי הקרקע החדשים, הוא נאלץ לשלם יותר מ-4.3 מיליארד דונג וייטנאמי. בינתיים, עם שיטת החישוב שהוצעה על ידי המכון למשאבי טבע וכלכלה סביבתית של העיר הו צ'י מין, מר ק. יצטרך לשלם פחות נטל כלכלי. באופן ספציפי, מחיר הקרקע באזור של מר ק. הוא 4.3 מיליון דונג וייטנאמי/ ^מ"ר . אם מחיר הקרקע החקלאית יעלה ל-70% ממחיר הקרקע למגורים, 4.3 x 70% = 3 מיליון דונג וייטנאמי/ ^מ"ר . לפי שיטת החישוב שנקבעה בצו 103/2024 בנושא אגרות שימוש בקרקע ושכר דירה, אגרת השימוש בקרקע בעת המרת ייעוד שימוש בקרקע לקרקע למגורים היא 4.3 מיליון דונג וייטנאמי - 3 מיליון דונג וייטנאמי = 1.3 מיליון דונג וייטנאמי/ ^מ"ר . לפיכך, עם ^{100 מ"ר} , בעת שינוי ייעוד הקרקע, עליו לשלם רק 1.3 מיליארד דונג וייטנאמי, הפחתה של יותר מ-3 מיליארד דונג וייטנאמי בהשוואה לחישוב הנוכחי.

שקול היטב

עם זאת, חלק ממומחי הנדל"ן סבורים כי יש צורך לשקול היטב את העלאת מחירי הקרקעות החקלאיות כפי שהוצע, משום שהדבר יוביל לעלייה במחירי הדיור, דבר שיפגע בפיתוח עסקי הנדל"ן. בנוסף, ייתכן מצב של צבירת קרקעות הממתינה להמרה, מה שיגרום להאטה במקור קרקעות ייצור, מה שיפגע בפיתוח החקלאות העירונית.

מר וו ואן ת'ונג, יו"ר מועדון הנדל"ן בה ריה, אמר כי עלייה של 65%-70% במחירי הקרקעות החקלאיות ממחירי הקרקעות למגורים עלולה להוביל לתוצאות רבות. קרקעות חקלאיות אינן יכולות להיחשב קרובות לערך של קרקעות למגורים, מה שעלול בקלות להוביל לספקולציות בקרקעות חקלאיות בהמתנה לעליית המחירים, מה שיגרום לתנודות שליליות בשוק הנדל"ן עבור פרויקטים שכבר יש בהם קרקעות למגורים. בינתיים, מר לה וייט ליאן, מנכ"ל חברת המניות המשותפת לפיתוח דיור בה ריה ​​- וונג טאו , ציין כי בעת יישום פרויקט דיור, עסקים חייבים לשנות את ייעוד הקרקע מקרקע חקלאית לקרקע למגורים. כאשר מחירי הקרקעות עולים, עסקים נדרשים לצבור יותר כסף כדי שיוכלו לשנות את ייעוד הקרקע. בינתיים, בתקופה זו, הניהול הפיננסי של עסקי הנדל"ן קשה ביותר.

לדברי עורך הדין נגוין קאן, מנהל חברת עורכי הדין נגוין קאן בע"מ (מחוז וונג טאו, הו צ'י מין סיטי), התאמת מחירי הקרקעות החקלאיות לצורך עלייה היא הכרחית, אך יש לעמוד בתהליך הערכת הקרקע על פי חוק הקרקעות 2024, תוך התייעצות עם מחלקות, סניפים וארגוני ייעוץ עצמאיים להערכת שווי. בפרט, יש צורך להבין לעומק את עקרונות שיטות הערכת הקרקע על פי עקרונות השוק כפי שנקבעו בחוק הקרקעות. קביעת מחירי הקרקעות חייבת להתבסס על איסוף מידע משוק ההעברה, הכנסות מקרקעין, עלויות השקעה, מחירי קרקעות שכנות... לא ניתן לקחת יחס קבוע ממחירי קרקעות למגורים.

טאן היאן - קוואנג וו

מקור: https://www.sggp.org.vn/de-xuat-tang-gia-dat-nong-nghiep-len-65-70-nhieu-ban-khoan-post803655.html