עסקי נדל"ן שואפים להאריך את חוב האג"ח

לנוכח לחץ בגרות גובר, עסקי נדל"ן רבים נאלצים לשנות את התחייבויותיהם הפיננסיות כדי לשמור על פעילותם ולהבטיח תזרים מזומנים.

לנוכח לחץ בגרות גובר, עסקי נדל"ן רבים נאלצים לשנות את התחייבויותיהם הפיננסיות כדי לשמור על פעילותם ולהבטיח תזרים מזומנים.

שוק האג"ח הקונצרניות ממשיך לחוות גל של הארכות חוב, במיוחד במגזר הנדל"ן. לנוכח לחץ פדיון גדול, עסקים רבים נאלצים לבנות מחדש את התחייבויותיהם הפיננסיות כדי לשמור על פעילותם.

מקרה טיפוסי אחד הוא תאגיד השקעות ופיתוח נדל"ן של סנצ'ורי (Cen Invest). קוד האג"ח CIVCB2124001, שהונפקה באוקטובר 2021 בריבית קבועה של 10.5% לשנה, היה בתחילה לטווח של 3 שנים והיה צפוי לפדיון ב-13 באוקטובר 2024. עם זאת, לאחר ההסכם השני עם מחזיקי האג"ח בסוף אוקטובר 2024, Cen Invest האריכה את תאריך הסליקה ל-13 באוקטובר 2025.

בעבר, איגרת חוב זו הייתה מובטחת על ידי 50 מיליון מניות של Century Real Estate JSC (Cen Land, HoSE: CRE) של קבוצת Cen וזכויות קניין מחוזה שיתוף הפעולה בין Galaxy Land ו-CRE בפרויקט האזור העירוני Hoang Van Thu (Hoang Mai, Hanoi ). עם זאת, כאשר מחיר המניה של CRE צנח מיותר מ-25,000 דונג וייט למניה בתחילת 2022 מתחת ל-7,000 דונג וייט למניה, Cen Invest נאלצה להוסיף בטוחות.

מבנה מועד פירעון האג"ח לפי ענף בשנת 2025 לפי נתוני VNDIRECT Research.

על פי מסמך שנשלח לבורסת האנוי (HNX) ב-11 בפברואר 2025, מיזם זה משכן 20.7 מיליון מניות נוספות של Thanh Dat VN Investment JSC (שווה ערך ל-67.87% מהון החברה), המשקיעה בפרויקט אזור המגורים Khe Cat בקואנג ין, קואנג נין , יחד עם זכויות קניין הנובעות מהפרויקט.

לא רק משמשת כבטוחה, אלא גם מתחייבת להבטיח את תשלום האג"ח של Cen Invest, ולא לקחת הלוואות חדשות או להשתמש בנכסים כדי להבטיח התחייבויות אחרות. אם תצטרך למכור את כל המניות של Thanh Dat VN כדי לפרוע את החוב, Cen Invest מתחייבת למחיר מינימלי של 373 מיליארד דונג וינדי, בכפוף לאישור בעלי האג"ח. עסקה זו תושלם לא יאוחר מ-31 במאי 2025, והתמורה לאחר ניכוי הוצאות תועבר לחשבון פירעון האג"ח.

מצב דומה התרחש ב-CRE, אשר קיבלה לאחרונה אישור מבעלי האג"ח להאריך את איגרת החוב CRE202001 שלה בכמעט 9 חודשים. האג"ח, בשווי 450 מיליארד דונג וייט, הונפקה בסוף 2020 לתקופה ראשונית של 36 חודשים, אך הוארכה לתקופה כוללת של 22 חודשים. עד סוף 2024, החברה רכשה בחזרה חלק מהקרן, מה שהפחית את החוב הנותרים לכ-354 מיליארד דונג וייט.

איגרות החוב של CRE מובטחות גם על ידי כמעט 59 מיליון מניות CRE, יחד עם 50 מיליון מניות Cen Invest, זכויות קניין מ-Galaxy Land וכמה נכסים אחרים. עם זאת, עקב הירידה בערך המניה, החברה נאלצה להתאים את תוכנית התשלומים.

על פי מסמך שנשלח ל-HNX ב-24 בינואר 2025, CRE התחייבה להעביר את כל תזרים המזומנים מחוזה שיתוף הפעולה בפרויקט Khe Cat לחשבון פירעון החוב עבור מחזיקי האג"ח. במקביל, ריבית האג"ח הותאמה גם היא כלפי מטה מ-12% לשנה ל-10.5% לשנה החל מפברואר 2025.

בנוסף ל-Cen Invest ול-CRE, חברות נדל"ן רבות אחרות מתקשות גם הן להאריך את חוב האג"ח שלהן. לדוגמה, חברת Nam An Investment and Trading Joint Stock Company עומדת בפני מועד פירעון של אג"ח בסך 4,700 מיליארד וונד. Nam An נמצאת תחת לחץ גדול עקב מצבה הפיננסי הקשה ויחס החוב/הון עצמי העולה על סף הביטחון.

או בחברת המניות המשותפת של סאות'רן סטאר לפיתוח עירוני והשקעות עסקיות, עם אג"ח בשווי 4,695 מיליארד וונד לפירעון, מיזם זה נמצא במצב מדאיג בנוגע ליכולתו לשלם.

באופן דומה, חברת המניות המשותפת Nam Long Investment (NLG) פרעה מראש 2 אג"ח בשווי 1,000 מיליארד דונג וייטנאמי כדי להפחית את לחץ החוב, למרות שתאריך הפירעון המקורי הוא מרץ 2029. חברת המניות המשותפת Hai Phat Real Estate Investment and Trading השלימה גם היא רכישה מוקדמת של אג"ח בשווי 390 מיליארד דונג וייטנאמי, מה שהביא את יתרת האג"ח שטרם נפרעה ל-0...

על פי דו"ח של חברת המחקר VNDIRECT Securities Research, שנת 2025 תמשיך להיות שנה מאתגרת עבור שוק האג"ח הקונצרניות, כאשר הערך הכולל של אג"ח שפג תוקפן מוערך ב-203,000 מיליארד דונג וייטנאמי, עלייה של 8.5% בהשוואה לשנת 2024. בפרט, קבוצת הנדל"ן מתמודדת עם הלחץ הגדול ביותר עם יותר מ-130,000 מיליארד דונג וייטנאמי של אג"ח שפג תוקפן, המהוות 64% מסך הערך שפג תוקפן של השוק כולו ופי שניים יותר מאשר בשנת 2024.

גורם מדאיג הוא שאג"ח נדל"ן בשווי 56,000 מיליארד וונד שאושרו בעבר יגיעו לפדיון בשנת 2025, מה שמגביר את לחץ הנזילות על עסקים בהקשר של שוק הנדל"ן שנותר איטי. אישור משפטי לפרויקטים עדיין איטי מהצפוי, וגורם לקשיים לעסקי נדל"ן.

לא רק לענף הנדל"ן, גם למפעלים פיננסיים ובנקאיים יש נפח משמעותי של אג"ח שפג תוקפן בשנת 2025, בשווי של יותר מ-33,000 מיליארד דונג וייטנאמי, המהוות יותר מ-16% מסך שווי הפדיון.

באופן כללי, עם לחץ החוב הגובר, עסקי נדל"ן לא רק צריכים למצוא דרכים לארגון מחדש של התחייבויות פיננסיות, אלא גם להבטיח תזרים מזומנים יציב כדי להתגבר על תקופה קשה זו.

מקור: https://baodautu.vn/doanh-nghiep-bat-dong-san-no-luc-gia-han-no-trai-phieu-d246749.html