מיזמי השקעה זרה רוצים להגביר את התמריצים ולפשט את הליכי ההשקעה בדיור עובדים

נציגים של עסקים קוריאניים ויפנים אמרו כי מגורי עובדים הם תשתית חיונית אך פחות אטרקטיביים למשקיעים עקב רווחים נמוכים, תזרים מזומנים איטי והליכי השקעה מסובכים.

ההצעה הנ"ל הוגשה על ידי עסקים בפורום התמיכה המשפטית להשקעות 2025 תחת הכותרת "השקעה בפיתוח תשתיות פארקים תעשייתיים: עדכון תקנות והמלצות יישום" שאורגן על ידי מרכז קידום ההשקעות והסחר של הו צ'י מין סיטי (ITPC) בתיאום עם מרכז הבוררות הבינלאומי של וייטנאם (VIAC) ב-21 בנובמבר.

מר ג'ונג ג'י הון, סגן נשיא לשכת המסחר הקוריאנית בווייטנאם (KOCHAM), אמר כי בהקשר של כוח עבודה הגדל במהירות וגישה מוגבלת לדיור לעובדים, הצורך לפתח תשתיות חברתיות בפארקים תעשייתיים הופך דחוף.

מר ג'ונג ג'י הון, סגן נשיא איגוד העסקים הקוריאני בווייטנאם (משמאל), המליץ ​​על הצורך לשכלל את המנגנון המשפטי בנוגע לתמריצים כספיים, מימון קרקעות ותכנון פיתוח דיור לעובדים.

נכון לעכשיו, במדינה פועלים יותר מ-430 פארקי תעשייה עם יותר מ-4.1 מיליון עובדים, אך 70-80% מהעובדים הזקוקים לדיור עדיין נאלצים לשכור באופן ספונטני דירה עקב היעדר תשתית חברתית.

"פארקי תעשייה רבים עונים רק על הצרכים המינימליים של חינוך , בריאות ופעילויות תרבות, מה שמפעיל לחץ רב על היישובים ומשפיע על איכות חייהם של העובדים", אמר.

מר ג'ונג ג'י הון, שנטל כדוגמה כמה מפתחי פארקים תעשייתיים גדולים כמו VSIP, Becamex ו-Deep C, העריך כי למשקיעים בפארקי תעשייה בווייטנאם יש יכולת פריסת תשתית טובה, אולם תחום התשתיות החברתיות עדיין אינו אטרקטיבי עקב רווחים נמוכים, תזרים מזומנים איטי והליכי השקעה מסובכים.

הוא הדגיש כי לאחר יותר משנתיים של יישום, חבילת האשראי בסך 120,000 מיליארד וונד לדיור ציבורי חולקה רק כ-2%, דבר המשקף בבירור את הקשיים בהליכים ובתנאי ההלוואה. בנוסף, בעיית הקצאת הקרקעות בתוך גבולות פארק התעשייה, הליכי אישור ארוכים וחופפים של חוקים גם הם מעכבים את התקדמות הפרויקט.

נציג קוצ'אם אמר כי וייטנאם צריכה להמשיך ולבחון ולשפר את המנגנון המשפטי לכיוון מחמיר וספציפי יותר, תוך הבטחת היתכנות ורציונליות ליישום, כולל סוגיות של תמריצים כספיים, מימון קרקע ותכנון. במקביל, לחזק את יישום מודל ה-PPP, ליישם טרנספורמציה דיגיטלית באישור וניהול פרויקטים כדי לקדם פיתוח תשתיות חברתיות הקשורות לפארקים תעשייתיים בצורה יעילה ובר-קיימא.

מר נקגאווה מוטוהיסה, סגן נשיא וראש מחלקת סביבת העסקים של איגוד העסקים היפני בהו צ'י מין סיטי (JCCH), אמר כי השקעה במגזר הדיור הציבורי לעובדים היא כיוון פוטנציאלי אך מאתגר בפיתוח תשתית פארקי תעשייה.

במציאות, פרויקט מסוג זה אינו אטרקטיבי במיוחד עבור משקיעים עקב שולי רווח נמוכים, תקופות החזר ארוכות והליכים משפטיים מסובכים ולא עקביים. בנוסף, עלויות ההשקעה הגדולות יחסית עבור תשתית טכנית ושירותי קהילה גם הן מפחיתות את האטרקטיביות של הפרויקטים.

נציגי JCCH הודו גם כי החפיפה בין מסמכים משפטיים וחוסר העקביות ביישום מדיניות מועדפת בין יישובים נותרו חסמים משמעותיים, הגורמים לקשיים רבים ביישום פרויקטים של דיור לעובדים, במיוחד פרויקטים בין-אזוריים או פרויקטים בפארקים תעשייתיים משולבים.

לכן, מר נקגאווה מוטוהיסה מאמין כי מדיניות צריכה להיות יציבה, שקופה ובעלת יכולת להגן על האינטרסים הלגיטימיים של כל הצדדים, כך שהמגזר הפרטי יוכל להשתתף באופן עמוק בפיתוח תשתיות חברתיות בפארקים תעשייתיים, ליצור בסיס לצמיחה בת קיימא, ביטחון תעסוקתי ולשיפור התחרותיות של סביבת ההשקעות של וייטנאם.

עורך הדין נגוין ג'יה הוי צ'ואנג, עורך דין מנהל בחברת Global Vietnam Lawyers LLC, ניתח באופן ספציפי את החסמים הנוכחיים ואמר כי פרויקטים של תשתית חברתית זוכים לתשומת לב רבה מסוכנויות מרכזיות ומקומיות, אך עדיין פחות אטרקטיביים עקב סוגיות משפטיות, יחד עם בעיות הקשורות לרווחים.

עבור תחום דיור העובדים, פרויקטים אלה פועלים בעיקר במסגרת מודל השכרה, המקושרים ישירות ליחסי עבודה בפארקים תעשייתיים ואינם יוצרים זכויות בעלות לדיירים.

מגבלה זו מובילה לאתגרים משמעותיים במשיכת השקעות, במיוחד כאשר מודל דיור העובדים דורש תשתית טכנית וחברתית סינכרונית, פועל במסגרת המרחב המתוכנן בקפידה של פארק התעשייה ותלוי במידה רבה ביכולת לתאם בין מפעלי תשתית, מפעלי ייצור ורשויות מקומיות.

עורך הדין צ'ונג ציין כי חוק הדיור 2023 וצו 100/2024/ND-CP הכירו ברעיון ויש בהם כמה תקנות ספציפיות בנוגע ל"דיור עובדים בפארקים תעשייתיים", אך עדיין חסרה הנחיה מפורטת. לכן, בעת יישום פרויקטים של דיור לעובדים, משקיעים נתקלים גם בקשיים רבים יותר.

קושי נוסף קשור להכנת מסמכי אישור השקעות. בהתאם לכך, על חברות לעמוד בדרישות מחייבות בנושאי תכנון, תשתיות, אבטחה וסביבה. עם זאת, עדיין קיימות נקודות מחלוקת רבות במסמכי ההנחיות הנוכחיים בין המגזרים.

"פרויקטים של דיור לעובדים הם דרישה הכרחית לפיתוח בר-קיימא של אזורי תעשייה, ולכן כדי למשוך השקעות וליצור אמון בעסקים, יש צורך במנגנון שיבטיח את זכויותיהם של משקיעים ויפחית סיכונים; תמריצים ונהלים צריכים להיות גם ישימים ונוחים יותר", המליץ ​​עורך הדין נגוין ג'יה הוי צ'ונג.

מקור: https://baodautu.vn/doanh-nghiep-fdi-muon-tang-uu-dai-don-gian-thu-tuc-dau-tu-nha-luu-tru-cong-nhan-d438675.html