קו מוצרים שמגדיר את המשחק בשוק הנדל"ן

השוק מתחיל מחדש ב"מסלול" משפטי חדש

חוק המקרקעין משנת 2024, חוק הדיור משנת 2023 וחוק עסקי הנדל"ן משנת 2023 – שלושה חוקים מרכזיים בשוק הנדל"ן – נכנסו לתוקף רשמית ב-1 באוגוסט, 5 חודשים מוקדם יותר מהתאריך שנקבע קודם לכן.

מומחים אומרים כי המסדרון המשפטי החדש הוא תמיכה מצוינת, ויוצר "מסלול" לעיצוב השוק כך שיוכל לפעול מחדש בצורה שקופה, בריאה ובת קיימא יותר לאחר תקופה של קיפאון.

מצד שני, תקופה ארוכה של חוסר היצע בעוד שקיים ביקוש אמיתי לנדל"ן תמיד, גורמת לפיקוח הדוק על רגולציות המשפיעות ישירות על ההיצע על ידי משקיעים.

הבולט ביותר הוא התקנה על הידוק חלוקת הקרקע ומכירתה בחוק עסקי הנדל"ן משנת 2023. בהתאם לכך, עבור פרויקטים עם קרקע באזורים עירוניים מסוג III ומעלה, הכפופים למכירה פומבית של זכויות שימוש בקרקע להשקעה בפרויקטים של בניית דיור בהתאם להוראות חוק הקרקעות, משקיעים לא יורשו לחלק ולמכור מגרשים, אלא חייבים לבנות בתים בהתאם לתכנון לפני שיותר להם להעביר. בטווח הקצר, הדבר יגרום לקיפאון בהיצע הנדל"ן העירוני בערים, מכיוון שמשקיעים זקוקים לזמן רב יותר להשלמת מסמכים בהתאם למסגרת המשפטית החדשה, ואף יצטרכו להכין משאבים גדולים יותר להשקעה בפרויקטים.

בנוסף, על פי חוק המקרקעין משנת 2024, הערכת שווי קרקעות המבוססת על עקרונות שוק מחייבת עסקים להיות בעלי מימון חזק כדי להבטיח מהירות יישום הפרויקט. עם זאת, תקנה זו תגרום לעליית מחירי הנדל"ן ביישובים מסוימים, לעלייה בעלויות פיצויים בגין פינוי קרקעות, לעלייה בעלויות השקעה, מה שיוביל לעלייה במחירי הנדל"ן המוגמר, עקב העברת עלויות למחירים. לפיכך, פרויקטים שהוקצו להם קרקע והושלמו התחייבויות כספיות לפני ה-1 באוגוסט נמצאים ביתרון כאשר הם מחזיקים ברמות מחירים טובות יותר, מה שיכול אף לשמש בסיס לתמחור פרויקטים עתידיים של פיתוח.

משקיעים מחפשים מוצרי "נכסים נכונים" בהקשר השוק החדש

על פי תצפיות, לאחר עליות ומורדות רבות בשוק הנדל"ן, משקיעים הופכים כעת בהדרגה לקפדניים יותר בבחירת מוצרים להשקעה. מומחים אומרים כי מוצר סטנדרטי (Right Property): חוקי, פוטנציאלי וטעם, תוך התמקדות בבטיחות - יעילות וקיימות, יהיו הקריטריונים עבור משקיעים להחליט "להפקיד כסף".

הראשון הוא מוצרים חוקיים בעלי רישיון "אדום ספר", מוצרי מכירה פומבית, והם כשירים לעסקים. השני הוא מוצרים פוטנציאליים במחירים טובים, במקומות/יישובים עם צמיחה כלכלית טובה, עם תכנון עתידי לתשתיות ולכבישים. השלישי מתאים לטעמים: נדל"ן מתוכנן היטב, עם כל השירותים, ונעים לעין.

אינדיקציה נכונה של מוצר נכס בעיר תאי בין

ממוקם בלב האזור העירוני החדש בדרום העיר תאי בין, לאורך רחוב לה קי דון המרכזי, גלורי דאונטאון הוא פרויקט חלוצי בפיתוח מודל של רחוב פארק מסחרי באזור. עם שטח של 1.62 דונם, 128 מוצרים של בתי חנויות בפרויקט מושכים את תשומת ליבם של משקיעים והופכים לנקודת אור בהיצע שוק הנדל"ן של תאי בין כאשר הם עומדים בכל הקריטריונים של מוצר "נכס מתאים".

הקריטריון הראשון הוא חוקיות, גלורי דאונטאון מחזיקה בקרקע עירונית שנמכרה במכירה פומבית, פינתה את האתר בצורה מסודרת ומסרה את הקרקע לפני ה-1 באוגוסט. בפרט, על פי הוראות חוק עסקי הנדל"ן החדש, מאגר הקרקעות המוגבל של גלורי דאונטאון הולך ונעשה נדיר יותר ויותר בהקשר של תאי בין כאזור עירוני מסוג II, שמטרתו להפוך לאזור עירוני מסוג I עד 2025. היתרון המשפטי היציב של הפרויקט והבעלות ארוכת הטווח לא רק מבטיחים ערוץ צבירת נכסים בטוח אלא גם מביאים פוטנציאל ניצול בלתי מוגבל לבעלים.

ל-Glory Downtown יש את כל המרכיבים של מוצר "Right Property".

בקריטריון הבא, 128 מוצרים של גלורי דאונטאון מוערכים כבעלי "פוטנציאל אמיתי" כאשר צופים את תכנון ההרחבה של מרכז העיר תאי בין בהתאם לתקופת התכנון 2021 - 2030, חזון עד 2050. פיתוח תשתיות עירוניות מודרניות וסואנות, תכנון קיים בהדרגה, הוא הוכחה ברורה לפוטנציאל לעליית המחירים של גלורי דאונטאון.

בפרט, לפרויקט יש גם פוטנציאל ברור לעליית מחירים כאשר הוא ישלים את התחייבויותיו הפיננסיות לפני ה-1 באוגוסט, מה שאומר שיש לו רמת מחירים טובה יותר מפרויקטים עתידיים של פיתוח באזור.

לא רק זאת, המוצרים ב-Glory Downtown עוטפים את ליבו ונשמתו של המשקיע כאשר הם מטופלים בקפידה, החל מאדריכלות מודרנית הממטבת פונקציונליות, נופים ירוקים בכל פינה בקמפוס ועד לסדרה של שירותים פנימיים כגון גני פרחים הפועלים בארבע עונות, מערכות ציוד ספורט חיצוניות, מגרשי משחקים לילדים... ומרכז מסחרי בן 7 קומות המתוכנן בתוך קמפוס הפרויקט.

בפרט, הופעתם של עצי דקל אמריקאים ירוקים וקרירים ושכבות של פרחי באוהיניה פואטיים מצפון מערב ארצות הברית יצרו יצירת אמנות חיה ב-Glory Downtown, העונה על קריטריוני ה"טעם" של מוצר "Right Property".

כל אלמנטי "הנכס הנכון" המתכנסים ב-Glory Downtown Thai Binh מאושרים על ידי נציג המשקיעים כדי להביא הזדמנויות השקעה בטוחות, יעילות וברות קיימא למשקיעים. זו גם הסיבה לכך שהפרויקט זוכה לתשומת לב מיוחדת מצד משקיעים בהקשר של גל הנדל"ן הזורם לתאי Binh הודות למשיכת השקעות זרות ישירות ולפוטנציאל שמתגלה בהדרגה כאן.

מקור: https://www.congluan.vn/right-property-dong-san-pham-dinh-nghia-cuoc-choi-tren-thi-truong-bat-dong-san-post307903.html